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Abogado3044
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Hola, buenos dias. Mi nombre es Carlos. Quisiera que me

Pregunta del cliente

Hola, buenos dias. Mi nombre es Carlos.

Quisiera que me orientaran en los trámites que tengo intención de hacer.

Tengo 46 años. Hace unos 18 años, antes de estar casado, mi novia(después mi mujer y por último mi exmujer), y yo compramos una parcela urbana para edificar lo que sería nuestra vivienda habitual. Hicimos la escritura a nombre de los dos, en la escritura dice que es al 50% y proindiviso.

Luego construimos (con su proyecto y licencia de obras correspondiente), con un préstamo personal por en medio para poder pagar parte de la obra, que se liquidó la mitad antes de casarnos y la mitad después de casarnos.
Y una vez terminada la obra, escrituramos como obra nueva, tambien al 50% y proindiviso.
Todo ello se hizo antes de casarnos.

Luego nos casamos, con gananciales, después 2 hijos, y hace algo más de 2 años nos divorciamos legalmente.
El juez le atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a ella con los hijos. Pero en el convenio se puso una cláusula de que, en caso de que ella abandonara la vivienda por cambio de domicilio, el uso y disfrute me correspondería a mi.

Y así fue desde hace un año, y en ella vivo hasta ahora.

En el convenio tambien se puso que, en caso de que alguno de los dos se quedase con la vivienda, debería abonarle al otro 150.000 euros.

El caso es que, con la crisis y la bajada de precios de los inmuebles, después de varios tira y afloja, hemos llegado al acuerdo de que yo me quedo con la vivienda, abonándole a ella 90.000 euros.

Las preguntas que le hago son:

- No hemos hecho ninguna liquidación de bienes “legal, por escrito”, aunque si que llegamos a un acuerdo a la hora de repartir los ahorros, coches y poco más. Y así lo hicimos. Al ser un bien que teníamos antes del matrimonio, ¿ tiene algo que ver la liquidación de bienes para poder hacer la compra? ¿interviene para algo el matrimonio que hubo?
- Tengo entendido que existe la “extinción del condominio ¿Qué significa eso y que diferencia hay entre la extinción y una compraventa normal?
- ¿ cuales son los impuestos que habría que pagar, tanto por mi parte como por la de ella?
- ¿Cuál es la función del notario en esta compraventa?
- ¿Cómo nos afectaría a los dos a la hora de las posibles deducciones o desgravaciones fiscales en la declaración de la renta?

Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  noeliabogada escribió hace 4 año.

En su caso entiendo que sería más conveniente realizar una extinción del condominio que una compraventa, ya que se trata de un bien adquirido con anterioridad al matrimonio y que consta en el registro de la propiedad como adquirido, como bien dice usted, al 50% y proindiviso.
La extinción del condominio tributaría por el Impuesto de actos jurídicos documentados (en general, el 1 %), la compraventa por el impuesto de transmisiones patrimoniales (en general, el 6-7 %).y tendría que hacer frente a l pago del impuesto municipal de plusvalia.

Asimismo, y de cara al IRPF, mediante la primera opción, usted ya es propietario de su 50 %, y no le supone ningún cambio, y pasa a adquirir el segundo 50 %. En caso de compraventa, deja de ser propietario de su 50 %, y pasa a adquirir el 100 %. O sea, primero se le produce una ganancia patrimonial, por la que debe tributar, y luego readquiere la propiedad.


El código civil dice que:

..."La división puede practicarse por los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la acción procesal.
1) Por los copropietarios. Por unanimidad, medianta el llamado contrato divisorio, que se atendrá a la autonomía de la voluntad y las normas subsidiarias de la partición de la herencia..."

Dicho contrato divisorio debe elevarse a público, es decir, debe acudir a la notaría, para poder posteriormente inscribir la propiedad a su nombre en el registro.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola

 

 

Le respondo según consulta

 

No hemos hecho ninguna liquidación de bienes "legal, por escrito", aunque si que llegamos a un acuerdo a la hora de repartir los ahorros, coches y poco más. Y así lo hicimos. Al ser un bien que teníamos antes del matrimonio, ¿ tiene algo que ver la liquidación de bienes para poder hacer la compra? ¿interviene para algo el matrimonio que hubo?

 

Entra en la liquidación de la sociedad en cuanto que ha habido pagos posteriores al matrimonio. La liquidación les interesa a todos los efectos realizarla


- Tengo entendido que existe la "extinción del condominio ¿Qué significa eso y que diferencia hay entre la extinción y una compraventa normal?

 

Es una diferencia impositiva, la compraventa paga al 7 por ciento y la disolución sólo el 1 Nos ahorramos un seis por ciento

Es bien cierto que el 7 se paga por la mitad transmitida y el 1 por la totalidad.

El ahorro real serían 2.5 puntos totales


- ¿ cuales son los impuestos que habría que pagar, tanto por mi parte como por la de ella?

 

Quien compra 1 por ciento disolución mas plusvalía municipal

Quien vende plusvalía en IRPF


- ¿Cuál es la función del notario en esta compraventa?


