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Categoría: Legal
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Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
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VPPA Mad. Estafa en entramado de contratos de alquiler.

Pregunta del cliente:

Grave problema con dos constructoras VPPA en Madrid. 
SECCIÓN CUARTA. DE LA CONFUSIÓN DE DERECHOS 

Artículo 1192. Quedará extinguida la obligación desde que se reúnan en una misma persona los conceptos de acreedor y de deudor.


Antecedentes:

-EN EL PISO DONDE VIVO AHORA (PISO “A”) “segun publicidad que tengo guardada, pisos de alquiler con opción a compra”, TENEMOS FECHA DE JUICIO DE DESAHUCIO EL 24/5/12. DEBEMOS APROXIMADAMENTE 700 EUROS Y LOS QUEREMOS PAGAR. LA RENTA ES 900/mes. VIVIMOS AQUI HACE 4 AÑOS Y MEDIO. VENIMOS RECLAMANDO A LA CONSTRUCTORA QUE SE NOS REBAJE EL PRECIO, DADO EL EMPEORAMIENTO DE LA SITUACION ECONOMICA EN GENERAL(BAJADAS DE SUELDOS Y MAS IMPUESTOS). NOS DICEN QUE SON PRECIOS TASADOS POR MADRID Y NO SE PUEDE HACER NADA. AUNQUE LOS NUEVOS INQUILINOS TIENEN CONDICIONES DE AVAL NUEVAS(SEGUROS DE ALQUILER, LO COMPROBÉ AL LLAMAR PARA RECABAR LA INFORMACIÓN, DESDE HACE UNOS MESES SE LES HAN VACIADO LAS CASAS), NOSOTROS TENIAMOS UN AVAL DE 4000 € QUE SE HAN CONSUMIDO LAMENTABLEMENTE YA. NO QUEREMOS ABANDONAR NUESTRA CASA. -DEBIDO A ESTO, YO INICIE LA BUSQUEDA PARA TRASLADARNOS. 


Hechos:

 -LA CONSTRUCTORA/ARRENDADOR “B” CONOCIDO CONSTRUCTOR DE MADRID. DESPIERTAN TODAS MIS ALARMAS. ME OFRECEN PISOS VPP DE ALQUILER CERCA DE DONDE VIVO AHORA A PRECIOS DE ACUERDO A LA SITUACION ACTUAL (680€) A TRAVES DE EMAIL RECIBO MODELO DE CONTRATO E INFORMACION, CON UN SEGURO DE PAGO (SIN AVAL CUMPLIENDO CON 2500 EUROS DE INGRESOS, YO Y MI MUJER) EL SEGURO SUPUESTAMENTE ME APROBÓ TODO, DEPOSITÉ 1700 (MES 680+FIANZA 980) EL CONTRATO CON UNOS ANEXOS DESCONOCIDOS (sobre EMAIL enviado por ellos) QUE ME PRESENTAn EN LA FIRMA, Y SIN MÁS EXPLICACIONES DIFIEREN GRAVEMENTE DE LAS CONDICIONES PACTADAS EN EL ESTUDIO PREVIO. 


 EL JUEVES 26/4/12 FIRMÉ CONDICIONADO DEBIDO A MI SITUACIÓN DE PREVISTO DESAHUCIO EN EL PISO ANTIGUO. EL PROBLEMA ES QUE ME PRESENTARON UN CONTRATO QUE PONE UNA CANTIDAD DE RENTA DE 980 €/MES (LO QUE HE PAGADO DE FIANZA) Y UN CONTRATO ANEXO QUE DICE LO SIGUIENTE: 


-POR GRACIA DEL ARRENDADOR SE ME CONCEDEN UNAS “BONIFICACIONES” CONDICIONADAS AL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO OBLIGANDOME A ESTAR 5 AÑOS. EN CASO DE INCUMPLIR DEBO DEVOLVER ESTAS “BONIFICACIONES” EN EL PLAZO MÁXIMO DE UN MES. ME OBLIGO CON ESTA FIRMA A ALGO QUE QUIZÁS NO PUEDO CUMPLIR YA QUE MIS CIRCUNSTANCIAS ACTUALES ASI LO AMERITAN. 


 ELLOS ME HAN DADO UN RECIBO QUE ADEMÁS DICE QUE A LA FIRMA DEL CONTRATO ME ESTÁN DEVOLVIENDO 291,14 QUE SUPUESTAMENTE ES LA BONIFICACION DEL PRIMER MES. PERO NO ME ESTAN DANDO NINGUN DINERO. 

 ¿SOY DEUDOR SOBRE UNOS IMPORTES QUE PREVISIBLEMENTE PUEDA SUCEDER SI LAS COSAS EMPEORAN EN ESPAÑA MÁS?  


 -¿COMO DEBEN FIGURAR CONTABLEMENTE ESTAS “BONIFICACIONES” ? ¿QUE AMPARO LEGAL TIENE ESTO? ¿COMO DECLARO ESTAS BONIFICAIONES A HACIENDA? ¿CUANTO PAGO DE RENTA REALMENTE? ¿QUE SEGURO ME CUBRE? ¿PORQUE NO HE PODIDO ACCEDER A COPIA DE LA POLIZA? ¿ACASO SE ESTÁ EMPAQUETANDO DEUDA PARA VENDERLA EN EL MERCADO? ¿CUAL ES LA EVALUACIÓN QUE HAN HECHO DE MI RIESGO? 


- ¿YO ME PREGUNTO PORQUE NO ME OFRECEN EN LA CONSTRUCTORA ANTIGUA CONDICIONES ASÍ, SI SON LEGALMENTE ACEPTABLES. 


 C.CIV SECCIÓN QUINTA. DE LA COMPENSACIÓN Artículo 1195. Tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra. 


- (AUNQUE LA L.A.U DICE QUE SON POR AÑOS PRORROGLABLES) EN CASO DE NO CUMPLIR LOS 5 AÑOS DE ALQUILER DEBERÉ ABONAR AL ARRENDADOR LAS CANTIDADES QUE ME HAN SIDO “BONIFICADAS” A RAZÓN DE 3600€ EL PRIMER AÑO Y CON DISMINUCIONES CON LOS CONSIGUIENTES. EN CASO DE ABANDONAR EL PISO AL TERCER AÑO Y 12 MESES CON PREAVISO DE DOS MESES DEBERÍA ABONAR ESTE EJEMPLO: 292*12 260*12 203*12 56*12 UN TOTAL DE 9348 € 


-¿ACASO SOY DEUDOR Y ACREEDOR? ELLOS ME DICEN SEGUN RECIBO DARME UN DINERO QUE NO LO ESTÁN HACIENDO. 

-¿ACASO ESTOY CONDICIONANDOME A CONVERTIRME EN DEUDOR POR ALGO FORTUITO DE UN FUTURO IMPREVISIBLE? ¿EMITIENDO DEUDA A MI NOMBRE? NO QUIERO SER PARTE DE UN ENTRAMADO SOCIETARIO QUE SE LUCREN CON MI TRABAJO Y ESFUERZO. 


 ¿TENGO DERECHO A ANULAR ESTE CONTRATO ANTES DEL DÍA UNO, QUE ES CUANDO COMIENZA SU VIGENCIA Y QUE SE ME DEVUELVA EL DINERO?


YA QUE NO SE RIGE POR LA BUENA FÉ NI LA DE LA LEGISLACIÓN VIGENTE. 


AL PREGUNTAR A LA GESTORA DE LA CONTRUCTORA SI NOS DARÁN EL CONTRATO VISADO POR LA COMUNIDAD DE MADRID, NOS DIJO QUE YA NO LOS DEVULEVEN SELLADOS. 

ESTO ÚLTIMO A MI JUICIO, NO ES CIERTO PORQUE EN MI VIVIENDA ACTUAL SI QUE LO TENEMOS VISADO POR LA C.A.M. 


¿TENGO DERECHO A QUE LA COMUNIDAD DE MADRID INVESTIGUE Y DE POR ANULADO ESTE NUEVO CONTRATO DEL CUAL NO ESTOY DE ACUERDO AUNQUE HE FIRMADO? 

Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  letrado14 escribió hace 5 año.
Estimado cliente,

A pesar de la injusticia que está sufriendo, siento decirle que la cláusula que le ponen en el contrato nuevo no parece ser contrario a Derecho, a falta de leer el contrato entero.



Rige el principio "pacta sunt servanda", es decir, "lo pactado obliga".
Si usted considera que lo que ha firmado difiere de lo que pactaron, le recomiendo que solicite la anulación del contrato cuanto antes. Si es posible antes de que entre a vivir en el piso.

Para ello, usted puede alegar que lo firmado no coincide con lo pactado. Si dispone de emails en los que quede reflejado esto, le recomiendo que acuda con ellos a un notario para que levante acta de ellos, antes de correr el riesgo de que se borren.
Si el arrendador se niega a resolver el contrato, usted puede argumentar que ha habido un vicio en el consentimiento o error, ya que ha firmado algo distinto a lo pactado. Pero para ello necesita pruebas (es decir, los correos electrónicos certificados, testigos, etc.).
Envíe un burofax al arrendador comunicándole esto; es importante que quede constancia de que se ha dado cuenta de que el contrato no se ajusta a lo pactado, que el arrendador no ha actuado de buena fe, que se siente engañado, etc. Solicite que se tenga por anulado el contrato, amenazando con que, de no recibir contestación, procederá a anularlo ante los tribunales.

Hágalo cuanto antes; si deja pasar tiempo será más complicado demostrar que ha habido un vicio en el consentimiento.

Si optara por mantener el contrato con el riesgo de no poder permanecer en la vivienda durante los cinco años pactados, puede declarar a hacienda la cantidad efectivamente satisfecha en concepto de alquiler (es decir, descontando las bonififaciones).


La Comunidad de Madrid no tiene por qué "meterse" en su asunto. Si gana menos de 1288 € mensuales, puede pedir un abogado de oficio que le ayudará de forma gratuita.


Le copio unos artículos del Código civil que le pueden ser útiles:

Artículo 1261.

No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes:

  1. Consentimiento de los contratantes.

  2. Objeto cierto que sea materia del contrato.

  3. Causa de la obligación que se establezca.

Artículo 1265.

Será nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidación o dolo.

 



Puede solicitar todas las aclaraciones que considere en este mismo hilo.
Si la respuesta le ha sido de ayuda, le ruego la acepte para que la página me bonifique, sin coste adicional para usted.
Experto:  abogadoalonso escribió hace 5 año.
Estimado cliente:

En primer lugar le informo que puede requerir fehacientemente al arrendador para aclare los puntos del contrato que no considere correctos

Para ello debe ampararse en las causas que según el Código Civil permite resolver y anular los contratos 1301 c.c.

Acepte la respuesta y reciba un cordial saludo
Experto:  letrado14 escribió hace 5 año.
Le recomiendo además que se informe en el IVIMA acerca del precio establecido en en el alquiler.
Si se trata de una vivienda VPPA, la Comunidad de Madrid establece una renta máxima anual. Si la renta mensual, es decir, sus 980 €, es superior al límite impuesto por la Comunidad, tiene otra vía por donde actuar. Si fuese así, es posible que los propios servicios jurídicos de la Comunidad de Madrid le ayudarán en su caso.
Cliente: escribió hace 5 año.
Volver a incluir en lista: Otros.
Las respuestas dadas incluyen menos información que he recibido de un asesor de la Organización de consumidores y usuarios de la cual soy socio. lo que ya he procedido a hacer lo que me han indicado. El servicio sinceramente ha quedado por debajo de mis expectativas. No me habeis brindado información adicional sobre la que ya dispongo.
Experto:  abogadoalonso escribió hace 5 año.
Estimado cliente: Lamento que la información puesta a su disposición no sea la máxima que puede obtener, en todo caso, podemos elaborar unas respuestas más amplias si nos adjunta como archivo, el contrato de arrendamiento completo, lo cual nos puede permitir una mejor interpretación jurídica del mismo.

Reciba un cordial saludo y acepte la respuesta si ha sido de su interés.
Experto:  letrado14 escribió hace 5 año.
Estoy en línea por si quiere aclaración sobre algún extremo concreto.

Espero poder ayudarle; lo importante es que no se quede con dudas.

Solicite aclaraciones sobre todo lo que necesite.
Cliente: escribió hace 5 año.
He intentado anoche en varias ocasiones subir los archivos en pdf a los que hago referencia. La web no lo ha permitido. NO se de que manera se puede actuar para que ustedes tengan acceso a ellos. Quiere que se los aloje en un servidor que les puedo asignar?
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.


Estimado cliente,

Remítales a este correo:[email protected], a fin de que la administración de la web nos dé acceso a los expertos.

Saludos cordiales,
Cliente: escribió hace 5 año.
Ya, pero la situacion es urgente, la nueva vivienda debe ser ocupada el día uno. Ayer decidimos según nos habian indicado en la OCU, de enviar Burofax y presentarnos el lunes en Hacienda (por el tema de como declarar contablemente estos beneficios/bonificaciones que dice darme el arrendador. Tb me indicaron que me presentase en consumo con una queja formal que ya la tengo redactada y finalmente en el IVIMA con el departamento juridico. Por eso he indicado desde el principio que no me habeis podido ayudar aún, debido a que los pasos a los que me presentan son lo que tenia ya conocimiento desde ayer en la tarde. Hasta que podais leer el contrato de aquí a lunes no tengo muchas opciones. Era una consulta urgente y a día de hoy ninguno de vosotros puede asegurarme que tengo nada a mi favor.

El contrato y sus anexos desconocidos por mi y mi esposa los podéis descargar en files.me.com/acitzia/43c97o
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Paso a revisar su contrato detenidamente y le doy mi opinión. He tenido acceso al contrato y sus anexos.

