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Abogado3044
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Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
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En marzo de 2008, a traves de mi gestor, me puse en contacto

Pregunta del cliente:

En marzo de 2008, a traves de mi gestor, me puse en contacto con un arquitecto tecnico, que segun mi gestor formaba equipo con un tecnico del ayuntamiento, para ver si un local era adecuado para una licencia de cafeteria bar. tras ver el local lo desechamos porque el arquitecto dijo que el ayuntamiento no otorgaria la licencia porque no tenia altura suficiente. despues de buscar otro local, lo llame igualmente para verlo y me dijo que era correcto, que en todo caso me harian poner un urinario de pared en el servicio de caballeros y por lo demas se adecuaba bien a los requisitos establecidos para esa licencia, por lo que le encargue el proyecto de apertura para ese local para una cafeteria bar. mientras el confeccionaba el proyacto constitui una S.L. con mi hermano, negociames el traspaso del local, que estaba alquilado y poseia una licencia de confiteria, y pedi varios presupuestos de acondicionamiento del local. el 5 de mayo de 2008, este arquitecto presento en el ayuntamiento la solicitud de licencia, que era un cambio de titularidad de la existente de confiteria y su cambio de actividad para cafeteria bar, momento en el que comenzamos las obras de acondicionamiento, que eran obras menores consistentes en eliminacion de un escalon tras el mostrador y pintura del local.
el 6 de junio de 2008 iniciamos la actividad sin licencia, ya que es una practica habitual demostrable en este ymuchos ayuntamientos. despues de seis meses de silencio administrativo y despues de obtener la licencia de cocina por el organismo competente y tras interrogarle en varias ocasiones por la situacion de su solicitud al ayuntamiento, este ultimo me comunica que el local no se adecua a los requisitos establecidos por este ayto, para la licencia solicitada, que debo colocar un urinario de pared en el servicio de caballeros y habilitar un vestibulo de acceso a los servicios, sin sanitarios. en el servicio de caballeros era fisicamente esta obra, por lo cual cambie el de señoras por el de caballeros y coloque en este el urinario de pared, tras lo cual, el arquitecto realizo unas fotos y un plano que presento como a legacion a lo requerido por el ayto. me contestaron que las fotos no se correspondian con el plano y es que habia realizado el plano de los servicios al reves, por lo que tuvo que modificarlo y presentarlo nuevamente.
Despues de esto el ayto. me comunica que este local incumple la ley de drogodependencia de la junta de castilla y leon, modificada en octubre de 2007, la cual dice que no se permite la existencia de dos locales destinados a la venta de alcohol, cuyos puntas mas proximos, interior ó exterior, disten menos de 25 metros. Se lo comunico al arquitecto y este presenta una alegacion basada en una discrepancia entre dicha ley y la ordenanza municipal, que el ayto. rechaza y se reafirma en la denegacion de licencia. A esta reafirmacion, el arquitecto, presenta otro recurso al que adjunta un plano de situacion manipulado, para alegar que habia mas de 25m. a un bar existente en la calle de la derecha del local, del que este distaba 28m. El ayto. volvio a comunicarme lo mismo, que el local incumplia esa ley, y solicite vista con el concejal de urbanismo,el cual me comunico la manipulacion del plano, que yo desconocia hasta ese momento, presentandome en el plano de situacion del local, que el problema estaba en otro local que daba a la calle de atras, pero que entre locales, por la parte interior, donde no exixtia comunicion ni acceso a ninguno ni entre ellos, no habia mas de 12m. por locual se me denegaba la licencia.
Le cominico esto al arquitecto y a mi gestor y este me remite, con una tarjeta de presentacion, al director de un gabinete de asesores legales, fiscales y laborales, con el fin de que este me presente un recurso ante el ayto. Despues de visitar ese gabinete y entregarle la documentacion solicitada, me comunican, pasado el plazo de recurso, que no hay recurso posible, con lo cual ya no puedo recurrir laresolucion del ayto.
Despues de esto decido denunciar al arquitecto y al ayto., pero mi abogado me desaconseja denunciar al ayto, por lo que solo denunciamos al arquitecto.
En el juicio, en el que al arquitecto lo defiende el gabinete que no me presento el recurso, queda demostrado todo, excepto lo del gabinete de asesores, que no puedo demostrar, y la juez decreta que no ha lugar a indemnizacion y las costas a medias, sin mas alegaciones. Recurro a la audiencia provincial y remiten, despues de un año, la misma sentencia, sin mas alegaciones y con varias contradicciones.
mi abogado me dice que solo me queda el recurso al tribunal de casacion, pero que me costara entre dos y tre mil euros, y ya no se que hacer, porque estoy alucinado.
a todo esto debo añadir que la reclamacion son los gastos de trapaso, alquiler, acondicionamiento y amueblado del local hasta el inicio de actividad, ya que si hubiera desechado el local igual que el anterior, no lo habria gastado y habria buscado otro adecuado. Que hago.???
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.




Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :

Le voy a dar la respuesta honesta que solicita, y es que se ahorre dinero teniendo dos fallos en contra y sin poder probar mejor la negligencia del arquitecto

Desconozco lo afortunado o desafortunado que ha sido su abogado al presentar pruebas, pero ahora sólo tiene lo que presentó en su día y ya sabemos que no sirve, por ello mi consejo.

Sería sencillo decirle que presente el recurso y gaste dinero pero debe basarlo en lo ya presentado y tiene 2 sentencias denegatorias, lo que me es indicativo de que el fallo en casación vaya a ser exactamente lo mismo.


Si tiene dudas expongalas y ruego que no haga una valoración negativa para solicitar aclaraciones, basta con que exponga su duda, lo cual no le costará más dinero

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

Cliente: escribió hace 4 año.

El problema es que no entiendo como, si el ayuntamiento me deniega la licencia en base a que el local incumple una ley, cosa probada, y yo inverti en el mismo debido a que el demandado me dijo que reunia todos los reuqisitos y de hecho realizo el mismo todos los tramites y recursos, tambien probado, se puede fallar en contra. tambien falto exponer, y no entiendo por que, que ni realizo proyecto ni se preocupo en comprobar si el local se ceñia al existente. tan solo lo copio y lo viso, por lo que aunque quisiera realizar otra actividad, tendria problemas con los vecinos, ya que el proyecto decia que existia insonorizacion y esta no existia, tambien decia que habia extraccion con tuberia de acero de doble cuerpo hasta un metro por encima de la cumbre del edificio y solo habia una tuberia flexible al hueco de ventilacion del edificio. igualmente decia que era un local carente de escaleras y habia un tramo de dos para acceder a la barra y un tramo de tres para acceder a los servicios. Esto entre ortas cosas. Estoy arruinado, empeñado y he empeñado a mi familia, ya que mi padre me avalo uno de los prestamos. con mi abogada acorde pagarle de lo que sacaramos, pero si no recurro tendre que hacer frente tambien a las costas del juicio y del recurso, por lo que me he planteado hasta cambiar de abogado por uno de otra ciudad y plantear el recurso alegando todo esto, pero tampoco se como hacerlo o si me dara tiempo o si... cometer alguna locura. perdon, ahora mismo no se que hacer con mi vida. Lo que si tengo claro es que me costara mucho volver a creer en la justicia por mucho que el sr. Gallardon se empeñe en darle credibilidad. La reclamacion asciende a unos ciento noventa mil euros mas los intereses desde febrero de 2010. y no tengo con que hacer frente a ningun pago. mis padres estan pagando 630€ al mes del prestamo avalado. si se pone en mi persona, que haria usted.??

Cliente: escribió hace 4 año.
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El problema es que no entiendo como, si el ayuntamiento me deniega la licencia en base a que el local incumple una ley, cosa probada, y yo inverti en el mismo debido a que el demandado me dijo que reunia todos los reuqisitos y de hecho realizo el mismo todos los tramites y recursos, tambien probado, se puede fallar en contra. tambien falto exponer, y no entiendo por que, que ni realizo proyecto ni se preocupo en comprobar si el local se ceñia al existente. tan solo lo copio y lo viso, por lo que aunque quisiera realizar otra actividad, tendria problemas con los vecinos, ya que el proyecto decia que existia insonorizacion y esta no existia, tambien decia que habia extraccion con tuberia de acero de doble cuerpo hasta un metro por encima de la cumbre del edificio y solo habia una tuberia flexible al hueco de ventilacion del edificio. igualmente decia que era un local carente de escaleras y habia un tramo de dos para acceder a la barra y un tramo de tres para acceder a los servicios. Esto entre ortas cosas.  Estoy arruinado, empeñado y he empeñado a mi familia, ya que mi padre me avalo uno de los prestamos. con mi abogada acorde pagarle de lo que sacaramos, pero si no recurro tendre que hacer frente tambien a las costas del juicio y del recurso, por lo que me he planteado hasta cambiar de abogado por uno de otra ciudad y plantear el recurso alegando todo esto, pero tampoco se como hacerlo o si me dara tiempo o si... cometer alguna locura. perdon, ahora mismo no se que hacer con mi vida. Lo que si tengo claro es que me costara mucho volver a creer en la justicia por mucho que el sr. Gallardon se empeñe en darle credibilidad. La reclamacion asciende a unos ciento noventa mil euros mas los intereses desde febrero de 2010. y no tengo con que hacer frente a ningun pago. mis padres estan pagando 630€ al mes del prestamo avalado. si se pone en mi persona, que haria usted.??

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Si ud me hubisese consultado ANTES de dos sentencias le diría que esa negligencia que no dudo que exista debe ser compensada por el ARQUITECTO

Con dos sentencias que nos quitan la razón, pongo en tela de juicio que se haya tramitado bien por parte de su propio abogado.

Y por´último le digo que justicia no es lo que encontramos en los libros si no en los tribunales, y es su caso puede ver como algo terriblemente injusto en perfectamente legal

Recurrir puede recurrir, pero quizás sea mejor estudiar que ha hecho mal su abogado y dirigir a él una futura demanada por negligencia que encontarrnos con un tercer fallo

El problema es ue en casaciónm NO podemos subsanar loso errores que hayamos cometido y que arrastramos desde primera instancia

Cliente: escribió hace 4 año.

y eso quien lo revisa, supongo que otro abogado que tambien pedira dinero para iniciar el trabajo. puede decirme un plan de actuacion..??


Se lo agradeceria. sera mi ultima consulta. muchas gracias XXXXX XXXXX atencion.


 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

para pronunciarme y poder aconsejarle con conociemiento requiero conocer que ha hecho el compañero y cómo, pero lo cierto es que una situación tan injusta, ridícula, e indefensa como la suya debe tener más de un culpable

la negligencia del arquitecto es obvia, y éste profesional, lejos de defenderse debía en mi opinión, colaborar con ud para que pagase su seguro de responsabilidad civil

En todo caso le recomiendo que lleve todo el expediente a un baogado que estudie la manera de poder actuar contra el primer abogado por si hubiese sido negligente, dado que es extarño que ud no haya conseguido nada en dos apelaciones

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