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buenas tardes, en el año 2010 se hizo el cambio en una vivienda

Pregunta del cliente:

buenas tardes, en el año 2010 se hizo el cambio en una vivienda de una ventana que daba al exterior por estar muy deteriorada y con posibilidad de que pudiera hacer daño tanto a los de la vivienda como a terceros por posible desprendimientos. mi pregunta es, tienen la misma obligatoriedad de pagar la factura de las obras todos los propietarios estando ellos divorciados y uno de ellos vivir en ella con los hijos de ambos?. muchas gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Hola:

 

La ventana que da al exterior, es propiedad de la comunidad y no del vecino en cuya vivienda está ubicada.

La vía normal de que esa reparación sea efectuada es solicitarlo a la Comunidad.

Pero si se acredita que por constumbre, en la comunidad, se han procedido a la reparación y pago por los vecinos em igual circ**tancia sin seguir el protocolo al efecto, es decir sin aviso previo a la comunidad, el arreglo debe se abonado por los vecinos en proporción a su participación alícuota en el edificio

 

Le dejo sentencia que corrobora esto que le comento.

Si no tenemos casos previos, aún así le recomiendo que pase la factura a la comunidad y que lo intente al menos, dado que siempre ha de haber una primera vez para que haya uso que consolide en constumbre

 

AP Cádiz, Sec. 5.ª, 180/2009, de 15 de abril Recurso 73/2009. Ponente: ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO. EXTRACTOS No necesita consentimiento comunitario la sustitución del enrejado de hueco en fachada pues no afecta a la estructura del edificio y , además, se han consentido otros similares en el mismo "... En el presente supuesto hemos de afirmar que la sustitución o modificación del enrejado del hueco, ya que entendemos que no se trata de una ventana dadas sus dimensiones y configuración, de la terraza o porche del demandado no afecta a la imagen o configuración estética del edificio, ya que no se cuestiona ni la estructura ni la seguridad, y para ello, como bien dice la Juez "a quo" en la sentencia apelada, solo hay que observar las fotografías que constan a los folios 6 y siguientes de las actuaciones resultando sumamente difícil saber cual de los huecos es el que tiene el enrejado practicable, y si no se supiese de antemano el motivo de la contienda, la alteración litigiosa resultaría imperceptible para cualquier persona. Es más, resultan bastante razonables las alegaciones que formula el propietario de la vivienda en cuestión relativa a la seguridad de los moradores de dicha vivienda, las cuales vienen avaladas por el testigo Sr. Jose Antonio , por lo que se considera que dicha alteración no responde tan solo al capricho o mera voluntad del propietario. ..." "... Constan en los autos fotografías de distintas viviendas del mismo edificio (folios 47 y siguientes de las actuaciones) en las que se aprecia que las mismas razones de seguridad antes reseñadas han llevado a numerosos vecinos a la realización de alteraciones similares e incluso de más trascendencia que la cuestionada, pues no solo se ha procedido a hacer practicable el enrejado del hueco sino que se han colocado enrejados donde no los había, o bien se ha ampliado el enrejado hasta cerrar absolutamente el hueco, o se han colocado persianas de pvc en los propios huecos, todo ello ante la actitud pasiva de la propia comunidad apelante que hace suponer una aceptación tácita de la alteración. En conclusión la alteración de la configuración exterior por haber hecho practicable el enrejado que era fijo es de escasa entidad y, a la vez, de menor relevancia que otras numerosas alteraciones en la fachada del edificio realizadas por otros propietarios, respecto de los cuales no se ha expresado la menor objeción. ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de Rota, en el Juicio Declarativo Ordinario de referencia al margen, se dictó sentencia de fecha 17 de Noviembre de 2.008 cuyo fallo literalmente transcrito dice: "Desestimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Bidón González en nombre y representación de la comunidad de propietarios " DIRECCION000 ", absolviendo al demandado DON Leovigildo de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa imposición de las costas causadas a la actora." SEGUNDO.- Contra la antedicha sentencia por la representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación que fue admitido a trámite en ambos efectos por el Juez "a quo", quien dio traslado a las demás partes por un plazo de diez días a fin de que pudieran presentar los correspondientes escritos de oposición o impugnación, y una vez presentados dichos escritos se remitieron los autos originales a esta Audiencia Provincial de Cádiz. TERCERO.- Recibidas las actuaciones y repartidas a esta Sección Quinta, se formó el correspondiente rollo, turnándose la ponencia, y no habiéndose solicitado la práctica de prueba en esta segunda instancia, se señaló para la correspondiente deliberación, votación y fallo para el día 13 de Abril de 2.009, tras lo cual se hizo entrega al Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, para el estudio y dictado de la presente resolución. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- Frente a la sentencia desestimatoria de la pretensión que se contiene en el suplico de la demanda inicial de las actuaciones se alza la apelante LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 alegando su dirección jurídica en el escrito de interposición del recurso de apelación que consta unido a las actuaciones una errónea apreciación de la prueba practicada por el Juez "a quo" a los efectos de valorar si la alteración del enrejado que ha llevado a cabo el apelado en la vivienda de su propiedad es subsumible en las previsiones del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal considerando que la Juez "a quo" hace una interpretación muy sui generis de dicho precepto legal, lo que debe conectarse con la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas relativas a la carga de la prueba. En este sentido son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que nos dicen que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez "a quo" en la sentencia apelada. Sentado cuanto antecede y delimitado el objeto del recurso hemos de tener en cuenta que la sentencia dictada en la primera instancia razona que la autorización de la comunidad de propietarios resulta preceptiva no solo cuando se trate de obras que afecten a elementos comunes del inmueble, sino también cuando se trate de obras que realizadas en elementos privativos puedan incidir en la estructura o configuración exterior o afecten a la seguridad del inmueble, autorización sujeta, no obstante, a matizaciones. Efectivamente, las fachadas y muros aparecen expresamente enumerados como elementos comunes en el artículo 396 del Código Civil en relación con el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal , ostentando el carácter de esenciales en el que su uso no puede atribuirse a ninguno propietario, afirmación que se sustenta en una doble consideración, como es, por una parte, que los muros constituyen la estructura y sostén de la edificación, y, por otra, que determinan ambos elementos su configuración externa, delimitando el espacio correspondiente al edificio o parte del mismo, estableciendo su perímetro en relación con otros distintos, exigiéndose para cualquier tipo de reforma sobre los mismos el consentimiento de los restantes copropietarios, sin cuya previa obtención cualquier alteración que a los mismos afecte no será válida, según determinan, entre otras, las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 1980, 9 de mayo de 1983, 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1987, 19 de enero y 5 de mayo de 1989, 14 de julio de 1992 y 20 de abril de 1993 , por tan solo citar alguna, de lo que se colige en consonancia con lo establecido en los artículos 7, 11 y 17.1 del cuerpo legal comentado, en consonancia con el artículo 397 del Código Civil, tal y como señala la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de 31 de octubre de 1996 "... el propietario sólo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de la exigencia de unanimidad ...". A diferencia de lo que sucede con las modificaciones de los elementos privativos, en las que la prohibición se condiciona a que concurra afectación o menoscabo de la seguridad, estructura y configuración del edificio o cause un perjuicio a los derechos de otro propietario, en la alteración no autorizada o no consentida de los elementos comunes la prohibición es absoluta y no condicionada, sin que proceda distinción alguna en función de la naturaleza y la gravedad de la alteración, la cual es en principio ilícita aunque pueda resultar beneficiosa o no perjudicial para los demás copropietarios. No obstante, la flexibilización de dicho régimen ha venido haciéndose desde el principio de la proscripción del abuso de derecho, de modo que en los supuestos de alteraciones inconsentidas de elementos comunes no esenciales o escasamente relevantes para los intereses de la comunidad, se viene permitiendo la oposición a la inalterabilidad de los elementos comunes sin consentimiento unánime de la comunidad cuando esa falta de consentimiento implique la existencia de un ejercicio del derecho abusivo y contrario a la buena fe (sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1998 ), singularmente cuando la restitución del elemento afectado a su estado originario no comporta beneficio alguno y la situación actual tampoco causa perjuicio o merma efectiva del derecho a utilizar los elementos comunes (sentencia del Tribunal Supremo de 11 de julio de 1994 ). Sólo desde la perspectiva del denunciado abuso de derecho puede tener relevancia la existencia o inexistencia de vulneración de disposiciones administrativas en materia urbanística o de ruidos. SEGUNDO.- Estamos de acuerdo con la Juez "a quo" cuando sostiene que el enrejado de la "ventana" es un elemento común del edificio, como resulta de la conceptuación legal de tales elementos, al decir el artículo 396 del Código civil EDL 1889/1 que son elementos comunes "... las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores ...", y que, por ello, en principio, no se pueden realizar las sustituciones referidas sin previo acuerdo unánime de la junta de propietarios. Todo ello, sin perjuicio de que, aun cuando considerásemos que se trata de elementos privativos de la vivienda, habría de atenerse su propietario a la normativa que recoge la Ley de Propiedad Horizontal para la realización de obras que pueden alterar la configuración, estructura, estado exterior o perjudiquen derechos de otro propietario, que obliga conforme al artículo 7 a recabar la autorización de los copropietarios; y es que, efectivamente, la pretensión de la actora se fundamenta tanto en el carácter común de aquellos elementos como en la afectación de la configuración de un evidente elemento común del inmueble como es la fachada. La modificación de un elemento privativo, en ocasiones, afecta también a elementos comunes, concurriendo una alteración conjunta que no es posible separar, lo que sucede cuando la modificación del elemento privativo implica a la vez la alteración de un elemento común y el estado exterior del edificio, así, en el supuesto de las terrazas o balcones privativos cerrados con una estructura acristalada, con perfiles o sin perfiles, ya que este cerramiento puede entenderse que afecta al elemento privativo y al elemento común -fachada- y su modificación posterior afecta al elemento privativo y a la vez al elemento común de la fachada en el que se ubica, a través de los elementos de sujeción y de la alteración estética que puede suponer. En definitiva, si se atribuye a esos elementos el carácter de comunes su alteración precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios y si se atribuye el carácter de privativos, en cuanto afecte a la configuración de la fachada también precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios de acuerdo con lo establecido en los artículos 7, 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal . En el presente supuesto hemos de afirmar que la sustitución o modificación del enrejado del hueco, ya que entendemos que no se trata de una ventana dadas sus dimensiones y configuración, de la terraza o porche del demandado no afecta a la imagen o configuración estética del edificio, ya que no se cuestiona ni la estructura ni la seguridad, y para ello, como bien dice la Juez "a quo" en la sentencia apelada, solo hay que observar las fotografías que constan a los folios 6 y siguientes de las actuaciones resultando sumamente difícil saber cual de los huecos es el que tiene el enrejado practicable, y si no se supiese de antemano el motivo de la contienda, la alteración litigiosa resultaría imperceptible para cualquier persona. Es más, resultan bastante razonables las alegaciones que formula el propietario de la vivienda en cuestión relativa a la seguridad de los moradores de dicha vivienda, las cuales vienen avaladas por el testigo Sr. Jose Antonio , por lo que se considera que dicha alteración no responde tan solo al capricho o mera voluntad del propietario. Y, por lo que se refiere al resto de motivos del recurso, sería de aplicación la doctrina jurisprudencial recaída en el ámbito que nos ocupa de la Ley de Propiedad Horizontal que en aras a un principio de equidad mantiene que no puede aplicarse a un comunero un criterio distinto del seguido con otros, ni una desigualdad injustificada de trato entre los distintos comuneros. En un caso de cerramiento de terrazas el Tribunal Supremo en sentencia de 5 de marzo de 1.998 , establece que cuando las obras no afectan a la seguridad del edificio, y, además, la situación es tal que la generalidad de propietarios han procedido a cerrar las terrazas, el derribo de alguno o algunos de dichos cerramientos, "contravendría el principio de igualdad proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española en relación a los otros propietarios". Asimismo, como antes se ha reseñado, en esta litis subyace un problema de "relaciones de vecindad", calificadas por la doctrina como límites definidores del contenido normal del derecho a la propiedad, derivados de la circunstancia de contigüidad o cercanía de los fundos o propiedades y caracterizadas por sus notas de generalidad, igualdad y reciprocidad. La Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 1.989 señala que los principios que rigen las relaciones de vecindad "se desenvuelven entre la prohibición del acto emulatorio (esencialmente perjudicial a terceros, sin beneficio para el propietario) y el derecho al uso inocuo (que representa un beneficio para el propietario que en nada perjudica al propietario", con lo cual, señala que debe atenderse a la doctrina del abuso del derecho del artículo 7.2 del Código Civil . Como indica, entre otras, la Sentencia de 27 de abril de 1.994 , el abuso del derecho viene determinado por la circunstancia subjetiva de la ausencia de finalidad seria y legítima, y la objetiva de exceso en el ejercicio de un derecho, requiriendo una intención dañosa en la conducta de quien actúa, y pudiendo acudirse a dicha regulación sólo en casos patentes en que no resulta provechoso para quien alega el abuso. Constan en los autos fotografías de distintas viviendas del mismo edificio (folios 47 y siguientes de las actuaciones) en las que se aprecia que las mismas razones de seguridad antes reseñadas han llevado a numerosos vecinos a la realización de alteraciones similares e incluso de más trascendencia que la cuestionada, pues no solo se ha procedido a hacer practicable el enrejado del hueco sino que se han colocado enrejados donde no los había, o bien se ha ampliado el enrejado hasta cerrar absolutamente el hueco, o se han colocado persianas de pvc en los propios huecos, todo ello ante la actitud pasiva de la propia comunidad apelante que hace suponer una aceptación tácita de la alteración. En conclusión la alteración de la configuración exterior por haber hecho practicable el enrejado que era fijo es de escasa entidad y, a la vez, de menor relevancia que otras numerosas alteraciones en la fachada del edificio realizadas por otros propietarios, respecto de los cuales no se ha expresado la menor objeción. SEGUNDO.- Desestimado el recurso de apelación interpuesto por la representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 y confirmada en su integridad la resolución recurrida, conforme al principio objetivo del vencimiento regulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer al apelante las costas del recurso. VISTOS los artículos 455 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los artículos citados y los demás preceptos legales de general y pertinente aplicación. FALLAMOS Desestimando, como desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por la representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra la sentencia de fecha 17 de Noviembre de 2.008 dictada por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de Rota en los autos de que este rollo trae causa, y en consecuencia, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, todo ello con imposición al apelante de las costas de esta alzada. Notifíquese la presente resolución a las partes conforme a los artículos 208 n º 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 248 n º 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con certificación de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de su procedencia para su la ejecución de lo resuelto. Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, mi compañero se ha planteado su pregunta desde el punto de vista de la comunidad de propietarios.

 

Pero su pregunta es relativa a si la reparación de la ventana es de los dos ex cónyuges, ahora divorciados, pero propietarios ambos, o solo del que tiene atribuido el uso.

 

En mi modesta opinión, si el deterioro de la ventana no procede o es imputable al uso que se haga de la ventana, la reparación corresponde a ambos propietarios. Y es que corresponde a los propietarios la conservación y mantenimiento de la propiedad.

Para hacer responsable de la reparación al cónyuge que tiene el uso de la ventana, debería de serle imputable por un mal uso de la misma.

Experto:  abogadoalonso escribió hace 5 año.
Estimado cliente: Deberá estar a lo que establece el convenio regulador en cuanto a la atribución de vivienda, ya que si pactaron que los gastos de mantenimiento y conservación eran a cargo del cónyuge a quien se adjudicaba o lo era con las cuotas de propiedad.

Para el caso de que no haya pacto explicito, los gastos de conservación, impuestos, etc. de la casa le corresponden a usted según su cuota de propiedad, no así los consumos como agua, gas, luz, etc.

Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Mucho me temo que si quien pago, y no tenía porque hacerlo, dado que la obligación es de la comunidad, como queda acreditado por la jurisprudencia, el pago lo ha realizado a su cuenta y riesgo, pudiendo la otra parte oponerse por haber realizado mal la gestión

Es decir que el cónyuge que no habita el inmueble está en su justo derecho a no asumir responsabilidades por la mala gestión de su ex.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

La responsabilidad NO es de quien habita la casa, si así lo ha pagado, sin tener obligación de hacerlo, es su problema, y el/la ex puede oponerse a pagar un euro de algo que no es obligación de ninguno de los dos

Si lo ha pagado uno es porque le ha parecido bien pero carece de derecho a reclamar nada por su capricho de reparar algo que no tení aque hacer respecto de él

Que gestione o hubiese gestionado con la comunidad.

La batalla esta con la comunidad, no con su ex

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Si tiene dudas ruego consulte, en caso contrario ruego acepte la respuesta

Si Ud no acepta el sitio se reserva el depósito y el experto no cobra

Lamento si no es la respuesta que necesita escuchar pero es la respuesta que legalmente se va a encontrar si acude a un proceso judicial en demanda de unos gastos que se han pagado y se reclaman a quien no tiene ninguna obligación de abonar.

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Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Cuidado, porque a lo mejor la reparación de la ventana no es deber de la comunidad repararla.

 

Lo que dice el código civil que son elementos comunes "las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".; por lo tanto en cuanto a las ventanas son elementos comunes los revestimiento exteriores; y la ventana en sí es mía; otra cosa es que tenga obligación de que la ventana que ponga sea idéntica al resto, que a esto se refiere el código civil es que es elemento común de la ventana su imagen o configuración. Y es que no todo lo que se encuentra en esas fachadas son obligación de la comunidad repararlo; por ejemplo, un toldo; si se puede caer y es mio, evidentemente me toca pagarlo a mí; un aire acondicionado mal puesto con riesgo de caer, lo mismo; etc. Las ventanas como tal, son de cada propietario. Si a mí se me rompe un cristal de esa ventana, está claro que no me lo tiene por qué reponer la comunidad. Si las ventanas son de la comunidad, por qué no viene alguien de la comunidad a limpiarla igual que limpia la escalera??. Pues porque las ventanas son mías. Otra cosa es que esas ventanas formen parte de la fachada y no pueda hacer lo que me de la gana; o que la ventana se encuentre así por el mal estado de la fachada, en cuyo caso, sí que existiría una obligación de la comunidad, pero cuidado, no por el estado de la ventana,sino de la fachada o de su revestimiento, que es lo que se desprende del código civil en su artículo 396.

 

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

La ventana es siempre, por jurisprudencia, de la comunidad, cuando la hay.

Ruego 1 sóla sentencia que apoye lo contrario

 

 

AP Madrid, Sec. 13.ª, 387/2010, de 8 de julio Recurso 766/2009. Ponente: CARLOS CEZON GONZALEZ. EXTRACTOS La comunidad de garaje es la responsable de la reparación de las ventanas por ser un elemento inicialmente común a un elemento privado de ésta "... Pues bien, los respiraderos precisados de reparación eran inicialmente elementos comunes no esenciales. Y en el caso que nos ocupa, en razón de la justificación de la existencia de una comunidad de garaje relacionada con las cinco comunidades de edificios que hay en el conjunto, pasaron a ser elementos privativos de la comunidad de garaje determinados elementos inicialmente comunes. Como las zonas de tránsito y maniobras de cuyo mantenimiento se ocupa tal comunidad sin controversia, y, sin duda, también los respiraderos objeto de esta litis, puesto que son elementos que sólo sirven al buen uso y disfrute de las plazas de garaje. La referencia en el artículo 396 del Código Civil , como elementos comunes de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, a fachadas, "con los revestimientos interiores de (...) ventanas" no permite excepcionar la consideración hasta ahora hecha sobre elementos comunes que han pasado a ser privativos de la comunidad de garaje, porque: *esos revestimientos son elementos naturales, sobre todo cuando, dada su situación (fotografías de los folios 54 y 54 bis) no atañen a la imagen o configuración de la fachada. *la conservación de esos revestimientos, por su vinculación al disfrute de un elemento privativo (barandillas de un balcón, como ejemplo), corresponde al propietario del elemento privativo. *cualquier ventana de un edificio, desde una zona privativa, es fachada, al menos en su aspecto exterior, pero la ventana es elemento privativo y su reparación, en caso de ruina, corresponde al propietario. *carecería de sentido la constitución de una comunidad de garaje- querida por los propietarios de las plazas de garaje y consentida por la comunidad demandada en lo que a ella le afecta- que autorizase a tal comunidad actuar como dueña privativa en relación con elementos comunes como las zonas de tránsito y maniobras y no con los elementos de ventilación y luz natural, salvo disposición convencional expresa en contrario, que aquí no existe -la comunidad de garaje se formó de modo poco riguroso, sostiene con razón la demandada, y con escasa concreción jurídica ..." ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia Cinco de los de Alcalá de Henares (antiguo Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Ocho), en el indicado procedimiento de juicio ordinario 153/09, se dictó, con fecha 13 de julio de 2009, sentencia con Fallo del siguiente tenor: "Que ESTIMANDO la demanda formulada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 NUM. NUM000 AL NUM001 (BLOQUES NUM002 AL NUM003 , PARQUE RESIDENCIAL DIRECCION002 ), DE ALCALÁ DE HENARES, representada por la Procuradora Sra. Elipe Martín, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION001 Nº NUM000 (ANTIGUO BLOQUE NUM003 DEL PARQUE RESIDENCIAL DIRECCION002 ), representada por el procurador Sr. Guillén Pérez, debo condenar y condeno a la demandada a que en el plazo máximo de dos meses a contar desde la firmeza de esta sentencia o de que se dé curso a la ejecución provisional , inicien las obras de reparación detalladas en su fundamento jurídico quinto de acuerdo con las especificaciones técnicas contenidas en el presupuesto emitido por Construcciones y Obras Jiber S.L. bajo la dirección que los condenados estimen conveniente, con apercibimiento de que, caso de no hacerlo o de demorar injustificadamente su conclusión, que no podrá rebasar en ningún caso los dos meses a contar desde su inicio, serán ejecutadas a su costa. La parte actora facilitará los accesos necesarios para la ejecución material de las obras. "Sin imposición de costas". SEGUNDO. Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la demandada, Comunidad de propietarios DIRECCION001 , número NUM000 , de Alcalá de Henares. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia Provincial el 20 de noviembre último. TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 9 de junio último se denegó la práctica en esta segunda instancia de pruebas de interrogatorio de parte, documental y reconocimiento judicial solicitadas por la parte demandada y apelante, así como de pruebas de interrogatorio de parte, testifical y documental interesadas por la parte actora y apelada. En el mismo auto se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 7 de julio de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamento de Derecho Primero (objeto del proceso y posiciones de las partes) y Sexto (costas) de la sentencia apelada. Los restantes, sólo en cuanto no se opongan a lo que seguidamente se expondrá. SEGUNDO. La Comunidad de propietarios de DIRECCION000 , números NUM000 , NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM001 , en Alcalá de Henares (antiguos bloques NUM002 al NUM003 del Parque Residencial DIRECCION002 ), reclama en la litis a la Comunidad de propietarios de la finca DIRECCION001 , número NUM000 (antiguo bloque número NUM003 del Parque Residencial dicho), la reparación de cinco ventanas que sirven de tragaluz y respiradero al garaje sito en la planta semisótano del edificio o bloque 2, y que dan a la fachada del mencionado inmueble, en su parte inferior, por considerarlas elementos comunes de la mencionada finca número NUM000 . Dichas ventanas se hallan en estado de notorio deterioro, según se aprecia en las fotografías de los folios 54 y 54 vuelto de las actuaciones del Juzgado. La sentencia de la primera instancia estimó la demanda y recurre en apelación dicha resolución la Comunidad de propietarios de la DIRECCION001 , número NUM000 (en adelante comunidad del edificio, para distinguirla de la comunidad actora o comunidad de garaje). TERCERO. Resulta incuestionable que las plazas de garaje que, en número de NUM003 , se hallan en la planta semisótano del DIRECCION001 , número NUM000 , son espacios "delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente" (artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil), del edificio número NUM000 , esto es, zonas privativas del inmueble, integradas en la comunidad del edificio. Así resulta de la escritura de rectificación de la de constitución