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DiegoAbogado
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BUENOS DÍAS: HACE UN AÑO COMPRÉ UN LOCAL A UNA PROMOTORA

Pregunta del cliente:

BUENOS DÍAS:

HACE UN AÑO COMPRÉ UN LOCAL A UNA PROMOTORA INMOBILIARIA QUE LA CONOZCO DE TODA LA VIDA. LA ADQUISICIÓN SE DOCUMENTÓ EN UN CONTRATO PRIVADO SIN FEDATARIO PÚBLICO. DADAS LAS DIFICULTADES QUE ESTÁ PASANDO LA PROMOTORA Y CUANDO IBAMOS A ESCRITURAR LA SEGURIDAD SOCIAL HA EMBARGADO EL LOCAL Y LA PROMOTORA NO PUEDE HACER FRENTE AL IMPORTE (70.000€). CIERTO ES QUE DICHA PROMOTORA TIENE UNOS PISOS Y ESTARÍA DISPUESTA A TRASLADAR EL EMBARGO DEL LOCAL AL OTROS BIENES QUE POSEE Y NO ESTAN TRABADOS.

PREGUNTA:

¿SE PUEDE SOLICITAR A LA SEGURIDAD SOCIAL EL TRASLADO DEL EMBARGO A OTRO/S BIENES DE LA PROMOTORA?

UN SALUDO Y GRACIAS ANTICIPADAMENTE
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días y gracias XXXXX XXXXX Just Answer,

Si la promotora le vendió el local antes de que este fuera embargado, usted puede solicitar de la Seguridad Social que se anule ese embargo por haber recaído sobre un bien que ya no pertenece al deudor.


Usted debe interponer una tercería de dominio, pues usted es el dueño de ese local y no la promotora. Debe acreditar con el documento privado de compraventa que usted ha adquirido el inmueble, pues si no lo hace el embargo será eficaz y podría subastarse el bien.


“El embargo trabado sobre bienes que no pertenecen al ejecutado será eficaz si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio. En este caso no podrá usted impugnar la enajenación de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable”.


Si usted acredita haber comprado el inmueble con anterioridad al embargo, la Seguridad Social tiene que alzarlo y embargar otros bienes del deudor.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.




Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :

 

No puede hacer valer sus derechos como le comenta el compañero, porque para hacerlo debe haber pasado por notario y registro la factura, factura que deben haber declarado, y que si no la han hecho, HACIENDA LE VA A RECLAMAR A UD EL IMPORTE DEL IVA

Si, aunque suene extraño, si Hacienda le reclama el IVA si él no lo ingresó, que es lo habitual, Ud deberá pagarlo y reclamarselo también.

 

Nuestra obligación, aunque no lo sepamos, es comprobar que el cobrador ha ingresado el IVA. Aún habiendolo Ud pagado, AEAT se lo puede reclamar a Ud aún cuando ya lo pagó si él no lo ingresó

 

No puede hacer nada de cara a Hacienda y debe demandar al deudor.

Yo que Ud me olvidaba de Hacienda porque si no han ingresado el IVA de la factura deberá Ud pagarlo sin ser dueño de nada y acreedor de un derecho que probablemente no cobre nunca

 

Ud no es acreedor preferente ni tiene garantías, sólo le resta demandar al constructor

 

Por otra parte pida una hoja simple para saber las cargas de ese local que no serán pocas, porque éstos si son preferentes a su derecho

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

Recuerde que si Ud. esta conforme con la respuesta y quiere que el experto cobre por su asesoría debe aceptar la respuesta, si Ud no acepta el sitio se reserva el depósito y el experto no cobra

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Usted puede hacer valer sus derechos.


Lo que tiene que hacer es acreditar que usted ha adquirido el bien con anterioridad a la fecha del embargo.


Esto puede hacerlo con el contrato privado de compraventa y si además dispone de un extracto bancario u otro medio que acredite que usted abonó o transfirió el precio del local al deudor, estaría totalmente acreditada la compra del inmueble y usted habría acreditado que no se trata de un contrato de compraventa simulado.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

El registro de la propiedad está para dar fe de la cargas, y de la propiedad.

Si Ud no inscribió su derecho, ahora no tiene esa opción. Prior in tempore meior in iure

Además la hoja simple le dirá los otros acreedores preferentes, que no serán pocos

Las opciones de Ud de llegar a ser propietario del inmueble suelen ser nulas, y de recobrar algo, aumentarán tan pronto demande al contructor.

Contacte con un abogado y demande las cantidades entregadas, pero olvídese de AEAT

 

 

Según establece el art. 606 CC, los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro no perjudican a tercero.

Por su parte, el art. 34 LH determina que quien adquiere de buena fe a título oneroso algún derecho que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro, determinando de igual forma que la buena fe del tercero adquirente se presume.

 

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Le dejo los artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regula el modo de proceder cuando se embargan bienes que no pertenecen al deudor (en este caso la promotora inmobiliaria) sino a un tercero ajeno a las deudas de aquel (en este caso usted que adquirió el local).


En el art. 593.3 se establece que aunque usted no haya registrado su titularidad sobre el local en el Registro de la Propiedad, usted es el titular no inscrito de ese bien y usted tiene derechos sobre el inmueble que puede ejercitar contra cualquier otra persona.




SECCIÓN II. DEL EMBARGO DE BIENES DE TERCEROS Y DE LA TERCERÍA DE DOMINIO.

Artículo 593. Pertenencia al ejecutado. Prohibición de alzamiento de oficio del embargo.

1. Para juzgar sobre la pertenencia al ejecutado de los bienes que se proponga embargar, el Secretario judicial, sin necesidad de investigaciones ni otras actuaciones, se basará en indicios y signos externos de los que razonablemente pueda deducir aquélla.

2. Cuando por percepción directa o por manifestaciones del ejecutado o de otras personas, el Secretario judicial tuviera motivos racionales para entender que los bienes que se propone trabar pueden pertenecer a un tercero, ordenará mediante diligencia de ordenación que se le haga saber la inminencia de la traba. Si, en el plazo de cinco días, el tercero no compareciere o no diere razones, el Secretario judicial dictará decreto mandando trabar los bienes, a no ser que las partes, dentro del mismo plazo concedido al tercero, hayan manifestado su conformidad en que no se realice el embargo. Si el tercero se opusiere razonadamente al embargo aportando, en su caso, los documentos que justifiquen su derecho, el Secretario judicial, previo traslado a las partes por plazo común de cinco días, remitirá los autos al Tribunal para que resuelva lo que proceda.

3. Tratándose de bienes cuyo dominio sea susceptible de inscripción registral, se ordenará, en todo caso, su embargo a no ser que el tercero acredite ser titular registral mediante la correspondiente certificación del Registrador, quedando a salvo el derecho de los eventuales titulares no inscritos, que podrá ejercitarse contra quien y como corresponda.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando el bien de cuyo embargo se trate sea la vivienda familiar del tercero y éste presentare al Tribunal el documento privado que justifique su adquisición, el Secretario judicial dará traslado a las partes y, si éstas, en el plazo de cinco días, manifestaren su conformidad en que no se realice el embargo, el Secretario se abstendrá de acordarlo.

 

Artículo 594. Posterior transmisión de bienes embargados no pertenecientes al ejecutado.

1. El embargo trabado sobre bienes que no pertenezcan al ejecutado será, no obstante, eficaz. Si el verdadero titular no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio, no podrá impugnar la enajenación de los bienes embargados, si el rematante o adjudicatario los hubiera adquirido de modo irreivindicable, conforme a lo establecido en la legislación sustantiva.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior se entenderá sin perjuicio de las acciones de resarcimiento o enriquecimiento injusto o de nulidad de la enajenación.

 

Artículo 595. Tercería de dominio. Legitimación.

1. Podrá interponer tercería de dominio, en forma de demanda, quien, sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo.

2. Podrán también interponer tercerías para el alzamiento del embargo quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o varios bienes embargados como pertenecientes al ejecutado.

3. Con la demanda de tercería de dominio deberá aportarse un principio de prueba por escrito del fundamento de la pretensión del tercerista.


Artículo 596. Momento de interposición y posible rechazo de plano de la tercería de dominio.

1. La tercería de dominio podrá interponerse desde que se haya embargado el bien o bienes a que se refiera, aunque el embargo sea preventivo.

2. El tribunal, mediante auto, rechazará de plano y sin sustanciación alguna la demanda de tercería de dominio a la que no se acompañe el principio de prueba exigido en el apartado 3 del artículo anterior, así como la que se interponga con posterioridad al momento en que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil, se produzca la transmisión del bien al acreedor o al tercero que lo adquiera en pública subasta.

Artículo 597. Prohibición de segundas y ulteriores tercerías.

No se permitirá, en ningún caso, segunda o ulterior tercería sobre los mismos bienes, fundada en títulos o derechos que poseyera el que la interponga al tiempo de formular la primera.

Artículo 598. Efectos de la admisión de la tercería.

1. La admisión de la demanda de tercería sólo suspenderá la ejecución respecto del bien a que se refiera, debiendo el Secretario judicial adoptar las medidas necesarias para dar cumplimiento a la suspensión acordada.

2. Admitida la demanda por el Secretario judicial, el Tribunal, previa audiencia de las partes si lo considera necesario, podrá condicionar la suspensión de la ejecución respecto del bien a que se refiere la demanda de tercería a que el tercerista preste caución por los daños y perjuicios que pudiera producir al acreedor ejecutante. Esta caución podrá otorgarse en cualquiera de las formas previstas en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 529.

3. La admisión de una tercería de dominio será razón suficiente para que el Secretario judicial, a instancia de parte, ordene, mediante decreto, la mejora del embargo.

 

Artículo 599. Competencia y sustanciación.

La tercería de dominio, que habrá de interponerse ante el Secretario judicial responsable de la ejecución, se resolverá por el tribunal que dictó la orden general y despacho de la misma y se sustanciará por los trámites previstos para el juicio verbal.

 

Artículo 600. Legitimación pasiva. Litisconsorcio voluntario. Intervención del ejecutado no demandado.

La demanda de tercería se interpondrá frente al acreedor ejecutante y también frente al ejecutado cuando el bien al que se refiera haya sido por él designado.

Aunque no se haya dirigido la demanda de tercería frente al ejecutado, podrá éste intervenir en el procedimiento con los mismos derechos procesales que las partes de la tercería, a cuyo fin se le notificará en todo caso la admisión a trámite de la demanda para que pueda tener la intervención que a su derecho convenga.

 

Artículo 601. Objeto de la tercería de dominio.

1. En la tercería de dominio no se admitirá más pretensión del tercerista que la dirigida al alzamiento del embargo.

2. El ejecutante y, en su caso, el ejecutado, no podrán pretender en la tercería de dominio sino el mantenimiento del embargo o sujeción a la ejecución del bien objeto de tercería.

 

Artículo 602. Efectos de la no contestación.

Si los demandados no contestaran la demanda de tercería de dominio, se entenderá que admiten los hechos alegados en la demanda.

 

Artículo 603. Resolución sobre la tercería.

La tercería de dominio se resolverá por medio de auto, que se pronunciará sobre la pertenencia del bien y la procedencia de su embargo a los únicos efectos de la ejecución en curso, sin que produzca efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del bien.

El auto que decida la tercería se pronunciará sobre las costas, con arreglo a lo dispuesto en los artículos 394 y siguientes de esta Ley. A los demandados que no contesten no se les impondrán las costas, salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en su actuación procesal teniendo en cuenta, en su caso, la intervención que hayan tenido en las actuaciones a que se refieren los apartados 2 y 3 del artículo 593.

Artículo 604. Resolución estimatoria y alzamiento del embargo.

El auto que estime la tercería de dominio ordenará el alzamiento de la traba y la remoción del depósito, así como la cancelación de la anotación preventiva y de cualquier otra medida de garantía del embargo del bien al que la tercería se refiriera.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

En el art 34 de la Ley Hipotecaria encontramos que ud debión inscribir su derecho

Piense que de no ser así, y tener razón el compañero, cualquier deudor de AEAT podría exonerar responsabilidades con un mero papel que diga que vendió hace tiempo a tercero

 

 

Si Ud saca ése papel ahora, AEAT sólo mirará que haya Ud pagado los impuestos y no le reconocera ningún derecho en base al 34 Ley Hipotecaria

Puede Ud salir debiendo dinero del IVA y sin nada

LE DEJO SENTENCIA AL EFECTO

EXTRACTOS

No procede la tercería de dominio cuando el bien está a nombre de la ejecutada, no pudiendo oponer los estatutos donde consta su cesión y regulación de su funcionamiento al no estar inscritos


"... de la prueba practicada en autos aparece: Que el citado documento de cesión, además de ser una fotocopia y contener enmiendas sin salvar como dice la sentencia de instancia, no pretende la cesión de la propiedad del mismo de forma clara e indubitada como pretende la sociedad apelante sino que se limita a regular el funcionamiento del mismo, mientras que la posesión la ostenta la Comunidad de Propietarios. Pero en cualquier caso, de lo que no cabe duda es que el bien inmueble objeto de litigio se trata de una finca registral inscrita de forma independiente y no vinculada como elemento común a la Comunidad pues así resulta de todos los documentos inscritos, incluido en estos las propias escrituras de compraventa de los comuneros en los que no se cita en ningún momento el mencionado Club Social. Respecto a los estatutos que alega la apelante, hay que recordar que tampoco están inscritos en el Registro de la Propiedad, luego tampoco puede oponérseles a terceros que desconocen el contenido de los mismos. ..."

"... En el presente caso en el Registro de la Propiedad aparece inscrita la titularidad del bien a nombre de la Constructora Sala S.A. Además el contrato celebrado por las partes y que se aporta como fundamento del derecho que reivindica no supone la transmisión de la propiedad del Club. La existencia o inexistencia de un contrato y la concurrencia o no de los requisitos esenciales del mismo es cuestión de mero hecho y como tal su constatación es facultad privativa de los Tribunales de Instancia y respecto a dicho hecho esta Sala ratifica la apreciación del Juzgado de Instancia. Por todo ello y aplicando lo anterior al caso que nos ocupa la Constructora Sala S.A. ejecutada sigue siendo la titular registral del bien embargado y de la prueba practicada no puede entenderse debidamente probado el dominio de la actora sobre el bien embargado en el momento de llevarse a la práctica el embargo del inmueble, por todo lo cual procede la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la Sentencia de Instancia. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO


PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 2 de COLLADO VILLALBA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 24 de abril de dos mil , cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda presentada por la representación procesal de la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS SALA-GUADARRAMA, debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones de la parte actora.

Que desestimando la reconvención planteada por la representación procesal del BANCO EUROPEO DE FINANZAS, debo absolver y absuelvo a la demandante- reconvenida de las pretensiones consignadas en el suplico de la reconvención.

Las costas se devengarán de la forma establecida en el Fundamento de Derecho Sexto".

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de MACROCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS SALA GUADARRAMA se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dando traslado a la parte contraria, al que se opuso la apelada BANCO EUROPEO DE FINANZAS, S.A. y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde han comparecido los litigantes a excepción de la Sociedad CONSTRUCTORA SALA S.A. sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para que tuviera lugar la celebración de la Vista el pasado día 10 de marzo, en la que han comparecido ambas partes.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO


Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada.

PRIMERO.- Por la representación procesal de la Macrocomunidad de Propietarios Sala-Guadarrama, se formula recurso de apelación frente a la sentencia de 24 de abril de 2000 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Collado-Villalba en los autos de juicio de menor cuantía que desestimó la tercería de dominio presentada por la hoy apelante contra el Banco Europeo de Finanzas y Constructora Sala S.A. En la vista oral celebrada ante esta Sala alegó infracción en lo dispuesto en los artículos 447 y 448 del Código Civil ya que la citada Macrocomunidad ha venido poseyendo en concepto de dueño. Además entiende que el Club Social embargado es un elemento dotacional de la urbanización que está regulado en los estatutos y que pertenece a los comuneros aunque no haya quedado reflejado en las escrituras, por lo que solicitó la revocación de la resolución recurrida.

Al recurso se opuso la representación procesal del Banco Europeo de Finanzas ya que la Constructora Sala S.A. no ha comparecido ni en la instancia ni en esta alzada, solicitando la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- El Banco apelado embargó una finca de 292 m2 donde está construido el Club Social que de acuerdo con el Registro de la Propiedad es una finca registral independiente propiedad de la Constructora Sala S.A. La Macrocomunidad actora alega que la citada Constructora por contrato privado de 30 de junio de 1980 , cedió a la Comunidad la propiedad del inmueble y que además han venido poseyendo en concepto de dueño, arrendando el local para bar-restaurante así como pagando los gastos del Club por parte de los comuneros en función de su cuota de propiedad. Además en los Estatutos de la Comunidad aparece como elemento común el centro recreativo social. Sin embargo de la prueba practicada en autos aparece: Que el citado documento de cesión, además de ser una fotocopia y contener enmiendas sin salvar como dice la sentencia de instancia, no pretende la cesión de la propiedad del mismo de forma clara e indubitada como pretende la sociedad apelante sino que se limita a regular el funcionamiento del mismo, mientras que la posesión la ostenta la Comunidad de Propietarios. Pero en cualquier caso, de lo que no cabe duda es que el bien inmueble objeto de litigio se trata de una finca registral inscrita de forma independiente y no vinculada como elemento común a la Comunidad pues así resulta de todos los documentos inscritos, incluido en estos las propias escrituras de compraventa de los comuneros en los que no se cita en ningún momento el mencionado Club Social. Respecto a los estatutos que alega la apelante, hay que recordar que tampoco están inscritos en el Registro de la Propiedad, luego tampoco puede oponérseles a terceros que desconocen el contenido de los mismos.

TERCERO.- La tercería de dominio (artículos 1532 y concordantes, de la LEC de 1882 ), implica una acción marcadamente declarativa del dominio, cuya función es la invalidación e ineficacia de un embargo. Y sus requisitos básicos, esenciales, y no eludibles, son, en cualquier caso, la plena identificación de los bienes concernidos por la traba, y la cabal acreditación de la propiedad que, sobre ellos, aduce el tercerista.

La función procesal de la tercería de dominio es la declaración de ineficacia del embargo trabado y no la de que se declare el dominio, aunque ello no excluye que quien la entabla necesariamente tenga que probar su propiedad. En definitiva la tercería de dominio, tiende a resolver la cuestión de que ante el embargo de un bien, el tercero que alega ser propietario, interesa que se alce el embargo trabado, y se declare su ineficacia, obstaculizando e impidiendo la eventual y ulterior transferencia de la cosa embargada, de modo que se sustraiga del procedimiento de apremio aquel bien que no pertenece al patrimonio del deudor, porque dado el carácter personal de la deuda, solo aquellos que lo integran están sujetos a la responsabilidad patrimonial universal que consagra el artículo 1991 del C.c . La Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 6 de diciembre de 1989 nos dice: " La tercería de dominio difiere de la acción reivindicatoria porque con la primera, estrictamente, el actor pretende eliminar los efectos cautelares decretados sobre la cosa cuya propiedad aduce y acredita, esto es, literalmente, el tercerista persigue que se alce el embargo así decretado, con lo que la cosa queda liberada del mismo y del riesgo de su posterior adjudicación a favor del ejecutante, y por lo que, también se ha sentado el principio jurisprudencial -Sentencia de 13 de diciembre de 1982 - de que en la tercería de dominio no se discute ni resuelve, por tanto, un juicio sobre a quién corresponde la verdad dominical sobre la cosa embargada, o la atribución del derecho de propiedad (Sentencias de 11 de abril de 1988 y 4 de julio de 1989 , entre otras), sino si dicho embargo ha de continuar, si la acción se desestima, o si ha de alzarse, si la misma se estima (Sentencia de 15 de febrero de 1985 ), lo que no obsta a que, como en el litigio, las sentencias suelen emitir también un pronunciamiento sobre la titularidad dominical en torno a la finca embargada, como soporte causal para decidir el alzamiento o no del embargo trabado, objetivo inmediato -se repite- de la acción incidental ejercitada; y sería innecesario añadir, además, que tratándose en este proceso incidental de dirimir el mejor derecho al dominio discutido en pos de ese prístino destino de alzar o mantener la medida ejecutiva acordada, deberá de homologar al respecto los respectivos títulos que esgrimen los contendientes, por un lado, el de dominio del tercerista, y el del fundamento de la pretensión ejecutiva en cuya virtud el ejecutante obtuvo el embargo, para lo cual, es claro, que, por lo común será preferido aquél que ostente un título o razón de pedir más antiguo que el de su contradictor -paradigma del prior in tempore potius in iure, del que en el Código Civil existen ejemplos decisorios de la concurrencia de derechos en la línea de los arts. 1473 / 1475, y todo ello siempre que se parta de una colisión entre ambos derechos, en entorno a un mismo objeto o contenido de aquellos derechos".

Una reiterada y consolidada jurisprudencia ha establecido que los requisitos necesarios para que prospere la acción de tercería de dominio son: a) Que en un procedimiento de ejecución o de apremio se constituya un embargo sobre un bien cuya titularidad se atribuya al deudor sin ostentarla. b) Que quien ejercite la acción de dominio acredite el dominio exclusivo y excluyente sobre aquel con anterioridad a la constitución de la traba. c) Que no esté vinculado de algún modo, como sujeto pasivo, al pago del crédito para cuya efectividad se realizó el embargo, es decir, que por su ajeneidad a la deuda reclamada ostente respecto a ella la condición de tercero. d) Que la acción de liberación se ejercite antes de la transmisión del bien al acreedor o al tercero que lo adquiera en pública subasta, como exige el artículo 596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 , a todos los efectos legales, se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. En el presente caso en el Registro de la Propiedad aparece inscrita la titularidad del bien a nombre de la Constructora Sala S.A. Además el contrato celebrado por las partes y que se aporta como fundamento del derecho que reivindica no supone la transmisión de la propiedad del Club. La existencia o inexistencia de un contrato y la concurrencia o no de los requisitos esenciales del mismo es cuestión de mero hecho y como tal su constatación es facultad privativa de los Tribunales de Instancia y respecto a dicho hecho esta Sala ratifica la apreciación del Juzgado de Instancia. Por todo ello y aplicando lo anterior al caso que nos ocupa la Constructora Sala S.A. ejecutada sigue siendo la titular registral del bien embargado y de la prueba practicada no puede entenderse debidamente probado el dominio de la actora sobre el bien embargado en el momento de llevarse a la práctica el embargo del inmueble, por todo lo cual procede la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la Sentencia de Instancia.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se han de imponer a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS


Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación presentado por la representación procesal de la Macrocomunidad de Propietarios Sala- Guadarrama frente a la sentencia de 24 de abril de 2000 del Juzgado de 1ª Instancia nº. 2 de Collado-Villalba en los autos de juicio de menor cuantía nº.388/96 del que este rollo dimana, resolución que confirmamos con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art.208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Un extracto de esta ultima sentencia fundamenta mis respuestas:


"el citado documento de cesión, además de ser una fotocopia y contener enmiendas sin salvar como dice la sentencia de instancia, no pretende la cesión de la propiedad del mismo de forma clara e indubitada como pretende la sociedad apelante sino que se limita a regular el funcionamiento del mismo.

 

"... el contrato celebrado por las partes y que se aporta como fundamento del derecho que reivindica no supone la transmisión de la propiedad del Club.

 

 

 

Usted solo tiene que acreditar que la promotora le ha transmitido la propiedad del local con anterioridad a que fuera embargado.

 

 

La Seguridad Social solo puede embargar bienes del deudor y no de usted.

 

 

Debe acreditar que usted ha adquirido ese inmueble, por lo que sería necesario que aporte copia del contrato de compraventa y un justificante de haber abonado el precio que consta en dicho contrato.

 

 

La ley de Enjuiciamiento Civil no le exije que usted sea titular registral del local para ejercitar la tercería de dominio. Solo tiene que acreditar que usted y no la promotora es el dueño del mismo. Si lo acredita tiene que levantarse el embargo.

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Estimado cliente, como mi intención es que ud no cometa errores, antes de iniciar trámites de la tercería de dominio, tercería que nunca podrá demostrar puesto que ud sólo ha aportado una cantidad, no ha finalizado ese contrato, insisto en la postura.

 

Por experiencia similar le recomiendo que antes de hablar con AEAT confirme ya no sólo que no tiene opciones de recuperar el inmueble, que en mi opinión no las tiene, si no que no se arriesga a que le reclamen el IVA no pagado

 

Gracias XXXXX XXXXX

 

Concluyo mi intervención con un caso similar al suyo. en éste, procedieron, después del embargo, a elevar a público la venta, dado que sabian que el contrato privado era papel mojado, y aún así, no se admitió su pretensión.

 

 

No accede la Sala a la tercería de dominio planteada frente a un inmueble embargado por la Tesorería General de la Seguridad Social. A juicio del Tribunal, el recurrente no ostenta la condición de tercerista, pues el título público de compraventa que pretende hacer valer no es apto para promover la tercería de dominio a su favor, al no tratarse de un negocio válido sino simulado carente de causa lícita y sin precio, habiéndose elevado a escritura pública con el fin de evitar el embargo pues la deuda con la Tesorería era anterior al contrato y conocida por los otorgantes. Concluye que, conforme a los hechos declarados probados, se llevó a cabo por la entidad deudora una maniobra para instrumentalizar una venta formal aparentando el traspaso del dominio del inmueble litigioso al tercerista, lo que en realidad no tuvo lugar, toda vez que dicho inmueble no pasó a su patrimonio

 

TRIBUNAL SUPREMO

Sala de lo Civil

Sentencia 626/2007, de 31 de mayo de 2007

RECURSO DE CASACIÓN Núm: 1821/2000

Ponente Excmo. Sr. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL

En la Villa de Madrid, a treinta y uno de Mayo de dos mil siete.

VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados identificados al margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Oviedo -Sección Primera-, en fecha 3 de marzo de 2.000, como consecuencia de los autos de juicio de menor cuantía sobre tercería de dominio contra la Tesorería General de la Seguridad Social (compraventa pública simulada), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Gijón número cinco, cuyo recurso fue interpuesto por don Fermín, representado por el Procurador de los Tribunales don José-Ignacio de Noriega Arquer, en el que es recurrida la Tesorería General de la Seguridad Social con la representación del Letrado don Ignacio Arias Fernández.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia cinco de Gijón tramitó el juicio de menor cuantía número 370/98, que promovió la demanda de don Fermín, en la que, tras exponer hechos y fundamentos de derecho, suplicó: “Que teniendo por presentado este escrito, copia de escritura de apoderamiento, documentos adjuntos y copias que de todo ello acompaño, se sirva admitirlos y tenerme por personado y parte en nombre que quien comparezco y represento, disponiendo se inserte por testimonio y me sea devuelta la adjunta copia de escritura de poder, y se entiendan conmigo las sucesivas actuaciones, tener por formulada la presente demanda de tercería de dominio, admitirla y darla la tramitación oportuna, decretando la suspensión del procedimiento de apremio respecto del bien descrito en el hecho primero, y en definitiva en su día, previo recibimiento del juicio a prueba que ya dejo interesado, dictar sentencia por la cual, estimando la demanda, se deje sin efecto el embargo trabado en el expediente de apremio número NUM000, seguido a instancia de la Tesorería General de la Seguridad Social, Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales contra la entidad mercantil Femar Parquets S.L., sobre la vivienda propiedad de mi mandante, descrita en el hecho primero, decretando la cancelación de su anotación en el Registro de la Propiedad, e imponiéndole las costas a los demandados”.

SEGUNDO.- La Tesorería General de la Seguridad Social, como parte demandada, se personó en el pleito y contestó a la demanda para oponerse a la misma, terminando por suplicar: “Que teniendo por presentado este escrito con las copias y documentos adjuntos, se sirva admitirlo, tenga por comparecida a mi representada “Tesorería General de la Seguridad Social”, y por contestada la demanda de tercería de dominio y, en su día dicte sentencia en la que se declare que el bien inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad nº 2 de Gijón, en el tomo NUM001, libro NUM002 folio NUM003, finca NUM004, ha sido correctamente embargado a instancia de la Tesorería General de la Seguridad Social, con imposición de costas a la parte actora”.

Por providencia de 22 de octubre de 1.998, se declaró la rebeldía procesal de la demandada “Femar Parquets S.L.”, al no comparecer en el plazo al efecto concedido.

TERCERO.- El Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número cinco de Gijón dictó sentencia el 23 de marzo de 1.999, con el siguiente Fallo literal: “Desestimando la demanda rectora, debo absolver y absuelvo de sus pedimentos a las demandadas, con expresa condena en costas a la actora”.

CUARTO.- La referida sentencia fue recurrida por el demandante, que promovió apelación para ante la Audiencia Provincial de Oviedo y su Sección Primera (Rollo de alzada número 461/99, pronunció sentencia en fecha 3 de marzo de 2.000, con el siguiente Fallo literal: “Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gijón, en autos de menor cuantía nº 370/98, debemos confirmar y confirmamos en todos sus pronunciamientos la sentencia recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en la presente instancia”.

QUINTO.- El Procurador de los Tribunales don José-Ignacio de Noriega Arquer, en nombre y representación de don Fermín, formalizó recurso de casación contra la sentencia pronunciada en apelación, que integró con los siguientes motivos, aportados por el ordinal cuarto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Uno.- Infracción de los artículos 1.532 y 1.537 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y jurisprudencia.

Dos.- Infracción de los artículos 348, 349, 609 y 1.462 del Código Civil y doctrina jurisprudencial.

Tres.- Inaplicación de la doctrina del levantamiento del velo (artículos 6-4 y 7-1 del Código Civil ) y jurisprudencia.

Cuatro.- Infracción del artículo 1.277 del Código Civil y doctrina jurisprudencial que lo interpreta.

SEXTO.- La parte recurrida presentó escrito a medio del cual impugnó el recurso de casación admitido.

SÉPTIMO.- La votación y fallo del presente recurso tuvo lugar el pasado día 18 de mayo de 2.007.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- El tercerista que recurre denuncia en el motivo primero infracción de los artículos 1.532 y 1.537 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como de la doctrina que los interpreta en las sentencias que aporta, pues alega que le asiste condición de efectivo tercerista, toda vez que la vivienda del pleito la adquirió por escritura pública de compraventa otorgada el 16 de octubre de 1.997, y el embargo de la misma por la Tesorería General de la Seguridad Social tuvo lugar el 11 de marzo de 1.998.

En principio el título público de compraventa, se presenta como apto para promover la tercería de dominio, conforme al artículo 1.537 de la Ley Procesal Civil y jurisprudencia, pues el otorgamiento de la escritura correspondiente equivale a la entrega de la cosa, siempre que no se hubiera pactado lo contrario, operando de esta forma la tradición instrumental que autoriza el artículo 1.462 del Código Civil y que se refiere a la misma fecha en que se otorgue la escritura pública de compraventa.

Ahora bien, no basta que el tercerista cuente con un documento público a su favor, ya que cuando el mismo se impugna de contrario, se hace del todo necesario que corresponda a un negocio válido de acuerdo con la normativa que sanciona su legalidad y, esto aquí no ocurre, conforme a los hechos declarados probados, con la condición de firmes casacionales, toda vez que no han sido combatidos debidamente.

No han sido infringidos los artículos que se aportan al motivo, pues la sentencia recurrida privó de toda eficacia a la compraventa discutida, al decretar que se trataba de negocio simulado carente de causa lícita y su instrumentación pública sólo obedeció a tratar de evitar el embargo sobre el inmueble, pues la deuda a la Tesorería General de la Seguridad Social era anterior al contrato y conocida por los otorgantes.

El motivo se rechaza.

SEGUNDO.- El recurrente básicamente combate la sentencia que recurre para sostener que a la compraventa discutida no se la podía privar de su plena eficacia, por ostentar título dominical válido, no sólo desde la óptica formal, sino en cuanto a su contenido, sobre el inmueble litigioso, al haber quedado acreditada su adquisición con anterioridad al embargo practicado por la Tesorería General de la Seguridad Social.

A tales efectos denuncia en el motivo segundo infracción de los artículos 348, 349, 609 y 1.462 del Código Civil, así como la doctrina contenida en las sentencias que cita.

El motivo ha de estudiarse conjuntamente con el tercero, que contiene denuncia de aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo de las personas jurídicas, en correlación con los artículos 6-4 y 7-1 del Código Civil, así como en el cuarto en el que se aporta violación del artículo 1.277 del Código Civil y la doctrina interpretativa que contienen las sentencias de 27 de junio de 1.997, 26 de abril de 1.999, 26 de febrero de 1.987, 31 de mayo de 1.999, 27 de junio de 1.996, 20 de marzo de 1.996 y 25 de febrero de 1.993, entre otras.

