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eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
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Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
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Soy un inquilino en alquiler de una vivienda en regimen de

Pregunta del cliente:

Soy un inquilino en alquiler de una vivienda en regimen de comunidad depropietarios ?cuales son mis derechos? No puedo asistir a reuniones solo debo pagar los gastos que seaprueban en lasreunones sin saber si son gastos honerosos suntuosos o caprichosos.yo debo pagar los gastos de administracion o deb e aggarlos el propietario. Etc. Sgun la lau yo deberia pagar los gastos y obfras necesarias para el mantanimiento del inmueble. No los caprichos etc
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenas tardes estimado cliente

eduardolm :

Estoy online para atender a sus duda

eduardolm :

Paso a leer su respuesta y a darle respuesta

eduardolm :

En cualquier momento usted puede conectarse al chat y hacerme las preguntas que estime conveniente así como dialogar conmigo

eduardolm :

En principio, a usted se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como usted sabrá, no la vigente

eduardolm :

Veo que se ha conectado

eduardolm :

Puede leerme y escribir?

eduardolm :

La legislación al respecto establece lo siguiente:

eduardolm :

Artículo 107.


Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.


Artículo 108.


1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 % anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 50 % de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

eduardolm :

Como verá usted, de su lectura se deduce que es el arrendador el que puede repercutirle sólo un 12% de la obra de reparación necesaria. Además, el arrendador debe desglosar de que obra se trata

eduardolm :

Como usted muy bien apunta, las obras suntuarias o más precisamente aquellas que son meras mejores innecesarias para la habitabilidad del inmueble, no se pueden repercutir

eduardolm :

Usted puede exigirle al arrendador una desglose de ese gasto y el porcentaje que a usted le corresponde, y negarse a pagarlo si la imputación del gasto que le transmiten a usted no se ajusta a lo que antes le indiqué

eduardolm :

Puede remitirle un burofax o similar requeriéndole para que le remita facturas de gastos desglosadas

eduardolm :

Puede usted comentar la duda concreta en este chat

eduardolm :

Me gustaría en respuesta a su concreta pregunta comentarle que usted no tiene derecho de asistencia a la Junta de Propietarios

eduardolm :

La Junta de Propietarios está reservada, en virtud de lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, para asistentes que tengan la condición de propietarios

eduardolm :

O aquéllas personas que estos apoderen

eduardolm :

Usted no tiene derecho para asistir a la Junta en su condición de inquilino

eduardolm :

Salvo que su arrendador voluntariamente lo apoderase a tal fin en su representación

eduardolm :

Sí puede exigirle al arrendador que justifique y detalle los gastos que le corresponden en su condición de inquilino en relación a los comunitarios

eduardolm :

Le agradecería que si tuviera dudas las comentase

eduardolm :

Reciba un cordial saludo,

eduardolm :

Quedo a su disposición.

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.
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Cliente: escribió hace 4 año.

- mi casero es la TesoreriaGral. de la Seguridad Social


-me aplica el codigo del 96 y no el del 64


-el edificio se ofrecio en venta en 2005 y yo no compre


-el año 2006 se hicieron unas obras de mejoras generales que pusieron los propietarios


-el año 2007 mer pasan gastos por obras, justificando su valor aplicando el coeficiente de participación a las derramasdel 2006 aplcando la ley del 96 es su apartado "otros derechos del arrendador"


- la cantidad que me pasan en concepto de obras supera el 50 % de la renta


- desde el año 2006 me pasan como "gastos generales" sin justificar absolutamente nada, diciendo por escrito: "tiene a sudisposición cuantos datos y calculos necesite", mentira, no tienen nada.


-¿debo pagar yo los gastos del administrador, o debe ser el propietario


- ¿debo pagar el IBI con un contrato del año 1941?


-

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

No puede sino estar en desacuerdo con que le apliquen la LAU del 94, puesto que su contrato es del año 1941 y no hay razón legal para aplicarlo.

Me baso presisamente en la disposición transitoria 2ª de la LAU del 94, cuyo texto le copio:


Base de Datos de Legislación

Vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Versiones/revisiones

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TÍTULO V.
PROCESOS ARRENDATICIOS
Artículo 38. Competencia.

Artículo 39. Procedimiento.

Artículo 40. Acumulación de acciones.

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Régimen de las Viviendas de Protección Oficial en arrendamiento.

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. En todo caso, la revisión de las rentas de las viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo amparo estén acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de Precios de Consumo.

4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-Ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente Ley.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Modificación de la Ley Hipotecaria.

1. El artículo 2 número 5 de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la parte en metálico de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta Ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el Ente Público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Ayudas para acceso a vivienda.

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la Disposición Transitoria Segunda de la presente Ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis causa que les reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. El artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:

1) El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.

2) Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.

3) En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio.

2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los Tribunales Superiores.

En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días.

También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.

3. El artículo 1687.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la forma siguiente:

Artículo 1687.3

Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.

Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia, aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Censo de Arrendamientos Urbanos.

1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.

2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.

3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en plazo máximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la Ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere esta Disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la Disposición Final Cuarta de la presente Ley.

DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:

En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo

DISPOSICIÓN ADICIONAL OCTAVA. Derecho de retorno.

El derecho de retorno regulado en la Disposición Adicional Cuarta.3 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta Disposición y en su defecto por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el Planeamiento Urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 % de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

DISPOSICIÓN ADICIONAL NOVENA. Declaración de la situación de minusvalía.

A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes.

DISPOSICIÓN ADICIONAL DÉCIMA. Prescripción.

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la Disposición Transitoria Segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta Ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.


Por tanto, no entiendo de aplicación dicha norma, y en base a esto, no puedo compartir los criterios expuestos. Es el punto de partida del que todo cambia.

eduardolm y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 4 año.


este ultimo punto termina diciendo: "salvo las modificaciones contenidas en los apartadfos siguientes de esta disposicion transitoria"

¿que quiere decir esto?

La DISPOSICION TRANSITORIA SEGUNDA apartado C":OTROS derechos del arrendador") que es la que me aplican y tambien

la Disposicion Transitoria Tercera, apartado D, punto 9 de igual titulo, ¿no tienen dercho a aplicarmelas?

- Que yo sepa la casa no es de proteccion oficial es simplemente propiedad de la TGSS porque se compro a un particular..

Cliente: escribió hace 4 año.

¿debo pagar. yo, el IBI?


- ¿debo pagar,yo, los costos de administracion de la finca?

Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Buenos días,

Los costes de administración de la finca no se deben pagar por usted, si se trata de obras de mejora o suntuarias.

En relación al IBI, no es necesario el pago con la excepción de que así se hubiera previsto en el contrato.

A su disposición nuevamente,
Cliente: escribió hace 4 año.


-Entiendo que me dice que no debo pagar el IBI ya que en 1941 no existia tal concepto ¿debo exigir que se me devuelba los pagados hasta hoy?


- me refiero a si debo pagar la "cuota de comunidad" que está camuflada en la partida de "otros servicios" del que no me dan explicaciones y me cobran 127 € al mes?


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


 


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Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

Estimado cliente,

Lo que puede hacer es no pagar el IBI y pedir la devolución pero sólo de las últimas cinco anualidades. La deuda prescribe en casa de obligaciones pagadas a plazos periódicos a los 5 años. Le aconsejo reclamar sólo esos 5 últimos años.

El gasto de Comunidad debe venir desglosado según las partes, y abonar sólo aquéllas que no sean parte proporcional de una demarra de mejora.

Sería interesante hablar con el Presidente o Administrador de la Comunidad para veerificar a ver si le pueden desglosar esa cantidad.

A su disposición nuevamente