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Alejandro Pardal
Alejandro Pardal, Abogado
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 31
Experiencia:  España
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Consulta; Les expongo mi caso para conocer su opinión, si es

Pregunta del cliente:

Consulta; Les expongo mi caso para conocer su opinión, si es posible. En octubre de 2005 compre una vivienda, pocos días después descubrí la afectación por vivios ocultos, gracias XXXXX XXXXX el arquitectó realizó unas catas en el techo. Todas las vigas de la vivienda padecen patalogias por termitas. Traté de deshacer la compraventa pero el banco se opuso, traté de negociar con el venderor pero por mas abogados no llegué a ninguna parte. Hoy después de 7 años sigo pagando la hipoteca sobrevalorada de un piso en el que no puedo vivir ni vender ni reparar pues la cuota hipotecaria no me permite ahorrar ni sacar otro prestamo para la reparación. Se le ocurre a ustedes alguna cosa?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola

La opción por vicios ocultos la tiene prescrita, como ya sabe.

Esta acción prescribe a los seis meses desde la compra.

La única opción, y no es fácil, sería una accion de alio pro quo, una cosa por otra

Esta acción la ejercitamos cuando mediante dolo el venmdedor nos ha engañado, y nos ha vendido una cosa cuyas características son tales, que de haberlas sabido jamás hubiesemos comprado.

Los defectos deben ser muy graves y debemos demostrar que el vendedor los conocía, y nos ha engañado, y que de habernoslo dicho nunca hubiesemos comprado.

EL plazo de precripción, al ser contractual es de 15 años.

Debe ponerse en contacto con un abogado especialista en civil que estudie la opción de una demanda de alio pro quo contra el vendedor

Contra el banco NO puede hacer nada

Le dejo sentencia sobre caso similar, pero claro, cada caso es diferente

AP Barcelona, Sec. 19.ª, 395/2010, de 6 de octubre Recurso 83/2010. Ponente: ASUNCION CLARET CASTANY.EXTRACTOS

Existe responsabilidad del vendedor cuando la vivienda transmitida se encuentra afectada por termitas de forma generalizada en todas sus dependencias haciéndola inservible para la finalidad a la que debe destinarse "... Ciñéndonos a nuestro caso, se acredita que la presencia de termitas afecta de un modo general a la vivienda unifamiliar sita en Castellar del Vallès, C/ RAMBLA000 nº. NUM000 , NUM001 . Los informes de la empresa GESTIÓN QUIMICS S.L. acompañados como documentos nº. 6 y 8 de la demanda resultan terminantes, en cuanto:a) Se constata una afectación muy elevada de termitas de la especie "Peticulitermes Ivafugus" en toda la planta baja y espacio de la vivienda, si bien solo se detecta actividad termítica actual en algunas partes de aquella (dormitorio principal, dormitorio pequeño y comedor).b) En el comedor los gastos y desperfectos indican mucha actividad termítica antigua revistiendo y constatándose por el perito biólogo Sr. Roque la existencia de una colonia termítica asentada en las inmediaciones de la casa, colonia que ha entrado dentro de la casa para obtener alimentos, atacando los diferentes elementos de madera existentes, fijos como puertas y ventanas, zócalos y otros;c) los múltiples elementos afectados por la acción de las termitas se constata de un modo indubitado en el prolijo reportaje fotográfico, de todas y cada una de las dependencias de la casa, a los folios 21 y 36 del dictamen de perito biológico.En definitiva la afectación termítica es generalizada y se constata en prácticamente todos los espacios de la casa, habiendo alcanzado el ataque a prácticamente todas sus dependencias, como así también lo ilustran los planos acompañados junto al dictamen del perito Sr. Roque . El tratamiento a aplicar -sistema de inhibidores de la síntesis de la quitina mediante insecticidas bionacionales - es lento y gradual (cinco años). Es significativo que los dos peritos arquitectos que depusieron en el acto del juicio calificaron la afección que presentaba la vivienda como "carrer" Sra. Azucena y Sra. Gema . De ahí que habremos de concluir que nos encontramos ante un supuesto de "aliud pro alio" por inviabilidad del objeto, al existir una afectación general de termitas en el inmueble ..."ANTECEDENTES DE HECHO PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo parcialmente la demanda interpuesta por D. Paulino y Dª. Milagrosa frente a D. Victorino , y condeno a éste a abonar a los primeros la cantidad de 56.245,16.Se desestiman las restantes pretensiones de la actora.No se establece condena en costas. Cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad.Líbrese oficio a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria poniendo en su conocimiento que D. Paulino y Dª. Milagrosa han manifestado en la demanda iniciadora de este procedimiento que compraron a D. Victorino la vivienda sita en la población de Castellar del Vallès, calle RAMBLA000 , nº. NUM000 , NUM001 , por la cantidad de 290.000 euros, si bien en la escritura de compraventa se estableció como precio de venta la cantidad de 258.435 euros, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 94.3 de la Ley General Tributaria , y por si ello pudiera tener trascendencia tributaria.Llévese testimonio de esta resolución a los autos principales, dejando el original en el libro."SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron recurso de apelación ambas partes mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 29 de septiembre de 2010.CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY.FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.- La parte actora formuló demanda al amparo de los arts. 1100 y 1124 C. Civil contra los vendedores de la vivienda que compró el día 23 de febrero de 2007 en escritura pública, en reclamación de indemnización correspondiente al importe de las obras de reparación, tratamiento de desinfección por presentar la presencia de plaga de termitas y otros gastos, así como la pérdida de valor de la finca, lo que fundó en la existencia de un "aliud pro alio", al no reunir las condiciones de habitabilidad necesarias.La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda, y tras considerar nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento por inhabitabilidad del objeto fijo la suma indemnizatoria en la cuantía de 56.245,26 euros.Contra la misma se alzan ambas partes litigantes. Los actores sobre la base de un error en la valoración de la prueba en cuanto a la existencia de los daños morales por la suma reclamada de 36.000 euros por la cuantía de la pérdida de valor de la finca, que, aplicando los cálculos de la sentencia, debe ser fijada en 62.084,21 euros. La parte demandada sobre la base de: 1º) inexistencia de "aliud pro alio", 2º) caducidad de la acción de saneamiento; 3º) Inexistencia de dolo incidental en su conducta; 4º) Error en la valoración en la fijación del quantum indemnizatorio.SEGUNDO.- En un orden lógico-racional comenzaremos por el estudio del recurso formalizado por el vendedor demandado Don. Victorino .El primero de los motivos se dirige a combatir la calificación del supuesto enjuiciado como un "aliud pro alio", al entender el recurrente nos encontramos ante un supuesto de vicios ocultos, que posibilitaría a lo sumo el ejercicio de una acción de saneamiento, dada la mera existencia de termitas en algunos elementos aislados de madera de la vivienda unifamiliar; y la necesidad de erradicar la plaga y acometer ciertas obras tan solo supondría una privación temporal del uso de la misma.El Tribunal Supremo, por razones de equidad, y para salvar los cortos plazos de caducidad de las acciones edilicias a que se enfrentan los compradores, ha venido aplicando el art. 1.124 CC EDL 1889/1 en los casos de defectos más graves, con base en el argumento de que hay incumplimiento por cuanto el objeto es inhábil para el destino que se le asigna o porque la misma gravedad de los defectos permite sostener que la cosa entregada es otra (aliud pro allio).Se olvida el recurrente que los compradores el artículo 1.484 del Código Civil EDL 1889/1 determina que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. La responsabilidad del vendedor la impone el artículo 1.485 aunque ignorase los vicios y el artículo 1.486 permite a los compradores, en caso de defectos ocultos, optar entre desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Una de las principales cuestiones que se han planteado desde siempre ante las reclamaciones hechas en estos casos por los compradores es la del plazo para reclamar, porque el artículo 1.490 del repetido código determina que las acciones que emanen de los cinco artículos precedentes (entre ellos, por tanto, el citado 1.486 ) se extinguirán a los 6 meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Y desde antiguo ha ocurrido con frecuencia que las demandas no llegaban a los tribunales hasta después de transcurrido ese plazo, con lo que debía estimarse caducado el derecho a reclamar.Ante ese problema, el Tribunal Supremo, también desde hace mucho, vino a reconocer a los compradores algo muy parecido a lo que les reconoce la normativa sobre defectos o vicios ocultos en los casos de entablarse la demanda después de los 6 meses. Pero, sólo se reconoció ese derecho en los casos más graves, aquellos en que la cosa vendida presentaba tales defectos que la hacían completamente inservible para su finalidad propia, por ejemplo servir como vivienda si tal había sido el objeto de la compraventa. Se entendía en tales casos que no se entregaba lo comprometido sino otra cosa distinta, por lo que existía completo incumplimiento, y no cumplimiento defectuoso. Es la doctrina conocida con la expresión latina "aliud pro alio", alusiva a que en tales casos se entrega, en realidad, una cosa por otra.Ciñéndonos a nuestro caso, se acredita que la presencia de termitas afecta de un modo general a la vivienda unifamiliar sita en Castellar del Vallès, C/ RAMBLA000 nº. NUM000 , NUM001 . Los informes de la empresa GESTIÓN QUIMICS S.L. acompañados como documentos nº. 6 y 8 de la demanda resultan terminantes, en cuanto:a) Se constata una afectación muy elevada de termitas de la especie "Peticulitermes Ivafugus" en toda la planta baja y espacio de la vivienda, si bien solo se detecta actividad termítica actual en algunas partes de aquella (dormitorio principal, dormitorio pequeño y comedor).b) En el comedor los gastos y desperfectos indican mucha actividad termítica antigua revistiendo y constatándose por el perito biólogo Sr. Roque la existencia de una colonia termítica asentada en las inmediaciones de la casa, colonia que ha entrado dentro de la casa para obtener alimentos, atacando los diferentes elementos de madera existentes, fijos como puertas y ventanas, zócalos y otros;c) los múltiples elementos afectados por la acción de las termitas se constata de un modo indubitado en el prolijo reportaje fotográfico, de todas y cada una de las dependencias de la casa, a los folios 21 y 36 del dictamen de perito biológico.En definitiva la afectación termítica es generalizada y se constata en prácticamente todos los espacios de la casa, habiendo alcanzado el ataque a prácticamente todas sus dependencias, como así también lo ilustran los planos acompañados junto al dictamen del perito Sr. Roque . El tratamiento a aplicar -sistema de inhibidores de la síntesis de la quitina mediante insecticidas bionacionales - es lento y gradual (cinco años). Es significativo que los dos peritos arquitectos que depusieron en el acto del juicio calificaron la afección que presentaba la vivienda como "carrer" Sra. Azucena y Sra. Gema . De ahí que habremos de concluir que nos encontramos ante un supuesto de "aliud pro alio" por inviabilidad del objeto, al existir una afectación general de termitas en el inmueble. En tal situación debe perecer el primero de los motivos y como corolario inexorable la caducidad de la acción planteada.TERCERO.