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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 1960
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
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eduardolm está en línea ahora

Somos tres propietarios, por herencia, de dos viviendas y

Pregunta del cliente:

Somos tres propietarios, por herencia, de dos viviendas y un local en una misma finca, el local está alquilado, ahora tenemos un comprador interesado en adquirir los dos pisos y el local. La pregunta es: El inquilino tiene derecho de adquisición preferente en el supuesto que vendamos todas nuestras propiedades de esta finca, a un mismo comprador, o bien sería preciso que nuestras propiedades constituyeran la totalidad de la finca.

En la finca hay otros pisos que no son de nuestra propiedad

Un saludo
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 5 año.

eduardolm :

Buenas noches,


 

eduardolm :

Estimado cliente, está usted conectado?

Customer:

si

eduardolm :

Entiendo que usted me pregunta por el derecho de retracto del arrendatario para el caso de venta de vivienda, no es así?


 

eduardolm :

hay realizado participación y adjudicación de la herencia?


 

Customer:

Lo que planteo en definitiva es el alcance en la aplicación del artículo 25.7 de la LAU, ya que no me queda claro de si cuando se trata de varios propietarios que venden a un mismo comprador, tienen que poseer la totalidad de la finca para que el inquilino no tenga el derecho de adquisición preferente. O bien es suficiente el que vendamos todas nuestras propiedades de la finca para que el inquilino no pueda ejercer este derecho.

eduardolm :

Entiendo que el arrendatario no puede ejercer ese derecho si ustedes venden separadamente.


 

eduardolm :

Es decir, la venta cada uno de su cuota correspondiente de la parte de ese inmuebl

eduardolm :

Existe jurisprudencia que avala esto que le estoy diciendo

eduardolm :

Paso a colgarle un extracto de una sentencia, muy aclaratorio al respecto:


 


TERCERO


El ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario al amparo de la LAU, exige para su estimación: A) que se trate de una venta o cesión solutoria de vivienda o de local de negocio; sobreentendiéndose que tal venta o cesión han de ser válidas en derecho por no adolecer de vicios y reunir todos los requisitos legales para su validez. B) Que se ejercite la acción por el arrendatario, carácter que ha de tener en el momento de producirse la transmisión onerosa o al hacerse efectivo extrajudicialmente el derecho de retracto debiendo además el arrendatario ocupar realmente el piso o local (SS 17 de Mayo de 1954) (por cuanto el art. 47 exige esa doble condición de arrendatario y ocupante, exigencia lógica, ya que no debe concederse tal derecho a quien con sus propios actos está demostrando con el no uso, que no le es necesaria la vivienda o local (SS 6-6-1959; 3-3-1965; 29-1 y 14-2-1966; 27-3-1967; 25-3 y 9-6-1969 y 3-12-1970). C) Que la acción se ejercite dentro del plazo legal, sesenta días a partir de la notificación fehaciente al arrendatario de las condiciones esenciales de la venta, mediante entrega de la copia de la escritura en que fuere formalizada, notificación que no es necesaria cuando se pruebe el conocimiento cabal completo por el retrayente de la operación de venta, así como de todas las condiciones esenciales, habiéndose señalado por el T. Supremo entre los casos en que no se da aquella necesidad, cuando se da por notificado de un modo expreso o tácito, a vía de ejemplo, por haber pagado las rentas al nuevo propietario (SS 15 de marzo de 1968 ó 5 de Enero de 1969) o sabido por cualquier conducto. D) El retrayente habrá de reembolsar al comprador el precio de la venta y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida y E) El retrayente ha de serlo de toda la finca transmitida, de modo que cuando el arrendador enajena una porción de finca mayor que la que el arrendatario tiene arrendada, no resulta posible el derecho de retracto; pues debe existir aquella identidad entre la finca arrendada y vendida salvo el caso contemplado en el art. 47 de la LAU, ya que si se procede a la venta de pisos o locales agrupados, y por un solo precio se otorgará el retracto y se hará por el precio que realmente corresponde al piso objeto del mismo, dentro del global fijado en la escritura para todos los vendidos, ensefiando la doctrina jurisprudencial (Ss. 4-11-1988; 17-2-1961; 14-5-1969; 5-1-1981; 26-5-1988, entre otras)

Customer:

Efectivamente vendemos cada uno nuestra cuota que es de un tercio cada uno sobre cada piso y local comercial a un único comprador

eduardolm :

Se trataría de vender por separado la finca y no conjuntamente. Si venden conjuntamente, el inquilino pudiera ejercitar su derecho de retracto en los 60 días siguientes a la venta

eduardolm :

Si la venta no es de la totalidad del bien, el derecho de retracto no se puede ejercitar. El derecho de retracto implica necesariamente que se vende la totalidad de la misma

eduardolm :

El objeto de la venta, para poder ejercitar el retracto, no puede ser una cuota de propiedad

eduardolm :

La sentencia que antes le indiqué, tiene la siguiente referencia legal:


Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª)


Sentencia de 29 diciembre 2000 JUR 2001\131479

Customer:

Es decir que cada uno de nosotros tendriamos que vender en actos separados, todas nuestras cuotas al comprador y entiendo que de esta forma el inquilino no puede ejercer el derecho de retracto, es correcto?

eduardolm :

Es cierto

eduardolm :

También le matizo que he dado cita de una sentencia, de la que hay otras que se oponen a estas tesis. Incluso la Dirección General de los Registro y el Notariado mantiene criterios dispares.

eduardolm :

De todas formas, es la única forma de evitar el retracto, la venta individualizada

eduardolm :

Mi consejo es que las efectúen separadas en el tiempo, para que no pueden ver como fraudulenta su conducta. Es decir, realizar ventas en fechas separadas

eduardolm :

Espero sus dudas


 

Customer:

Perfecto, voy a seguir sus consejos, y ya diseñaremos una estrategia de ventas en el tiempo, de todas formas consultaré con el Notario a nivel particular.


 


Ha sido esclarecedor.


Un saludo

eduardolm :

Muchas gracias XXXXX XXXXX en nosotros


 

eduardolm :

No olvide valorar mi respuesta y quedo a su disposición por si surgieran dudas en los sucesivo.


 


Saludos cordiales,


 

eduardolm y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle