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quiero recubrir mi terraza pero i vecina , que la ha recubierto

Pregunta del cliente

quiero recubrir mi terraza pero i vecina , que la ha recubierto , dice que me va a denunciar, la comunidad no se opone ¿que hago? me han dicho que segun la ley de propiedad horizontal si han pasado cinco años desde que tus vecinos de comunidad han recubierto sus terrazas, tu también piedes hacerlo
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.


Buenas noches,


Al ser la terraza un elemento comun para cubrirlo necesita el permiso de la comunidad. Debe plantear el asunto en una reunion de la junta de propietarios.


La comunidad de propietarios tiene que darle permiso si hay otras terrazas que han sido cubiertas desde hace varios años. No se justificaría un trato desigual, por lo que tendrían que darle autorizacion para recubrirla.
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Cliente: escribió hace 4 año.
LA COMUNIDAD ACEPTA PERO ME DICE ELPRESIDENTE , QUE TAMBIEN HA HECHO LA OBRA , QUE SIEMPRE ESTOY EXPUESTO A LA ACCION INDIVIDUAL DE LA VECINA DE ARRIBA, AHORA BIEN, SI HAN PASADO 5 AÑOS DESDE QUE HICIERON LA PRIMERA ¿ESTOY CUBIERTO?
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

El cerramiento del balcón o la terraza constituye una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble e incluso afecta al título constitutivo porque introduce un elemento o una estructura no descrita anteriormente y no valorada a la hora de asignar la cuota de participación.


Para llevar a cabo esta modificación es necesario, por ello, contar con la aprobación previa de los vecinos. Al tratarse de una obra que altera el estado exterior del edificio, este permiso ha de darse por unanimidad en la junta de propietarios. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad".


Como ese cambio afecta al título constitutivo, todos han de votar a favor. Si uno de los vecinos no está de acuerdo, no se podrá iniciar la obra que se pretendía llevar a cabo.

Sin embargo, la negativa de la junta de propietarios no siempre lleva aparejada la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo puede impugnarse.

 

 

Si la comunidad ha dado autorización a otros vecinos para que realicen cerramientos similares debería consentir al interesado llevar a cabo la obra. Incluso si este permiso no hubiera sido expreso y la comunidad se hubiera limitado a permitir las obras y no denunciarlas, no debería oponerse a la nueva reforma. Si lo hiciera constituiría un agravio comparativo y usted puede acudir a los Tribunales.


Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola:

 

Ud puede considerar un permiso tácito por la permisividad previa, que consolida su derecho, y si ella plantease la demanda sería individual, y fácilmente rebatida por esta tésis de la consolidadción del permiso tácito

No pida permiso, y si ella le demadase alegue permiso tácito y derechos adquiridos

Debe solicitar permiso el primero, obtenido este, tacito o expreso, les sirve atodos

No es un permiso por vecino

Diego tiene razón en cuanto a pedir el permiso, PERO SOLO EL PRIMERO y ya esta ese primero, ahora ud tiene derecho adquirido por permiso tácito

La Comunidad no puede ir contra sus propios actos y existe un permiso tácito y un derecho de Ud consolidado a ese cerramiento

Basta con demostrar el paso del tiempo para la prescripcion de acciones. 5 años

 

le dejo sentencia

 

AP Málaga, Sec. 5.ª, 143/2006, de 14 de febrero
Recurso 573/2004. Ponente: HIPOLITO HERNANDEZ BAREA.
EXTRACTOS
El cerramiento de la terraza-porche afecta al estado exterior del edificio y requiere la unanimidad de los comuneros, cualquier comunero puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad "... A juicio de la Sala, resulta verdaderamente una entelequia plantearse aquí si las obras de cerramiento efectuadas por la demandada están o no contenidas en la prohibición que se establece en la norma que se acaba de dejar expuesta. Basta simplemente con observar las fotografías que obran en las actuaciones para comprender que, en efecto, el cerramiento de la terraza-porche del apartamento bajo afecta de manera notoria al estado exterior del edificio. En este sentido, que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros, ha sido destacado por reiterada jurisprudencia. También resulta una cuestión jurisprudencialmente pacífica la posibilidad para uno cualquiera de los comuneros de ejercitar acciones en beneficio de la comunidad. ..."
"... Por lo mismo, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, incluida la propiedad horizontal, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado - acción en provecho común - y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor, lo que no sucede, a nuestro juicio, en este supuesto por más que, aún cuando los demandantes sean, sin duda, los más perjudicados de entre los vecinos por el cerramiento de la terraza del bajo, ya que ocupan la planta inmediatamente superior, no es menos cierto que el éxito de la acción emprendida redundará en provecho de la Comunidad misma, al haber sido afectada sin consentimiento de ninguno de ellos la configuración exterior del edificio y la seguridad también del mismo. ..."
"... Así, indudablemente, se da una vulneración del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues es obvio que dicho cerramiento afecta a los elementos comunes de la Comunidad; evidenciándose además, que no se siguió el trámite previsto por la propia Comunidad para, en su caso, autorizar dicho cierre. ..."
Para que exista consentimiento tácito deben haber transcurrido los plazos previstos para la prescripción extintiva de las acciones Considerando que razona la apelada que, al haberse realizado la obra y el consiguiente cerramiento muchos años atrás, ha de entenderse que concurre el consentimiento tácito de todos los vecinos, incluidos los demandantes y que, en cualquier caso, al pretender éstos ahora la demolición de lo construido van contra sus propios actos, ejercitando su derecho de una forma abusiva. Como recuerda, entre otras, la sentencia de fecha 29 de junio de 2001 también de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la figura del abuso de derecho, a la que se refiere el artículo 7º del Código Civil, concreta su esencia en la naturaleza antisocial del daño causado a un tercero, manifestada tanto en su forma subjetiva - intención de perjudicar o actuar sin la existencia de un fin legítimo - como en su aspecto objetivo - anormalidad en el ejercicio del derecho - que se asocia a la ausencia de provecho alguno para el agente que lo ejercita. Pues bien, en el supuesto que ahora se estudia es lo cierto que no puede decirse que los demandantes carezcan de un fin legítimo, siendo razonable que pretendan la eliminación del cerramiento que, además de alterar de forma notoria la configuración del edificio, conforme ha sido cumplidamente probado, sitúa el tejado de la vivienda inferior prácticamente a la altura de la terraza de los actores, sin que tampoco pueda decirse que dicha acción esté animada por el solo propósito de perjudicar a un tercero que, por cierto, actuó enteramente al margen de la normativa aplicable y en exclusivo provecho propio. Por otro lado, el hecho de que haya transcurrido cierto tiempo sin ejercitar las acciones correspondientes no puede automáticamente considerarse como una suerte de renuncia, que siempre ha de ser expresa, o abandono del derecho, salvo que hubieren transcurrido - lo que aquí ni siquiera se menciona - los plazos previstos para la prescripción extintiva de las acciones. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella dictó sentencia de fecha 27 de marzo de 2003 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
,Desestimando totalmente la demanda formulada por D. Carlos Manuel y Doña Concepción contra la entidad Alcomar Herrega, S.L., absolviendo a ésta de las pretensiones contra ella deducidas por los actores; condenando a éstos al pago de las costas procesales causadas.
Y, asimismo, desestimando totalmente la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios de PLAYA000 contra la entidad Alcomar Herrega, S.L., absolviendo a ésta de las pretensiones contra ella deducidas por la actora; condenando a ésta al pago de las costas procesales causadas."
SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los iniciales demandantes, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 18 de abril de 2005.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, salvo en lo que coincidan con los que siguen.
PRIMERO.- Considerando que por la representación de los demandantes se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra que, estimando las peticiones contenidas en la demanda, condenase a la entidad demandada conforme al suplico de la misma. En su opinión el Juez ,a quo" considera erróneamente que las obras realizadas por la demandada no producen modificación de los elementos comunes del edificio, y que la zona donde se realiza la obra es privativa de la demandada. Por otra parte tampoco es cierta la afirmación de que no perjudica en sus derechos a los actores. Razonando en su escrito de interposición del recurso estos argumentos, añadió que el hecho de que se hayan tolerado otras obras similares no implica una tolerancia general sino que no se han ejercitado acciones que en buena ley competen a la Comunidad y a los vecinos afectados por las mismas. La Comunidad de Propietarios - también demandante en la instancia, en el pleito acumulado - no llegó a formalizar, desistiendo, el recurso de apelación anunciado frente a la sentencia recurrida. La entidad demandada en la primera instancia tomando la cualidad de apelada en el recurso pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, alegando que es digno de mención que, tratándose en hipótesis de unas obras que podrían atentar contra la uniformidad de la urbanización y alterar elementos comunes, la Comunidad haya decidido dejar de apelar una sentencia que en teoría le es contraria. Entiende la parte que ello puede ser indicio de que la sentencia es ajustada a derecho. Por otra parte interesa destacar que la demandada se dirigió a los organismos de la Comunidad pidiendo los permisos pertinentes y se ajustó a lo dispuesto para otras obras similares realizadas, y solo catorce meses después de finalizada la obra sin oposición es cuando los demandantes, que fueron testigos directos de su desarrollo, interponen la demanda.
SEGUNDO.- Considerando que, a la vista de las alegaciones de las partes, puede decirse que en un solo motivo de impugnación puede resumirse el recurso que ahora se resuelve, a saber: la existencia de un pretendido error en la valoración probatoria padecido por el juzgador de instancia con inaplicación de lo dispuesto en el artículo 7º de la Ley de Propiedad Horizontal. Establece dicho precepto que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. A juicio de la Sala, resulta verdaderamente una entelequia plantearse aquí si las obras de cerramiento efectuadas por la demandada están o no contenidas en la prohibición que se establece en la norma que se acaba de dejar expuesta. Basta simplemente con observar las fotografías que obran en las actuaciones para comprender que, en efecto, el cerramiento de la terraza-porche del apartamento bajo afecta de manera notoria al estado exterior del edificio. En este sentido, que el cerramiento de terrazas, con carácter general, modifica el estado exterior del edificio y requiere, por tanto, la unanimidad de los comuneros, ha sido destacado por reiterada jurisprudencia. También resulta una cuestión jurisprudencialmente pacífica la posibilidad para uno cualquiera de los comuneros de ejercitar acciones en beneficio de la comunidad. Así, muy gráficamente, la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 2003 ya explicaba que ,debe considerarse como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos", sin que, conforme explica la sentencia de fecha 8 de abril de 1992 del mismo Alto Tribunal, concurra la falta de legitimación en el actor cuando, ,aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que actúa en beneficio e interés de la comunidad misma, plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en beneficio de la comunidad". Por lo mismo, la legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, incluida la propiedad horizontal, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado - acción en provecho común - y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor, lo que no sucede, a nuestro juicio, en este supuesto por más que, aún cuando los demandantes sean, sin duda, los más perjudicados de entre los vecinos por el cerramiento de la terraza del bajo, ya que ocupan la planta inmediatamente superior, no es menos cierto que el éxito de la acción emprendida redundará en provecho de la Comunidad misma, al haber sido afectada sin consentimiento de ninguno de ellos la configuración exterior del edificio y la seguridad también del mismo. En orden a las anteriores manifestaciones, debe precisarse, que efectivamente, tal y como se ha puesto de relieve en la substanciación del litigio, la parte demandada, envió a la junta directiva o comité su proyecto, que recibió solo el visto bueno de uno de sus miembros, pero sin recabar la necesaria aprobación de la Junta de Propietarios procedió al cerramiento. Así, indudablemente, se da una vulneración del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues es obvio que dicho cerramiento afecta a los elementos comunes de la Comunidad; evidenciándose además, que no se siguió el trámite previsto por la propia Comunidad para, en su caso, autorizar dicho cierre. A ello no puede ser óbice, como también establece copiosa jurisprudencia, la existencia en la Comunidad de otras situaciones irregulares, meramente consentidas ,de facto", puesto que, con independencia de las medidas que la Comunidad hubiese acordado o acordase de futuro, lo cierto es que la Ley exige la unanimidad para tales modificaciones, que no pueden ampararse en una supuesta titularidad exclusiva de la terraza o jardín en cuanto integran fachada, conforme al artículo 396 del Código Civil, y es obvio que al disentir los actores dicho ,quorum" no se da.
TERCERO.- Considerando que razona la apelada que, al haberse realizado la obra y el consiguiente cerramiento muchos años atrás, ha de entenderse que concurre el consentimiento tácito de todos los vecinos, incluidos los demandantes y que, en cualquier caso, al pretender éstos ahora la demolición de lo construido van contra sus propios actos, ejercitando su derecho de una forma abusiva. Como recuerda, entre otras, la sentencia de fecha 29 de junio de 2001 también de la Sala Primera del Tribunal Supremo, la figura del abuso de derecho, a la que se refiere el artículo 7º del Código Civil, concreta su esencia en la naturaleza antisocial del daño causado a un tercero, manifestada tanto en su forma subjetiva - intención de perjudicar o actuar sin la existencia de un fin legítimo - como en su aspecto objetivo - anormalidad en el ejercicio del derecho - que se asocia a la ausencia de provecho alguno para el agente que lo ejercita. Pues bien, en el supuesto que ahora se estudia es lo cierto que no puede decirse que los demandantes carezcan de un fin legítimo, siendo razonable que pretendan la eliminación del cerramiento que, además de alterar de forma notoria la configuración del edificio, conforme ha sido cumplidamente probado, sitúa el tejado de la vivienda inferior prácticamente a la altura de la terraza de los actores, sin que tampoco pueda decirse que dicha acción esté animada por el solo propósito de perjudicar a un tercero que, por cierto, actuó enteramente al margen de la normativa aplicable y en exclusivo provecho propio. Por otro lado, el hecho de que haya transcurrido cierto tiempo sin ejercitar las acciones correspondientes no puede automáticamente considerarse como una suerte de renuncia, que siempre ha de ser expresa, o abandono del derecho, salvo que hubieren transcurrido - lo que aquí ni siquiera se menciona - los plazos previstos para la prescripción extintiva de las acciones. La sentencia ha de ser revocada íntegramente con acogimiento de las pretensiones de los demandantes y condena en las costas de la primera instancia a la demandada, a excepción de las causadas por la Comunidad que, habiendo sido vencida en la instancia, desistió del recurso anunciado, y ello por aplicación del artículo 394 de la Ley Procesal.
CUARTO.- Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, no debe hacerse especial pronunciamiento sobre las causadas en la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
FALLAMOS
Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Carlos Manuel y Doña Concepción contra la sentencia dictada en fecha veintisiete de marzo de 2003 por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Marbella en sus autos civiles 340/2001, debemos revocar y revocamos dicha resolución absolutoria, declarando que el cierre de la terraza del piso NUM000 del bloque NUM001 de la Urbanización ,PLAYA000" supone una modificación de los elementos comunes del edificio; y en consecuencia, al no realizarse con los requisitos legales, condenamos a la demandada a la demolición de la obra debiendo volver a su costa lo modificado a su primitivo estado. Todo ello con apercibimiento de que, de no hacerlo, se realizará coactivamente a su cargo. Condenamos a la demandada a abonar las costas causadas en la primera instancia, salvo las producidas por la Comunidad, y no hacemos expreso pronunciamiento sobre las devengadas en la apelación.
Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. No firmando por imposibilidad el Magistrado Sr. Rafael Caballero Bonald Campuzano, aunque votó en Sala. Y haciéndolo en su lugar el Presidente.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Le dejamos otra sentencia, en la que vemos que por el paso de 15 años se ha consoliddado el derecho

 

AP Baleares, Sec. 5.ª, 11/2002, de 14 de enero Recurso 397/2001. Ponente: MATEO RAMON HOMAR. EXTRACTOS Aplicación de doctrina de actos propios en la reclamación por obras inconsentidas sin haber reclamado en 15 años "... La Sala considera aplicable tal doctrina al supuesto enjuiciado, pues tales obras muy evidentes para cualquier comunero, se realizaron en el contexto de las obras de adecuación del local a restaurante durante la construcción del edificio, resultando que la cuando la causahabiente del demandado y esposa Sra ______ contrató con la promotora y suscribió las cambiales el 11 de septiembre de 1.984, las aludidas obras al menos se estaban realizando, con consentimiento de la promotora y del demandado, hasta entonces únicos titulares de derechos sobre el inmueble. Al concluir las obras, y mientras abonaba el importe de las cambiales la Sra ______ no efectuó ninguna reclamación por la modificación del proyecto inicial y las citadas obras. Tampoco efectuó reclamación alguna al suscribir la escritura pública en el año 1.986, y desde entonces y hasta el día 30 de julio de 1.999 no obra queja alguna ni del demandante ni de su esposa, ni de ningún otro comunero respecto de tales obras. Tal situación puede configurarse como un consentimiento tácito relativo a la aceptación del estado en que se hallaba el inmueble cuando adquirieron el piso, dejando transcurrir casi 15 años sin formular reclamación, y como señala la STS de 16 de octubre de 1.992, si bien relativa a un supuesto de transcurso de 20 años, que "el transcurso pacífico de tan dilatado período de tiempo, debe tener el efecto de tener por renunciado el derecho impugnatorio, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, las del tráfico jurídico, las de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe". Tal consideración se reputa aplicable al supuesto enjuiciado con transcurso de casi quince años y el silencio cuando se otorgó la escritura pública de compraventa. ..." Obras inconsentidas en fachada del inmueble sin importar si se trataba de la fachada principal "... Por el recurrente se indica que las obras no tienen entidad suficiente, son simples retoques que no alteran la configuración ni desmerecen el edificio, no ponen en peligro su estabilidad, y se hallan en la "cara fea" del edificio, por lo que no precisarían de autorización de los demás comuneros. La Sala no comparte dicha conclusión, ratificando la fundamentación de la sentencia recurrida, y destacando que de las fotografías presentadas y del acta de reconocimiento judicial se desprende con claridad la alteración que suponen en una fachada del inmueble, siendo indiferente si es la principal o la "fea", no siendo requisito exigible el que deba afectar a la estabilidad. La representación del recurrente alude a un estado de abandono y dejadez en la parte determinada del actor, con lo que parece aludir a una doctrina jurisprudencial en el ámbito que nos ocupa que en aras a un principio de equidad mantiene que no puede aplicarse a un comunero un criterio distinto del seguido con otros, ni una desigualdad injustificada de trato entre los distintos comuneros (en este sentido sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de junio de 1.996, 19 de abril de 1.997 y 7 de febrero de 2.000).Tal doctrina no se considera aplicable al supuesto enjuiciado por cuanto las alteraciones no son comparables atendida su importancia, y todo ello sin perjuicio de los derechos que puedan asistir al demandado. Aparte de ello no consta acreditado que tales modificaciones sean consecuencia de obligaciones impuestas por normas administrativas, tal como ha puesto de relieve la prueba pericial practicada respecto de las máquinas frigoríficas, ni del acta de la Consellería de Sanitat aportada respecto de las ventanas. El recurrente alude a una falta de congruencia de las manifestaciones de la confesión con el suplico. La Sala no comparte dicha valoración, por cuanto el demandante en confesión se ha limitado a indicar las características que a su gusto debe tener la pérgola, a modo de requisitos para que el demandado consiga su autorización para la obra, pero sin otra finalidad. ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n°5 de Palma, en fecha 25 de abril de 2.001, se dictó sentencia, cuyo Fallo obra en las actuaciones, y que estimó íntegramente la demanda. SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido a ambos efectos, y seguido el recurso por sus trámites, ambas partes presentaron los oportunos escritos de interposición e impugnación, practicándose prueba testifical en esta segunda instancia, para cuya valoración se celebró Vista el día 7 de enero, del presente año, con asistencia de las defensas de las partes, informando en dicho acto sus letrados en apoyo de sus respectivas pretensiones; quedando el presente recurso visto para sentencia. TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda interpuesta por D. Santiago ______ en su calidad de propietario de la parte determinada número 3 de orden de la finca sita en la Calle ______de la urbanización ______(Calviá), para que se condene a D. Eduard ______, propietario del local de negocio destinado a Restaurante sito en la parte determinada número dos de orden del mismo edificio, a la reposición a su estado anterior de diversas alteraciones realizadas en las fachadas del inmueble sin autorización de la Comunidad de Propietarios, básicamente por considerar acreditada su existencia y su realización por el demandado sin autorización previa de la Comunidad. Dicha resolución es impugnada por la representación del demandado en solicitud de nueva sentencia absolutoria en base a argumentos que más adelante se referirán. SEGUNDO.- En cuanto al relato de hechos probados contenidos en el fundamento segundo, la Sala, valorando en su conjunto la prueba practicada en ambas instancias, y muy principalmente el testimonio practicado en la segunda instancia, ratifica parte del mismo, y discrepa de algunos aspectos. Se ratifica el relato de la descripción de las modificaciones apreciadas, contenido en los apartados 2.1 a 2.7, a los que nos remitimos para evitar inútiles repeticiones, dejando sin efecto el apartado 1 y el primer párrafo del apartado segundo, y en su lugar cabe considerar acreditado: A) El edificio objeto de esta litis fue promovido por la entidad "______SA", inició las obras probablemente a finales del año 1.983, pero con seguridad a inicios del año siguiente, y expedido certificado final de obras el día 17 de enero de 1.985. La escritura de declaración de obra nueva y propiedad horizontal es de 9 de marzo de 1.984 y posteriormente modificada parcialmente por otra de 25 de abril de 1.985. B) La parte determinada número dos de orden, dedicada a local comercial, fue adquirida por el demandado D. Eduard ______ mediante escritura pública de 25 de abril de 1.985, pero con anterioridad la había adquirido por documento privado en fecha que no consta, y en el mes de marzo de 1.984 la entidad promotora a ruego y de acuerdo con el Sr ______ procedió a construir la pérgola (apartado 2.5), para lo cual la aludida promotora solicitó licencia de obras al Ayuntamiento de Calviá. El voladizo, la chimenea y una de las casetas ( apartados 2.4, 2.6 y parte de 2.3) fueron construidos por cuenta del demandado durante la construcción del inmueble, en fecha no precisada en todo caso anterior al 17 de enero de 1.985, y en tal situación han permanecido sin queja alguno de comuneros hasta la interposición de esta demanda el día 30 de julio de 1.999. No consta la fecha de realización de las obras aludidas en los apartados 2.1, 2.2 y una de las casetas del 2.3 del relato de hechos probados. C) La parte determinada número 3, es en la actualidad propiedad del demandante D. Santiago ______, quien lo adquirió de su esposa Dª. Francisca ______en escritura de 1.997, quien, a su vez, lo compró a la entidad promotora antes aludida, en documento privado presumiblemente el día 11 de septiembre de 1.984 (fecha de expedición de las cambiales aportadas, que recogían el precio aplazado y en la cual la obra no había concluido), y que se plasmó en escritura pública de 13 de agosto de 1.986. D) La indicada Comunidad de Propietarios nunca ha funcionado como tal, esto es, no se ha constituido formalmente, ni designado Presidente, ni celebrado Junta de Propietarios en ocasión alguna. A efectos sistemáticos debe tratarse por separado, de una parte, la situación de las obras realizadas durante la construcción del total inmueble ( apartados 2.4, 2.5, 2.6, y una caseta de la 2.3), de las realizadas en fecha posterior que no consta ( apartados 2.1, 2.2, y una caseta de la 2.3). Aparte de ello, la indebida utilización del espacio comunitario con descuido, suciedad y existencia de desperdicios, no ha sido objeto de mención en el escrito de recurso; pero en todo caso, la documental acompañada la acredita plenamente. TERCERO.- En cuanto a las obras realizadas durante la construcción del edificio apartados 2.4, 2.5, 2.6, y una caseta de la 2.3), la primera cuestión que debe dilucidarse es la acreditación sobre la fecha de su realización. Sobre este particular se considera relevante y decisivo el testimonio practicado en esta segunda instancia de D. Juan Antonio ______, administrador único de la entidad promotora del inmueble, en el cual señala que la obra de la pérgola la efectuó dicha entidad a petición del demandado, con quien tenía apalabrada la venta del local; y el voladizo, una caseta y la chimenea fueron autorizadas durante la construcción de las obras de la edificación del inmueble, y en momento en que la promotora únicamente había vendido el local de negocio. Es de reseñar que dado el tenor de las preguntas, no se refieren a la fecha de efectiva realización, sino autorización (voladizo, caseta o chimenea) o asunción por la promotora (pérgola), y no consta si su