de propiedad horizontal, de 25 de enero de 1985 (folios 17 al 50, en especial folios 45 vuelto al 49), donde cada una de las plazas de garaje figura con cuota de participación correspondiente no al garaje bajo el edificio número NUM000 , ni a la llamada comunidad de garaje, sino al edificio número NUM000 . La atribución de coeficientes a las plazas de garaje y a los trasteros dio lugar a que se modificasen las cuotas inicialmente atribuidas a las viviendas (folio 49). A diferencia de lo que se hace en otras constituciones de propiedad horizontal, donde el garaje en su integridad es una finca privativa independiente y los propietarios de aparcamientos son titulares de una participación en pro indiviso de esa finca, en el presente caso cada una de las plazas de garaje aparece perfectamente delimitada en la escritura de rectificación (y en el Registro, véanse notas simples de los folios 52 y 53) en cuanto a su ubicación, superficie y linderos. Las cuotas de participación se refieren sólo a los espacios de las plazas de garaje, por lo que los pasillos de tránsito y maniobras de la plata semisótano son elementos comunes del edificio. Basta al respecto con leer cualquiera de las descripciones, por ejemplo la de la plaza número 3, al folio 46: "Linda: por su frente al Sur, con espacio de acceso y maniobra; derecha entrando la plaza dos general en el bloque NUM003 (ahora NUM000 ); izquierda, la plaza cuatro general en el bloque NUM003 ; y fondo, límite general del inmueble, subsuelo o resto de la finca de origen". Hemos de reparar en que la llamada comunidad de garaje no agrupa sólo a los propietarios de las once plazas que se hallan en el semisótano del edificio número NUM000 , sino que comprende a los dueños de los garajes que se encuentran bajo los edificios o bloques NUM000 , NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM001 (antes NUM002 , NUM006 , NUM007 , NUM001 y NUM003 ), estando los semisótanos respectivos comunicados, según se dice en la escritura citada: "...cuyas zonas de acceso y maniobra están comunicadas con las de los edificios adyacentes" (folio 20 vuelto, en relación al edificio denominado bloque NUM002 -hoy con toda probabilidad 10-, folio 26, en relación al edificio denominado bloque NUM006 -hoy con toda probabilidad también NUM006 -, folio 32, en relación al edificio denominado bloque NUM007 -hoy con toda probabilidad NUM005 -, folio 38 vuelto, en relación al edificio denominado bloque NUM001 -hoy con toda probabilidad NUM004 - y folio 45 vuelto, en relación al edificio denominado bloque NUM003 -al que se refiere esta litis, con plena constatación en el proceso de que hoy es el número NUM000 -). Las precedentes precisiones nos permiten corregir la expresión vertida al final del Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia apelada: "A la vista de estos antecedentes debe concluirse que los garajes de los que son propietarios los actores forman parte de la comunidad de propietarios demandada al ser parte integrante del inmueble". Lo que no es completamente cierto: XXXXX XXXXX de garaje demandante no comprende sólo las plazas que se hallan en el semisótano de la DIRECCION001 , número NUM000 , sino también las que se encuentran en los bajos de los edificios números NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM001 . Sólo las plazas de aparcamiento sitas en el semisótano de la casa número NUM000 se hallan integradas en la comunidad del edificio demandada. También hemos de corregir lo que se expresa al comienzo del Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia recurrida: "... en un primer momento tanto la comunidad de garaje como la de las viviendas eran completamente independientes, para luego constituir una suerte de mancomunidad entre ambas, con presupuesto conjunto si bien cada uno conserva otro presupuesto que podríamos denominar propio". Tampoco esto es enteramente exacto: XXXXX XXXXX existen en el conjunto de los bloques NUM000 al NUM001 cinco comunidades de propietarios -una por bloque o portal- y una mancomunidad que agrupa a las cinco (véase el acta de la junta ordinaria de la comunidad del edificio demandada de 29 de octubre de 2007: "Comentado este asunto con el Administrador de la mancomunidad éste nos informó (al Sr. Presidente y a la Administración) que la Mancomunidad sólo se hace cargad e los servicios comunes, como la Sala de Calderas, Agua, Jardines, Pocería, etc., siendo las ventanas elementos privativos de cada bloque", folio 57; véase también el acta de la junta de 12 de marzo de 2008, folios 11 vuelto y 12), que las plazas de garaje en el semisótano de cada edificio o bloque pertenecen a la comunidad de ese edificio y, por último, que los propietarios de plazas de garaje de los cinco bloques han formado una llamada comunidad de propietarios de garaje (por eso denominada de propietarios de garaje DIRECCION001 números NUM000 al NUM001 ), con órganos de gobierno y presupuesto propios. CUARTO. Si la comunidad de garaje tiene un presupuesto propio tiene que ser para atender la conservación y mantenimiento de los equipamientos y elementos que permiten el uso de las plazas de garaje (zonas de tránsito y maniobras, iluminación y otros), que son elementos comunes de las diferentes comunidades. La constitución de esa comunidad, que venía a sentar una independencia de los garajes respecto de las viviendas y zonas comunes, con integración en la comunidad de garaje de espacios comunes, como los espacios de tránsito y maniobras, fue querida por los propietarios de los garajes y consentida, al menos y en lo que al asunto de autos respecta, por la comunidad del edificio demandada, lo que no se discute en el proceso. La contribución por parte de la comunidad de garaje a determinados gastos de la comunidad del edificio (29,71 euros al mes en el ejercicio de 2008, folio 9) no altera el anterior entendimiento, puesto que la cuota mensual de la comunidad de garaje está muy por debajo de la asignada a las de las viviendas (129,22 euros ó 124,77 euros en el mismo ejercicio, mismo folio), lo que revela que la aportación de la comunidad de garaje a la comunidad del edificio demandada lo es sólo en razón de determinados gastos a los que, de manera inequívoca, los propietarios de los aparcamientos deben contribuir (seguro del edificio, como más importante) y la subsistencia de un presupuesto y administración propia de la comunidad de garaje, por voluntad de los propietarios de las cocheras, revelan la asunción por esa comunidad de garaje de los gastos