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¿Vivo en una urbanización. Mi pregunta es, para utilizar las

Pregunta del cliente

¿Vivo en una urbanización. Mi pregunta es, para utilizar las tierras comunales con fines privados de qué tipo de mayoría me necesida? ¿Cuánto tiempo después del evento se puede todavía objetar?

I live on a urbanisation. My question is; to use community land for private purposes what sort of majority does one need? How much time after the event can one still object?

Fabio Dusetti
[email protected]
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

 

Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro. En relación a su consulta le respondo que :

 

 

La supresión de parte de la comunidad, de elementos comunes, o la creación de una puerta, al amparo del artículo 17 de la ley aplicable, al ser elementos comunes, que como tales deben estar en el título constitutivo de la comunidad, su cambio requiere de la UNANIMIDAD.

 

Ley

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lph.html#a17

 

En su caso, crear esa servidumbre, requierie UNANIMIDAD

 

Si hay hecho una junta y Ud se ha opuesto esta persona DEBE ELIMINAR esa puerta.

 

Si no lo hace Ud puede demandar que la quite en el juzgado a la comunidad para que le obligue a esa persona a quitarla

 

Envíe burofax a la a Comunidad diciendo que si en 20 días no lo ha quitado y restablecido la situación previa demandará a la Comunidad por permitirlo

 

AP Madrid, Sec. 13.ª, 208/2007, de 16 de abril

Recurso 450/2006. Ponente: CARLOS CEZON GONZALEZ.

EXTRACTOS

La apertura de las puertas constituye una modificación del título constitutivo que hubiese requerido de unanimidad obligación de reponerlo a su estado inicial

"... Estima el Tribunal que la apertura de las dieciocho puertas controvertidas, lo que se realizó por los propietarios de los locales con posterioridad a la terminación del edificio, en los sótanos uno y dos de la finca, y que comunican dichos sótanos con los sótanos comerciales anexos a los locales, constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad por pisos, que hubiese requerido de unanimidad, conforme a los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal . Y ello: [-a.-] Porque en el título constitutivo no existe mención a tales comunicaciones y tampoco fueron materializadas al ejecutarse la obra. [-b.-] Porque los muros donde las puertas fueron abiertas son muros comunes, en cuanto están destinados a separar espacios privativos (los sótanos de los locales) de una zona común (las dependencias no privativas de los sótanos). [-c.-] Porque en la escritura de división horizontal no aparece ninguna referencia al destino de zona de carga y descarga para los locales de los espacios pavimentados, sin plazas de aparcamiento, que existen tanto en el primer como en el segundo sótano, junto a los locales. Si en la escritura de división horizontal se aludiese a esas zonas expresando dicho destino (lo que conllevaría considerar esos espacios como privativos de los titulares de los locales colindantes, o bien tenerlos por elementos comunes de utilización privativa) tendría razón la sentencia recurrida, pues sería patentemente absurdo que existiesen en los sótanos zonas de carga y descarga para los locales comerciales sin comunicación directa de los locales con dichas zonas. Pero tal constancia no existe en el título de propiedad horizontal. [-d.-] Porque la previsión o intención de los arquitectos proyectistas sobre destino de dichas zonas (declaraciones de los arquitectos en el juicio) no vincula a los propietarios de las viviendas del inmueble, puesto que el uso de los aludidos espacios para carga y descarga en beneficio de los ocupantes de los locales ni está en el título constitutivo ni se manifestaba de forma externa y evidente en los sótanos (las puertas ni estaban proyectadas ni se hicieron en obra). Y ello resulta de la siguiente prueba del proceso: [-1.-] Escritura de declaración de obra nueva y de división horizontal. Copia parcial presentada con la demanda, que no se ha impugnado por insuficiente, obrante a los folios 41 al 55 de las actuaciones del Juzgado. [-2.-] Fotografías no impugnadas como tales adjuntas a los informes periciales de los folios 170 al 180 y 181 al siguiente al 193 (indebidamente foliado) aportados con la demanda. Más fotografías de los folios 331 al 347, de Inforinvest Siglo XXI, y vídeo acompañado a la contestación a la demanda de M. Lorente S.L. y otros como documento número 5. [-3.-] Planos de los folios 326 y 327 y aportados en la audiencia previa, obrantes a los folios 552 al 554. [-4.-] La ratificación y aclaraciones en el juicio del arquitecto técnico Sr. Carlos y del aparejador Sr. Gonzalo en relación a sus respectivos informes periciales de los folios 170 al 180 y 181 al siguiente al 193 (incorrectamente foliado). [-5.-] La ratificación y aclaraciones en el juicio del arquitecto Sr. Casimiro en relación a su informe pericial de los folios 456 al 483. [-6.-] El resto de la prueba personal (interrogatorios y testimonios) del juicio [-7.-] El acta de la Junta de propietarios del 3 de abril de 2003, de los folios 158 al 169. Sin que queden las precedentes conclusiones desvirtuadas por otras pruebas como: [-a.-] El testimonio en el juicio de los arquitectos Sres. Luis María Héctor (antes considerada). [-b.-] Las estipulaciones de 26 de julio de 1993 suscritas por el Ayuntamiento de Madrid, la Junta de Compensación Las Américas, la Asociación de Industriales de Las Américas y los comerciantes relacionados en el documento (folios 320 al 323), en las que no se alude a ninguna zona de carga y descarga para comerciantes, lo que, por lo demás, no podría vincular a los propietarios que han adquirido elementos privativos en el estado conjunto de una determinada -e inscrita en el Registro- conformación total del inmueble. [-c.-] El expresamente considerado en la sentencia apelada documento 5 bis de los de la contestación de M. Lorente S.L. y otros (folio 349), comunicación de los arquitectos Sres. Luis María Héctor a la Empresa Municipal de la Vivienda a efectos de licencia de funcionamiento de la actividad de garaje, donde es mencionada un área de carga y descarga de los vehículos de servicio e los locales. Ya se ha dicho que la previsión o intención de los arquitectos sobre destino de dichas zonas no puede vincular a los propietarios de las viviendas del inmueble, puesto que el uso de los aludidos espacios para carga y descarga en beneficio de los ocupantes de los locales ni está en el título constitutivo ni se manifestaba de forma externa y evidente en los sótanos (las puertas ni estaban proyectadas ni se hicieron en obra). ..."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO. Por el Juzgado de procedencia, Cuarenta y Cuatro de los de Primera Instancia de los de Madrid, se dictó, en el indicado procedimiento ordinario 791/03, sentencia de fecha 6 de julio de 2005 con Fallo del tenor siguiente:

"Que desestimo la demanda interpuesta en nombre de Comunidad de propietarios de la calle RONDA000 núm. NUM000 y DIRECCION000 núm. NUM001 de Madrid y absuelvo de la misma a los demandados DÑA. María Milagros , D. Evaristo , D. Inocencio , DÑA. Claudia , D. Pablo , D. Jose Carlos , DÑA. Lidia , DÑA. Trinidad , D. Juan Francisco , DÑA. Antonia , D. Bartolomé , D. Emilio , DÑA. Guadalupe , DÑA. Natalia , D. Julián , DÑA. María Luisa , D. Romeo , DÑA Blanca , DÑA. Laura , D. Juan Manuel , D. Agustín , DÑA. Susana , D. Cosme , M. LORENTE S.L., COMERCIAL CASCORRO S.L., COMERCIAL BAZAR LAS AMÉRICAS S.L., RIBERMA S.L., COMERCIAL RASTRO MADRILEÑO S.L., con expresa imposición de las costas de este juicio a la parte demandante. Se deja sin efecto la medida cautelar. Así pos esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo".

SEGUNDO. La anterior sentencia fue recurrida en apelación por la Comunidad de propietarios demandante. Las actuaciones ingresaron en esta Audiencia el 26 de junio de 2006 .

TERCERO. Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 16 de febrero de 2007 se admitió como prueba DOCUMENTAL para esta instancia, a petición de la parte recurrente, copia del auto de 16 de noviembre de 2005 de la Sección Duodécima de esta Audiencia por la que se confirmaba el auto del Juzgado acordando la medida cautelar de prohibición a los propietarios u ocupantes de los locales demandados de utilización de las puertas abiertas en la pared común de locales y el garaje, con precinto de las mismas, y en el mismo auto se señaló para DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el 11 de abril de este año.

Dicho día la apelación fue examinada y decidida por este Tribunal.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO. El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho Primero y Segundo de la sentencia apelada y rechaza los restantes.

SEGUNDO. En el Fundamento de Derecho Primero de la sentencia apelada, que ha sido aceptado, se dice:

"La demandante, Comunidad de propietarios de la calle RONDA000 núm. NUM000 y Mira el Sol núm. NUM001 de Madrid, demandó inicialmente a veintiocho personas (físicas o jurídicas), demanda que después amplió contra otras siete más, en cuanto propietarios o arrendatarios de locales que forman parte integrante de la mencionada comunidad de propietarios, y desistió de su alegación frente a ocho (D. Hugo , Dª Soledad , D. Diego , Dª Andrea , D. Lorenzo y Dª Francisca , ignorados arrendatarios de los locales, e Imacon); han sido declarados en rebeldía ''Riberma S.L.'' Dª María Luisa . En la demanda se pide, en síntesis, ''se condene a los demandados a reponer a su costa el muro o pared de sus respectivos locales comerciales lindantes con el garaje de la finca donde se han abierto las puertas al ser y estado anterior a dichas obras, realizando los actos precisos para cerrar los huecos de las puertas mediante tabique de los mismos materiales que el resto de la pared y pintando la citada pared dejando los parámetros en perfecto estado'' (sic). Los demandados se oponen a la demanda y alegan esencialmente que existía un convenio público con la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid, con la Empresa Municipal de la Vivienda y con la Junta de Compensación ''Las Américas'', formada precisamente con terrenos de los actuales propietarios de los locales, que en el proyecto inicial consta que la zona primera de sótano estaba destinada a los locales con la zona correspondiente de carga y descarga, dada la dificultad de estacionamiento en la zona, la segunda para garaje de los locales y la tercera para garaje de las viviendas; que los propietarios de las viviendas -que tienen en el edificio un porcentaje mayor a la de los locales-eran conocedores de cuanto queda expuesto, por haber accedido a la propiedad de sus viviendas en concurso público convocado por la Empresa Municipal de la Vivienda..."

Ha de hacerse una aclaración sobre la conformación de las tres plantas bajo rasante (sótanos uno, dos y tres), y se hace empleando los mismos términos de la sentencia recurrida en su Fundamento de Derecho Segundo:

"... consta de tres plantas bajo rasante, y que en el sótano tercero se sitúan plazas de garaje aparcamiento; en el sótano segundo, en una parte plazas de garaje-aparcamiento y en el resto sótanos comerciales que está (se quiere decir están) conectados con los locales comerciales de la planta baja más próximos a la calle RONDA000 . En el sótano primero se encuentran sótanos comerciales [sic]que están conectados con los locales comerciales de planta baja más próximos a la calle DIRECCION000 y vacío sobre los sótanos comerciales existentes en planta sótano segundo..."

La sentencia de la primera instancia, como se ha visto, desestimó íntegramente la demanda y la Comunidad de propietarios actora recurre dicha sentencia en apelación por los siguientes motivos que formula como alegaciones:

[-Primera.-] Error en la valoración de la prueba basada en documentos auténticos obrantes en autos complementados con las restantes pruebas practicadas, que desvirtúan lo consignado en la sentencia recurrida, que establece en el Fundamento de Derecho Tercero: ni en el título constitutivo ni en los estatutos de la comunidad aparezca con la debida certidumbre y claridad que el repetido muro tuviese un fin de separación respecto a los locales. En relación con:

[-1.-] La declaración de obra nueva y división horizontal de la finca otorgada el 19 de julio de 1996.

[-2.-] La escritura pública de compraventa del local 8 que se presentó con la contestación a la demanda, como documento 16.

[-3.-] Informes periciales de Don Carlos y Don Gonzalo , arquitectos técnicos, presentados con la demanda. En relación con las testificales de Don Rosendo (administrador de la finca), Don Luis María (arquitecto que intervino en el proyecto de ejecución y en la obra) y Don Héctor (igual que el anterior).

[-4.-] Planos presentados por la actora en la audiencia previa.

[-5.-] Escrito presentado por la parte actora el 30 de junio de 2005 al ser requerida para presentar la licencia de funcionamiento del garaje.

[-6.-] El proyecto de compensación con los propietarios de los terrenos que da origen a la construcción del edificio, presentado por la demandada como documento 1 de los de la contestación. En dicho documento no se dice que haya una zona de carga y descarga para los locales comerciales.

[-7.-] El auto de 5 de diciembre de 2003 acordando medidas cautelares.

[-8.-] El auto de 16 de noviembre de 2005 de la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial confirmando el de medidas cautelares del Juzgado.

[-Segunda.-] Infracción de los artículos 5, 12 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .

[-Tercera.-] Infracción de los artículos 7.1 y 9.1, a) y b) de la Ley de Propiedad Horizontal y e los artículos 396, 397 y 1.099 del Código Civil .

[-Cuarta.-] Infracción del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .

[-Quinta.-] Infracción de la jurisprudencia en casos similares.

TERCERO. La sentencia de la primera instancia justifica la desestimación de la demanda en razón de que (Fundamento de Derecho Tercero) "... puede concluirse que en la mencionada escritura de obra nueva y división horizontal no se hace alusión alguna al cerramiento en que se han abierto las puertas, y por consiguiente tampoco existían tales puertas; que, según parece, en un primer proyecto, la puerta en que se sitúa el cerramiento en el que se abren después las puertas, estaba destinado a carga y descarga, y así lo certifica la Empresa Municipal de la Vivienda en su oficio de 12 de noviembre de 2003, que obra al folio 349 de los autos (documento 5 bis de la contestación) (...) efectivamente la zona (que con mayor claridad se aprecia en el croquis aportado por la demandada, obrante al folio 584) delimitada por el muro en el que se han abierto las puertas, fue proyectada como zona de paso de vehículos y zona de carga y descarga para los locales comerciales; por lo cual no puede entenderse que estuviese aislada, de forma tal que una de las principales funciones prevista en dicha zona no pudiese utilizarse, viéndose, así, los locales comerciales privados de un derecho incluso reconocido por el órgano administrativo competente, quien otorgó la licencia de apertura tanto de los locales como del funcionamiento del garaje- aparcamiento; por tanto, sería absurdo que se suprima tal derecho cuando ni siquiera en el título constitutivo de la comunidad demandante ni en sus estatutos aparezca con la debida certidumbre y claridad que el repetido muro tuviese un fin de separación respecto a los locales; todo ello motiva la desestimación de la demanda".

CUARTO. Estima el Tribunal que la apertura de las dieciocho puertas controvertidas, lo que se realizó por los propietarios de los locales con posterioridad a la terminación del edificio, en los sótanos uno y dos de la finca, y que comunican dichos sótanos con los sótanos comerciales anexos a los locales, constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad por pisos, que hubiese requerido de unanimidad, conforme a los artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal . Y ello:

[-a.-] Porque en el título constitutivo no existe mención a tales comunicaciones y tampoco fueron materializadas al ejecutarse la obra.

[-b.-] Porque los muros donde las puertas fueron abiertas son muros comunes, en cuanto están destinados a separar espacios privativos (los sótanos de los locales) de una zona común (las dependencias no privativas de los sótanos).

[-c.-] Porque en la escritura de división horizontal no aparece ninguna referencia al destino de zona de carga y descarga para los locales de los espacios pavimentados, sin plazas de aparcamiento, que existen tanto en el primer como en el segundo sótano, junto a los locales. Si en la escritura de división horizontal se aludiese a esas zonas expresando dicho destino (lo que conllevaría considerar esos espacios como privativos de los titulares de los locales colindantes, o bien tenerlos por elementos comunes de utilización privativa) tendría razón la sentencia recurrida, pues sería patentemente absurdo que existiesen en los sótanos zonas de carga y descarga para los locales comerciales sin comunicación directa de los locales con dichas zonas. Pero tal constancia no existe en el título de propiedad horizontal.

[-d.-] Porque la previsión o intención de los arquitectos proyectistas sobre destino de dichas zonas (declaraciones de los arquitectos en el juicio) no vincula a los propietarios de las viviendas del inmueble, puesto que el uso de los aludidos espacios para carga y descarga en beneficio de los ocupantes de los locales ni está en el título constitutivo ni se manifestaba de forma externa y evidente en los sótanos (las puertas ni estaban proyectadas ni se hicieron en obra).

Y ello resulta de la siguiente prueba del proceso:

[-1.-] Escritura de declaración de obra nueva y de división horizontal. Copia parcial presentada con la demanda, que no se ha impugnado por insuficiente, obrante a los folios 41 al 55 de las actuaciones del Juzgado.

[-2.-] Fotografías no impugnadas como tales adjuntas a los informes periciales de los folios 170 al 180 y 181 al siguiente al 193 (indebidamente foliado) aportados con la demanda. Más fotografías de los folios 331 al 347, de Inforinvest Siglo XXI, y vídeo acompañado a la contestación a la demanda de M. Lorente S.L. y otros como documento número 5.

[-3.-] Planos de los folios 326 y 327 y aportados en la audiencia previa, obrantes a los folios 552 al 554.

[-4.-] La ratificación y aclaraciones en el juicio del arquitecto técnico Sr. Carlos y del aparejador Sr. Gonzalo en relación a sus respectivos informes periciales de los folios 170 al 180 y 181 al siguiente al 193 (incorrectamente foliado).

[-5.-] La ratificación y aclaraciones en el juicio del arquitecto Sr. Casimiro en relación a su informe pericial de los folios 456 al 483.

[-6.-] El resto de la prueba personal (interrogatorios y testimonios) del juicio

[-7.-] El acta de la Junta de propietarios del 3 de abril de 2003, de los folios 158 al 169.

Sin que queden las precedentes conclusiones desvirtuadas por otras pruebas como:

[-a.-] El testimonio en el juicio de los arquitectos Sres. Luis María Héctor (antes considerada).

[-b.-] Las estipulaciones de 26 de julio de 1993 suscritas por el Ayuntamiento de Madrid, la Junta de Compensación Las Américas, la Asociación de Industriales de Las Américas y los comerciantes relacionados en el documento (folios 320 al 323), en las que no se alude a ninguna zona de carga y descarga para comerciantes, lo que, por lo demás, no podría vincular a los propietarios que han adquirido elementos privativos en el estado conjunto de una determinada -e inscrita en el Registro- conformación total del inmueble.

[-c.-] El expresamente considerado en la sentencia apelada documento 5 bis de los de la contestación de M. Lorente S.L. y otros (folio 349), comunicación de los arquitectos Sres. Luis María Héctor a la Empresa Municipal de la Vivienda a efectos de licencia de funcionamiento de la actividad de garaje, donde es mencionada un área de carga y descarga de los vehículos de servicio e los locales. Ya se ha dicho que la previsión o intención de los arquitectos sobre destino de dichas zonas no puede vincular a los propietarios de las viviendas del inmueble, puesto que el uso de los aludidos espacios para carga y descarga en beneficio de los ocupantes de los locales ni está en el título constitutivo ni se manifestaba de forma externa y evidente en los sótanos (las puertas ni estaban proyectadas ni se hicieron en obra).

Por último, ninguna trascendencia tiene en la resolución del caso las cuestiones administrativas referidas a la normativa sobre prevención de incendios o a licencias de actividad en los locales otorgadas por el Ayuntamiento de Madrid, pues el objeto del juicio se circunscribe a una determinada utilización del edificio por parte de algunos propietarios en el marco del régimen de propiedad horizontal.

QUINTO. Por lo expuesto, estimaremos el recurso, dando lugar a la demanda. Como se ha dicho, por aplicación de los artículos 12 y 17, norma primera, de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con los artículos 5 y 7, apartado uno, de la misma Ley .

Con imposición a los demandados de las costas de la primera instancia (artículo 394, apartado uno, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

SEXTO. No haremos pronunciamiento sobre las costas de esta segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 398, apartado dos, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

FALLAMOS

Que debemos ESTIMAR y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 6 de julio de 2005 del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y Cuatro de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo. REVOCAMOS dicha resolución y, por la presente,

Primero. ESTIMAMOS la demanda de la Comunidad de propietarios de la calle RONDA000 , número NUM000 , y calle DIRECCION000 , NUM001 de Madrid, origen de esta litis y CONDENAMOS a los demandados a reponer a su costa el muro o pared de sus respectivos locales comerciales, lindantes con el garaje de la finca donde se han abierto las puertas a las que se refiere el presente juicio, al ser y estado anterior a dichas obras, realizando los actos precisos para cerrar los huecos de las puertas mediante tabique de los mismos materiales que el resto de la pared y pintando la citada pared dejando los paramentos en perfecto estado.

Segundo. CONDENAMOS a los demandados al pago de las costas de la primera instancia.

No hacemos pronunciamiento sobre las costas de la apelación.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 450/06 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico

 

Si tiene dudas expongalas y ruego que no haga una valoración negativa para solicitar aclaraciones, basta con que exponga su duda, lo cual no le costará más dinero

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.
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