Espero un poco a que lo revise,

Saludos cordiales,
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Estimado cliente,

He estado analizando su contrato y extraigo las siguientes conclusiones:

El artículo 7.2.2 es contrarip a derecho y no aplicable.

El artículo 11.1 es contrario a derecho y no aplicable en relación al punto que hace referencia al interés moratorio.

El artículo 11.3 es contrario a derecho y no aplicable, la indemnización exigida no podría ser superior al año de duración del contraro, las prórrogas no pueden ser obligatorias.

La cláusula décimo tercera es contraria a derecho, los tribunales serán siempre lo del lugar donde está sita la finca, no el domicilio del arrendador.

Sobre anexo que establece el sistema de “bonificaciones” tengo dudas sobre su legalidad. Parece tratarse de una forma encubierta de establecer un sanción económica para el caso de resolución del arrendamiento a instancia del arrendatario. Tengo ciertas dudas sobre si sería válido judicialmente.

Sin embargo, el hecho de que haya ciertas cláusulas de legalidad dudosa no le habilita a usted a ir resolver judicialmente ese contrato. Simplemente dichas cláusulas no resultarían de aplicación.

No olvide aceptar la respuesta y asimismo solicitarme todas las aclaraciones que necesite. Saludos cordiales.
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 1904
Experiencia: Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
eduardolm y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 5 año.
Pero entonces a que se refiere con "Ciertas dudas de si sería válido judicialmente". No debo hacer caso a lo que diga el papel firmado? Me he excedido en pensar que me puedan estafar o reclamarme algo en lo que no estoy de acuerdo en un futuro? Me acaso da toda esta situación a anular el contrato debido a la falta de pacto de lo acordado el día 19/4/12 via electronica de los precios que me dijeron eran validos y finalmente furan otros pero con esta dudosa cláusula de bonificación? Me devolverán el dinero que he transferido desde mi banco? Tengo algún derecho al que pueda acudir para que se me devuelva lo entregado cuanto antes din demoras este lunes cuando les ofrezca las llaves en entrega. NO voy a entrar a vivir allí, no tengo ninguna confianza debido a que me han engañado, me han puesto delante un contrato diferente a lo que se me informó inicialmente y tomé la decisión de alquiler. A quien debo acudir si el arrendador no quiere devolverme el dinero, si ni siquiera he ocupado el piso ni tengo intención de hacerlo ante semejante actuación. Debido al puente de mayo, no están asegurados ninguno de los servicios básicos en la vivienda. (Agua, luz, gas)
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

En relación a sus dudas:

Pero entonces a que se refiere con "Ciertas dudas de si sería válido judicialmente". No debo hacer caso a lo que diga el papel firmado?

Exacto, las cláusulas contrarias a derecho no son de aplicación, la parte del contrato que es conforme a derecho se aplica, aquéllos extremos que no lo son no se aplicarían. Por ejemplo, si establezco una sanción a la que la Ley me prohíbe, no se aplica y se aplica el resto del contrato.


Me acaso da toda esta situación a anular el contrato debido a la falta de pacto de lo acordado el día 19/4/12 via electronica de los precios que me dijeron eran validos y finalmente furan otros pero con esta dudosa cláusula de bonificación? Me devolverán el dinero que he transferido desde mi banco?

Para eso debería instar judicialmente la resolución del contrato, si usted ya lo firmó. Podría acreditar la existencia de dolo del vendedor y de error en el objeto del contrato. Pero este proceso judicial no se resolverá en dos días, necesitará abogado y procurador. Hasta que el contrato se resuelva, está vigente.
Una vez resuelto, puede pedir devolución de cantidades entregadas.


Considero que usted abandonase la vivienda un juez no aplicaría el descuento de las bonificaciones pues realmente es una cláusula contraria a la LAU. Realmente es una sanción por resolver el contrato, algo que no es legal en un contrato de arrendamiento de vivienda.


A su disposición nuevamente,
Cliente: escribió hace 5 año.
Me ha dejado usted más asustado de lo que he empezado aquí a contar mi problema. Con eso me indica que para poder recuperar el dinero que he pagado debo desembolsar unas cantidades de las que no dispongo. NO existe alguna via que sea de obligado cumplimiento que me de la razón ante la falta de buena fé por parte del arrendador?
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

La vía es la judicial y si usted tiene derecho a abogado de oficio (sin gana menos de 1288 euros brutos al mes) podrá tener justicia gratuita y no tendrá que desembolsar cantidad alguna. En otro caso, necesitaría costearse por su cuenta a los profesionales.


La única vía para resolver un contrato es la judicial, desde su firma obliga a su cumplimento.

Si tiene más dudas, ya sabe que sigo a su disposición.

Saludos cordiales,