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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 383
Experiencia:  licenciado en derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, con cinco años de preparación de oposiciones a jueces
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CONSULTA DE NÍVEA Soy propietaria de un apartamento y garaje

Pregunta del cliente:

CONSULTA DE NÍVEA

Soy propietaria de un apartamento y garaje en una Asociación de Propietarios, que aún no está constituida como comunidad, pese a los numerosos años transcurridos. Respecto al apartamento y según escritura, soy también propietaria de una parte proporcional del jardín, pero en las escrituras de los garajes existentes, no hay imputación de propiedad proporcional de dicho jardín, con el agravante que se ha descubierto que hay parte del mismo de la cual la Asociación no es propietaria legal, si bien se viene usando desde hace más de veinte años y se pretende adquirir por una serie de artilugios legales.

En primer lugar se va a constituir la Comunidad legalmente, para poder adquirir la parte de jardín no propiedad. Una vez conseguido esto último, algunos propietarios de apartamentos, piden que los propietarios de los garajes, nos convirtamos también en propietarios (perdón por la redundancia) de todo el jardín es decir, del antiguo legal, más la parte que se quiere comprar y es precisamente a través de esta última, que tengo el recorrido del garaje por la salida habilitada a una de las tres calles que circundan la urbanización.

Mi idea es que, cuando adquirí el garaje, ya se me dió una servitud de paso al mismo, para entrar y salir con el vehículo (desconocía que no se era propietario de ese recorrido).E

Entiendo que el jardín es para USO Y DISFRUTE de los apartamentos, no ello respecto a los garajes y hay quien amenaza que si no nos convertimos en propietarios también de todo el jardín, no se permitirá la entrada y salida de los vehículos por el terreno de nueva adquisición, a lo cual respondo que, en todo caso, como tengo entiendo derecho adquirido desde el año 1988 y el jardín tiene cuatro entradas, se tendrá que habilitar una salida y entrada de vehículos, por alguna de ellas de la parte del jardín de la cual sí es propietaria la Asociación.

El problema es que los dueños de apartamentos sólo tendremos que adquirir la parte proporcional del nuevo terreno, en tanto los de garajes, tendremos que adquirir lo mismo pero de todo el jardín es decir, de la parte ya escriturada (que no está imputada en las escrituras de los garajes) y de la nueva que se adquiera, con el costo que ello supondrá por la adquisición, rectificación de escritura, IBI...etc.

Mi pregunta es si la Comunidad que se constituya puede obligarme a adquirir toda la parte proporcional de la totalidad del jardín y de no ser así, si tendrían que habilitar una nueva salida de vehículos por la parte de jardín legalizada.

Disculpen tanta repetición de palabras, espero haberme explicado bien.

Gracias. Saludos. Nívea.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, ignoro lo que dice su escritura de propiedad, y la verdad, eso es la cuestión más importante, saber que dice su escritura.

Pero bueno, voy a tratar de sentarle un par de conceptos:

- La constitución de una comunidad de propietarios es una acto formal, de dar por constituido algo que ya viene por dado, que es un edificio que se encuentra dividido en pisos, garajes, trasteros y/o locales.

- Usted se ha limitado a comprar una plaza de garaje, y por este motivo automáticamente forma parte de la comunidad de propietarios de la que forma parte.

- Cuando usted se refiere a una asociación de propietarios de garajes, ese no es el término correcto. En tal caso, estaríamos hablando de una "SUBCOMUNIDAD" de los garajes. Es decir, que los propietarios de los garajes pasan a formar una comunidad más pequeña, formada solo por aquellos propietarios que tienen un garaje.

- Cuando usted compró su plaza de garaje, lo compró con unos derechos de acceso a a ese garaje, y a su plaza. Y me imagino que en la escritura de división horizontal se debe de explicar como se debe de acceder a los garajes. Lo más lógico es que se haya fijado una servidumbre de paso, es decir, que se habilita sobre una zona propiedad de otros para que los usuarios de los garajes puedan pasar. Por tanto, con la servidumbre, los señores de los garajes, pueden pasar por la finca propiedad de otro. Entiendo que con la explicación que usted da, los garajes tienen una servidumbre para pasar por el jardín que es propiedad de las propietarios de las viviendas.

- Y llegados a este punto, nadie puede obligar a que los propietarios de los garajes adquieran la propiedad de ese jardín. Esto es un contrato como cualquier otro, y en todo contrato deben de contratar libremente, sin que ninguno de los contratantes se deban de ver forzados o amenazados. Por tanto, los propietarios de los garajes, si quieren, pueden comprar ese jardín.

- Tampoco nadie puede cerrar ese paso a los garajes. Si lo hacen, podrían estar cometiendo un delito de coacciones. No creo que se atrevan a llegar a cumplir sus amenazas; y si lo hacen, inmediatamente denuncien.

- Ese es un paso, que debe de estar garantizados en las escrituras, como le digo, de división horizontal. La escritura de división horizontal es aquella en la que el propietario del edificio, antes vender los pisos y garajes, lo divide; es decir, consiste en decir, yo tengo un edificio y lo divido por ejemplo en 44 viviendas, 44 garajes, 44 trasteros y 2 locales; y además en esa escritura se fijan también los estatutos, que son las normas por las que se debe de regir la comunidad de propietarios; y también se pueden fijar servidumbres de paso, como lo que estamos hablando, permitir el acceso a los garajes por un terreno que es zona común de las viviendas.

- Para saber que dice esa escritura de división horizontal, usted se puede dirigir al registro de la propiedad y preguntar, para que le faciliten certificación de la inscripción de la división horizontal. No obstante, puede ser que se haya hecho una escritura de cosntitución de servidumbre, y en ese caso, debería de pedir certificación de esa servidumbre, y no de la división horizontal.

Por tanto, a modo de resumen:
- es muy importante lo que diga la división horizontal y/o escritura de constitución de servidumbre; y para saber este punto debe de dirigirse al registro de la propiedad y pedir certificación.
- nadie puede ser obligado a comprar, ni nadie puede ser obligado a vender, debiendo de hacerse esa compraventa porque las partes libremente quieran.
- nadie puede cortar un paso, que casi seguro viene permitido por escritura.
- solo un juez podría impedir el paso; pero nunca los propietarios de las viviendas, si los propietarios de los garajes se niegan.
- la creación de la subcomunidad de plazas de garaje (para usted, la asociacion de garajes) no les priva a ustedes de sus derechos, pues solo estamos hablando de un requisito formal, de forma.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, observo que ha podido leer mi respuesta; puede pedir cuantas aclaraciones necesite, si no le ha quedado claro el asunto por el que usted pregunta. Y si he conseguido aclarar sus dudas, por favor, ruego que valore positivamente mi respuesta.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, si se quedó con dudas, me las puede formular, que trataré de resolverlas; salgo veinte minutos, pero en cuanto regrese miro si me ha hecho alguna nueva pregunta.
Saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 5 año.
Muy contenta con la atención recibida y la rapidez aclarándome algunos conceptos, pero le he contestado que espero aclarar algunas dudas más, una vez que se realice la Asamblea Anual de propietarios, en la cual expondré sus amables consejos y las propuestas que se me han ocurrido con ellos. En base a la respuesta de la Asamblea, daré por ultimada la consulta a Vd., o bien, le plantearé alguna otra duda que me surja sobre la problemática inicial. Gracias. Estaremos en Contacto. Nívea.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Vale, no se preocupe. Cuando realice la asamblea, seguiré aquí para atenderle. Solo tiene que abrir esta pregunta y responderme; a mí se me abriá un aviso de que me ha respondido, y en cuanto lo vea le contestaré.

Reciba mis saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 5 año.
Esta es la tercera respuesta que les envio del por qué necesitaré alguna aclaración más, una vez celebrada la Asamblea Anual el próximo día 21. No entiendo por qué me vuelve a salir de forma reiterada que responda al experto.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
Hola, no me responda más; responda solo cuando tenga la duda, después de celebrar la asamblea; es que de lo contrario, yo no puedo responder a otros usuarios hasta que le responda.

Cuando se celebre la junta, es el momento de responderme; hasta entonces, reciba mis saludos XXXXX XXXXX no me responda más, que de lo contrario nos vamos a tirar así hasta el 21 de julio, jejejjeje.
Cliente: escribió hace 5 año.
Por cuarta vez les digo que le aportaré más información y consulta cuando se celebre la Asamblea Anual de los propietarios el próximo día 21, según la respuesta inicial recibida. Me estoy estresando, entiendo que no tiene por qué quedar resuelta la respuesta de forma inmediata, salvo que se trate de un copia y pega. Al final me quedaré con la información incompleta, no hay duda que esto está muy mecanizado. Nívea.
Experto:  jaiter escribió hace 5 año.
por favor, lea mis anteriores intervenciones, y entenderá todo.
Cliente: escribió hace 5 año.
,Por mi parte consulta resuelta y aclarada. Gracias.
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.

hola, solo comentarle que si no valora positivamente alguna de mis resputas, yo no recibo ninguna gratificación y el sitio se queda íntegramente su depósito, sin que me se me recompense por mi tiempo y esfuerzo.

En todo caso, reciba mis saludos cordiales.

jaiter y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle

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