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jaiter
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AL QUEDARME VIUDA,ME COMPRE UNA CASA EN MARBELLA A MEDIAS,EN

Pregunta del cliente

AL QUEDARME VIUDA,ME COMPRE UNA CASA EN MARBELLA A MEDIAS,EN ESE MOMENTO MI HIJO DIJO QUE AL PAGAR YO EN EFECTIVO Y EL PEDIR UNA HIPOTECA,NO SE PODIA PONER A NOMBRE DE LOS DOS.HA EMPEZADO HABER PROBLEMAS,Y LE HE PROPUESTO QUE ME DONE LA MITAD DE LA CASA.COMO LA CASA ESTA EN VETA MUY REBAJADA,PARA PODERLA VENDER E UN PRECIO N350.000 E.QUEIERO SABER CUANTO PODRIA COSTARNO ESA DONACION O SI EXISTE OTRA FOR LEGAL DE HACER QUE ME PONGA MI MITAD A MI NOMBRE,SIN QUE RESULTE EXCEXIVAMENTE CARA,PUES SE NIEGA A PAGAR,Y LO TENDRE QUE HACER YO.MUCHAS GRACIAS XXXXX XXXXX FERNANDA [email protected]
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.



Hola y Bienvenida a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :

En su caso tenemos dos soluciones:

Hacer la donación, que en el caso de la Junta de andalucía NO es nada recomendable, dado que es de las pocas CCAA que NO tienen bonificaciones en el impuesto de transmisiones patrimoniales para donaciones, Incluso en el caso más favorable, de las excepciones, pagaríamos también el uno pòr ciento. y esto sería que nos admitiesen que es la vivienda habitual, pero pueden poner problemas. el ahorro sería muy poco dinero.

Y la segunda opción, que es la que le recomiendo, por ser la más adecuada a su caso, y la más utilizada, que es la disolución de la cosa común. (Mucho más segura )

Para llevarla a efecto, iremos al notario, elevaremos el acto de disolución de la cosa común a público, donde su hijo le cede a Ud su parte a cambio de una prestación que diremos cobra en ese acto.

Después iremos a la Consejería de hacienda de la Junta de Andalucía en Málaga y pagaremos el 1 por ciento del valor catastral del inmueble en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales

Después iremos al Ayuntamiento y pagaremos la plusvalía, correspondiente a lo que se cede, que es la mitad del inmueble.

Pagados los impuestos iremos a registro y pondremos a su nombre el inmueble

No tenemos repersusión en IRPF porque no hay incremento patrimonial al haber recibido contraprestacion ( Aunque no sea cierto)

Hecho todo esto nos queda el cabo suelto de la hipoteca, donde su hijo sigue siendo deudor, lo cual, puede dejar como está, con el consiguiente riesgo a su hijo, o negociar con el banco la modificación y la salida del hijo, con el consiguiente gasto.



Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

Recuerde que si Ud. esta conforme con la respuesta y quiere que el experto cobre por su asesoría debe aceptar la respuesta, si Ud no acepta el sitio se reserva el depósito y el experto no cobra

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.
Si tiene mas dudas, ruego las exponga, en caso contrario ruego acepte la respuesta, si Ud no acepta el sitio se reserva el depósito y el experto no cobra
Experto:  R.Gomez escribió hace 4 año.

Muy Sra. Nuestra:

Siento ser portador de malas noticias, pero es inviable la solución que plantea el compañero, aunque la idea sea buena, ya que para poder realizar la disolución de cosa común tiene que estar conforme el banco como acreedor hipotecario. Además en la escritura pública de prestamo hipotecario seguro que figura la prohibición de disolución o alteración.....

 

 

Del mismo modo si se vende hará falta consentimiento acreedor hipotecario:

 

Ley Hipotecaria:

 

Artículo 118.

En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubiesen pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.

Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.

 

Un cordial saludo,

R. Gómez

Si Usted acepta esta respuesta percibié ingresos de just answer si acepta la respuesta de otro abogado percibirá el otro letrado y no yo, Usted decide

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Efectivamente, y tal como le comenté, es un cabo suelto.

Lo cual no quita para que podamos hacerlo, y el hijo seguir siendo deudor aún cuando sea Ud quien abone las cuotas.

O negociar con el banco, tal como le comentaba en el post y pagar la salida del hijo

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, yo no me metería en hacer una donación de su hijo a usted; ni tampoco en comprarle la parte de vivienda de su hijo; y más que nada por los costes que va a tener la operación por tema de impuestos, y sobre todo si tienen pensado venderla.

Si su hijo no quiere aportar nada a la hipoteca, no le queda más remedio que seguir pagando usted sola, sino quiere que todo termine con un embargo de la vivienda, y ya veremos si con ello saldan la deuda con el banco, pues si no es así, como ya sabe, tienen obligación luego de seguir pagando.

La solución que yo le aporto por mi parte; pues que su hijo reconozca la deuda que tiene él con usted por estar pagando usted esa hipoteca de su hijo; es un documento sencillo en el que se explica todo, y se determina la cantidad que usted ha pagado por su hijo, y que por tanto le debe; y con el compromiso de su hijo que en cuanto se venda la vivienda, le pagará lo que usted ha puesto en lugar de su hijo.

Este reconocimiento de deuda lo puede hacer de dos maneras; bien en documento privado, es decir, un escrito que redactan ustedes y que firman, sin que intervenga notario; está solución tiene de bueno que no paga normalmente impuestos (confírmelo con su comunidad autónoma, en la que ustedes residan habitualmente) y su hijo está reconociendo esa deuda que tiene con usted.

O bien hacerlo ese documento ante notario, que tiene de bueno que su hijo reconoce todo ante ese notario, si bien, sí que suele estar sujeto a impuestos; pero en cualquier caso, ese pago de impuestos es bastante inferior a hacer una donación o una compraventa, que tampoco tendría mucho sentido si esa donación o compraventa se hace para luego vender en poco tiempo.

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