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eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
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Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
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Buenos dias. Mi madre tiene alquilado un local desde hace

Pregunta del cliente:

Buenos dias.
Mi madre tiene alquilado un local desde hace 30 años. es un restaurante con buena clientela. El dueño del local ha decidido venderlo, y nos ha avisado a un mes de renovar el contrato.
Mi madre ha invertido mucho en reformas, y solo le quedan 5 años para jubilarse.
¿qué podemos hacer?¿cómo recuperamos todo lo invertido si no podemos traspasar el local?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Buenos días,

Al tipo de arrendamiento que usted me indica le es de aplicación lo indicado en la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1964, por el tiempo en el que fue concertado el contrato de arrendamiento.

A mi juicio pueden amparar su petición en el artículo 57 de la norma antes citada, y no reconocer la voluntad de no renovar el contrato:


Artículo 57

Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12.


Es decir, siendo un arrendamiento de local de negocio de renta antigua, el plazo para el arrendador se prorroga obligatoriamente.

Un consejo es que comuniquen la existencia del citado artículo legal y su no reconocimiento a la voluntad de no renovar por conducto fehaciente (burofax o similar)

Continúen ocupando el inmueble y abonando las rentas con normalidad. Si el arrendador se niega a recibirlas, consígnenlas notarial o judicialmente. Es decir, se depositan en el Notario.

Siendo un arrendamiento con aplicación de la normativa anterior, entiendo se pueden amparar en ese precepto legal para continuar ocupando el inmueble arrendado.

Sigo a su disposición para cualquier duda,

Eduardo,

Cliente: escribió hace 5 año.
No sé si le falta un dato más, que creo que si.
El contrato se renovaba cada año. El contrato no es de renta antigua, a pesar de haberlo firmado en el 1984.
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Estimado cliente,

Da igual la fecha de renovación indicada en el contrato. El contrato se prorroga automáticamente si es la voluntad del arrendataria.

Usted me indica que no es un contrato de renta antigua. Sin embargo, si se firmó en 1984 lo ha de ser necesariamente.

Existe una norma de 1985, concretamente el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica.

A partir de este Real Decreto, que entra en vigor el 1 mayo del 85, la prórroga forzosa queda suspendida. No obstante, no tiene efectos retroactivos.

Si su madre firmó el contrato de arrendamiento o comenzó de hecho a poseer el local en concepto de arrendataria antes del 1 de mayo de 1985, la prórroga es forzosa y se aplica al LAU del 64.

Si el contrato de arrendamiento se firmó o acordó con posterioridad a esa fecha, estaríamos hablando de una respuesta radicalmente distinta.

Verifique e infórmeme sobre esto último.

Quedo a su disposición.
Cliente: escribió hace 5 año.
Acabo de hablar con mi madre, y concretamente lo firmó el 1 de marzo de 1982.
Por lo tanto , y para acabar para que me quede claro, la dueña del local tiene que renovarnos el contrato obligatoriamente, ¿no?
¿No puede vender el local bajo ningún concepto si mi madre decide seguir alquilada?
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

Estimado cliente,

No hay duda que se aplica la Ley de 1964 y la prórroga es forzosa. No pueden desalojar a su madre.

La arrendadora puede vender el local si quiere pero en ese caso ocurrirían dos cosas:

- El nuevo comprador puede solicitarle al vendedor una indemnización porque ha vendido el local ocultando una carga arrendaticia, o incluso solicitar la resolución de ese contrato de compraventa. Esto, en definitiva, es una cuestión ajena a ustedes entre vendedor y comprador.

- El nuevo comprador queda subrogado en los derechos y obligaciones del anterior arrendador. Se coloca en el contrato en su misma posición. En otras palabras, debe respetar el arriendo sin poder modificar la relación arrendatacia. Su madre continuaría ocupando el local en calidad de arrendataria las mismas condiciones.

Recuerde los consejos que le di de comunicar al arrendador su voluntad de renovar el arriendo y de que, en caso de que no admita el pago de las rentas, los consignen ante Notario en el Juzgado.

Si tiene más dudas, puede solicitarme aclararlas. En otro caso, rogaría que valorase mi respuesta porque en otro caso Justanswer no me bonifica. A usted no le supondrá cargo adiccional alguno.

Saludos,
eduardolm y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle