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eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
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Buenas tardes. Mi ex-pareja y yo tenemos un apartamento

Pregunta del cliente

Buenas tardes.

Mi ex-pareja y yo tenemos un apartamento al 50 %. Yo quiero vender, él no quiere comprar mi parte, y lo hemos puesto a la venta; pero él no tiene prisa por vender y la ha puesto al mismo precio que se compró. Yo, sin embargo, sí quiero vender lo más rápido posible.

¿Qué puedo hacer para "obligarle" a bajar el precio de venta? En caso de que si, como creo, hay que solicitar al juez pública subasta, ¿es necesaria previamente la tasación del inmueble? ¿La tasación la hace una empresa independiente?

Muchas gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Buenos días,

Usted puede solicitar una "actio communi dividundo" Es decir, solicitar una acción judicial para que se divida una cosa común lo cual implica presentar una demanda judicial ante el Juzgado competente que declare haber lugar a la división y acuerde la venta en pública subasta. Necesitaría abogado y procurador para estos trámites pudiendo conseguir uno de oficio si usted no gana más de 1288 euros brutos al mes.

En respuesta a su concreta pregunta, en este proceso judicial efectivamente se acordaría la tasación por una empresa independiente para que valorase el inmueble, precio con el que saldría a la venta en la pública subasta.

La opción que le comento tiene dos inconvenientes, los trámites son lentos y además implican un coste económico si no tiene abogado de oficio y además los precios que se alcanza en pública subasta a menudo son ligeramente más bajos que los precios de mercado.

Por lo tanto, intente hablar con su ex-pareja y negociar y que un agente inmobiliario les oriente sobre el precio de mercado. Con el descenso brutal del volumen de negocio de la actividad inmobiliaria, pretender alcanzar precios del 2007, 2008 ó 2009 es una utopía. Determinados estudios de mercado indican que el precio medio de la vivienda está en niveles de 2004 y bajando.

Por lo tanto, si quieren vender hay que bajar el precio. Si su anterior pareja no está por la labor y se empecina en un precio superior al de mercado desde luego no venderán y la salida judicial, aun con los inconvenientes que le indico, es la única solución. Además, el anuncio de que usted procederá de esa forma y presente demanda judicial puede servir para que llegar a un acuerdo y él recapacite y acuerden la venta, aun fuera del sistema de la pública subasta, por un precio más reducido y adaptado a la realidad de mercado inmobiliario.

POR FAVOR, NO OLVIDE ACEPTAR LA RESPUESTA Y ASIMISMO PODRÁ SOLICITARME MÁS ACLARACIONES SI LO DESEA. Saludos cordiales.

eduardolm y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 5 año.
¿Y si el tasador lo tasa por un precio superior al que está puesto a la venta (que es el mismo precio al que se compró en junio del año pasado?
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Buenas de nuevo,

El tasador utiliza un precio según unos baremos que ellos tienen y que probablemente aplique un factor corrector por tiempo y bajada de precios de mercado y resultará un precio inferior al de mercado. Por lo tanto, casi con toda seguridad tasará el bien por debajo del precio de adquisición.

Sin embargo, esto no es lo más relevante, sino que el hecho de que si en la pública subasta no se vende por ese precio se venderá al mejor postor, dentro de unos márgenes límite que marca la norma y que le copio:

Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.

1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.

2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.

3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.

4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.


Cualquier otra duda, sigo a su disposición.



Cliente: escribió hace 5 año.
Y si comienzo el proceso de la subasta y antes de ésta se vende por el precio que se había puesto inicialmente? Supongo que, además de cómo sea esto, habrá los gastos de abogado, procurador y no sé si otros más que a quién le correspondería pagarlos?
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Estimada cliente,

Buenas tardes de nuevo, en relación a sus dudas, indicarle dos cosas:

- Si se alcanza una oferta que iguale el precio de salida se podrá adjudicar sin ir a pública subasta, alcanzado el precio de la tasación.

- Los gastos de procurador, abogado y tasador en principio correrían de cuenta de la parte demanda, si hay sentencia en costas, como es probable.

Sigo a su entera disposición.