realización efectiva había concluido o no el día 11 de septiembre de 1.984, pero presumiblemente ya se habían iniciado. La Sala concede credibilidad a dicho testimonio, y no consta motivo para dudar de la misma, resaltando que tal testigo fue propuesto por la representación de la actora, y que no ha sido objeto de tacha. En cuanto a las sospechas de confabulación del demandado con el legal representante de la promotora aludido en el escrito de impugnación del recurso, se consideran infundadas, y más dado el tiempo transcurrido desde las ventas hasta la interposición del presente pleito ( aproximadamente quince años), sin acreditarse otro motivo de duda. Tampoco se aprecia una duda por posible error en la fecha ante la falta de memoria atendido el tiempo transcurrido. Quizás la parte demandada hubiere podido presentar en plazo el documento privado de compraventa o las cambiales aceptadas para el pago del precio aplazado, pero con tal testimonio se considera acreditada la autorización y fecha aproximada de realización de tales obras, ya sea por la promotora previo acuerdo con el futuro comprador, o por el propio demandado con permiso de la promotora, todo ello en el contexto de una lógica adecuación de un local de negocio a la actividad de restaurante, en la cual la chimenea de obra proyectada presumiblemente no es apta para tal actividad. El hecho de que no se legalizara la construcción a efectos urbanísticos se estima irrelevante a los efectos que nos ocupan, al igual que la falta de adecuación de la descripción de la obra nueva. De lo anteriormente reseñado se infiere que cuando la esposa del demandante adquirió la parte determinada de su propiedad en escritura pública en 1.986 las obras ahora denunciadas referidas en este fundamento, ya estaban realizadas, del mismo modo que cuando firmó el documento privado en septiembre de 1.984, o bien se habían concluido o estaban en fase de realización. Por tanto, resulta que tales obras autorizadas en todo caso habían concluido con anterioridad al día 17 de enero de 1.985, y la Sra ______ al firmar la escritura pública no formuló objeción a las mismas, y sin queja alguna continuó la situación hasta la fecha de interposición de la demanda el 30 de julio de 1.999, con excepción de las dos ventanas, objeto de una queja por el actor en carta certificada el 28 de marzo de 1.995 (folio 23, la misma no se refería a otras obras). Sentada la anterior conclusión se plantea el determinar si es de aplicación a los hechos antes señalados la doctrina sobre abuso de derecho o ejercicio de derechos conforme a la buena fe, alegada por la representación del recurrente en el escrito de interposición del recurso y en la vista, y aludida en sentencias de esta Sección de 6 de septiembre de 1.996, 3 de diciembre de 1.997, y en la sentencia del rollo 108/00 de esta Sala. En la última de dichas resoluciones se dice que " el Tribunal Supremo al examinar supuestos análogos y a la luz de la doctrina de los actos propios y de lo establecido en el artículo 7 del Código Civil en relación con el ejercicio de derechos conforme a las normas de la buena fe y a la proscripción del abuso del derecho, ha declarado que el transcurso pacífico de un dilatado período de tiempo, "debe producir el efecto de tener por renunciado el derecho impugnatorio, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, las del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe" (STS de 21 de mayo de 1.982, 16 de octubre de 1.992, y 13 de julio de 1.995), suponiendo una voluntad tácita de los comuneros a tal modificación" La Sala considera aplicable tal doctrina al supuesto enjuiciado, pues tales obras muy evidentes para cualquier comunero, se realizaron en el contexto de las obras de adecuación del local a restaurante durante la construcción del edificio, resultando que la cuando la causahabiente del demandado y esposa Sra ______ contrató con la promotora y suscribió las cambiales el 11 de septiembre de 1.984, las aludidas obras al menos se estaban realizando, con consentimiento de la promotora y del demandado, hasta entonces únicos titulares de derechos sobre el inmueble. Al concluir las obras, y mientras abonaba el importe de las cambiales la Sra ______ no efectuó ninguna reclamación por la modificación del proyecto inicial y las citadas obras. Tampoco efectuó reclamación alguna al suscribir la escritura pública en el año 1.986, y desde entonces y hasta el día 30 de julio de 1.999 no obra queja alguna ni del demandante ni de su esposa, ni de ningún otro comunero respecto de tales obras. Tal situación puede configurarse como un consentimiento tácito relativo a la aceptación del estado en que se hallaba el inmueble cuando adquirieron el piso, dejando transcurrir casi 15 años sin formular reclamación, y como señala la STS de 16 de octubre de 1.992, si bien relativa a un supuesto de transcurso de 20 años, que "el transcurso pacífico de tan dilatado período de tiempo, debe tener el efecto de tener por renunciado el derecho impugnatorio, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales, las del tráfico jurídico, las de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe". Tal consideración se reputa aplicable al supuesto enjuiciado con transcurso de casi quince años y el silencio cuando se otorgó la escritura pública de compraventa. En cuanto a otras objeciones de la parte actora recurrente cabe reseñar: A) No se comparte la argumentación de existencia de una sustancial modificación de los hechos del litigio, pues en la contestación en lo sustancial se hace referencia a la autorización de la promotora cuando la parte determinada número dos era la única parte que la promotora tenía concertada la venta. Si se refiere a la alegación finalmente no acreditada de que la fecha del contrato privado era de 25 de mayo de 1.983, es de recordar que en la demanda tampoco se indica la fecha del documento privado de adquisición de la Sra ______, y en la fase de prueba se presentan las cambiales. En todo caso, con tales alegaciones no se provoca indefensión a la contraparte. B) Se concuerda la existencia de una alegada doctrina jurisprudencial en determinadas circunstancias respecto de modificación de elementos comunitarios por el promotor cuando ya ha enajenado algunas partes determinadas al menos en documento privado, pero en este litigio no se alude a tal cuestión, sino que se considera decisivo el transcurso del tiempo para inferir en el caso concreto un consentimiento tácito, como antes se ha razonado. C) En cuanto a la pérgola se dice que no se objeta la existencia de la misma, sino su cubrimiento o cerramiento distinto de la forma explicada en la demanda, pero del conjunto de las pruebas practicadas se infiere que en lo sustancial tal forma de cerramiento ha sido la existente desde la fecha de la construcción. D) No consta indicio alguno de la existencia de un pacto del demandado con la comunidad de realizar la pérgola de la manera solicitada por el actor en contrapartida de un silencio de la comunidad para que pudiera ganar la prescripción en cuanto a la normativa urbanística. E) No se comparte la apreciación por el demandado respecto de las fotografías aportadas a los efectos de deducir una construcción posterior de la chimenea, destacando lo borrosas que resultan a los efectos de deducir este particular, especialmente la más antigua tomada desde una altura superior a las restantes. F) En la contestación no se alega la prescripción, sino el posible ejercicio de un derecho por el demandante conforme a las normas de la buena fe, cuestión ciertamente no planteada en la demanda, pero que al no alterar los hechos recogidos en la misma, se estima que puede plantearse en la alzada, sin que le sea aplicable la doctrina jurisprudencial respecto de que la prescripción para que hipotéticamente pueda apreciarse debe ser alegada en el escrito de contestación a la demanda. G) Las referencias a la teoría del título y el modo, aludidas por la representación del demandante en relación a una posible prescripción, son irrelevantes en el supuesto enjuiciado, con una venta de un local y un piso cuando se hallaba en construcción, primeramente en documento privado, y luego elevado a público, y considerando que se transfirió la propiedad en la fecha que no consta de entrega de las llaves o de la posesión inmediata del inmueble por la promotora a los compradores, anterior a la escritura pública, reputando esencial a los efectos que nos ocupan que la esposa del demandante aceptó el inmueble en su conjunto tal como le fue entregado con dichas obras ya efectuadas y sin que presentase objeción alguna al menos en quince años (habiendo enajenado ya la vivienda a su esposo). En cuanto a la caseta se plantea el problema de determinar cual de las dos existentes fue la inicial, y cual la realizada con posterioridad, y de la absolución por el demandado a la posición décima, se infiere que la originaria fue la mas baja de las dos, situada a la derecha de las láminas o fotos número 22 y 23 del acta notarial obrante al folio 54; y la posterior, la situada a la izquierda y más alta que la anterior en las mismas láminas. En consecuencia, procede estimar dicho pedimento del recurso, y dejar sin efecto los pronunciamientos condenatorios números 4, 5 y 6 del fallo, de los que se absuelve al demandado; y modificar parcialmente el tercero, respecto de una de las dos casetas. CUARTO.