Escritura publica de disolución Requisito sine cua non de ingreso en registro

 

- ¿Cómo nos afectaría a los dos a la hora de las posibles deducciones o desgravaciones fiscales en la declaración de la renta?

 

Quien se quede a vivir en ella y sea domicilio habitual puede seguir desgravándose si venía haciéndolo hasta ahora pero ahora al 100 por 100

Cliente: escribió hace 4 año.

Gracias XXXXX XXXXX respuesta.

 

pero ¿que es la plusvalía IRPF? ¿de que cantidades o porcentajes estamos hablando?

 

En el caso de mi exmujer, como ahora la vivienda no es su vivienda habitual ¿sería como un incremeto del patrimonio en unos 90.000 euros? Si ella, ese dinero lo invierte en una nueva vivienda que si que sería su vivienda habitual, ¿estaría libre de pagos a hacienda en este caso?

 

Usted dice Entra en la liquidación de la sociedad en cuanto que ha habido pagos posteriores al matrimonio. La liquidación les interesa a todos los efectos realizarla

¿La liquidación de la sociedad es obligatoria hacerla para poder hacer la operación de extinción de condominio?

 

¿De que depende la cantidad a pagar de plusvalia municipal?

 

 

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

La plusvalía es siempre la diferencia engtre valor de compra y de venta.

Es decir que si ella compro su parte en 100.000 y vendíó a ud en 120.000 ella debe pagar el año próximo los impuestos de 20.000 euros, menos gastos, a razón del 19 por ciento de los primeros 6000 y 21 el resto.

Estos datos se sacan de la escritura.

hacienda puede creerse o no el precio que le den en escritura y hacer una complementaria si no se lo creen.

 

Respecto del ayuntamiento, la plusvalía es por datos de catastro, y si bien admite recurso, es muy improbable que se gane, se debe pagar en todo caso y lo paga ella.

Vamos al Ayuntamiento con la escritura del notario de liquidación de la copropiedad y nos sacan el impuesto a pagar, correspondiente a lo cedido, el cincuenta por ciento de la totalidad.

 

Efectivamente, si la totalidad de lo obtenido lo reinvierte en vivienda habitual NO computa en IRPF, salvo cambio normativo que se produzca al efecto.

 

No es obligatoria la liquidación de la sociedad conyugal para éste trámite, pero les interesa a futuro para que las deudas posteriores de cada uno no impliquen al otro.

Estar legalmente en la sociedad conyugal sin estarlo de hecho no interesa a ninguno de los dos.

 

la plusvalía municipal es un dato objetivo que sale del valor catastral y se lo da el ayuntamiento

Es un impuesto que debe pagar quien vende y no tiene salida.

Van con el DNI y la escritura y lo paga en el Ayuntamiento

Se puede pedir aplazamiento y fraccionamiento de pago., como todos los impuestos. Se nos cobrará un interés por ello

 

 

Cliente: escribió hace 4 año.

Quien compra 1 por ciento disolución mas plusvalía municipal

 

Respecto del ayuntamiento, la plusvalía es por datos de catastro, y si bien admite recurso, es muy improbable que se gane, se debe pagar en todo caso y lo paga ella.

 

¿ en que quedamos? ¿lo paga el que compra o el que vende?

 

 

No es obligatoria la liquidación de la sociedad conyugal para éste trámite, pero les interesa a futuro para que las deudas posteriores de cada uno no impliquen al otro.

Estar legalmente en la sociedad conyugal sin estarlo de hecho no interesa a ninguno de los dos.

 

Estamos divorciados legalmente con sentencia, ¿aún asi seguimos estando legalmente en gananciales para lo que pueda "venir"???

 

Gracias

 

 

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

La plusvalía la paga siempre quien VENDE, en esta caso ella. Al ayuntamiento la plusvalía municipal, y Ud a la CCAA el impuesto de transmisiones, ( 1 por ciento al ser disolución ) y ella su IRPF

 

Hay tres impuestos

 

Plusvalia municipal de ella

Plusvalía IRPF de ella

 

Transmisiones en CCAA de Ud

 

Si tienen más biene en común les interesa hacer la liquidación, si no los tienen no. No hay nada que liquidar huelga hacer liquidación.

 

Pero teniendo algo en común les interesa liquidarlo cuanto antes para que las deudas no les afecten

 

Si después de liquidar este inmueble no tiene nada más en común no tienen problemas

 

 

Cliente: escribió hace 4 año.

OK. Creo que ya lo he entendido. En caso de quedar algún bien EN COMÚN, solo en ese caso, pudiera darse algun problema con las deudas, pero para todo lo que yo o ella adquiramos despues del divorvio no hay ningún problema. No nos quedan bienes que liquidar, todo ha sido liquidado "de palabra" estando de acuerdo.

 

Muchas gracias.

 

Por cierto, a la primera pregunta me ha respondido otro abogado, supongo que tambien tengo que pinchar en "ACEPTAR RESPUESTA".

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Si no hay nada que liquidar posteriormente no hay nada más que hacer

Ud puede aceptar la respuesta del compañero que estime oportuno

Si acepta dos veces se le cobra 2 veces

Ud decide a quien acepta y si acepta

 

Un saludo y gracias XXXXX XXXXX en JA

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