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jaiter, Licenciatura
Categoría: Legal
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Experiencia:  licenciado en derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, con cinco años de preparación de oposiciones a jueces
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Tengo una deuda hipotecaria por una vivienda de autoconstrucción.

Pregunta del cliente:

Tengo una deuda hipotecaria por una vivienda de autoconstrucción. Dejé de pagar la última letra el 1 de junio. Mi trabajo era construir mi casa, pero la última disposición no me la concediero debido a la ingervención de Nova Caixa Galicia,con lo cual no la he podido terminar más que hasta el 90%. además no tengo otro trabajo. No cobro ningún subsidio y tengo dos hijos parados a mi cargo. Mi primera vivienda está avalando la casa citada en un 40% y la que estaba construyendo, tiene unas cargas del 60% del valor de la deuda hipotecaria que asciende a 270.000 euros. Como dije antes, no pude terminar la construcción en su tortalidad al no concederme la última disposición. !ª/Pregunta: Podría acogerme al Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de Marzo para salvar mi primera vivienda, dado que mis dos hijos y yo estamos en paro y no tenemos ningún otro bien ni ingreso? ¿ Estaría obligado el banco a cumplir con ese real Decreto? 2ª/: Es cierto lo que dicen de que si alquilo mi primera vivienda por un precio bajo, el banco no puede echar al inquilino durante la duración del contrato? Si es cierto, el contrato podría ser vitalicio?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, en cuanto a la primera pregunta:
Efectivamente, hace poco se ha aprobadoel Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Le adjunto link a este real decreto
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdl6-2012.html

Según la exposición de motivos de este real decreto-ley: se establecen en este Real Decreto-ley diversos mecanismos conducentes a permitir la restructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real. Estas medidas se implementan, no obstante, sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria. La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión. En este sentido, se ha determinado que los beneficiarios sean personas que se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Este umbral es sensible igualmente a la situación económica de los demás miembros de la unidad familiar, así como de los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, existiesen.

El modelo de protección diseñado gira en torno a la elaboración de un código de buenas prácticas al que, voluntariamente, podrán adherirse los bancos, y cuyo seguimiento por aquellos será supervisado por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.

El citado Código incluye tres fases de actuación:
. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatros años y la ampliación del plazo total de amortización.

- La segunda, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

- Y la tercera, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

Por tanto, nota importante es que puede tener otras posibles soluciones además de la dación en pago, que es el punto tercero; pues también camben las dos anteriores opciones.
Pero para todo esto, usted debe de cumplir que exige el real decreto ley, del que le he adjutando el link:
- principalmente el artículo 2 y 3, que se refieren y definen el término de umbral de pobreza.
- que su entidad se haya adherido al código de buenas prácticas, tal y como dice el artículo quinto.
- que no supere su hipoteca los importes que dice el artículo 5.2.

Y debe de dirigir su petición a su banco, para que si se adherido a ese código de buenas prácticas, y se cumplen los requisitos que exige el real decreto, le concedan la dación en pago. Y caso de que no le admitan la dación en pago, cumpliendo con los requisitos que le he indicado, podrá dirigir su reclamación al Banco de España, que se tramitará y resolverá como cualquier otra, tal y como así dice el artículo 6.6 del mencionado decreto.

Y caso de no cumplirse esos requisitos que le digo, el banco de manera potestativa puede decidir o no aplicar esas medidas del real decreto, sin que se pueda formular reclamación alguna caso de que no acepte la dación en pago o cualquier otra medida en ese decreto regulado.

Y en cuanto a la segunda pregunta; el tema del arrendamiento. Esta materia es regulada en la ley de arrendamientos urbanos, que dice lo siguiente:

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por el anterior motivo, quedará extinguido el arrendamiento.

Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.".


Por lo tanto, no serviría de gran cosa pactar un arrendamiento vitalicio, lo cual por otra parte resulta raro; así como pactar una renta excesivamente baja a la de mercado, que estaría demostrando en realidad que se ha celebrado un contrato sin causa y por tanto fácilmente anulable.

Y además, tiene el problema que usted ya dejó de pagar, lo cual complica un poco las cosas; pues el acreedor o quien se quede la casa podrá alegar el carácter fraudulento de ese contrato de arrendamiento, que se ha celebrado una vez ya dejado de pagar y en vistas de una previsible ejecución hipotecaria por la deuda, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario. Y llegados a este punto, le corresponderá al arrendatario demostrar que ese arrendamiento no se ha celebrado con ánimo de perjudicar al adjudicatario; y desde luego, si se celebra por tiempo vitalicio, lo cual no es nada normal, y por una renta muy baja, el ánimo de perjudicar se hace más que evidente.
jaiter y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle