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letrado14
letrado14, Abogado
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letrado14 está en línea ahora

hola, somos seis hermanos propietarios de un piso, cinco estamos

Pregunta del cliente:

hola, somos seis hermanos propietarios de un piso, cinco estamos de acuerdo en vender y uno no, son dos preguntas:
1.-podemos vender nuestra parte al comprador?
2- el piso tiene una tasacion catastral de 161000 euros (valor fiscal) , por cuanto saldria a la venta si uno de nosotros decide acudir al juzgado para romper el proindiviso?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.

alvarezustarroz :

Estimado cliente: estoy en línea elaborando la respuesta a su pregunta. Le ruego espere unos minutos.

alvarezustarroz :

Sobre las preguntas que formula: Ustedes pueden vender sus partes libremente, no necesitan el consentimiento de nadie. Cada propietario puede vender su parte sin consultar (salvo que hubiesen pactado no romper el proindiviso durante un tiempo). 2.- El valor catastral no tiene efectos en la determinación del valor de subasta; si no hay otro valor, pueden solicitar una tasación nueva si proceden a la división judicial de la cosa común.

alvarezustarroz :

En cualquier caso les recomiendo que traten de llegar a un acuerdo antes de proceder a la subasta judicial, ya que normalmente se obtiene un precio inferior al de mercado. Siempre es aconsejable negociar y llegar a un acuerdo para vender conjuntamente el inmueble en el mercado.

alvarezustarroz :

Estoy en línea para que consulte las dudas que se le planteen.

alvarezustarroz :

Veo que ha emitido valoración requieriendo más información. Puede consultar sus dudas sin coste adicional en este chat. Es mi objetivo que quede satisfecho con el servicio.

Customer:

yo le indico que la valoracion esta en 190000 euros, hay un % de salida en el precio de tasación del juzgado por ley?, es es este un proceso en el que interviene juez, procurado, abogado, pleito?

Customer:

espero su respuesta a mis preguntas

Customer:

esto es un timo¡¡¡

alvarezustarroz :

La división de la cosa común es un procedimiento judicial que requiere abogado y procurador (siempre que el valor del bien exceda los 6000 euros). Si no llegan a acuerdo extrajudicial sí necesitarán estos profesionales. El procedimiento consiste en instar un juicio declarativo.

alvarezustarroz :

Iniciado el procedimiento, se puede adjudicar el bien a uno de los copropietarios o proceder a la subasta judicial.

Customer:

en caso de que se proceda a la subasta judicial: por cuanto segun la ley sale el piso a subasta , es decir que 5 del valor de tasación se pone como inicio de la subasta?, se puede vender por menos de este valor?, quien paga las costas de todo esto?

Customer:

que % del valor (el 5 es un error tipografico)

Customer:

espero su respesta

alvarezustarroz :

En caso de subastarlo, el acto de subasta se rige por las reglas generales de la Ley de Enjuciamiento Civil. El valor de subasta es su avalúo menos las cargas. No hay ningún porcentaje hasta después; me explico: sale a subasta por el valor que le digo. Otra cosa es lo que suceda con las pujas: depende de lo que se ofrezca por el bien, se adjudicará directamente o no (entra a funcionar el artículo 670 de la Ley de enjuiciamiento Civil):


Artículo 670. Aprobación del remate. Pago. Adjudicación de los bienes al acreedor.


1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el Secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor. En el plazo de veinte días, el rematante habrá de consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate.


2. Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, se procederá por el Secretario Judicial a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere.


3. Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.


4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.


Redacción según Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio. Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% de su valor de tasación y a la mejor postura.


Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el Secretario judicial responsable de la ejecución, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. En este último caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. Cuando el Secretario judicial deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.


5. Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos.


6. Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el número 12 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, el Secretario judicial expedirá inmediatamente testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, haciendo constar la finalidad para la que se expide. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.


7. En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al acreedor, podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.


8. Aprobado el remate y consignado, cuando proceda, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate, se dictará decreto de adjudicación en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

alvarezustarroz :

El pago de las costas también se rige por las reglas generales: en principio cada uno paga a su abogado, procurador y perito si fuese necesario. Después el Juez condenará o no al pago de las costas. Es complicado que se llegue a condenar en costas, por lo que normalmente los gastos altos del procedimiento son pagados por quien inicia el procedimiento.

alvarezustarroz :

Podría condenar a costas al hermano que se ha opuesto a vender el bien si entiende que no ha actuado de buena fe, pero es muy complicado.

Customer:

este inmueble esta libre de cargas, es una herencia, por tanto¿ su valor seria como minimo el 60 % del precio del mercado con toda seguridad?

Customer:

el piso al que hjago referencia es una herencia libre de cargas y gravemenes ¿el precio de venta sería entoces por lo menos el 60% del valor de mercado, menos las costas del juicio?

Customer:

espero su respuesta

alvarezustarroz :

En principio el valor mínimo es el 60%, ya que si la mejor postura fuese inferior, podrían ustedes solicitar que se les adjudicara por el 60% excluyendo al otro hermano. Si a ninguno de los hermanos (ni a usted) le interesase el inmueble y no ejercieran este derecho, sí podría venderse por menos del 60%.

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