- El tercero de los motivos denuncia la inexistencia de dolo incidental en la conducta del Sr. Victorino .En contra de lo que sostiene el recurrente coincidimos con el juzgador de instancia en cuanto el vendedor era conocedor de la existencia del problema de las termitas en la vivienda con anterioridad proceder a su venta. Varias son las razones. Tal y como constató el perito biológico Sr. Roque los rastros y desperfectos eran generales en prácticamente toda la vivienda y con mucha actividad termítica antigua. La presencia de termitas era tan numerosa que al retirar los zócalos de madera del vestíbulo, pasillo y corredor se observó la presencia de gran cantidad de insectos de color blanco aun vivos a simple vista. Las fotografías resultan harto ilustrativas (vid. pág. 24, 25, 27, 30, 31, 33 y 35 del informe del Sr. Roque ) la existencia de obras de reforma en el inmueble previas a la compraventa. El gran deterioro que presentaba el escalón del corredor (pág. 24, 25 informe Sr. Roque ). El hecho mismo de residir el demandado en la casa durante un periodo de tiempo que cifró en la contestación en seis meses y luego declaró fueron veinte meses.Nos parece a tenor de dichos elementos fácticos evidente que el vendedor tenía perfecto conocimiento de la plaga de termitas que indiscutiblemente padecía la vivienda; y en consecuencia el motivo debe perecer.CUARTO.- Analizaremos a continuación los daños y perjuicios que deben ser indemnizados a los actores-compradores examinado de este modo, tabién, el recurso formalizado por los actores.- En cuanto a la existencia de daños morales y procedencia de la indemnización en la cuantía solicitada por Sres. Paulino - Milagrosa de importe 36.000 euros.La sentencia de instancia no concede ninguna cuantía por dicho concepto. Entendemos que dicho extremo debe ser mantenido.Puesto que no es dable indemnizar en concepto de daño moral la merma de encanto o pérdida de ilusión al adquirir las viviendas ni tampoco se comprende que razón impide celebrar enlace matrimonial cuando ni se ha aplicado ningún tratamiento, ni tampoco se justifica hayan intentado habitar la vivienda resultando esta inhabitable. En cuanto a que el tratamiento no garantice la erradicación total de la plaga ni reinfección, el Informe de GESTIÓN QUIMICS S.L. garantiza un proceso gradual pero totalmente eficaz para acabar con la plaga: pues aprovecha el sistema el comportamiento de trofalaxia característico de las termitas con un efecto "domino" pues no ataca solo al individuo que la toca sino que acaba con el resto de la colonia. La presentación del sistema de control "Sentri Fech" así lo corrobora (folios 80 y ss).El motivo perece.- En cuanto a la pérdida de valor de la finca.La sentencia de instancia entiende debe ser indemnizado dicho concepto en la cuantía que se reclamaba en la demanda de 8.329,37 euros. Ambas partes recurren. Los actores sobre la base de que si bien se acoge la cantidad pedida en la demanda, a tenor del valor dado a la finca como consecuencia de la patología que padece, según informe pericial de los arquitectos técnicos Sra. Azucena de 180.000 euros frente a los 290.000 sufragados, como que no se han acogido todas las cantidades reclamadas, en concepto de daños y perjuicios, tras los oportunos cálculos aritméticos y la diferencia que resulta del valor real de la finca es la suma de 62.084,21 euros. La propia postura afirmada y mantenida por la ahora recurrente en su escrito rector inicial impide pueda ser acogido el motivo. Pero es que además el origen o razón de la petición acogida es distinta de la reparación del daño causado en la vivienda por la presencia general de xilófagos - termitas -. Pues si bien pudiera llegar a discutirse la razón precisamente de su concesión en atención a los gastos a sufragar para exterminar la plaga y reparar los objetos y elementos afectados no podemos dejar de significar que con arreglo al artículo 1107 C. Civil en el supuesto de dolo - como aquí acontece -, dado el conocimiento previo a la venta que tenía el vendedor de la presencia de xilógagos en la casa, como ya se analizó, el deudor debe responder de todos los daños y perjuicios que se deriven de la falta de cumplimiento de su obligación. Y no podemos dejar de significar que aún cuando la patología se trate, la merma patrimonial de la finca afectada era evidente. Por dicha razón no podrá tampoco ser acogido el motivo formulado por el demandado.Los motivos perecen.- En cuanto al coste de reparación y la sustitución de los elementos dañados. La sentencia de instancia tras examinar separadamente y valorar los dictámenes de los peritos designados por las partes atiende al informe de Doña. Azucena al resultar sus explicaciones convincentes; si bien reduce el importe reclamado de 60323,48 euros a la suma de 43.963,75 euros tras deducir y excluir la reparación de los muebles existentes en la vivienda. El recurrente entiende, sin embargo, incluye reparaciones innecesarias y excesivas.Señalar que las obras de reparación deben ser las necesarias para dejar la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad. No ve ningún problema en que se sustituyan todos los premarcos interiores y exteriores así como las puertas. Puesto que de cambiarse tan solo los elementos de madera afectados en tanto no se produce la exterminación total de la plaga, las termitas siguen en actividad, y en consecuencia buscan otros caminos; y se podrán afectar aquellos otros elementos de madera no tratados adecuadamente.No ocurre lo mismo sin embargo con el parket. Puesto que si bien resulta totalmente afectado el zócalo de madera al ser de madera natural, el parket colocado se trataba de un parquet sintético tipo laminado a base de un conglomerado de resinas sintéticas. Dicho tipo de parket artificial o aglomerado o sintético no puede así resultar, afectado por la plaga. Razón por la que procede tan solo indemnizar los 48 m2 de zócalo lineal, al tratarse de madera natural, la cuantía se fija así en la suma de 954 euros, a tenor del dictamen pericial emitido por la Sra. Gema , de lo que resulta tras descontarlo de la suma concedida a tenor del dictamen pericial de Doña. Azucena , de importe 4700 euros, debe rebajarse la indemnización en la cuantía de 3746 euros.En cuanto a las partidas de desmontaje de madera de chimenea y tablón que conforma peldaño del salón, no entendemos la razón por la que procede su reducción. Dichas partidas resultan afectadas por la acción de las termitas, dada la naturaleza de los materiales afectados. Las explicaciones dadas por la perito Doña. Azucena resultan esclarecedoras y convincentes.En cuanto al saneamiento y pintado de los pavimentos verticales de la vivienda a tenor de los trabajos de reparación de los elementos de madera afectados y daños irreparables que conllevará el arrancado de las piezas para su nueva colocación entendemos también justificado el concepto y la cuantía peritada por Doña. Azucena . Máxime cuando la perito Doña. Gema no fija ni determina ningún otro importe y afirma que las termitas suelen hacer galería por las paredes (vid fol. 188).Finalmente en cuanto al alquiler, y transporte a vertedero en razón de los elementos afectados y duración del tratamiento para exterminar la plaga de termitas se estima procedente el precio acogido.Todo lo hasta aquí dicho nos conduce a desestimar el recurso de apelación de los actores y estimar en parte el del demandado.QUINTO.- La parcial estimación del recurso de apelación del demandado conlleva no se le haga expresa imposición de las costas de la alzada - art. 398.2 LEC -.La desestimación del recurso formulado por los actores conduce a imponer las costas de la presente alzada - art. 398.1 LEC -.FALLAMOS Que, ESTIMANDO en parte el recurso de apelación interpuesto por el demandado D. Victorino y desestimando el interpuesto por los actores Milagrosa y Paulino contra la sentencia dictada en fecha 6 de julio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Sabadell , en los autos de los que el presente rollo dimana, DEBEMOS REVOCAR PARCIALMENTE la sentencia de instancia y fijamos como cantidad indemnizatoria de abonar a los actores la de 52.499,16 euros. Se mantienen los restantes pronunciamientos de la instancia.Se imponen las costas de la alzada a los actores. No se hace expresa imposición al demandado.Contra esta sentencia no cabe interponer recurso ordinario alguno.Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.PUBLICACIÓN.- En Barcelona a, seis de octubre de dos mil diez, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.

Experto:  Alejandro Pardal escribió hace 4 año.
Antes de nada seria importante saber si usted compró la vivienda de segunda mano, o la compró directamente al promotor. Si la compró al promotor, cabe ejercitar demanda de juicio ordinario por responsabilidad en la construcción. Si es de segunda mano, se complica mucho la reclamacion.


El comprador debe saber que las garantías exigidas para las obras de edificación de nueva construcción, según La Ley de Ordenación de Edificación, incluyen los siguientes plazos de reclamación de vicios ocultos (a estas garantías se les denomina “responsabilidad de saneamiento”):

Seguro del constructor para garantizar durante 1 año el arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras.
Seguro del promotor para garantizar durante 3 años solución a los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones de salubridad y estanqueidad del ambiente interior, protección contra el ruido, aislamiento térmico, etc)
Seguro del promotor para garantizar durante 10 años el arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio


En caso de aparición de vicios ocultos en la vivienda estando dentro de los plazos de garantía indicados anteriormente debe:

Encargar un dictamen pericial que evalúe correctamente los daños materiales de la vivienda en el que se indique que dichos daños hacen impropio el uso de la vivienda.
Párese a reflexionar si en caso de haber conocido dichos daños ocultos hubiera pagado menos por la vivienda, o hubiera desistido de comprarla. En caso de ser así supondría la obligación para el vendedor de subsanar los daños.
Revise que en su contrato no se especifique nada de renunciar a reclamaciones en caso de vicios ocultos.
Es importante acreditar que los defectos estaban ocultos en el momento de la compraventa. Este punto es bastante complicado de demostrar, pero ayudará por ejemplo si se dispone del informe del tasador, si es que se hizo. Si en dicho informe no se menciona nada es porque aparentemente no se apreciaba a simple vista.
Si por su profesión debiera haberse percatado de dichos daños podría ser un motivo para que no prospere la reclamación.
El plazo para la reclamación es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Por lo que si se percata de algún vicio oculto siga estas indicaciones y simultáneamente a pedir el informe pericial, solicite de forma fehaciente (ej. mediante burofax) la reparación de los daños materiales al vendedor o rebaja en el precio, dándole un plazo avisándole que transcurrido el mismo ejercerá las acciones judiciales oportunas.
Si transcurrido ese plazo no obtuviera respuesta, reclame por vía judicial aportando el informe pericial y demás pruebas antes indicadas a su favor.


PERSONALMENTE CREO QUE LO MAS DIFICIL ES PROBAR VERDADERAMENTE QUE LOS VICIOS O DEFECTOS SE DEBEN A ELEMENTOS ESTRUCTURALES, DE CIMENTACION, VIGAS...

En caso de interponer demanda, se debería interponer frente a constructor, promotor, arquitecto, aparejador, incluso empresas de calidad o productoras de los elementos con defectos (empresa ladrills, bovedillas...)
Cliente: escribió hace 4 año.
Gracias XXXXX XXXXX rapida respuesta. La compra la realice a un particular, a traves de una agencia inmobiliaria, dispongo de todo el papeleo (informes, tasacion, buro fax) que realice en su dia, y dentro del plazo de reclamacion. De haber cono cido el estado real de la finca jamas la hubiese comprado. Y no consigo entender porque el abogado al que contrate desistio de reclamar judicialmente.
Muchas gracias.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola:

 

Sólo le queda la opción que le he comentado. Es claro que es inmueble usado y que no puede reclamar garantías por defecto contructivo.

Cerrada la opción de vicios ocultos por prescripción, sólo la accion de alio pro quo es viable

Hay que ver que se den lo requisitos exigibles, fundamentalmente el dolo

Debemos demostrar que el propietario era conocedor del vicio, que nos engañó, y mantener que de habernos avisado jamás hubiesemos comprado

Experto:  Alejandro Pardal escribió hace 4 año.
Estimado Josemagadan:
El cliente ha especificado la compra despues de mi respuesta. Ruego retires tu calificacion de incorrecto. Un saludo
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Estimado cliente, solo tiene la opción de alio pro quo, porque el plazo es de 15 años

Debemos estudiar si reune los requisitos, dolo, engaño, y suficiencia en el defecto, para poder mantener que de haberlo conocido no hubiese comprado.

Experto:  Alejandro Pardal escribió hace 4 año.
Estimado cliente, tratándose de una compraventa entre particulares, las acciones que aún puede ejercitar son las siguientes:

En el caso en que en el plazo de los seis meses no se haya podido acudir a los tribunales, nos quedará la opción de reclamar judicialmente al comprador, pero por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa y no concretamente por vicios o defectos ocultos.
Por ejemplo, podremos utilizar la acción de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones por una de las partes, (art. 1.124 del Código Civil), o bien,
La acción de nulidad por haber prestado el consentimiento a contratar por error o dolo (utilizar palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, para inducir otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho).
RUEGO ACEPTE LA RESPUESTA SI LE HA SIDO DE AYUDA, INDEPENDIENTEMENTE DE SEGUIR PREGUNTANDO LO QUE ESTIME OPORTUNO. UN SALUDO.
Alejandro Pardal, Abogado
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 31
Experiencia: España
Alejandro Pardal y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

No es posible una acción de nulidad, el contrato es perfectamente válido.

LA accion de vicios ocultos esta precrita sólo son seis meses

Lá unica opción posible, y naa tiene que ver con la nulidad del contarto, que NO es nulo, es laaccion de alio pro quo, en las condiciones determisnadas para ello

Experto:  Alejandro Pardal escribió hace 4 año.
Artículo 1.124 del Código Civil:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Artículo 1.485 del Código Civil:

El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Artículo 1.486 del Código Civil:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándose le los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hay un notario que ha intervenido en ese contrato

No podemos aducir nulidad, sería altamente arriesgado

Tampoco vicios contructivos como se mantuvo anteriormente

La accion de vicios ocultos esta prescrita

Sólo resta estudiar las opciones de alio pro quo, que tampoco son sencillas.

 

El problema es que hay que determinar exactamente que es lo que queremos y habilitarlo con normas

 

También se puede estudiar una accion indemnizatoria, reparando las deficiencias y reclamndo el importe, pero ésto nos elimina la posibilidad de rescindir el contrato

 

LE dejo otra sentencia al efecto

 

 

SP/SENT/162118

TS, Sala Primera, de lo Civil, 100/2007, de 14 de febrero
Recurso 1310/2000. Ponente: ROMAN GARCIA VARELA.
EXTRACTOS
Entrega de vivienda con defectos estructurales cuyo precio de reparación supera al de adquisición de la misma
"... admitido que la doctrina del "aliud pro alio" es aplicable a un contrato de compraventa como el de autos y que la misma implica en todo caso para que pueda prosperar, que se haya entregado un objeto que por sus características produzca la insatisfacción objetiva del comprador, se impone analizar si, en el caso presente, las respectivas viviendas que se entregaron a los compradores adolecen de un vicio de tal entidad que las hagan impropias para el fin para el que fueron adquiridas, resultando frustrado para los compradores el fin de la venta; y recuerda que el Juzgado limitó la indemnización a la percepción por los actores en los gastos derivados de los defectos estructurales, y excluyó aquéllos concernientes a los elementos funcionales, pese a lo cual y conforme al peritaje, resulta una cantidad que excede de 70.000.000 de pesetas y que, por su importancia y por superar el precio de la suma de las cantidades pagadas por la adquisición de las viviendas, permiten concluir que realmente se ha producido una insatisfacción objetiva del comprador, el cual para poder disponer de una vivienda en condiciones mínimas de seguridad, precisa de una inversión que supera el precio que pagó por su adquisición, cuyo hecho pone de manifiesto que la vendedora incumplió su obligación de entregar la cosa vendida en las condiciones mínimas que se suponen a una vivienda, pues aunque los actores han venido residiendo en la misma desde las respectivas fechas de su adquisición y aún antes, los defectos estructurales de la vivienda que les fue entregada han frustrado la finalidad del contrato, pues es evidente que no la habrían adquirido de haber conocido tan grave circunstancia, sin que sea haya acreditado, ni siquiera alegado, que el precio pactado fuera fijado en atención a la existencia de tales desperfectos y que era inferior al normal del mercado. ..."
Ejercitada la acción indemnizatoria y no la resolutoria y en siendo la aluminosis una causa de fuerza mayor no procede resolver la compraventa
"... Constituye doctrina jurisprudencial reiterada la de que estamos en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del vendedor, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil (entre otras, SSTS de 28 de febrero de 1997, 27 de noviembre de 1999 y 22 de abril de 2004 ). Desde la óptica jurisprudencial recién expuesta, corresponde determinar si, en el caso debatido, concurren o no los presupuestos requeridos para la aplicación al mismo de los dos preceptos citados. El artículo 1101 regula la acción de indemnización procedente del incumplimiento imputable de una obligación y no persigue el logro de la efectividad de la prestación, ni la finalización del vínculo obligacional, sino reequilibrar la economía del acreedor tras el daño patrimonial sufrido por causa del incumplimiento y, además, exige que la inobservancia sea imputable al deudor; y en este sentido, esta Sala ha declarado que los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1101 son la preexistencia de una obligación, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o causa mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos (STS de 3 de julio de 2001 ). El cumplimiento defectuoso o inexacto de la prestación es la tercera de las modalidades de infracción obligacional, y para el mismo, en casos como el debatido, aparte de que deben tenerse en cuenta los preceptos que, con carácter particular, regulan situaciones de prestaciones defectuosas en materia de compraventa (artículos 1484 y siguientes del Código Civil ), es necesaria la presencia de la imputabilidad del deudor. Esta Sala considera que "LA CAIXA" ha cumplido debidamente su prestación de entrega de la cosa vendida y, asimismo, que la causa de las patologías por aluminosis, que afectan al edificio de la DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 de Barcelona, construido en una época en que la utilización del cemento aluminoso no estaba prohibida legalmente, fue debida a fuerza mayor externa. Por otra parte, el artículo 1124 se refiere a la denominada "condición resolutoria tácita", no obstante la doctrina científica mayoritaria ha puntualizado que no constituye una verdadera condición, en virtud a que no origina automáticamente la resolución desde la voluntad expresada en la relación contractual, sino que sólo integra a favor del acreedor, cuya prestación fue incumplida, la facultad de optar por la resolución, pues el mismo debe elegir expresamente entre la exigencia de cumplimiento o la resolución, sin que quepa el ejercicio simultáneo de ambas acciones (STS de 29 de julio de 1996 ), aunque sí el ejercicio subsidiario de la de resolución (STS de 8 de mayo de 1995 ). La doctrina jurisprudencial consolidada ha precisado que para que surja la facultad resolutoria de que se trata se requiere el concurso de los requisitos siguientes: a) la exigencia de un vínculo contractual recíproco y exigible; b) el incumplimiento grave por una de las partes; c) y que la otra parte no haya inobservado lo que le corresponde. En el caso del debate, como ya se ha declarado, de un lado, la demandada ha cumplido debidamente su obligación de entrega de la cosa vendida, y de otro, la parte actora no ejercitó la acción resolutoria del artículo 1124 , pese a su cita en el escrito inicial, sino una acción indemnizatoria, habida cuenta del contenido de la demanda y su "petitum". ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1º.- El Procurador don Jesús Millán Lleopart, en nombre y representación de doña María Luisa , doña Diana , don Manuel , doña Raquel , doña Margarita , don Claudio , doña Ángeles , doña Carmen , doña Encarna , don Luis Angel , don Serafin , doña María Cristina , don Mariano , doña Leonor , don Ildefonso , doña Ariadna , don Cesar , doña Flor , don Evaristo y doña Regina promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía sobre reclamación de cantidad, turnada al Juzgado de Primera Instancia número 48 de Barcelona, contra "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA", en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, suplicó al Juzgado: " (...) Que se condene a la demandada a indemnizar a cada uno de los propietarios que configuran la parte actora en una suma equivalente a la que deban abonar a la Comunidad de Propietarios del edificio situado en Barcelona, C/ DIRECCION000 NUM000 - NUM001 , con la finalidad de sufragar los costes de rehabilitación del citado edificio, conforme al proyecto que en su día se elabore y apruebe por la Comunidad de Propietarios, atendiendo a la diagnosis del arquitecto Octavio , a determinar en ejecución de sentencia, y al pago de las costas".
