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jaiter
jaiter, Licenciatura
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Hola¿,como puedo impedir que pongan el ascensor en el patio

Pregunta del cliente

Hola¿,como puedo impedir que pongan el ascensor en el patio de luces ,del cual tengo el uso esclusivo desde que se construyo el edificio en 1975 y registrado en escritura. no pudiendo entrar nadie por el si no es por mi vivienda.el susodicho patio da luz y ventilacion a la cocina y dos habitaciones ,de mi vivienda y de mi vecina .el piso tiene unas dimension de tres metros por cuatro de largo ,lo que quedaria las ventanas de los pisos a solo 50 centimetros de distancia del ascensor.a pesar de que se puede poner por la escalera ya que se puso en la otra entrada del edificio. la mayoria de mis vecinos deciden que se ponga en el patio.estamos en contra siete propietarios. de 30 que somos;agradeceria alguna informacion pues no sabemos por donde empezar.esto esta en Murcia y me temo que en el ayuntamiento no tendrian reparo en dar la licencia parahobrar obrar,lo que nos supondria un gran prejuicio a nosotros los dos del bajo.y no nos veneficiaria en nada ya que ni siquiera tenemos garaje para poder utilizarlo y tampoco tenemos trasteros.?espero su respuesta .gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Buenas tardes,

En principio usted plantea una cuestión que es compleja en la doctrina jurisprudencia española, es decir, existen sentencias con contenidos contradictorios o ambiguos. No obstante, sí existe una doctrina consolidada en el sentido de hacer contribuir a dueños de bajos en los gastos derivados de la instalación de servicios comunes como es un ascensor aunque no hagan uso del mismo ni les beneficie.

Con carácter general, la ley de propiedad horizontal establece que en casos como el que usted me informa, la mayoría necesaria para adoptar un válido acuerdo sería la de 3/5, de conformidad con el siguiente precepto legal:

La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.


Por tanto, sí están a favor de la instalación del ascensor 23 propietarios y sólo 7 en contra esa mayoría está asegurada.

Comenta usted que la reforma afectaría al patio de luces. Este patio es, por su configuración habitual y lo que usted me refiere, un elemento común, no privativo. Por lo tanto, la modificación de un elemento común para la instalación de un ascensor es lícita siempre y cuando se otorguen las mayorías legales correspondientes.

Comenta usted que existen dos bajos que hacen uso en exclusiva del patio de luces. Que además, dicha instalación supondría una merma considerable en la luz que llega a sus propiedades así como de la ventilación de las mismas. Pues bien, entiendo que estos perjuicios que son claros y evidentes derivados de la instalación del ascensor deberán ser indemnizados legalmente por el perjuicio causado. Una forma aproximada de poder valorar esa indemnización es conseguir una tasación del valor de los bajos de antes y después de la instalación del ascensor, como forma de evaluar objetivamente el perjuicio irrogado.

Por lo tanto, si por Junta se aprueba la instalación del ascensor, pueden impugnar dicho acuerdo y solicitar judicialmente la anulación del mismo o en todo caso que se proceda a compensarles económicamente en la que cantidad que se fije como indemnización. Tal vez ante este impedimento o conflicto legal, ustedes podrían conseguir que la comunidad se plantease la instalación del ascensor por otro lugar común menos invasivo como el que apunta usted mismo.

Es decir, en cuando se aprobara un acuerdo impugnarlo judicialmente y discutir la pérdida de valor de los inmuebles bajos. Tal vez usted no persiga una compensación económica, pero es la única forma viable de presionar.

POR FAVOR, NO OLVIDE ACEPTAR LA RESPUESTA Y SOLICITARME CUALQUIER ACLARACIÓN O DUDA QUE LE QUEDE. Saludos cordiales.

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, hay un artículo muy impotante de la ley de propiedad horizontal, que para mí debe de entrar en juego; usted dice que usted tiene atribuido el uso privativo de esa zona común, de manera que es un acuerdo que le perjudica de una manera evidente, pues va a perder ese uso. Y hay un artículo de esa propiedad horizontal, el artículo once, que dice que "Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste". Por lo que usted cuenta, ese ascensor le priva de ese uso, por tanto, lo hace inservible para usted, de manera que entiendo que se puede tratar de impugnar por tanto el acuerdo de la comunidad de propietarios por falta de su consentimiento.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Considero un argumento defendible el que le proporciona el compañero Jaiter para defender su postura. Pero también es cierto que existen jurisprudencia que en casos que podríamos decir idénticos o casi idénticos, aplican una indemnización al propietario del bajo perjudicado. Aquí un ejemplo:


Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª)
Sentencia núm. 130/2009 de 6 marzo AC 2009\1138





PROPIEDAD HORIZONTAL: OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD: indemnización por los perjuicios derivados de la instalación de ascensor en el patio de luces del que el actor tenía uso exclusivo: depreciación de la vivienda de reducidas dimensiones: valoración.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación núm. 326/2008

Ponente: Ilmo. Sr. D. Agustín Ferrer Barriendos

La Audiencia Provincial de Barcelonadeclara haber lugar en parteal recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha05-11-2007dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Hospitalet de Llobregat, revocándola en el sentido expuesto en los fundamentos jurídicos de la presente Resolución.

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 326/2008 -A

JUICIO ORDINARIO Nº 180/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A nº 130/2009

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a seis de marzo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 180/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Hospitalet de Llobregat, a instancia de Dª. Victoria , representada en esta Alzada por el Procurador D. Fernando Bertran Santamaría, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT, representada por la Procuradora Doña Viviana López Freixas; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de noviembre de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo ESTIMAR Y ESTIMO en parte la demanda interpuesta por Dª. Victoria contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 , por lo que debo CONDENAR Y CONDENO a ésta última al pago a la parte actora de TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y DOS EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (3362,44 EUR), sin expreso pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas en esta instancia.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito motivado; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La demandante, titular del departamento bajos tercera de la escalera izquierda del edificio sito en C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 de Hospitalet de Llobregat, reclama de la comunidad de propietarios de la finca una indemnización por los perjuicios derivados de la instalación de ascensor en el patio de luces del que tenía uso exclusivo . Basa su demanda en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal ( RCL 1960, 1042) y en los preceptos de las obligaciones derivadas de culpa o negligencia.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia estima parcialmente la demanda y contra dicha resolución recurre la parte demandante reiterando en esta alzada su pretensión indemnizatoria que considera no debe ser inferior a 59.625 euros.

SEGUNDO

La sentencia que se recurre constituye el segundo acto de la comprensible resistencia a la instalación del ascensor de la demandante como propietaria y de familiares cercanos suyos como usuarios de la vivienda. El primero fue el pleito seguido ante el Juzgado de Hospitalet nº cinco que concluyó con la desestimación de la impugnación que la demandante había efectuado contra el acuerdo de instalación del ascensor y que no entró en la cuantificación del perjuicio porque no fue allí materia de discusión.

Procede confirmar el criterio del Juzgado de Primera Instancia cuando considera inaplicable al caso la normativa de responsabilidad civil por culpa o negligencia. No estamos ante una situación ilícita tanto si contemplamos la adopción del acuerdo como si nos referimos a su ejecución que en definitiva ha sido objeto de una ejecutoria judicial y ha conllevado las licencias administrativas correspondientes, sino ante una compensación económica que, como bien argumenta el juzgador de primera instancia, deriva del necesario reequilibrio de intereses entre un copropietario y la comunidad que tiene su amparo en el art. 9 de la ley de propiedad horizontal. Muchas de las objeciones técnicas del informe pericial del Sr. Victoria relativas a las condiciones del ascensor podrían tener sentido en el litigio anterior, cuando se tuvo que resolver sobre la viabilidad técnica y administrativa de la instalación del ascensor o incluso en la ejecutoria de aquella resolución pero su relación con la presente reclamación resulta sólo indirecta, indicativa o expresiva del perjuicio cuya indemnización se reclama.

A la hora de cuantificar el perjuicio, la parte acumula diversos motivos de indemnización, en ocasiones reiterando conceptos de una misma situación indemnizable y vinculando varios de ellos a padecimientos físicos o psíquicos de los ocupantes de la vivienda pero, aparte de echarse en falta una relación causal un poco afinada pues se argumenta sobre enfermedades más bien crónicas y anteriores a la instalación del ascensor, resulta que estas personas no son parte en este proceso de manera que se hace preciso coincidir con el juzgador de instancia en que no puede pedir la demandante que se le indemnice (a ella, parte única del proceso) porque parientes suyos tengan una inferior calidad de vida relacionada con el menor espacio disponible, menor luminosidad o ventilación. Existe pues la falta de legitimación activa para pretender indemnización por estos conceptos en la medida que se pretenda como algo diferenciado de aquella depreciación de la vivienda que se justifica precisamente por la pérdida de calidad de vida de los ocupantes. De hecho el recurso de apelación se ciñe ya a esta sola cuestión.

TERCERO

En orden a la valoración del efecto económico de la instalación del ascensor sobre la entidad propiedad de la demandante, el Juzgado hace un cálculo que consideramos muy correcto del valor del objeto de que se ha visto privada la demandante por la instalación del ascensor, al tomar el valor por metro cuadrado informado por el perito judicial, multiplicarlo por el espacio ocupado por el ascensor y restarle el coeficiente propio de uso ya que el patio es comunitario aunque de uso exclusivo.

Pero no es esto lo que se estaba discutiendo en este proceso; no reclama la parte demandante el valor de "expropiación" del terreno (del uso exclusivo del terreno) ocupado para la instalación del ascensor, sino la depreciación que esta vivienda sufre por este hecho y esto es algo que no se agota en la pura disminución física del espacio de patio de uso exclusivo ocupado por la caja del ascensor.

Creemos que en esto le asiste razón a la parte demandante. Con la instalación del ascensor en fincas en las que no estaba previsto no es raro que provoque que la calidad de vida de unos vecinos mejore y la de otros empeore -aquí precisamente los ocupantes del bajo en cuestión- lo que produce una realidad notoria de que unos pisos se revaloricen con la existencia de ascensor mientras que los bajos pierden valor en el mercado. En el presente caso, las propias circunstancias de la vivienda provocan que la repercusión sea más aguda.

La realidad de tal depreciación del valor de la vivienda es apreciada y cuantificada por el perito de la parte demandante y por el judicial aunque se ofrezcan en autos cantidades no coincidentes.

Este tribunal considera debe partir de la misma realidad que reconoce el perito judicial Sr. Antolín, es decir, que estamos hablando de una vivienda, definida así en registro, en catastro y provista de cédula de habitabilidad como tal. Y sobre todo, porque ha sido y es vivienda efectiva de la familia Victoria en la realidad. La habitabilidad ya, por sí muy limitada, es comprometida por la instalación de ascensor con una repercusión proporcionalmente superior a la que sería propia de otras circunstancias, pues no es lo mismo perder parte de la luminosidad que proporciona un patio de luces cuando se dispone de otras habitaciones con luz exterior que cuando no se tienen ninguna otra exterior, como es el caso. No es lo mismo tampoco perder algo más de dos metros cuadrados de patio cuando se tiene un piso de 80 o 100 metros que permite reorganizar el espacio con más facilidad que cuando, el espacio que ha quedado del patio (no sólo por su dimensión concreta sino también por su forma) destruye en gran manera su utilidad de manera que no se sabe siquiera si cabrá o no una lavadora; según apreciación del juzgador en el acto de reconocimiento judicial. Que pierde un lavadero que no puede recuperarse en otro lugar de un piso de 35 metros cuadrados ocupado por tres personas. Es notorio, en definitiva, que una vivienda de tan reducidas condiciones, tiene en el mercado un precio bastante dispar si dispone de un uso exclusivo de un patio más o menos normalizado, que el que pueda tener si no tiene esto y sí en cambio, menos luz , menos ventilación y más ruidos.

A la hora de cuantificar la depreciación creemos más adaptada a la realidad de los intereses en conflicto la ofrecida por el perito judicial, particularmente cuando ha cambiado el ciclo económico del mercado inmobiliario.

ÚLTIMO.- No procede especial imposición de las costas del presente recurso de conformidad con lo establecido en el art. 398 de la LEC ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) .

F A L L A M O S

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Victoria contra la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2007 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Hospitalet de LLobregat , debemos revocar parcialmente dicha resolución al efecto de cifrar el importe de la indemnización reclamada en cantidad de 59.625 euros, confirmando la sentencia apelada en sus restantes extremos, lo que se acuerda sin hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.


Quedo nuevamente a su disposición,
Saludos cordiales
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

Hola, en la sentencia que aporta mi compañero eduardolm observo que lo que pide el propietario del piso afectado por la instalación es una mayor indemnización, y no la retirada del ascensor. Y es que los jueces de lo civil, solo pueden conceder sobre lo que se pide, pero no sobre otras cosas distintas.

 

En cualquier caso, la indemnización que le propone mi compañero también es una opción a considerar. Pues lo que está claro que si usted finalmente se ve obligado a que se ponga en el patio el ascensor, lo que no puede ser es que le salga gratis a la comunidad, pues usted sufre un perjuicio directo por esta decisión; en primer lugar, porque seguro que a usted su vendedor le repercutio en el precio ese uso del patio; en segundo lugar, usted se queda sin el mismo, con la consiguiente depreciación de su piso; en tercer lugar, por el uso que pierde del mismo.

 

Y tiene también la opción que yo le propongo, de impugnar el acuerdo en base al artículo que le comento; pues a causa del perjuicio dicho que le produce la decisión de la comunidad, se precisa de su consentimiento para acometer la obra del ascensor; perjuicio que en su caso consiste en la pérdida de uso de su patio, posibles ruidos de la maquinaria del ascensor y la pérdida del valor que sufre directamente su propiedad.

 

Por tanto, nuestras respuestas le tienen que hacer ver, que desde luego tiene opciones y desde luego no está nada perdido.

 

Tenga en cuenta además que si usted tiene seguro de su casa, si tiene contratada la asistencia jurídica, le cubrirá la asistencia de abogado hasta el límite que tenga contratado. De manera que yo también hablaría con mi seguro para dar parte al mismo, y si tiene contratada esta cobertura le proporcionará abogado su seguro, que le saldrá gratis haste ese límite que tenga contratado.

 

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