Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a Abogado3044

Abogado3044
Abogado3044, Abogado
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 5736
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
54639574
Escriba su pregunta sobre Legal aquí...
Abogado3044 está en línea ahora

Buenos dias. Mi consulta es la siguiente: Tengo en propidead

Pregunta del cliente

Buenos dias.
Mi consulta es la siguiente: Tengo en propidead un bajo en en una finca de cinco plantas en Valencia y que tiene proxima a cumplir 40 años de antiguedad. Hemos sufrido en el transcurso del tiempo, constantes embozos en los bajantes y conduciones de aguas negras
con multiples perjuicios incluidos los económicos.
Al fin, a peticion se propone en junta de vecinos, el arreglo de los colectores de aguas
residuales que circulan de forma subterranea por el local. Anoto que la finca no tiene sotano
Aqui surje el problema y mi enfrentamiento con el presidente de la comunidad y el Administrador. Aduciendo razones de economia, quieren hacer hacer la conduccion de las tuberias de aguas servidas circulen por el techo, en forma aerea, modificando totalmente la obra original de los planos de la finca. Yo he planteado mi opinion distinta por motivos evidentes para mi parecer ( ruidos de descarga, antiestetico afeando el techo, posibles roturas y caida de aguas fecales en nuestras cabezas, etc. etc.) y me responden que estoy obligado a aceptar lo que la junta decida y aceptar la servidumbre de estas tuberias. Ni tan siquiera acentan el termino sevidumbre.
El próximo día 25 han convocado asamblea para decidir presupuesto y hacer la obra.
Quiero saber como hacer oposición a esto y mi razon jurídica. ¿ Qué hago?

Anticipandoles las gracias XXXXX XXXXX atentaamente,
Raimundo R. Jimenez Gomez
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Buenos días y gracias XXXXX XXXXX Just Answer,

Aunque la Junta apruebe ese acuerdo que modifica un elemento privativo como es su finca, ese acuerdo no es válido y usted puede impugnarlo.


En un primer momento usted debe acudir a la Junta y votar en contra de ese acuerdo. Posteriormente si se aprueba debe impugnar judicialmente ese acuerdo por ser gravemente lesivo para usted como propietario en el plazo de 3 meses desde que se adopte y su Abogado puede solicitar al Juez la suspensión de la ejecución del acuerdo de forma cautelar para que usted no resulte perjudicado.


Si sus ingresos son inferiores a 1288 euros mensuales, tiene derecho a solicitar un Abogado de Oficio en el Colegio de Abogados de su localidad.


El art 18 de la Ley de Propiedad Horizontal lo dice claramente:

" Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios".

Cliente: escribió hace 4 año.


Lo apuntado esta correcto y era conocido por mi ya que esta pautado en LPH. Quiero una respueta referente al problema especifico de mi pregunta. Tengo que soportar que se cambien las conducciones originales de la finca y soportar la servidumbre de ellas? Las ordenanzas del ayuntamiento permiten tal cosa?. No teniendo sótano, las conducciones tienen que ir enterradas como originalmente estan? Si al comprar este local tenia estas características es legal que se cambien en contra de su propietario? Necesito todo el arsenal legal que sustente mi oposicion. con referencia a leyes y jurisprudencia de caso similar.


Gracias


.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

Usted no tiene que soportar que se cambien las conducciones originales de la finca. Deben repararse siguiendo la configuración inicial de las mismas. La comunidad no puede variarlas en contra del propietario sino que deben repararlas y dejarlas del modo en que figuraban incialmente.


La comunidad no puede obligarle a hacer unos cambios en las instalaciones que le provoquen a usted graves perjuicios. De ahí la necesidad de impugnar ese acuerdo para que se anula. Si se anula simplemente no se puede llevar a cabo lo que pretende la comunidad. Y para ello tiene la posibilidad de que su Abogado solicite la medida cautelar consistente en la suspensión de la ejecución de ese acuerdo hasta que se dicte una sentencia. Mientras no se dicte sentencia ese acuerdo no tendrá validez.


La comunidad tiene derecho a esa servidumbre para desalojar las aguas residuales, pero no puede imponerle que se haga por el techo de su local, sino que deben ir enterradas para causarle a usted el menor perjuicio posible. Aunque no haya sótano, deben estar enterradas al igual que lo estaban inicialmente. De otro modo, si las tuberías se fijan en el techo del local esa servidumbre le estaría perjudicando en gran medida, y el Código Civil establece que la servidumbre debe darse por el punto menos perjudicial para el predio sirviente.


En su caso, lo menos perjudicial es que la conducción de esas aguas se lleve a cabo del modo en el que está configurado actualmente de modo subterraneo y la comunidad no puede obligarle ni imponerle una configuracion aerea de dichas canalizaciones. Lo que deben hacer es reparar el sistema actual.
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.




Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :


Ud puede oponerse a esa obra en cuanto que le están creando una servidumbre de paso, unos graves perjuicios a su negocio por las obras, y una merma en la capacidad de su establecimiento

 

No tiene porque pedir a su abogado ninguna medida cautelar, dado que carece de obligación de admitir por ley la obra tal como se le presenta

 

 

Nadie le puede imponer ninguno de éstos conceptos, y sólo cabe NEGOCIAR con Ud.

Se le debe presentar el proyecto de obra, con memoria de calidades y acabados, un calendario de ejecución y un compromiso de tenerlo terminado en ese calendario y penalidad diaria ante eventuales incumplimientos, se le debe presentar indemnización por perjuicios en el normal desarrollo de la obra, y un pago de la capacidad cúbica de su establecimiento mermada por la obra, así como los innegables daños estéticos

 

Si Ud no acepta ésto NO tiene que admitir ningún cambio

Ellos le pueden obligara a soportar, previa indemnización, lo EXISTENTE, pero no reformas no autorizadas por Ud

No busque la solución en normativa urbanística si no en la ley de propiedad horizontal, que dice que debe Ud soportar repararciones, pero no cambios, y en el código civil que le derecho a ser indemnizado por daños.

Si tiene dudas expongalas y ruego que no haga una valoración negativa para solicitar aclaraciones, basta con que exponga su duda, lo cual no le costará más dinero

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.


Es importante que si la comunidad aprueba en junta un acuerdo que le perjudica debe hacer lo siguiente:

- votar en contra en dicha reunión

- posteriormente impugnar judicialmente el acuerdo y solicitar como medida cautelar la suspensión de la ejecucion de dicho acuerdo

Si se anula ese acuerdo judicialmente la comunidad no puede plantear de nuevo la misma solucion para esas conducciones.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Ud no tiene ni que ir a esa reunión.
En ella están decidiendo algo sobre lo que carecen de poder de disposición que es pasar una tubería sobre su propiedad, sobre un bien privativo suyo

Ellos no pueden escoger ésto, no tienen ningún derecho.

Ese acuerdo es una soberana estupidez y carece de valor si Ud lo deniega.

Nadie le puede imponer que pase una tubería sobre espacio privativo suyo,

 

Le dejo sentencia sobre caso similar en lo que se termina en crear una servidumbre consentida e indemnizada

 

AP Palencia, Sec. 1.ª, 34/2005, de 10 de febrero
Recurso 37/2005. Ponente: MAURICIO BUGIDOS SAN JOSE.
EXTRACTOS
Inexistencia de sevidumbre anterior a la reforma realizada por la comunidad al transcurrir los tubos de calefacción por suelo común
"... los tubos de calefacción, con anterioridad a la reforma realizada, discurrían por debajo no sólo de la baldosa delimitadora del asiento o base del local, sino también del hormigón en que se asentaba dicha baldosa, en concreto en tierra, conclusión a la que llega esta Sala porque si bien uno de los peritos, en concreto el que depuso a instancia de la Comunidad, afirma que dada la forma de salir la conducción de los tubos de la calefacción desde la caldera, estos debían de ir por el cemento u hormigón, es criterio que independientemente de las manifestaciones del perito que depuso a instancia de la actora, no encuentra corroboración ni siquiera en las manifestaciones del Sr. Presidente de la Comunidad, que al referir cuando comenzaron hacerse las obras y descubrir el lugar por el que discurrían los antiguos conductos de calefacción, observó como éstos iban por tierra, es decir no por el hormigón. Si ello es así, aparece evidente que discurrían por el suelo del local, pero no propiamente por la baldosa delimitadora del mismo, es decir por la parte exterior de éste, que sí podríamos considerar elemento privativo, sino propiamente por el asiento de dicha baldosa, es decir por el conjunto físico que podríamos denominar suelo, que es un elemento común del edificio, siendo suficiente para hacer tal afirmación la remisión al Art. 396 del vigente Código Civil que al definir la propiedad horizontal describe como uno de los elementos comunes del edificio, entre aquellos que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, el suelo. Además tal artículo, y los correspondientes de la Ley de Propiedad Horizontal han sido interpretados por la Jurisprudencia en el sentido de considerar de forma indubitada que dicho componente es un elemento común, y así la Sentencia de 31 de Marzo de 1980 dice que "el suelo es elemento común por naturaleza en cuanto que sobre el mismo se asienta el edificio, y consecuentemente adscrito en la proporción correspondiente a cada uno de los espacios delimitados susceptible de aprovechamiento independiente"; y la de 18 de Marzo de 2000, que dice "el suelo en cuanto a que equivale al sitio o solar en el que se asienta el edificio, es decir su base física, que limita la propiedad y también la superficie artificial que se hace para que los pisos resulten sólidos, con arreglo al Art. 396 del Código Civil, es siempre elemento común, esencial y colectivo y tal condición le es inherente y permanente". Obvio resulta de lo dicho que siendo el suelo elemento común el que discurriesen por allí tubos de calefacción no suponía la existencia previa de servidumbre a favor de Comunidad y en detrimento o carga del local litigioso. ..."
El espacio entre forjados y falso techo es privativo, siendo una carga para el local la colocación de tubos de calefacción común en ese espacio
"... los tubos en cuestión van entre los forjados o techo propiamente dicho y un falso techo del local, y tal espacio en modo alguno puede constituirse ni en todo ni en parte como de propiedad de la Comunidad. Tal espacio físico existe por conveniencia de las actuales propietarias y la delimitación interior del local en su parte alta se ha hecho por medio de lo que se llama un falso techo o escayola, lo que en modo alguno impediría a éstas una modificación y una elevación o supresión del falso techo pues hasta los forjados del techo propiamente dichos el espacio existente es de su exclusiva propiedad. Ni tuvieron que pedir permiso a la Comunidad para bajar el techo ni lo tendrían que pedir para su supresión, precisamente porque tienen el dominio del espacio. Lo anterior quiere decir que el que en la actualidad se atraviese dicho espacio por la conducción de la calefacción, constituye una carga para la propiedad de las actoras, y en consecuencia la pregunta que surge es sí la servidumbre que ello supone encuentra o no amparo legal ..."
Es válida la constitución de servidumbre en local por decisión del presidente, al existir acuerdo posterior apoyando su actuación
"... en el presente caso la constitución de tal servidumbre debería de haberse realizado siguiendo las formalidades que se establecen en el art. 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, pues es el Art. 9 en cuestión el que hace tal remisión, y que en el presente caso la constitución de servidumbre no se hizo así, más sin embargo ello no justifica "per se" el que pueda estimarse la demanda en cuanto a la petición principal. Aparece como en su día la Comunidad adopta un acuerdo para la reparación de calefacción, en el que no se describe para nada que se atraviesen los conductos de calefacción por la propiedad de las demandadas, y aparece también que ante las dificultades que surgen, que describió el Presidente de la Comunidad en el acto del Juicio, para que la reparación se hiciese sustituyendo la antigua conducción por una nueva que discurriese por el mismo sitio, éste aconsejado por las empresas que habían de realizar la obra, idea y decide la invasión del local de las actoras, lo que hace evidente que no se siguió el cauce el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, mas cierto también que con posterioridad en Junta de Propietarios de fecha 22 de Septiembre de 2003 por la Junta se dio un apoyo expreso a la actuación del Presidente en la cuestión que nos ocupa. Ello así supone que nos encontramos con la voluntad mayoritaria de la comunidad a favor de la construcción de la servidumbre, cierto es que adoptada después de haberse constituido dicha servidumbre, y también con que la constitución de servidumbre está justificada y por ello debe de ser mantenida. ..."
Obligación de indemnizar a propietario de local por la merma de valor que supone la constitución de la servidumbre
"... nos encontramos ante un local de 97,19 m2, ubicado en una zona sino céntrica, si de expansión de la ciudad residencial, con posibilidades comerciales, próxima a un complejo deportivo, lo que se dice por conocimiento directo de la Sala, es decir también con posibilidad cierta de transmisión del local si a las actoras conviniere. Ello así no cabe duda que la colocación de tubos de calefacción entre el falso techo y el techo supone una merma o limitación en las posibilidades, sino ahora en cuanto a cual es el contenido de la actividad que se desarrolla en un local, sí para un futuro, para las propias actoras o para el caso de transmisión de propiedad o de uso, pues en la práctica supone una privación de tal espacio para las mismas. Por ello queda probado el perjuicio que para las actoras supone la constitución de servidumbre, y su cuantificación en la cantidad de 6000 euros aparece adecuada a las circunstancias descritas. ..."
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Que el fallo de dicha Sentencia, literalmente dice:
"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por DOÑA Ariadna Y DOÑA Filomena, frente a DIRECCION000, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos contenidos en la demanda".
SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia interpuso la parte actora-demandada el presente recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos y se sustanció, con la intervención de los Letrados indicados en el encabezamiento de la presente resolución, solicitando el de la apelante la revocación de la Sentencia apelada, y el apelado la confirmación de la misma.
TERCERO.- Que en la tramitación del Recurso se han observado las prescripciones legales que le rigen.
Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la Resolución recurrida en tanto no se opongan a los de la presente resolución.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Dictó Sentencia el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Palencia en fecha 11 de Octubre de 2004 por la cual desestimó la demanda presentada por Doña Ariadna y Doña Filomena contra la DIRECCION000 de Palencia, y por la que se pedía se declarase que el local de las actoras, que se describía en el hecho 1º de la demanda, no estaba sujeto a la servidumbre de conducción de agua de calefacción como predio sirviente y en beneficio de la Comunidad demanda; que en consecuencia de lo anterior se hicieran desaparecer las conducciones de agua de calefacción que se habían instalado en el interior de dicho local; y subsidiariamente a lo anterior y para el caso de que no se estimasen las dos pretensiones antes aludidas se indemnizase a las actoras con la cantidad de 6.000 euros en concepto de daños y perjuicios. Notificada que fue dicha Sentencia se recurrió por la representación de Doña Ariadna y Doña Filomena, que insistieron en sus peticiones del escrito de demanda, en recurso del que dado traslado a la contraparte fue objeto de oposición.
En esencia lo que se decía en el escrito de demanda era que siendo las actoras copropietarias del local litigioso, se había establecido una conducción de calefacción por el espacio que discurre entre un falso techo y el techo propiamente dicho, sin acuerdo de la Junta de Propietarios, modificando además el lugar por el que hasta entonces discurría la conducción de calefacción, establecido desde la construcción del edificio en que se ubica el local litigioso, constituyendo así de facto una servidumbre que la parte actora entiende que no encuentra amparo legal, si bien y subsidiariamente para el caso de que así no se declarase, y como se ha dicho, pedía una indemnización en concepto de daños y perjuicios provocados por la modificación de la conducción de calefacción, y en suma por la constitución de servidumbre.
La Juzgadora "a quo" en Sentencia, sin embargo, entendió que lo que se había producido era una modificación de la servidumbre que ya venía constituida, y en ello amparaba, por aplicación del art. 543 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la desestimación de la demanda, criterio con el que no está de acuerdo la parte recurrente que entiende que si bien los tubos de calefacción con anterioridad discurrían por debajo del suelo del local litigioso, ello no suponía que dicho local estuviese afecto a servidumbre alguna, y que la carga se ha establecido por los hechos antes aludidos y que describían en el escrito de demanda.
SEGUNDO.- La resolución del recurso en cuestión requiere como primer argumento considerar si con anterioridad a que se produjese la modificación de conducción de calefacción en el edificio en que se ubica el local litigioso, existía una servidumbre a favor de la Comunidad de Propietarios, siendo predio sirviente dicho local, y la respuesta debe ser negativa.
Visionada la cinta del acto del Juicio, debe de llegarse a la conclusión de que llos tubos de calefacción, con anterioridad a la reforma realizada, discurrían por debajo no sólo de la baldosa delimitadora del asiento o base del local, sino también del hormigón en que se asentaba dicha baldosa, en concreto en tierra, conclusión a la que llega esta Sala porque si bien uno de los peritos, en concreto el que depuso a instancia de la Comunidad, afirma que dada la forma de salir la conducción de los tubos de la calefacción desde la caldera, estos debían de ir por el cemento u hormigón, es criterio que independientemente de las manifestaciones del perito que depuso a instancia de la actora, no encuentra corroboración ni siquiera en las manifestaciones del Sr. Presidente de la Comunidad, que al referir cuando comenzaron hacerse las obras y descubrir el lugar por el que discurrían los antiguos conductos de calefacción, observó como éstos iban por tierra, es decir no por el hormigón. Si ello es así, aparece evidente que discurrían por el suelo del local, pero no propiamente por la baldosa delimitadora del mismo, es decir por la parte exterior de éste, que sí podríamos considerar elemento privativo, sino propiamente por el asiento de dicha baldosa, es decir por el conjunto físico que podríamos denominar suelo, que es un elemento común del edificio, siendo suficiente para hacer tal afirmación la remisión al Art. 396 del vigente Código Civil que al definir la propiedad horizontal describe como uno de los elementos comunes del edificio, entre aquellos que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, el suelo. Además tal artículo, y los correspondientes de la Ley de Propiedad Horizontal han sido interpretados por la Jurisprudencia en el sentido de considerar de forma indubitada que dicho componente es un elemento común, y así la Sentencia de 31 de Marzo de 1980 dice que "el suelo es elemento común por naturaleza en cuanto que sobre el mismo se asienta el edificio, y consecuentemente adscrito en la proporción correspondiente a cada uno de los espacios delimitados susceptible de aprovechamiento independiente"; y la de 18 de Marzo de 2000, que dice "el suelo en cuanto a que equivale al sitio o solar en el que se asienta el edificio, es decir su base física, que limita la propiedad y también la superficie artificial que se hace para que los pisos resulten sólidos, con arreglo al Art. 396 del Código Civil, es siempre elemento común, esencial y colectivo y tal condición le es inherente y permanente".
Obvio resulta de lo dicho que siendo el suelo elemento común el que discurriesen por allí tubos de calefacción no suponía la existencia previa de servidumbre a favor de Comunidad y en detrimento o carga del local litigioso.
TERCERO.- La siguiente cuestión que se debe considerar es si el lugar por el que discurre en la actualidad el tubo o los tubos de calefacción es propiedad o no de las actoras y en consecuencia sí de facto se ha constituido una servidumbre o no, y la respuesta es la de que el lugar por el que discurren en la actualidad los tubos de calefacción no es sino un espacio aéreo incluido dentro de la propiedad del local litigioso.
En efecto, es esta una cuestión pacífica incluso para los propios peritos intervinientes, que afirman que los tubos en cuestión van entre los forjados o techo propiamente dicho y un falso techo del local, y tal espacio en modo alguno puede constituirse ni en todo ni en parte como de propiedad de la Comunidad. Tal espacio físico existe por conveniencia de las actuales propietarias y la delimitación interior del local en su parte alta se ha hecho por medio de lo que se llama un falso techo o escayola, lo que en modo alguno impediría a éstas una modificación y una elevación o supresión del falso techo pues hasta los forjados del techo propiamente dichos el espacio existente es de su exclusiva propiedad. Ni tuvieron que pedir permiso a la Comunidad para bajar el techo ni lo tendrían que pedir para su supresión, precisamente porque tienen el dominio del espacio.
Lo anterior quiere decir que el que en la actualidad se atraviese dicho espacio por la conducción de la calefacción, constituye una carga para la propiedad de las actoras, y en consecuencia la pregunta que surge es sí la servidumbre que ello supone encuentra o no amparo legal
, pregunta a la que se da respuesta en el siguiente Fundamento Jurídico.
CUARTO.- La parte recurrente en su escrito de demanda sostiene que la constitución de servidumbre debería de haberse hecho siguiendo los requisitos de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, y que además en el presente caso el Art. 9-1-C de la misma Ley no ampararía la constitución de servidumbre, puesto que dicho Art., solo obliga al propietario de piso o local litigioso a permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, siempre con derecho a indemnización de daños y perjuicios, más en el caso dicha parte considera que la servidumbre constituida no es imprescindible, puesto que habría quedado claro en el acto del juicio la posibilidad no solo de que la conducción de calefacción discurriese por el lugar que lo venía haciendo, sino también que se estableciese un nuevo modo o sistema de discurrir los tubos de calefacción sin inmisionar el local litigioso.
Cierto es que en el acto del juicio, no solo el perito que depuso a instancia de la Comunidad demandada sino también el de la actora, afirmaron que las posibilidades a que se ha hecho referencia en el anterior párrafo son ciertas, más también ambos coincidieron en que tanto la solución de que las servidumbres siguiesen discurriendo por debajo del suelo, como la adopción de un nuevo sistema, distinto al que se combate, para el discurrir de los tubos de calefacción, sería no solo trabajoso sino muy caro, precisamente por conllevar trabajos muy considerables, y si ello es así, debe de convenirse en que una interpretación lata del concepto imprescindible del Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ampararía la constitución de la servidumbre.
Tal concepto de "imprescindible" no puede referirse solo aquella situación en que la constitución de servidumbre sea la única posibilidad para la creación de un servicio común, sino que habrá de entenderse que abarca aquella situación en que independientemente de la posibilidad de que el servicio general se establezca sin constitución de servidumbre, ello sea a través de trabajos costosísimos tanto en su propio contenido como en su precio, siendo contrario a la lógica de las cosas el que se adopte la última de las soluciones, esto es la no constitución de servidumbre. En consecuencia en aquellos casos en que no solo la constitución de servidumbre sea única vía o posibilidad para el establecimiento común o servicio general, sino también cuando sea no solo el más adecuado sino también el más asequible económicamente, y exista una desproporción rotunda entre el costo de constitución de servidumbre y el precio de establecimiento de servicios generales sin constitución de servidumbres, habrá de entenderse que la constitución de dicha servidumbre está amparada por el Art. 9-1-c de la L.P.H.
Cierto es sin embargo que en el presente caso la constitución de tal servidumbre debería de haberse realizado siguiendo las formalidades que se establecen en el art. 17 de la misma Ley de Propiedad Horizontal, pues es el Art. 9 en cuestión el que hace tal remisión, y que en el presente caso la constitución de servidumbre no se hizo así, más sin embargo ello no justifica "per se" el que pueda estimarse la demanda en cuanto a la petición principal. Aparece como en su día la Comunidad adopta un acuerdo para la reparación de calefacción, en el que no se describe para nada que se atraviesen los conductos de calefacción por la propiedad de las demandadas, y aparece también que ante las dificultades que surgen, que describió el Presidente de la Comunidad en el acto del Juicio, para que la reparación se hiciese sustituyendo la antigua conducción por una nueva que discurriese por el mismo sitio, éste aconsejado por las empresas que habían de realizar la obra, idea y decide la invasión del local de las actoras, lo que hace evidente que no se siguió el cauce el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, mas cierto también que con posterioridad en Junta de Propietarios de fecha 22 de Septiembre de 2003 por la Junta se dio un apoyo expreso a la actuación del Presidente en la cuestión que nos ocupa. Ello así supone que nos encontramos con la voluntad mayoritaria de la comunidad a favor de la construcción de la servidumbre, cierto es que adoptada después de haberse constituido dicha servidumbre, y también con que la constitución de servidumbre está justificada y por ello debe de ser mantenida.
QUINTO.- Queda sin embargo por resolver la acción subsidiaria ejercitada, que es la de indemnización de daños y perjuicios.
Esta Sala entiende correctamente ejercitada la acción negatoria de servidumbre o en su defecto la subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios, sin entrar a considerar las posibilidades de impugnación para las actoras del Acuerdo de fecha 22 de Enero de 2003 por parte de la Comunidad, y la compatibilidad o exclusión entre el ejercicio de acción de impugnación de los acuerdos comunitarios y la negatoria de servidumbre o subsidiariamente la de petición de indemnización de daños y perjuicios, puesto que además es cuestión que no ha sido planteada por la parte demandada, y la forma en que de hecho se constituyó la servidumbre, por vía de hecho y decisión del Sr. Presidente de la Comunidad, aunque después fuese ratificada por la Comunidad, obvia cualquier otra consideración.
Sin embargo, lo que si resulta es que aunque se considere como imprescindible la constitución de servidumbre, es el mismo Art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal el que dice que la misma conllevará el derecho al resarcimiento de daños y perjuicios y de otro lado no debe de olvidarse que por definición del art. 530 del Código Civil, "la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño", de donde se desprende que por esencia suponen una merma en las facultades del propietario, que debe de ser indemnizada cuando así lo acuerden las partes implicadas, en el supuesto de constitución voluntaria de servidumbre o cuando lo establezca la Ley en el supuesto de servidumbres legales.
Ello supone que la acción subsidiaria ejercitada debe de estimarse, pues aún declarando que la constitución de servidumbre en que consiste la nueva ubicación de la conducción de calefacción es conforme a Ley, las propietarias deben de ser indemnizadas.
La parte actora tasa los daños y perjuicios en la cantidad de 6000 euros. La parte demanda se opuso y también alegando prescripción del Art. 1968 del Código Civil, considerando excesiva la cantidad.
Por lo que se refiere a la prescripción, no nos encontramos en el ejercicio de una acción por responsabilidad extracontractual, sino ante la que nacería de la aplicación del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en consecuencia la prescripción no puede proclamarse.
En cuanto a la indemnización debe de advertirse que nos encontramos ante un local de 97,19 m2, ubicado en una zona sino céntrica, si de expansión de la ciudad residencial, con posibilidades comerciales, próxima a un complejo deportivo, lo que se dice por conocimiento directo de la Sala, es decir también con posibilidad cierta de transmisión del local si a las actoras conviniere. Ello así no cabe duda que la colocación de tubos de calefacción entre el falso techo y el techo supone una merma o limitación en las posibilidades, sino ahora en cuanto a cual es el contenido de la actividad que se desarrolla en un local, sí para un futuro, para las propias actoras o para el caso de transmisión de propiedad o de uso, pues en la práctica supone una privación de tal espacio para las mismas. Por ello queda probado el perjuicio que para las actoras supone la constitución de servidumbre, y su cuantificación en la cantidad de 6000 euros aparece adecuada a las circunstancias descritas.
La determinación de la indemnización se hace al amparo de lo objetivado en autos por más que en alguna de las consideraciones que se hace influya el conocimiento directo del Tribunal, más en todo caso el carácter de zona residencial se revela de las propias manifestaciones prestadas por los peritos en el acto del Juicio, así también por el Presidente de la Comunidad y hasta por la antigüedad de la edificación, números de pisos del edificio y descripción de otros locales pertenecientes al mismo y en consecuencia valoradas el conjunto de circunstancias es por lo que se va a estimar la demanda en cuanto a la acción subsidiariamente ejercitada, previa desestimación del resto de peticiones contenidas en el escrito de demanda, en concreto la petición a) y petición b) referidas a la acción negatoria de servidumbre y a la condena a la comunidad de supresión de la obra realizada para la constitución de la misma.
En consecuencia procede mantener la absolución en cuanto a las peticiones a) y b) del escrito de demanda, por lo que procede la Estimación Parcial, y no total del Recurso.
SEXTO.- No se hace pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada al producirse la estimación parcial del Recurso.
Por lo que se refiere a las costas de Primera Instancia tampoco se hace pronunciamiento, atendido a que la estimación de la demanda se hace de la acción subsidiariamente ejercitada, que por tanto la oposición a la demanda parecía lógica y además ha tenido un reflejo práctico en el resultado final del pleito.
Vistos los Artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.
FALLAMOS
Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el Recurso de Apelación interpuesto por el Procurador Sr. Fernández de la Reguera en la representación que ostenta en el presente Rollo de Sala, contra la Sentencia de fecha 11 de Octubre de 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de esta Ciudad en Autos de que dimana el presente Rollo de Sala, debemos REVOCAR como REVOCAMOS PARCIALMENTE la misma para establecer que la DIRECCION000 de esta Ciudad deberá abonar a Doña Ariadna y a Doña Filomena, la cantidad de 6000 euros por los conceptos enumerados en el Fundamento Jurídico 5º de esta Sentencia, y todo ello sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de ambas alzadas, y CONFIRMANDO el resto de pronunciamiento contenidos en la Sentencia de Instancia.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.
PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.
DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.
Jurisdicción: Civil

Recurso de Apelación núm. 682/2009

Ponente: Ilmo. Sr. D. Rafael Jesús Fernández-Porto García

 

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

A CORUÑA

SENTENCIA: 00415/2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 682/2009

S E N T E N C I A

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON JUAN ÁNGEL RODRÍGUEZ CARDAMA

MAGISTRADOS ILMOS. SRES.

DOÑA MARÍA JOSÉ PÉREZ PENA

DON RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA

En La Coruña, a veintinueve de octubre de dos mil diez.

Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 682 de 2009, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores Magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 17 de julio de 2009 en los autos de juicio ordinario, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ferrol, ante el que se tramitaron bajo el número 1234/2008 , en el que son parte, como apelante, el demandante DON Avelino , mayor de edad, vecino de Ferrol, con domicilio en la CALLE000 , NUM000 - NUM001 , NUM002 NUM003 , provisto del documento nacional de identidad número NUM004 , representado por el procurador don Ricardo Sanzo Ferreiro, y dirigido por el abogado don José-Antonio López-Turnes García; y como apelada, la demandada "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO NÚMEROS NUM000 - NUM001 DE LA CALLE000 " de la ciudad de Ferrol, que no se personó ante esta Audiencia; versando la apelación sobre nulidad de acuerdos de la junta de propietarios relativos a quién debe costear la retirada de una cubierta realizada por el apelante en el patio de luces del edificio, a fin de poder pintar; instalación de tendales y sustitución de la puerta del portal.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Aceptando los de la sentencia de 17 de julio de 2009, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ferrol , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Díaz Gallego, en nombre y representación de D. Avelino , debo absolver y absuelvo a la C.P. del edificio nº NUM000 - NUM001 de la c/ CALLE000 , de Ferrol de los pedimentos frente a esta deducidos. Se imponen las costas de esta instancia a la parte demandante».

SEGUNDO.- Presentado escrito preparando recurso de apelación por don Avelino , se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, se dio traslado por término de diez días, presentándose por "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol escrito de oposición. Con oficio de fecha 23 de noviembre de 2009 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones en esta Audiencia con fecha 2 de diciembre de 2009, fueron turnadas a esta Sección, donde se registraron bajo el número 682/2009, y se dictó providencia admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, y acordando esperar el término del emplazamiento. Se personó en esta alzada el procurador don Ricardo Sanzo Ferreiro en nombre y representación de don Avelino , en calidad de apelante. Se tuvo por personado y parte al citado procurador, con quien se entenderían sucesivas diligencias como en la representación que acreditaba; y no habiéndose personado ante esta Audiencia "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol, quedando el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de 3 de mayo de 2010 se señaló para votación y fallo el pasado día 26 de octubre de 2010.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y, siendo ponente el Ilmo. Sr. magistrado don RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA, quien expresa el parecer de la Sala.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

Se aceptan en términos generales los de la sentencia apelada, en cuanto no discrepen de los que se exponen a continuación.

SEGUNDO

La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1º.- El 15 de junio de 2001 don Avelino y su esposa compraron, para su sociedad de gananciales, el piso NUM002 NUM003 de la casa señalada con los números NUM000 - NUM001 de la CALLE000 (edificio distribuido en propiedad horizontal) de la ciudad de Ferrol. En la descripción de la vivienda, si bien se afirma que está compuesta, entre otros elementos, por «terraza posterior con un cuarto de aseo», a describir los linderos, se menciona que por el frente lo hace con «patio interior del edificio», por la izquierda con «patio posterior de la planta baja», y por el fondo «patio y finca...», lo que daría a entender que el patio o terraza no forma parte de la vivienda, sino que es un elemento común del inmueble. Apreciación corroborada porque se añade que esta vivienda «tiene el derecho exclusivo de la terraza situada a espaldas de esta vivienda».

2º.- El 8 de enero de 2007 se celebró una junta de propietarios de la "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol, redactándose un acta (sin fecha) en la que, en lo que aquí interesa, consta:

«5º.- Se autoriza a los propietarios del NUM002 NUM003 a ampliar el aseo de la terraza hasta la altura del aseo del NUM002 NUM005 y a cubrir las terrazas y acristalarlas responsabilizándose los propietarios del NUM002 NUM003 de los posibles daños que puedan causas con estas obras y debiendo dar a la comunidad acceso o facilidad para lo que la comunidad necesitare.

6º.- Se ha acordado realizar obras en el alero del frente del edificio, pintado de fachada posterior y patio de luces así como la cubierta de dicho patio».

3º.- El 20 de febrero de 2007 la "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol formalizó con "Construcciones Esteiro Ferrol, S.L." un contrato de arrendamiento de obra con aportación de materiales, siendo objeto de encargo, en síntesis, el pintado de la fachada posterior del inmueble, así como el patio de luces.

4º.- "Construcciones Esteiro Ferrol, S.L." finalizó la obra, excepto la parte correspondiente al patio de luces del lado izquierdo, donde dio una mano de pintura, pues ante la imposibilidad de colocar un andamio en ese lugar (por la existencia de la cubrición de la terraza), teniendo que desistir de continuar con las demás aplicaciones.

5º.- El 19 de mayo de 2008 se celebró una junta de propietarios de la "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol, levantándose un acta (también sin datar) en la que se recogió:

«1º.- Realizadas las gestiones oportunas con la empresa contratada para el pintado, dicha empresa se reafirma en realizar las obras que estén pendientes siempre que se le facilite el andamiaje por parte del propietario del piso NUM002 NUM003 , descubriendo la cubierta de la terraza comunitaria exterior.

2º.- Se acuerda por votación a favor de lo que dice dicha empresa con la forma de realizar las obras... Por lo expuesto se le comunica al propietario del piso NUM002 NUM003 ... que tiene la obligación de descubrir la cubierta de la susodicha terraza... El propietario en cuestión alega que necesita treinta días a partir de la fecha para realizar las oportunas gestiones...

Los tendales siempre estuvieron colocados en el sentido desde el NUM002 NUM006 al NUM002 NUM007 y así sucesivamente en todos los pisos desde que se construyó el edificio, hace ahora 42 años, lo que se respetaba; el propietario del piso NUM002 NUM003 , que lleva residiendo pocos años en el edificio, tomó la decisión unilateralmente, sin consultar con nadie, de colocar unos tendales en el sentido opuesto a como deberían estar, haciendo constar que los había colocado en su mitad por lo que se le informa que el referido patio interior es comunitario y sólo tiene el uso y disfrute los propietarios de los pisos primeros, por lo que se le comunica que tiene que retirar dichos tendales y acatar la norma que persiste desde el año 1966...».

6º.- El 12 de junio de 2008 don Avelino remitió al presidente de la comunidad una carta en la que plasmaba que autorizaba a levantar la cubierta existente en la terraza, siempre que a) se pintase la parte que correspondía a su piso; b) se acreditase que era absolutamente necesario retirarla; c) exhibirle los TC1 de cada trabajador que interviniese en la obra; d) que todos los trabajadores llevasen su equipo de protección individual; e) que se le presentase el Certificado de Prevención de Riesgos Laborales; f) que se le mostrase un seguro de responsabilidad civil; g) que se tuviese contratado un seguro patronal con cobertura para todos los trabajadores que participasen en la obra; h) certificación de la Tesorería General de la Seguridad Social y de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria de que la empresa estaba al día en sus obligaciones; i) que los gastos los abonase la comunidad. Al mismo tiempo mostraba su negativa a retirar el tendal que había instalado en el patio de luces, mientras la comunidad y don Avelino no llegasen a un acuerdo sobre qué zona del patio le correspondía, así como se le autorizase a abrir una puerta de acceso a dicho patio.

7º.- El 3 de septiembre de 2008 se celebró una junta de propietarios del edificio, levantándose un acta, en la que tampoco no consta fecha, en la que, en lo que aquí interesa, se hace constar:

«1º.- Pintado de la fachada posterior, lado izquierdo de la misma; llegándose al acuerdo de que el propietario Sr. (don Avelino ), cumpla con lo estipulado en el acta de fecha 8 de enero del año 2007, en la cual se compromete a facilitar el acceso de la comunidad para lo que la misma necesitase y dado que hay una compañía de pintores que precisan tener acceso a la terraza para "andamiar" y pintar, es necesario que dicho propietario, descubra la terraza para así poder terminar el pintado de la fachada exterior del edificio. Todo lo expuesto fue aprobado por todos, menos por el representante del Sr. (don Avelino ).