2º.- Admitida a trámite la demanda, tras el oportuno emplazamiento, la demandada se opuso a la misma, solicitando su absolución.
3º.- El Juzgado de Primera Instancia número 48 de Barcelona dictó sentencia, en fecha 10 de noviembre de 1997 , cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que desestimando las excepciones de falta de legitimación activa, y prescripción , y estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Sr. Millan, en nombre y representación de María Luisa , Diana , Manuel , Raquel , Margarita , Claudio , Ángeles , Carmen , Encarna , Luis Angel , Serafin , María Cristina , Mariano , Leonor , Ildefonso , Ariadna , Cesar , Flor , Evaristo , y Regina , debo condenar y condeno a "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA", a que indemnize a los actores con una suma igual a la que deban abonar a la Comunidad de Propietarios del edificio situado en Barcelona, DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 con la finalidad de sufragar los costes de las obras de rehabilitación del citado edificio, descritas en los apartados I, II, y III, subapartados 3.01 a 3.03, del presupuesto n° 3161-02/95, de fecha 31 de agosto de 1995, de "EMDICA S.L." (doc. 23 de la demanda), a determinar en ejecución de sentencia, sin expresa imposición de costas".
4º.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó sentencia, en fecha 28 de enero de 2000 , cuyo fallo se transcribe textualmente: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Francisco Lucas Rubio Ortega, en nombre y representación de "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA", contra la sentencia de 10 de noviembre de 1997, del Juzgado de Primera Instancia número 48 de esta ciudad que confirmamos íntegramente con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada".
SEGUNDO.- La Procuradora doña Paz Santamaría Zapata, en nombre y representación de "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA", ("LA CAIXA"), interpuso, en fecha 11 de abril de 2000, recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia, por los siguientes motivos, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : 1º) Por aplicación indebida de los artículos 1.591, 1.101 y 1.124 del Código Civil , así como de la jurisprudencia contenida en SSTS de 11 de abril y 10 de mayo de 1995 y otras relativas a la doctrina jurisprudencial del "aliud pro alio"; 2º ) por aplicación indebida de los artículos 1.2, 8, 26, 27 y 28 de la Ley 20/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, así como de la jurisprudencia contenida en las sentencias que se desarrollan y, en concreto, de la sentencia de 12 de febrero de 1998, y, terminó suplicando a la Sala : " (...) En su día dictar sentencia casando y anulando la sentencia recurrida, conforme a las pretensiones de esta parte con arreglo a los motivos expresados en el presente recurso, con imposición de las costas causadas y absolviendo totalmente de la demanda tal como se solicitaba en la contestación de la misma".
TERCERO.- Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, el Procurador don Julián Caballero Aguado, en nombre y representación de doña María Luisa , doña Diana , don Manuel , doña Raquel , don Gabriel , doña Camila , doña Margarita , don Claudio , doña Ángeles , don Ángel Daniel , don Luis Manuel , doña Teresa , doña Encarna , don Luis Angel , don Serafin , doña María Cristina , don Mariano , doña Leonor , don Ildefonso , doña Ariadna , don Evaristo , doña Regina , don Cesar y doña Flor , lo impugnó mediante escrito de fecha 20 de marzo de 2003, suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia declarando no haber lugar al recurso de casación formulado y confirmando en todos sus términos la sentencia recurrida, todo ello con imposición de costas al recurrente en aplicación de lo establecido en el artículo 1715.3 de la LEC ".
CUARTO.- La Sala señaló para votación y fallo del presente recurso, el día 24 de enero de 2007 , en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ROMÁN GARCÍA VARELA
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Doña María Luisa , doña Diana , don Manuel , doña Raquel , doña Margarita , don Claudio , doña Ángeles , doña Carmen , doña Encarna , don Luis Angel , don Serafin , doña María Cristina , don Mariano , doña Leonor , don Ildefonso , doña Ariadna , don Cesar , doña Flor , don Evaristo y doña Regina , demandaron por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía a la entidad "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA" ("LA CAIXA"), e interesaron la condena a la demandada a indemnizar a cada uno de los propietarios que configuran la parte actora en una suma equivalente a la que deban abonar a la Comunidad de Propietarios del edificio situado en Barcelona, DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 , como dueños de las viviendas especificadas en el cuadro anexo a la demanda, con la finalidad de sufragar los costes de rehabilitación del citado edificio, conforme al proyecto que en su día se elabore y apruebe por la Comunidad de Propietarios atendiendo a la diagnosis del Arquitecto don Octavio , cuya cantidad deberá ser determinada en período de ejecución de sentencia.
La cuestión litigiosa se centra principalmente en la determinación de si, en el supuesto del debate, la acción ejercitada por la actora, con fundamento en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y en la doctrina jurisprudencial del "aliud pro alio", mediante la petición de que la litigante pasiva la indemnizara en los gastos de rehabilitación del inmueble afectado de aluminosis, por entender que había incumplido el contrato de compraventa por inhabilidad del objeto entregado, reúne o no los requisitos para integrarla en los mencionados preceptos.
El Juzgado, tras rechazar las excepciones de falta de legitimación activa y prescripción, acogió parcialmente la demanda y su sentencia fue confirmada en grado de apelación por la de la Audiencia.
"LA CAIXA" ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia.
SEGUNDO.- La sentencia recurrida ha argumentado que la acción ejercitada por la parte actora se fundamentaba en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y en la doctrina jurisprudencial del "aliud pro alio", con la petición de que se le indemnizara en los gastos de rehabilitación del inmueble afectado de aluminosis, por entender que la demandada había incumplido el contrato de compraventa por inhabilidad del objeto entregado, e indicó que los hechos de que trae causa la demanda tienen su origen en los contratos de compraventa suscritos por los actores con la demandada entre diciembre de 1983 y abril de 1989, excepción hecha de los Sres. Serafin - María Cristina , que compraron al Sr. Pedro Jesús , quién había adquirido previamente de "LA CAIXA"; y, en base a los mencionados contratos, ésta les transmitió la propiedad de las viviendas que ocupaban con anterioridad en concepto de arrendatarios, según se deriva de la documentación aportada en la contestación a la demanda.
Asimismo, la sentencia de instancia ha analizado la cuestión de la posibilidad del ejercicio de la acción del artículo 1124 por inhabilidad del objeto, en un contrato de compraventa para el cual existen disposiciones específicas en el Código Civil que regulan las obligaciones de las partes y las acciones que pueden ejercitar una y otra en caso de incumplimiento, y considera que, si bien constituye un principio del derecho el que la norma especial es de aplicación preferente a la general, de ello no puede derivarse la exclusión de la última, ya que la referida regla no se contradice ni se conculca por el hecho de que se considere que unas y otras acciones son perfectamente compatibles, de manera que la circunstancia de que la acción del artículo 1484 del Código Civil , por vicios ocultos, se encuentre caducada, no es óbice para que, si concurren los requisitos necesarios para ello, pueda entablarse la acción rescisoria del artículo 1124 .
También, respecto a la cuestión de si los Sres. Serafin - María Cristina podían introducirse en el interior del contrato celebrado por su causahabiente, la sentencia impugnada ha indicado que tal factibilidad existe y está legalmente establecida, por ejemplo, en los artículos 1571, 480 y 1597 del Código Civil , así como en los artículos 34 y 35 de la Ley de Contrato de Seguro , y el Tribunal Supremo la ha admitido en los supuestos de reclamaciones por defectos constructivos o cuando ha habido la cesión de un crédito, y, en el caso que nos ocupa, también es posible esta acción directa o "per saltum", porque quien enajenó la vivienda a los actores lo hizo limitado a la propia realidad de la misma, de manera que no podía transmitir más de lo que tenía, que era lo que a su vez había recibido, es decir, una vivienda que no era tal porque se hallaba abocada a la ruina, de modo que carece de sentido obligar a los mencionados actores a dirigirse contra quien les vendió para que éste, a su vez, procediera contra la demandada.
Igualmente, la sentencia indicada ha señalado que la cuestión principal de este recurso se centra en determinar si concurren los requisitos establecidos en la ley para que prospere la acción derivada del artículo 1124 , y, en particular, si se aprecian las circunstancias exigidas por la jurisprudencia para aplicar la doctrina para las ocasiones de incumplimiento radical y objetivo del contrato conocida como "aliud pro alio", por referencia a la entrega de cosa distinta a la adquirida que deviene inservible, precisamente por adolecer de las cualidades esenciales que la caracterizan como tal y que determinaron su adquisición, y ha considerado que, en aquellas situaciones como la presente, en que ha transcurrido el breve plazo de seis meses del artículo 1490 del Código Civil , si el vicio que se alega es de tal entidad que ha producido una absoluta inhabilidad del objeto y completa insatisfacción objetiva de la parte compradora, es perfectamente aplicable la doctrina del incumplimiento contractual.
La sentencia traída a casación ha señalado que la STS de 10 de mayo de 1995 admitió la procedencia de la acción aquí ejercitada en un supuesto de defectos constructivos no determinantes de ruina, pero que implicaban un incumplimiento contractual por parte de la vendedora, con la apreciación de que se estaba en presencia de entrega de cosa diversa, "aliud pro alio", cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil : y en sentido similar se manifestaron las SSTS de 11 de abril de 1995 , al establecer que, en el contrato de compraventa, la aplicación de la doctrina del "aliud pro alio" presupone la entrega de una cosa inservible, y la de 13 de julio de 1987, para la cual, al margen de la responsabilidad decenal sancionada en el artículo 1591 , corresponde a la demandada aquella otra que por el incumplimiento de las obligaciones que le corresponden como vendedora, entre las que destaca por su fundamental importancia la de que la cosa objeto de la convención reúna las condiciones que la hacen apta para ser habitada, lo que no sucede cuando existen vicios en la construcción determinantes de su ruina.
Dicha sentencia ha considerado que, admitido que la doctrina del "aliud pro alio" es aplicable a un contrato de compraventa como el de autos y que la misma implica en todo caso para que pueda prosperar, que se haya entregado un objeto que por sus características produzca la insatisfacción objetiva del comprador, se impone analizar si, en el caso presente, las respectivas viviendas que se entregaron a los compradores adolecen de un vicio de tal entidad que las hagan impropias para el fin para el que fueron adquiridas, resultando frustrado para los compradores el fin de la venta; y recuerda que el Juzgado limitó la indemnización a la percepción por los actores en los gastos derivados de los defectos estructurales, y excluyó aquéllos concernientes a los elementos funcionales, pese a lo cual y conforme al peritaje, resulta una cantidad que excede de 70.000.000 de pesetas y que, por su importancia y por superar el precio de la suma de las cantidades pagadas por la adquisición de las viviendas, permiten concluir que realmente se ha producido una insatisfacción objetiva del comprador, el cual para poder disponer de una vivienda en condiciones mínimas de seguridad, precisa de una inversión que supera el precio que pagó por su adquisición, cuyo hecho pone de manifiesto que la vendedora incumplió su obligación de entregar la cosa vendida en las condiciones mínimas que se suponen a una vivienda, pues aunque los actores han venido residiendo en la misma desde las respectivas fechas de su adquisición y aún antes, los defectos estructurales de la vivienda que les fue entregada han frustrado la finalidad del contrato, pues es evidente que no la habrían adquirido de haber conocido tan grave circunstancia, sin que sea haya acreditado, ni siquiera alegado, que el precio pactado fuera fijado en atención a la existencia de tales desperfectos y que era inferior al normal del mercado.
TERCERO.- El motivo primero del recurso -al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por aplicación indebida de los artículos 1591, 1101 y 1124 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de 11 de abril y 10 de mayo de 1995 y otras relativas a la figura del "aliud pro alio", por cuanto que, según acusa, la sentencia impugnada ha afirmado que las acciones por vicios ocultos y las generales por incumplimiento contractual son perfectamente compatibles, y también que si la acción del artículo 1484 del Código Civil se encuentra ya caducada, esta circunstancia no es óbice para que, si concurren los requisitos necesarios, pueda entablarse la acción rescisoria del artículo 1124 del Código Civil , sin embargo de la corrección de estas argumentaciones como principio general, en el supuesto litigioso se han aplicado normas de incumplimiento contractual sin la participación de los presupuestos necesarios para ello, tales como el dolo, la negligencia, la voluntad rebelde al cumplimiento- se estima por las razones que se dicen seguidamente.
Respecto al artículo 1591 del Código Civil , se resalta la evidencia de que no ha sido vulnerado por la decisión de instancia, pues no lo ha utilizado para dar respuesta a la cuestión del debate.
Constituye doctrina jurisprudencial reiterada la de que estamos en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del vendedor, al ser el objeto impropio para el fin a que se destina, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil (entre otras, SSTS de 28 de febrero de 1997, 27 de noviembre de 1999 y 22 de abril de 2004 ).