El “factum” establecido como probado pone de manifiesto que si bien no se da relación parental entre el recurrente y la vendedora mercantil Femar Parquets S.L. -no podía darse al tratarse de una persona jurídica-, si sucede respecto a don Fermín, el que como administrador único de dicha Compañía otorgó la compraventa pública, al que le asiste condición de ser hermano del tercerista, y si bien esto puede presentarse como actuación negocial normal, ha de agregarse a tal situación los datos demostrados, acreditativos de que lo que se llevó a cabo fue efectiva venta simulada para defraudar los intereses y derechos de la Tesorería General de la Seguridad Social, ya que resulta decisivo que la hipoteca que gravaba la vivienda a favor de Caja de Ahorros de Asturias, constituida por escritura de 28 de julio de 1.993 y plazo hasta el 2 de agosto de 2.008, continuó inscrita a nombre de la sociedad vendedora Femar Parquets, S.L. y dicha compañía es la que continuó abonando los plazos del préstamo hipotecario, es decir con dinero propio y no del recurrente y, asimismo, el único desembolso que se dice efectuó fue el de un millón de pesetas. La deuda a la Seguridad Social precedió a la compraventa de referencia, pues fue providenciada el 23 de julio de 1.997.

El conjunto de las circunstancias concurrentes y su evidente conexión pone de relieve que nos encontramos ante un negocio que no puede reputarse legal y válido, y la Sala de Apelación aplicó correctamente la denominada teoría del levantamiento del velo, mas concretamente actuación judicial de introducción en el engranaje interno de las personas jurídicas cuando se presenta necesario para averiguar que, al amparo de esa ficción de forma legal, se pretenden practicar actuaciones que buscan el cobijo de la legalidad, cuando únicamente obedecía a una ideación de perjudicar intereses privados o públicos, como camino del fraude (artículo 6-4 del Código Civil ), o están dotados de caracterizado abuso de derecho (artículo 7 del Código Civil ), tratándose en definitiva de un mal uso de la personalidad o más bien de un uso antisocial del derecho con el designio de causar efectivo daño en los derechos de los demás.

Aquí sucede que Femar Parquets S.L. llevó a cabo la maniobra de instrumentar una venta formal, aparentando el traspaso del dominio de la vivienda litigiosa al tercerista, lo que en realidad no ha tenido lugar, pues el inmueble no ha salido efectivamente del patrimonio social de la compañía.

Por lo tanto se trata de compraventa con causa simulada, no cierta ni real y, al faltar el requisito del precio hace aplicables los artículos 1.275, 1.276, 1.445 y 1.261 del Código Civil, pues si en la escritura de compraventa se estipuló que el resto del mismo, por importe de 16.300.000 pesetas “las descuenta y retiene en su poder la parte compradora para cancelar las cargas”, mal se compagina con el hecho probado de que la sociedad vendedora continuase pagando a su cuenta la deuda hipotecaria y no el adquirente como era la obligación contractual asumida.

Los motivos se desestiman y nada puede reprocharse a la sentencia recurrida, pues el Tribunal de Apelación contó con suficientes pruebas que de modo directo y relacionado le llevaron a la decisión de estar ante un supuesto de simulación absoluta en que la declaración de la causa en la compraventa encubre su carencia (sentencias de 8-2-1988, 13-4-1989 y 27-6-1992 ).

TERCERO.- Al no prosperar el recurso procede imponer sus costas al recurrente y a la pérdida del depósito constituido, de conformidad al artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso que formalizó don Fermín contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Oviedo en fecha tres de marzo del año dos mil, en el proceso al que el recurso se refiere.

Se imponen a dicho recurrente las costas de casación y se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se le dará el destino que legalmente le corresponda.

Notificada esta resolución póngase en conocimiento de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Oviedo, con remisión de testimonio de la misma y devolución de los autos y apelación en su momento enviados, interesando el correspondiente acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos -Jesús Corbal Fernández. - Vicente-Luis Montés Penadés. Alfonso Villagómez Rodil.- Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

 

 

 

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Estimado cliente, la última sentencia me da la razón de nuevo, que resumiendo establece que:


- para que su tercería de dominio tenga éxito usted debe acreditar que no se trata de una compraventa simulada.


- por ello, como le dije en anteriores respuestas, para acreditar que el contrato privado de compraventa es cierto y no simulado, es necesario que además de aportar el documento privado de compraventa, pueda aportar un justificante que acredite que pagó a la promotora vendedora la misma cantidad que consta en el contrato.


- acreditando estos extremos, como le he reiterado, su tercería de dominio tendrá exito y se levantará el embargo, pudiendo la Seguridad Social posteriormente embargar otros bienes que sí correspondan a la promotora.
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