2º.- Se acuerda por unanimidad, que se retiren los tendales que el Sr. (don Avelino ) colocó unilateralmente en el patio interior del edificio y respetar la norma que hay suscrita por la comunidad, quedando a expensas de los propietarios de los primeros pisos, la forma del uso de los mismos y el número de tendales que colocarán.

3º.- En cuanto a la solicitud del Sr. (don Avelino ) para que se le autorice la apertura de una puerta de acceso al patio interior, se estima por el resto de los propietarios la denegación, debido al incumplimiento por parte del Sr... de los acuerdos que hay sobre la terraza posterior y que no son aceptados por dicho señor; siendo esta la única forma de evitar en lo sucesivo que surja cualquier problema en referencia al patio interior que es propiedad de todos los propietarios, por lo que no es de recibo delimitar el mismo.

Colocación de una nueva puerta en el portal: Todos los propietarios dieron la aprobación a dicho cambio, excepto el representante del Sr. (don Avelino )».

8º.- La colocación de una puerta de una sola hoja en el portal, en sustitución de las dos existentes de 45 centímetros de ancho cada una, se hizo al mismo tiempo que se instalaba el ascensor en el edificio, y en atención a que por la puerta antigua no podía entrar una persona en silla de ruedas. Cambio de puerta (así como la instalación de unas luces en las escaleras) cuyo costo nunca fue reclamado a don Avelino .

9º.- El 24 de octubre de 2008 don Avelino formuló demanda en juicio ordinario por razón de la materia contra la "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol, impugnando los acuerdos adoptados en la junta de propietarios celebrada el 3 de septiembre de 2008, que se dejaron recogidos, invocando los artículos 11, 16, 17, 18 y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal . Suplicaba que se dictase sentencia declarando:

a) La nulidad absoluta, y subsidiariamente la anulabilidad, de los acuerdos relativos a la retirada de la cubierta de la terraza, colocación de tendales y sustitución de la puerta de entrada del edificio.

b) La obligación de la comunidad de propietarios de asumir el coste de retirar la cubierta existente en la terraza y posterior reposición.

c) La obligación de proceder al reparto equitativo de los tendales del patio interior, tanto en número como en accesibilidad.

d) Que se considerase la sustitución de la puerta del portal como una mejora, y la no obligación del demandante de soportar la correspondiente derrama.

10º.- Admitida a trámite la demanda, se personó la comunidad de propietarios demandada, oponiéndose a la demanda, alegando que el demandante ya fue excluido de contribuir al coste de la instalación de la puerta del portal; y que la cubrición de la terraza no es elemento común, ni es aplicable la doctrina judicial que invoca, que se refiere al pavimento de la terraza, no a las cubriciones posteriores; por lo que terminaba solicitando la desestimación de la demanda.

11º.- Seguida la tramitación, el Juzgado de instancia dictó sentencia desestimando íntegramente la demanda, con imposición de costas al demandante. Pronunciamientos frente a los que éste se alza.

TERCERO

El primer motivo del recurso de apelación se centra en la retirada de la cubrición realizada por el demandante, ahora recurrente, en la meseta que conforma el suelo del patio de luces del edificio. Se argumenta que debe considerarse que esa cubrición es un elemento común por naturaleza, y además por destino, ya que se instaló en el patio de luces común, y sirvió para evitar filtraciones de esa terraza al local sito en el bajo del inmueble, por lo que, en su tesis, debe considerarse elemento común de aprovechamiento privativo; pero aunque se considerase privativa, se continúa exponiendo, al tratarse de realizar una obra por parte de la comunidad (pintado de la fachada), ésta debe correr con todos los gastos, en analogía con lo establecido en el artículo 9.1-c) de la Ley de Propiedad Horizontal ; no existe la necesidad de retirar la cubierta o tejadillo, porque lo cierto es que sí se instaló un andamio, y además podría hacerse con una grúa.

El motivo no puede ser estimado:

1º.- La solicitud del suplico del recurso, en relación con el mismo apartado de la demanda, es que se declare la nulidad, o subsidiariamente la anulabilidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios (no "asambleas", como se insiste incorrectamente) celebrada el 3 de septiembre de 2008, consistente en «...llegándose al acuerdo de que el propietario Sr. ..., cumpla con lo estipulado en el acta de fecha 8 de enero del año 2007, en la cual se compromete a facilitar el acceso de la comunidad para lo que la misma necesitase y dado que hay una compañía de pintores que precisan tener acceso a la terraza para "andamiar" y pintar, es necesario que dicho propietario, descubra la terraza para así poder terminar el pintado...». Pretensión que parece fundamentarse en lo dispuesto en el artículo 18.1-c) de la Ley de Propiedad Horizontal , es decir, por ser el acuerdo gravemente lesivo para el impugnante, no teniendo obligación jurídica de soportarlo. Sólo en el supuesto de que se estimase que dicho acuerdo es nulo, podría plantearse la segunda pretensión: que la comunidad tiene obligación de soportar el gasto.

2º.- Pese a la hábil exposición del recurrente, en modo alguno puede compartirse que el tejadillo o cubrición que realizó, ocupando parte de la meseta del patio de luces, tenga visos de ser un elemento común. Los elementos son las fachadas que dan a ese patio de luces, así como el suelo del mismo. Y don Avelino tiene un derecho a usarla. Nada más. Una cosa es que la comunidad tolere y consienta que don Avelino cubra parte del patio de luces, y otra muy distinta que esa cubrición se convierta en elemento común del inmueble. Ni por naturaleza, ni por destino. No es por naturaleza, porque no es un elemento estructural del edificio, sino un añadido posterior, realizado por uno de los copropietarios, con la anuencia de los demás. Ni tampoco por destino, cuando no cubre ninguna necesidad de la comunidad, sino una propia y exclusiva del apelante. El que hubiese servido o no para evitar filtraciones de agua al bajo, no lo convierte en elemento común. Máxime cuando a quién beneficia realmente es a don Avelino .

Es más, el argumento, llevado al extremo, sería contrario a los intereses del propio recurrente. Si es elemento común, la comunidad puede decidir su retirada, y que no se vuelva a instalar. Lo que se pretende es que la comunidad asuma el gasto, a perpetuidad, de cualquier necesidad de retirarlo, con la consiguiente reposición.

3º.- No es aplicable analógicamente el artículo 9.1-c) de la Ley de Propiedad Horizontal , porque no se trata de una obra a realizar dentro de un espacio privativo. La obra se ubica en la terraza o meseta, que es un elemento común. Elemento cuya configuración distorsionó el apelante; por lo que él debe pechar con las consecuencias ingratas de su existencia, al igual que obtiene el beneficio. El problema que realmente se plantea es que don Avelino lo quiere todo: obtener el beneficio de hacer suyo una considerable superficie del patio, y además no tener que soportar los perjuicios que pueda ocasionar a la comunidad.

4º.- Los términos y exigencias de la misiva remitida a la comunidad el 12 de junio de 2008 son manifiestamente improcedentes.

5º.- La necesidad de retirar la cubrición está plenamente acreditada por las declaraciones del representante legal de "Construcciones Esteiro Ferrol, S.L.". En la situación actual no puede pintar. No puede colocarse un andamio con un mínimo de seguridad para el personal que tiene que trabajar allí. Y la pretensión de que se instale una grúa, generando así unos gastos y riesgos para terceros, con el único fin de evitar los perjuicios al apelante no es admisible. Si obtiene el beneficio, debe soportar el perjuicio.

En síntesis, el acuerdo (que en todo caso sería anulable, nunca nulo) sí puede ocasionar un perjuicio a don Avelino , pero es que jurídicamente está obligado a soportarlo. Si solicitó autorización para cubrir el patio, y se le concedió, debe soportar el perjuicio que pueda irrogarle la necesidad de retirar esa estructura a fin de realizar labores elementales de conservación en el patio de luces del inmueble.

CUARTO

El segundo motivo del recurso se refiere al reparto del espacio existente en el patio de luces, para la instalación de tendales por parte del apelante. En el acta de la junta de propietarios celebrada el 3 de septiembre de 2008 se hizo constar « Se acuerda por unanimidad, que se retiren los tendales que el Sr.... colocó unilateralmente en el patio interior del edificio y respetar la norma que hay suscrita por la comunidad, quedando a expensas de los propietarios de los primeros pisos, la forma del uso de los mismos y el número de tendales que colocarán». En la demanda se mencionaba que lo plasmado en el acta no se correspondía con lo votado, sino que lo discutido era la propuesta contenida en la carta remitida por la comunidad el 12 de junio de 2008, y que el acuerdo al que realmente se llegó era un «reparto equitativo de las cuerdas que se pudiesen colocar» por iguales partes entre ambos propietarios, y estando colocadas en el mismo sentido que el resto del inmueble, por lo que el acta no se corresponde con lo acordado «en la asamblea». En el recurso se insiste en que el acuerdo debe ser anulado, porque no se recogió lo realmente acordado.

El motivo, tal y como ha sido planteado, no puede prosperar.

1º.- La situación fáctica de la que debe partirse es que los tendales para colgar la ropa a secar están instalados de vivienda a vivienda. Es decir, que van de la vivienda de la mano derecha, a la vivienda del lado izquierdo. Así en todo el patio de luces, desde la ocupación del edificio. Don Avelino procedió a instalar un tendal en que sus cuerdas se cruzaban perpendicularmente con las preexistentes, por lo que impedía colgar al ocupante del NUM002 NUM005 . Instalación que se ve perfectamente en la grabación videográfica que aportó. A raíz de dicha instalación, se le requirió para que retirase esas cuerdas, pues en el acta de 19 de mayo de 2008 consta que la comunidad acordó «Los tendales siempre estuvieron colocados en el sentido desde el NUM002 NUM006 al NUM002 NUM007 y así sucesivamente en todos los pisos desde que se construyó el edificio, hace ahora 42 años, lo que se respetaba; el propietario del piso NUM002 NUM003 , que lleva residiendo pocos años en el edificio, tomó la decisión unilateralmente, sin consultar con nadie, de colocar unos tendales en el sentido opuesto a como deberían estar, haciendo constar que los había colocado en su mitad por lo que se le informa que el referido patio interior es comunitario y sólo tiene el uso y disfrute los propietarios de los pisos primeros, por lo que se le comunica que tiene que retirar dichos tendales y acatar la norma que persiste desde el año 1966...».

En la carta de 12 de junio de 2008, don Avelino manifestó que o mostraba su negativa a retirar el tendal que había instalado en el patio de luces, mientras la comunidad y don Avelino no llegasen a un acuerdo sobre qué zona del patio le correspondía. Y es como consecuencia de dicha misiva por lo que en la junta de 3 de septiembre de 2008 se adoptó el acuerdo que se dejó plasmado más arriba.

La prueba de interrogatorio del entonces presidente de la comunidad, así como de un testigo que le auxiliaba en las labores, quedó perfectamente establecido que el sentido del acuerdo era que ambos comuneros se pusieran de acuerdo, y, respetando la dirección de los cordajes, se repartiesen a partes iguales las que pudieran colocarse y acordasen.

2º.- Nuevamente debe reiterarse que la acción ejercitada por don Avelino es, en primer lugar, de nulidad relativa de los acuerdos, con fundamento en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal . Y realmente lo que plantea el demandante, ahora recurrente, no es que el acuerdo sea nulo, sino que la redacción del acta no es acertada. Incurre, con dicha postura, en una lamentable confusión entre acuerdo y acta.

El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: «1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.

e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 .

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones».

Jurisprudencialmente, y en lo que aquí interesa, se ha establecido que el acta de la junta de propietarios no tiene carácter constitutivo, sino que es un reflejo de lo acordado. El acta tiene una finalidad «ad probationem», es la prueba de lo acordado, pero no crea los acuerdos. El libro de actas constituye el mejor medio de prueba en cuanto que en él consten los acuerdos formados con las previsiones legales, pero la falta de constancia no implica la inexistencia del acuerdo, sino la necesidad de probarlo de una manera mucho más laboriosa y difícil. La expresión «se reflejarán» del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su trascendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquel cumplimiento [ sentencias del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 1999 (RJ Aranzadi 7316 ), 19 de julio de 1993 (RJ Aranzadi 6160 ), 2 de marzo de 1992 (RJ Aranzadi 1831),

La postura del apelante pretende convertir en constitutiva la redacción del acta. Según su tesis, sólo existe jurídicamente lo que literalmente dice el acta. Pero nada impide, como aconteció en este caso, y precisamente a instancia de la comunidad demandada, probar el acuerdo en sí, y la interpretación de lo recogido en el acta.

3º.- El acuerdo adoptando, tal y como se transcribió, es «Se acuerda... que se retiren los tendales que el Sr. ... colocó unilateralmente en el patio interior del edificio... quedando a expensas de los propietarios de los primeros pisos, la forma del uso de los mismos y el número de tendales que colocarán». Es decir, la literalidad no deja lugar a duda de que, además de la retirada, se remite a los propietarios de las viviendas de la primera planta al acuerdo que lleguen sobre el número de cuerdas y el uso que harán respectivamente. Luego no puede compartirse la interpretación realizada por el recurrente, en el sentido de que recoge exclusivamente su obligación de retirar el tendal. Máxime cuando, como se aclaró en el acto del juicio, lo realmente acordado fue que ambos miraran cuántas cuerdas se podían poner, el número que les interesaba colocar (podía ser suficiente menos de las posibles), y que se las repartirían a partes iguales.

4º.- Aunque se acogiese la tesis del apelante, el acuerdo no sería nulo. Lo que habría sería una defectuosa redacción. Y para corregir estos errores es por lo que el párrafo tercero del artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «Serán subsanables los defectos o errores del acta... Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación». Es decir, si don Avelino consideraba que el acta no estaba bien redactada, lo procedente era solicitar su subsanación, y sólo si ésta se negaba en la siguiente junta, sería cuando procedería impugnar el acuerdo de no rectificación.

5º.- Cuestión distinta es que no llegue a una puesta en práctica del acuerdo con el vecino del NUM002 NUM005 . Pero, en ese caso, contra quien tendrá que dirigir su acción es contra éste, no contra la comunidad.

QUINTO

La última cuestión que plantea es la relativa al abono de la cuota parte correspondiente a la sustitución de la puerta del portal. El acuerdo adoptado es «Colocación de una nueva puerta en el portal: Todos los propietarios dieron la aprobación a dicho cambio, excepto el representante del Sr. (don Avelino )». En la demanda sostiene que no está obligado a abonar cantidad alguna por dicho concepto, al amparo de lo establecido en el artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, al exceder su coste de tres cuotas ordinarias de comunidad. Ésta plantea que en ningún momento se pretendió cobrar al recurrente, sino que el gasto fue asumido por los restantes propietarios en exclusiva. En el recurso se expone que en el acta no se reflejó la exclusión del gasto del apelante, y que tal y como estaba redactado obligaba al recurrente.

El motivo no puede ser estimado.