Desde la óptica jurisprudencial recién expuesta, corresponde determinar si, en el caso debatido, concurren o no los presupuestos requeridos para la aplicación al mismo de los dos preceptos citados.
El artículo 1101 regula la acción de indemnización procedente del incumplimiento imputable de una obligación y no persigue el logro de la efectividad de la prestación, ni la finalización del vínculo obligacional, sino reequilibrar la economía del acreedor tras el daño patrimonial sufrido por causa del incumplimiento y, además, exige que la inobservancia sea imputable al deudor; y en este sentido, esta Sala ha declarado que los requisitos necesarios para la aplicación del artículo 1101 son la preexistencia de una obligación, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o causa mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos (STS de 3 de julio de 2001 ).
El cumplimiento defectuoso o inexacto de la prestación es la tercera de las modalidades de infracción obligacional, y para el mismo, en casos como el debatido, aparte de que deben tenerse en cuenta los preceptos que, con carácter particular, regulan situaciones de prestaciones defectuosas en materia de compraventa (artículos 1484 y siguientes del Código Civil ), es necesaria la presencia de la imputabilidad del deudor.
Esta Sala considera que "LA CAIXA" ha cumplido debidamente su prestación de entrega de la cosa vendida y, asimismo, que la causa de las patologías por aluminosis, que afectan al edificio de la DIRECCION000 números NUM000 - NUM001 de Barcelona, construido en una época en que la utilización del cemento aluminoso no estaba prohibida legalmente, fue debida a fuerza mayor externa.
Por otra parte, el artículo 1124 se refiere a la denominada "condición resolutoria tácita", no obstante la doctrina científica mayoritaria ha puntualizado que no constituye una verdadera condición, en virtud a que no origina automáticamente la resolución desde la voluntad expresada en la relación contractual, sino que sólo integra a favor del acreedor, cuya prestación fue incumplida, la facultad de optar por la resolución, pues el mismo debe elegir expresamente entre la exigencia de cumplimiento o la resolución, sin que quepa el ejercicio simultáneo de ambas acciones (STS de 29 de julio de 1996 ), aunque sí el ejercicio subsidiario de la de resolución (STS de 8 de mayo de 1995 ).
La doctrina jurisprudencial consolidada ha precisado que para que surja la facultad resolutoria de que se trata se requiere el concurso de los requisitos siguientes: a) la exigencia de un vínculo contractual recíproco y exigible; b) el incumplimiento grave por una de las partes; c) y que la otra parte no haya inobservado lo que le corresponde.
En el caso del debate, como ya se ha declarado, de un lado, la demandada ha cumplido debidamente su obligación de entrega de la cosa vendida, y de otro, la parte actora no ejercitó la acción resolutoria del artículo 1124 , pese a su cita en el escrito inicial, sino una acción indemnizatoria, habida cuenta del contenido de la demanda y su "petitum".
Las SSTS, citadas en la resolución de instancia, no son de aplicación a este juicio; así, la de mayo de 1995 se refiere a un caso de responsabilidad derivada de incumplimiento de contrato, por los defectos constructivos con los que la entidad promotora-constructora y vendedora, entregó el edificio litigioso, pero en el supuesto debatido no cabe hablar de defectos constructivos, sino de fuerza mayor externa, amén de que es incorrecto considerar como promotor-vendedor, a los efectos de la definición jurisprudencial de esta figura ("la persona que reúne el carácter de propietario del terreno, constructor y propietario de la edificación llevada a cabo sobre aquél, vendedor de las diversas viviendas y locales comerciales, y beneficiario de la totalidad del negocio jurídico anteriormente especificado"), a quién realizó la obra y, después de alquilar los pisos, al cabo de 20 años los vendió a los inquilinos; la de 11 de abril de 1995 hace mención a un supuesto en que se entregó a los compradores un hotel restaurante en pleno funcionamiento; y la de 13 de julio de 1987, al igual que la de 10 de mayo de 1995, se refiere a defectos constructivos.
CUARTO.- La estimación del motivo primero del recurso determina la casación de la sentencia recurrida, así como la revocación de la recaída en primera instancia, y hace innecesario el examen de los restantes; y asumidas por esta Sala las funciones de la instancia, procede desestimar la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Jesús Millán Lleopart, en nombre y representación de doña María Luisa , doña Diana , don Manuel , doña Raquel , doña Margarita , don Claudio , doña Ángeles , doña Carmen , doña Encarna , don Luis Angel , don Serafin , doña María Cristina , don Mariano , doña Leonor , don Ildefonso , doña Ariadna , don Cesar , doña Flor , don Evaristo y doña Regina , con base en los razonamientos contenidos en el fundamento de derecho tercero de esta resolución.
Con expresa imposición de las costas de primera instancia a la parte actora y sin hacer especial pronunciamiento de las causadas en la apelación y en este recurso de casación, de acuerdo con los artículos 523, 710 y 1715.2, respectivamente, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Asimismo, procede la devolución a la recurrente del depósito constituido, conforme al citado artículo 1715 .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la entidad "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA" contra la sentencia dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona en fecha de veintiocho de enero de dos mil , cuya resolución anulamos.
Con revocación de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 48 de Barcelona en fecha de diez de noviembre de mil novecientos noventa y siete , rechazando las excepciones de falta de legitimación activa y prescripción, desestimamos la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales don Jesús Millán Lleopart, en nombre y representación de doña María Luisa , doña Diana , don Manuel , doña Raquel , doña Margarita , don Claudio , doña Ángeles , doña Carmen , doña Encarna , don Luis Angel , don Serafin , doña María Cristina , don Mariano , doña Leonor , don Ildefonso , doña Ariadna , don Cesar , doña Flor , don Evaristo y doña Regina , contra la entidad "CAIXA D''ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA", y absolvemos a la demandada de todas las peticiones contra ellas deducidas en el escrito inicial.
Condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en primera instancia, sin que haya lugar a hacer especial pronunciamiento de las ocasionadas en la apelación y en este recurso de casación.
Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido.
Comuníquese esa sentencia a la referida Audiencia con devolución de los autos y rollo en su día remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ROMÁN GARCÍA VARELA; JOSÉ ANTONIO SEIJAS QUINTANA; PEDRO GONZÁLEZ POVEDA. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Román García Varela, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

 

 

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