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Mi comunidad no tiene Estatutos y en Junta General por mayoría

Pregunta del cliente:

Mi comunidad no tiene Estatutos y en Junta General por mayoría de asistentes decidió suprimir el servicio de portería y ahora pretende alquilar la vivienda del portero.
Mi pregunta es:
Puede hacerlo por simple mayoría de asistentes o necesita 3/5 de coeficientes?
En caso positivo tendría que obtener la cédula de habitabilidad de la vivienda?
Como el acceso es atraves de la zona de "vigilancia" podrían incorporar esta también?
Y por ultimo que porcentaje es necesario para volver a establecer el servicio de portería?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

La Ley de Propiedad Horizontal es clarísima al respecto. Se necesita una mayoría de 3/5 para suprimir un servicio tales como el de portería.

Esta es la referencia legal:

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.


En relación a su segunda pregunta, habría que obtener la cédula de habitabilidad si se quiere alquilar ese espacio. No obstante, es posible que el Ayuntamiento no establezca ninguna sanción.

La zona de vigilancia no debe confundirse con el servicio de vigilancia. El servicio de vigilancia puede suprimirse con 3/5 igual que lo anterior, pero una zona de vigilancia común, plantearía más dudas legales. Al no haber estatutos, habría que ver si dicho cambio supone modificación de la escritura de propiedad horizontal. En ese caso, sería necesaria mayoría. En otro caso, mayoría absoluta.

El porcentaje para establecer el servicio de portería, sería igualmente el de 3/5 partes (igual que para suprimirlo)

Sigo a su entera disposición,

Saludos cordiales.

Eduardo,
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Si tiene dudas o preguntas adiccionales, estoy a su completa disposición.

Saludos cordiales,
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Le dejo una sentencia para que usted vea el problema de arrendar sin cédula de habitabilidad.

Puede solicitar aclaraciones si desea.


ARRENDAMIENTO URBANO: RESOLUCION: falta de destino a satisfacer necesidad de vivienda: improcedencia: vivienda sin cédula de habitabilidad: el arrendatario no ocupa la vivienda porque no lo puede por una causa ajena a su voluntad: situación existente al momento del arrendamiento.

Jurisdicción: Civil
Recurso de Apelación núm. 121/2008

Ponente: Ilmo. Sr. D. Alejandro Giménez Murria

La Audiencia Provincial de Valencia declara no haber lugar al recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha02-11-2007dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Valencia.

En Valencia, a cinco de mayo de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA, los autos de Juicio Ordinario -683/2007, promovidos por la mercantil RESTAURA VALENCIA, SL y FONRESTAURA II, SA contra D. Juan Miguel sobre "acción de resolución de contrato de arrendamiento por no uso", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por la mercantil RESTAURA VALENCIA, SL y FONRESTAURA II, SA, representado por el Procurador Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR y asistido del Letrado D. EUSEBIO GOMEZ-LIMON MARTINEZ contra D. Juan Miguel, representado por el Procurador D. DON RAFAEL ALARIO MONT y asistido del Letrado D. JOSE GARRIDO NAVARRO.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE VALENCIA, en fecha 2 de noviembre de 2007 en el Juicio Ordinario - 683/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada a instancia de RESTARURA VALENCIA, SL y FONRESTAURA II, SA que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales DÑA. NATALIA DEL MORAL AZNAR DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a D. Juan Miguel que ha estado representado por el Procurador de los Tribunales D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT, de las pretensiones formuladas contra él con expresa imposición de costas a la parte actora que ha visto rechazada sus pretensiones."

SEGUNDO

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de la mercantil RESTAURA VALENCIA, SL y FONRESTAURA II, SA, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Juan Miguel. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 24 de abril de 2008.

TERCERO

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida, y.

PRIMERO

Este procedimiento se inició por la demanda interpuesta para la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la calle DIRECCION000 núm. NUM000-NUM001, con condena al arrendatario a dejarla libre y vacua, alegándose como causas tanto la desocupación como la cesión a un tercero. Habiéndose dictado sentencia en la cual se desestima la demanda al concluir que no se da el supuesto de artículo 27, 2 f de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) dado que si el arrendatario no ha ocupado la vivienda ha sido porque no estaban terminadas las obras de reformas, por la representación de la parte actora se formuló recurso de apelación, alegando en síntesis: error en la apreciación de la prueba, dado que el actor acreditó que adquirió la vivienda el 10 de julio de 2006 y que estaba sin ocupar desde el año 2004, y seguía así cuando se interpone la demanda, el 29 de mayo de 2007, por tanto la vivienda no está destinada a satisfacer la necesidad permanente del arrendatario, ya que no la ha ocupado en más de tres años, ya se demandó a la madre de éste que ocupaba la vivienda número 8 del mismo edificio y tampoco la ocupaba; los hechos tenidos en cuenta por el Juzgador concretamente la relación de las obras y la falta de obtención de la cédula de habitabilidad, no excluye que la vivienda no se adquirió para utilizarlas ni para ocuparla, dado que el demandado cuando la adquiere conoce perfectamente su estado y en el contrato no se estableció un plazo para la realización de las obras, por lo cual parece excesivo entender que éste fue de tres años; además debe tenerse en cuenta que el demandado nunca ha probado que obras ha realizado.

SEGUNDO

La cuestión jurídica que se plantea nace de la aplicación del artículo 27, 2. de la LAU ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) ., ya que según el recurrente, como ya se ha resumido en el fundamento anterior entiende que el Juez " a quo " ha incurrido en error en la apreciación de la prueba; sin embargo, más que una cuestión fáctica nos encontramos ante una cuestión puramente jurídica en cuanto a la aplicación del precepto anteriormente citado al supuesto enjuiciado, y ello es así porque los hechos fácticos no pueden ser objeto de discusión, ya que se ha acreditado documentalmente que con fecha 6 de septiembre de 2004 el demandado arrendó al Banco Santander Central Hispano la vivienda sita en la calle DIRECCION000 núm. NUM000 puerta NUM001; por la declaración de XXXXX XXXXX Antonio representante del arrendador, que señalo que la vivienda estaba muy mal,... se pactó que durante un tiempo no pagaría la renta y después pagaría la mitad; así mismo, junto con la declaración de don Juan Ramón, quien explico que: la vivienda carecía de instalación eléctrica, fontanería y aparatos sanitarios, no podía tener cédula de habitabilidad, no tenía cocina cuando vio la vivienda no tenía condiciones de habitabilidad; con ambos elementos quedó acreditado lo manifestado por el demandado es decir, qué arrendó la vivienda en un estado lastimoso. En esta idea se ha aportado el certificado del Ayuntamiento de Valencia en donde se hace constar primero que al demandado se le concedió cédula de habitabilidad el 28 de mayo, siéndole notificada el 31 de mayo de 2007 (folio 71). Partiendo de los hechos anteriormente expuestos debemos coincidir por tanto con la valoración probatoria que realizó el Juez "a quo", es decir, que al momento de arrendarse la vivienda aquélla carecía de las condiciones necesarias para su habitabilidad, y que este hecho ya fue tenido en cuenta a la hora de efectuar el arrendamiento, tanto en base a lo declarado en el acto del juicio por el arrendador en aquella época, como por la estipulación tercera, párrafo segundo, del contrato (f. 21), en cuanto se pactó una reducción de la renta durante el año 2004 y año 2005; a lo que debe añadirse el informe del arquitecto don Juan Ramón (folio 57 y ss.), que demás declaró en el acto de juicio (como antes se ha recogido), en el sentido de que en el año 2004 la vivienda carecía de instalación eléctrica, fontanería, cocina y aparatos sanitarios y además presentaba un notable deterioro general. Planteada así la cuestión sustentada por el recurrente, esta radica en sí podemos aceptar que el transcurso de tres años desde la fecha en que se efectúo el arrendamiento hasta la fecha en que se presenta la demanda sin que la vivienda haya sido ocupada, permite incluirlo dentro del supuesto del artículo 27, 2. F de la LAU ( RCL 1994, 3272 y RCL 1995, 1141) ., vigente teniendo en cuenta que a diferencia de lo que ocurría con el derogado artículo 63 de la Ley de 1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , en ese artículo no se establece un plazo para entender de manera automática la desocupación, pues el 27.2.f) únicamente se refiere a que " la vivienda deje de estar destinada de forma principal a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda del arrendatario", términos bastante claros que permiten incluir dentro del mismo aquellos supuestos en que la vivienda no sea utilizada para satisfacer las necesidades de la vida doméstica. La aplicación de este precepto al supuesto de hecho enjuiciado presenta un matiz tenido en cuenta por el Juez "a quo" y que este Tribunal comparte en la aplicación de este artículo, al referirse a la justa causa que acredite la falta de utilización de la vivienda, si bien es cierto que la justa causa no viene recogida expresamente en ese artículo y fue eliminada de manera expresa del proyecto de 1992, ello no impide atenderlo para interpretar el sentido del precepto; y ello por cuanto no puede desconocerse que en este caso faltando la cédula de habitabilidad, determina calificar la vivienda de inhabitable, lo que nos permite llegar a la primera conclusión de que mientras ésta no se obtenga no puede destinarse la vivienda al fin exigido por el artículo 27.2.f) de la LAU., y por tanto la ausencia de la habitabilidad de la vivienda, impide aplicar aquel precepto por un lado porque el arrendatario no ocupa la vivienda porque no lo puede por una causa ajena a su voluntad, por otro porque esa situación no fue sobrevenida sino que ya existía al momento del arrendamiento, lo que impide que sea desconocida por los arrendadores demandantes, en la exigencia de la ocupación y por último porque el carácter de habitabilidad impide hasta que se obtenga la célula de habitabilidad que la vivienda pueda ser destinada a satisfacer las necesidades del arrendatario, tengase en cuenta además que el artículo 3 de la LAU. limita el arrendamiento de vivienda a que aquella sea habitable, requisito que no se da en la enjuiciada hasta que se obtuvo esa cédula. Por ello, concluye este Tribunal que el precepto citado únicamente operará a partir del momento en que se ha obtenido la cédula de habitabilidad. Debe señalarse por último que el retraso en la obtención de la cédula de habitabilidad no afecta a la anterior calificación si no se acredita que estamos ante una dilación indebida ya que esta va en función de los medidos económicos del arrendatario y el volumen de la obra a realizar, extremos estos que no han sido objeto de prueba en primera instancia.

TERCERO

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , procede imponer al apelante las costas de esta alzada.

FALLO

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.



Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña Natalia del Moral Aznar, en nombre y representación de las mercantiles Restaura Valencia, SL, y Fonrestaura II, SA, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valencia, el día 2 de noviembre de 2007, en el Juicio Ordinario seguido con el numero 683/2007.



Confirmar íntegramente dicha resolución.



Imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007 , 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007 .

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

El presente texto se corresponde exactamente con el distribuido de forma oficial por el Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), en cumplimiento de lo establecido en el artículo 3.6 b) del Reglamento 3/2010 (BOE de 22 de noviembre de 2010). La manipulación de dicho texto por parte de Editorial Aranzadi se puede limitar a la introducción de citas y referencias legales y jurisprudenciales.
Cliente: escribió hace 4 año.
Yo lo que deseo es restablecer el servicio de portería por lo que me opongo al arrendamiento de la portería.
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Hola de nuevo,

Entiendo su posición. Para eliminarlo y restablecerlo bastan con 3/5.

Si el resto de la comunidad suma más de esa cifra, lo que usted puede hacer, si arriendan ilegalmente, es denunciar al Ayuntamiento de su localidad por alquilar un bien sin estar habilitado administrativamente como vivienda.

El hecho de que no puedan alquilar ese servicio (y conseguir la cédula de habitabilidad dependeria de las normas urbanísticas concretas, no sería fácil) puede hacer que se replanteen establecer la portería, dado que no lo podrán alquilar.

Aunque suene mal, si usted no dispone de mayoría suficiente, debe denunciar al ayuntamiento para que se sancione esa situación. Es la alternativa que vislumbro a su problema.

Nuevamente quedo a su disposición, rogándole efectúe valoración positiva si está satisfecho o en otro caso haga cuantas preguntas más estime.

Saludos,
eduardolm, Licenciatura
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