- En cuanto a las restantes obras (apartados 2.1, 2.2 y una caseta del apartado 2.3) la situación es muy distinta que la anterior, pues las mismas es obvio que se realizaron con posterioridad a la construcción del edificio, en fecha que no consta, con lo cual no es de aplicación la doctrina antes señalada, no pudiendo inferir un consentimiento tácito por el transcurso del tiempo, aparte de que la ubicación de los motores frigoríficos ya fue impugnada por el demandado en carta certificada en el año 1.995, y sus ruidos en determinadas circunstancias pueden molestar a los vecinos. Tampoco le es de aplicación la posible prescripción del derecho por transcurso del plazo de seis meses aludido en sentencias aportadas, pues en el caso enjuiciado no se ha adoptado acuerdo alguno susceptible de impugnación. En cuanto a las mismas la Sala ratifica la argumentación de la sentencia recurrida, resaltando que son obras que alteran la configuración del inmueble, realizadas sin el consentimiento unánime de los comuneros del inmueble ( al menos con falta de autorización del demandante y de otro comunero que declaró como testigo). Por el recurrente se indica que las obras no tienen entidad suficiente, son simples retoques que no alteran la configuración ni desmerecen el edificio, no ponen en peligro su estabilidad, y se hallan en la "cara fea" del edificio, por lo que no precisarían de autorización de los demás comuneros. La Sala no comparte dicha conclusión, ratificando la fundamentación de la sentencia recurrida, y destacando que de las fotografías presentadas y del acta de reconocimiento judicial se desprende con claridad la alteración que suponen en una fachada del inmueble, siendo indiferente si es la principal o la "fea", no siendo requisito exigible el que deba afectar a la estabilidad. La representación del recurrente alude a un estado de abandono y dejadez en la parte determinada del actor, con lo que parece aludir a una doctrina jurisprudencial en el ámbito que nos ocupa que en aras a un principio de equidad mantiene que no puede aplicarse a un comunero un criterio distinto del seguido con otros, ni una desigualdad injustificada de trato entre los distintos comuneros (en este sentido sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de junio de 1.996, 19 de abril de 1.997 y 7 de febrero de 2.000).Tal doctrina no se considera aplicable al supuesto enjuiciado por cuanto las alteraciones no son comparables atendida su importancia, y todo ello sin perjuicio de los derechos que puedan asistir al demandado. Aparte de ello no consta acreditado que tales modificaciones sean consecuencia de obligaciones impuestas por normas administrativas, tal como ha puesto de relieve la prueba pericial practicada respecto de las máquinas frigoríficas, ni del acta de la Consellería de Sanitat aportada respecto de las ventanas. El recurrente alude a una falta de congruencia de las manifestaciones de la confesión con el suplico. La Sala no comparte dicha valoración, por cuanto el demandante en confesión se ha limitado a indicar las características que a su gusto debe tener la pérgola, a modo de requisitos para que el demandado consiga su autorización para la obra, pero sin otra finalidad. En consecuencia, procede desestimar dicho motivo del recurso. QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 523.1 de la L.E.C de 1.881., al ser parcial la estimación de la demanda no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud del art. 398 de la nueva LEC, al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada. FALLAMOS 1) ESTIMANDO PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador Dª María José Andreu Mulet, en nombre y representación de D. Eduard ______, contra la sentencia de fecha 25 de abril de 2.001, dictada por el Ilmo. Sr Magistrado Juez el Juzgado de Primera Instancia n°5 de Palma, en los autos Juicio menor cuantía, de los que trae causa el presente Rollo, DEBEMOS REVOCARLA y la REVOCAMOS PARCIALMENTE, y en su lugar 2) ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador Sr Cabot Llambías en nombre y representación de D. Santiago ______, contra D. Eduard ______: A) Debemos condenar y condenamos al citado demandado a que verifique a su costa y cargo, en el plazo que a tal efecto se determinará, lo siguiente: 1.- Restablecer el estado original de las dos ventanas de su local abiertas en la fachada posterior reponiendo el alféizar, las rejas y la primitiva carpintería de madera. 2.- Desmontar y suprimir completamente el montaje de los siete motores frigoríficos industriales que se hallan suspendidos en la citada fachada, las conducciones de gas fijadas en la superficie de la pared de aquélla, las pantallas que la cubren, así como la estructura metálica habilitada para su sujeción, dejando la fachada libre de elementos extraños. 3.- Demoler la caseta techada referida en el fundamento tercero penúltimo párrafo de esta resolución, la cual se halla adosada al muro de la fachada y debe ser repuesta a su estado original 4.- A que en lo sucesivo se abstenga dé utilizar el suelo de la rampa de acceso a la planta semisótano como lugar de depósito de objetos. B) Debemos absolver y absolvemos al citado demandado de los restantes pedimentos de la demanda. C) No procede efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias. Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.


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