derivados del mantenimiento de los elementos accesorios a las plazas (electricidad de los garajes y mantenimiento de las zonas e instrumentos destinados a la correcta utilización de las plazas). Lo que implica que, tácitamente, las distintas comunidades de edificios, han cedido para uso privativo de los dueños de las plazas de garaje lo que inicialmente eran elementos comunes de las distintas comunidades de propietarios (así, las zonas de tránsito y maniobra, inequívocamente comunes). Lo que no vulnera las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, que admite que determinados elementos comunes sean de uso privativo de un propietario (artículo 9 , apartado a), y no prohíbe que los estatutos dispongan la privacidad de elementos en principio comunes, siempre que no se trate de elementos comunes esenciales. Como dijimos en nuestra sentencia de 20 de enero de 2009 (rollo 157/08 ), los elementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, que cabe clasificarlos del siguiente modo: * Elementos esenciales y estructurales, que no pueden perder dicha condición por ningún concepto y que quedan fuera de toda disponibilidad. * Elementos naturales o no esenciales, que son comunes salvo que en el título constitutivo, por resolución judicial o la voluntad unánime de los copropietarios se haya excluido tal condición y hayan quedado desafectados del uso y disfrute común. * Y, por último, las servidumbres y los elementos comunes accidentales o por destino, que pudiendo ser privativos solo son comunes si de manera expresa se les confiere ese carácter y se establece la proindivisión para la utilidad común de los propietarios. Pues bien, los respiraderos precisados de reparación eran inicialmente elementos comunes no esenciales. Y en el caso que nos ocupa, en razón de la justificación de la existencia de una comunidad de garaje relacionada con las cinco comunidades de edificios que hay en el conjunto, pasaron a ser elementos privativos de la comunidad de garaje determinados elementos inicialmente comunes. Como las zonas de tránsito y maniobras de cuyo mantenimiento se ocupa tal comunidad sin controversia, y, sin duda, también los respiraderos objeto de esta litis, puesto que son elementos que sólo sirven al buen uso y disfrute de las plazas de garaje. La referencia en el artículo 396 del Código Civil , como elementos comunes de los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, a fachadas, "con los revestimientos interiores de (...) ventanas" no permite excepcionar la consideración hasta ahora hecha sobre elementos comunes que han pasado a ser privativos de la comunidad de garaje, porque: *esos revestimientos son elementos naturales, sobre todo cuando, dada su situación (fotografías de los folios 54 y 54 bis) no atañen a la imagen o configuración de la fachada. *la conservación de esos revestimientos, por su vinculación al disfrute de un elemento privativo (barandillas de un balcón, como ejemplo), corresponde al propietario del elemento privativo. *cualquier ventana de un edificio, desde una zona privativa, es fachada, al menos en su aspecto exterior, pero la ventana es elemento privativo y su reparación, en caso de ruina, corresponde al propietario. *carecería de sentido la constitución de una comunidad de garaje- querida por los propietarios de las plazas de garaje y consentida por la comunidad demandada en lo que a ella le afecta- que autorizase a tal comunidad actuar como dueña privativa en relación con elementos comunes como las zonas de tránsito y maniobras y no con los elementos de ventilación y luz natural, salvo disposición convencional expresa en contrario, que aquí no existe -la comunidad de garaje se formó de modo poco riguroso, sostiene con razón la demandada, y con escasa concreción jurídica-. QUINTO. En consecuencia, estimamos que la reparación de los respiraderos incumbe a la comunidad de garaje y, por ello, estimaremos el recurso, con absolución de la comunidad demandada y mantenimiento del pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia (no se condena a alguna de las partes, por tratarse de una materia eminentemente jurídica sin mala fe por ningún litigante, comos se explica en la sentencia apelada, Fundamento de Derecho Sexto). SEXTO. Al estimarse el recurso de apelación, no haremos pronunciamiento sobre las costas del mismo, conforme a lo dispuesto en el apartado dos del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . FALLAMOS Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 13 de julio de 2009 del Juzgado de Primera Instancia número Cinco (antiguo de Primera Instancia e Instrucción Ocho) de los de Alcalá de Henares, dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente, DESESTIMAMOS la demanda origen de esta litis y ABSOLVEMOS a la Comunidad de propietarios DIRECCION001 , número NUM000 (antiguo bloque NUM003 del Parque Residencial DIRECCION002 ), en Alcalá de Henares, de las pretensiones que contra la misma han sido deducidas en el proceso por la actora, Comunidad de propietarios de garaje de DIRECCION001 , números NUM000 , NUM004 , NUM005 , NUM006 y NUM001 (antiguos bloques NUM002 al NUM003 del Parque Residencial DIRECCION002 ), en la población dicha, sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia. Tampoco imponemos expresamente a parte alguna las costas de la apelación. Al notificar esta resolución, instrúyase a las partes sobre los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248, apartado cuatro, de la Ley Orgánica del Poder Judicial . Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 766/09, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico

Experto:  jaiter escribió hace 5 año.

Hola, lo lamento, esta sentencia se refiere a ventanas de unos respiraderos de un local garaje. No a ventanas de pisos, que dan luz y vistas para cada propietario que las tiene; los respiraderos es elemento común ineludible pues en un garaje por normativa urbanística, esos respiraderos tienen que estar en buen estado; es por el fin y finalidad que tiene el respiradero, en definitiva, que lo convierte en un elemento común imprescindibles para todos los usuarios del garaje.

 

Yo me remito a la ley, en concreto al artículo 396 del código civil que define los elementos comunes y yo, en mi humilde opinión lo veo así.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 5 año.

Obviamente un cristal debe pagarlo quien lo rompe.

Si es alguien ajeno al piso donde esta la ventana, también lo debe pagar la comunidad si no encuentra al responsable.