1º.- Nuevamente debe indicarse que la primera pretensión es la declaración de nulidad del acuerdo, al amparo de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal . Las demás pretensiones del suplico parten de la estimación de esa primera pretensión. Y ninguna causa de nulidad se invoca. No puede afirmarse que el acuerdo adoptado suponga «un grave perjuicio» para el disidente. Máxime cuando se sostiene que en aquel momento tenía en su domicilio a dos personas discapacitadas, pasar de una puerta con hoja de 45 centímetros de ancho a una de 90 centímetros, obviamente supone un beneficio, pues de otra forma se dificultaba el acceso en silla de ruedas, camilla, o con cualquier otro medio auxiliar. Ni el hecho de que tuviese que pagar una derrama puede calificarse como un perjuicio "grave".

2º.- Don Avelino no está obligado a pagar su cuota parte, en tanto en cuanto la sustitución de la puerta tenga la consideración de mera mejora ornamental:

a) El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al disidente no cotizar al gasto aprobado válidamente, si el coste excede de tres mensualidades ordinarias de cuotas, siempre que se trate de innovaciones no exigibles «a tenor del apartado anterior». Pero es que el artículo 11.1 de dicha Ley se refiere a instalaciones, mejoras o servicios «no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad según su naturaleza y características». La sustitución de la puerta supone un una instalación sí requerida para la adecuada accesibilidad.

b) El artículo 17, en su regla primera , dispone que para realizar obras que tengan como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas, que dificulten el acceso o movilidad de personas discapacitadas, se aprueban por mayoría simple a doble vuelta (votos y cuotas), acuerdo que «obligan a todos los propietarios».

3º.- En resumen, sólo podría estimarse el apartado d) del suplico de la demanda si quedase plenamente acreditado que la finalidad de la sustitución era puramente ornamental. Pero la prueba practicada evidencia que, al menos algunos de los propietarios, se plantearon el cambio por una cuestión de accesibilidad para personas en sillas de ruedas, no por aspectos decorativos.

SEXTO

Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante (artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

SÉPTIMO

Al haberse tramitado el litigio por el cauce procesal del procedimiento ordinario en atención a la materia (artículo 249.1-8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), contra la presente resolución puede interponerse recurso de casación, y en su caso extraordinario por infracción procesal, por el cauce establecido en el artículo tercero del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil [Autos de la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo de 22 de junio de 2010 (Roj: ATS 8248/2010) y 4 de mayo de 2010 (Roj: ATS 5251/2010) (referencia jurisprudencial del Centro de Documentación Judicial, que puede ser consultada en la página web del Consejo General del Poder Judicial)].

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Por lo expuesto,

FALLAMOS:

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de don Avelino , contra la sentencia dictada el 17 de julio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ferrol , en los autos del juicio ordinario seguidos con el número 1234/2008, a su instancia contra "Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 - NUM001 de la CALLE000 " de Ferrol, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución; imponiendo a la parte apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma podrían interponerse recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, en término de cinco días hábiles, a contar desde el siguiente a la notificación, por escrito, ante este tribunal, para ante la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo; debiendo acreditarse que previamente se constituyó un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada recurso en la "cuenta de depósitos y consignaciones" de esta Sección, en la entidad Banco Español de Crédito, S.A., con la clave 1524 0000 12 0682 09.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores Magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don RAFAEL JESÚS FERNÁNDEZ PORTO GARCÍA, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, Secretario, certifico.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

En su caso, el quid de la cuestion es que versa el acuerdo sobre su propiedad, y la comunidad carece de competencias para imponerle nada, por lo que el acuerdo es nulo de pleno derecho desde el inicio

Tratar de imponer ese tubo en su casa a lo sefectos es como decidir pasarlo por la mía en cuanto que se pretende pasarlo por su propiedad, por elementos privativois de Ud
Por lo que a Ud le da igual que se tomen o no acuerdos nulos
Todas las opciones de la comunidad pasan necesaria u UNICAMENTE por negociar con Ud tal como lo plantean.

Si es arreglar lo existente tienen derecho a imponerlo, a forzarle a que Ud pierda NO, y si Ud lo admite será por un precio, que Ud decida

Cliente: escribió hace 4 año.


Buenas tardes, y gracias por atenderme y tratar de ayudarme en esta situacion. Mañana tengo la reunion de vecinos donde trataran de imponerme, segun ellos asistidos con la legalidad, y donde yo hago


esfuerzos vanos para imponer lo racional y legal por lo que me dicen ustedes.


Requeriria un escrito para presentarlo a la asamblea, donde en forma


detallada y enumerando los distintos aspectos (leyes) les impide conducir los desagues en forma aerea y no por tierra como es original y se mantiene hasta ahora.


Un escrito contundente en los terminos y si es preciso acotando


la ley que lo sostiene.


 


Gracias anticipadas.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Le sugiero que presente esta posición

1 Ud no se opone, porque legalmente no puede, a que se repare lo existente y se le indemnice por los daños. Debe Ud dar una cantidad de daños estimados por las moelstias a su negocio.

2 Ud se opone a que se modifique lo actual y se le arrebate parte de su propiedad sin una previa memoria de acuaciones, calidades, calendario de ejecución, y catidades de indemnización por lo que ud cede y daños al negocio

JustAnswer en los medios:

 
 
 
Sitios web de consulta médica: Si tiene una pregunta urgente puede intentar obtener una respuesta de sitios que afirman disponer de distintos especialistas listos para proporcionar respuestas rápidas... Justanswer.com.
JustAnswer.com...ha visto como desde octubre se ha disparado el número de consultas legales de nuestros lectores sobre despidos, desempleo e indemnizaciones por cese.
Los sitios web como justanswer.com/legal
...no dejan nada al azar.
El tráfico en JustAnswer ha aumentado un 14 por ciento...y hemos recibido 400.000 visitas en 30 días...las preguntas relacionadas con el estrés, la presión alta, la bebida y los dolores cardíacos han aumentado un 33 por ciento.
Tory Johnson, colaboradora de GMA sobre temas relacionados con el lugar de trabajo, habla sobre el "teletrabajo", como JustAnswer, en el que expertos verificados responden a las preguntas de las personas.
Le diré que... las pruebas que hay que superar para llegar a ser un experto son muy rigurosas.
 
 
 

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    917
    Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/ED/eduardolm/2011-9-12_172832_Recorte.64x64.jpg Avatar de eduardolm

    eduardolm

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    917
    Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JO/JoseMagadan/2013-6-27_16279_IMG6290copia.64x64.JPG Avatar de Abogado3044

    Abogado3044

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    2239
    ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/albergiud/2010-12-12_105447_mi_cuchi.jpg Avatar de Alberto

    Alberto

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    116
    Abogado especializado en laboral , reclamaciones de indemnizaciones ( tráfico) y deudas
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/fcantalapiedra/2010-11-9_1466_Dibujo.jpg Avatar de Fernando Cantalapiedra

    Fernando Cantalapiedra

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    17
    Ejerciendo desde hace cinco años
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DI/DiegoLM/2011-3-28_102522_DSCN0258copia.64x64.JPG Avatar de DiegoAbogado

    DiegoAbogado

    Licenciatura

    Clientes satisfechos:

    746
    Abogado colegiado ejerciente
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/EQ/EquiteLex/2011-12-4_12815_Jesús6.64x64.jpg Avatar de Jesús

    Jesús

    Licenciatura/Derecho

    Clientes satisfechos:

    52
    Abogado colegiado ejerciente /LEGAL GENERAL
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AR/ariatf/2015-7-28_102459_.64x64.png Avatar de Mariatf19

    Mariatf19

    licenciada en derecho

    Clientes satisfechos:

    972
    MÁSTER EN DERECHO CON DESPACHO PROFESIONAL PROPIO
 
 
 

Preguntas relacionadas con Legal