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Me pueden obligar a pagar unas obras en el zaguan tales como

Pregunta del cliente

Me pueden obligar a pagar unas obras en el zaguan tales como cambiar los pasamanos de madera por metalicos, los paramentos de madera (estan en muy buenas condiciones de conservacion) por otros de marmol quitar las cristaleras de separacion en el zaguan dejandolo todo liso y diafono yo compre el piso con esa decoracion estan instaladas desde la edificacion del edificio quieren cambiar la puerta de entrada al edificio por una de acero inoxidable quedandoo horrible que me aconseja Vds.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  letrado14 escribió hace 4 año.

alvarezustarroz :

Estimado cliente: estoy en línea elaborando la respuesta a su pregunta. Le ruego espere unos minutos.

alvarezustarroz :

Necesito que me aclare unos datos:


Entiendo que usted es propietario de un inmueble que forma parte de una comunidad de propietarios. La comunidad desea realizar unas obras y obligarle a pagar una parte. ¿Es así? Le ruego me corrija si me equivoco.

Customer:

SI

alvarezustarroz :

Perfecto, continúo con la respuesta. Le ruego no se retire.

alvarezustarroz :

En relación a su consulta, debo aclararle lo siguiente:


 


Sobre las obras realizadas en la comunidad de propietarios, hay que distinguir dos tipos:


- Obras de conservación


- Obras de mejora


 


Las obras que usted dice que se van a realizar, en principio parecen ser obras de mejora. La sustitución de la puerta de entrada puede ser considerada obra de conservación si la antigua se encuentra en mal estado o es peligrosa para la seguridad del edificio.


 


Las repercusiones prácticas que tiene el ser considerada obra de mejora o de conservación, son las siguientes:

alvarezustarroz :

Las obras de conservación deben ser pagadas por todos los vecinos de acuerdo sus cuotas de participación. Debe pagarlas incluso el vecino que se oponga.


 


Sobre el pago de las obras de mejora, se establece una distinción:


- si el coste de la mejora excede de tres mensualidades de los gastos ordinarios, NO está obligado a pagar el propietario que haya votado en contra de realizar la obra.


- si el coste de la mejora no excede de tres mensualidades de los gastos ordinarios, sí tiene la obligación de pagar la obra con arreglo a su cuota de participación.

alvarezustarroz :

Por último, sobre la mayoría necesaria para tomar el acuerdo de realizar las obras:



El acuerdo puede ser tomado por la mayoría de propietarios que represente más de la mitad de las cuotas de participación.


Además, si el acuerdo se toma en segunda convocatoria de la Junta, basta con el voto de la mayoría de los asistentes (es decir, la mitad más uno).

alvarezustarroz :

Estoy en línea para que pregunte todas las dudas que le surjan.

alvarezustarroz :

Por si no le ha quedado claro, le ofrezco un resumen:


Usted tiene que acudir a todas las Juntas donde se le convoque y votar en contra de realizar las obras. Si finalmente se aprueban, usted debe fijarse si el coste de las obras supera las tres últimas mensualidades de cuota de comunidad.


Si superan esta cantidad, puede negarse a pagar las obras. Si no superan esta cantidad, sí debe contribuir a su pago.

alvarezustarroz :

Espero haber resuelto sus dudas. Le ruego emita valoración sobre la respuesta si le ha sido útil. En caso contrario recuerde que puede solicitar todas las aclaraciones que necesite.

letrado14, Abogado
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Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

 

 

 

Hola y Bienvenido a JustAnswer, mi nombre es José Magadán , soy abogado en ejercicio en Burgos, colaboro con JustAnswer desde 2010 y le informo que JustAnswer no es una firma de abogados, por lo que no podemos representarle, estando prohibido por el site la relación abogado cliente fuera de este foro.
En relación a su consulta le respondo que :

 

 

 

En mi opinión, al igual que la suya, es que NINGUNA de las actuaciones que comenta son NECESARIAS.

No veo reparaciones ni mantenimiento, considero que son meros caprichos a los que Ud puede oponerse

No tiene obligación ninguna de pagar mejoras como le comenta el compañero y son todo ello mejoras

Reparar lo existente es conservación, sustituirlo por materiales más nobles mejora

Lo que procede es que VAYA a las reuniones, y vote, lo cual nos obliga a no ser morosos y que se oponga a la mejora

Una vez se haya opuesto, si esta es de cuantía superios a tres mensualidades, les obligará a todos menos a quienes se hayan opuesto, si la votación sale en positivo

Lo importante es QUE SU NEGATIVA CONSTE EN ACTA

Vaya, y vote en contra y NO le pueden obligar a pagar

 

Ud puede mantener que esas obras son mero ornamento y que NO está dispuesto a pagarlas, se opone y si con su voto disidente votan a favor deberan hacerlo pero Ud no está obligado a pagar

 

Le dejo sentencia aclaratoria

 

 

AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 303/2003, de 6 de junio

Recurso 704/2002. Ponente: JULIAN CARLOS ARQUE BESCOS.

EXTRACTOS

Las obras de decoración de zaguanes no son necesarias ni obligatorio su pago para propietarios disidentes

"... no podrán exigirse nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble según su naturaleza y características, es claro que estamos ante un concepto claramente objetivo que debe atender a criterios eminentemente técnicos y arquitectónicos, no cabe aludir al entorno o ubicación del inmueble, ni menos a la condición social de los moradores de éste, estamos ante un inmueble de sólo dos años de antigüedad que no ha podido sufrir un deterioro tan progresivo que haga necesaria las obras de decoración ahora pretendidas, que al parecer los zaguanes no guardan relación a la calidad de las viviendas y su precio era una cuestión que fue asumida por sus compradores al adquirir las viviendas y aún cuando sea respetable la decisión así determinada, es obvio que no es obligatoria para los comuneros disidentes en este caso la recurrida, basta pues comprobar la naturaleza de la obra pretendida para considerar que se trata de una mejora suntuaria y la aplicación de lo dispuesto en el Artº. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal es acertada como así lo entendió la Sentencia recurrida. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los que figuran en la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por el procurador de los tribunales don Gaspar Capapé Félez en nombre y representación de M.A. y Más Promotores Asociados S.L. contra la Comunidad de Propietarios del edificio sito en Zaragoza, DIRECCION000 nº NUM000 y DIRECCION001 nº NUM001, debo declarar y declaro la nulidad de los acuerdos adoptados en el punto 3º de la Junta celebrada el día 8 de abril de 2002 en cuanto a la necesidad de las obras de mejora de los patios de entrada, dado que no son requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble según su naturaleza y características, debo declarar y declaro la disidencia de la actora respecto a esos acuerdos y en consecuencia, la eximo del pago de las derramas extraordinarias por tales obras de mejora y de la responsabilidad en los avales asumidos por la Comunidad, y ello con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas, con expresa declaración de su temeridad.-". Fallo que fue aclarado por Auto cuya parte dispositiva dice: "SE ACLARA la sentencia dictada en las presentes actuaciones de fecha 1 de octubre en el sentido de que donde se dice en el fallo "con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas", debe decir "con imposición a la parte DEMANDADA de las costas procesales".-"

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, la parte demandada presentó escrito de preparación del recurso de apelación, y dentro del término de emplazamiento, escrito de interposición del recurso de apelación, del que se dio traslado a la parte actora que presentó dentro del término de emplazamiento escrito de oposición. Seguidamente se remitieron los autos a esta Sala para la resolución de la apelación.

TERCERO.- Habiéndose propuesto prueba por la parte apelante, por Auto de 22 de Enero de 2003 se acordó la denegación de la práctica de la misma, y, no considerándose necesaria la celebración de Vista, se señaló para deliberación y votación el día 27 de Junio de 2002.

CUARTO.- Que en la tramitación de la apelación se han observado todas las prescripciones legales a excepción de que no se ha podido cumplimentar el plazo al que se refiere el art. 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al pender de resolución ante esta Sala un elevado número de recursos.

Habiendo sido ponente en esta apelación el Iltmo. Sr. Presidente D. Julián Carlos Arqué Bescós.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En el presente proceso derivado de lo dispuesto en el Artº. 249, 1, 8º. de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el Artº. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Sentencia de instancia estimó la demanda declarando la nulidad del acuerdo comunitario del día 8 de Abril de 2002, declarando la disidencia de la actora respecto a las obras de mejora de los patios de entrada eximiendo a la misma de las derramas extraordinarias emitidas a tal fin y con condena de las costas procesales ocasionadas a la parte demandada, resolución que se impugna por esta parte (Artº. 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), considerando en primer lugar que la parte actora carece de legitimación para impugnar el acuerdo (Artº. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal) por no estar al corriente en el pago de las cuotas de la Comunidad al haber rechazado las dos primeras derramas extraordinarias correspondientes a los meses de Mayo y Junio y así lo entendió la recurrida que consignó éstas a través del Juzgado una vez admitida la demanda requisito que no puede entenderse subsanado, y, en segundo lugar, que las cantidades aprobadas para ser invertidas en los zaguanes vienen exigidas no sólo por su estado actual de conservación sino por las características del inmueble dada su ubicación, lo que obliga a su pago a todos los comuneros, no entendiendo finalmente la recurrente que haya existido mala fe en la actuación procesal de la parte demandada, pues a parte de otras cuestiones la totalidad de los comuneros, excepto la recurrente, habían aprobado las obras impugnadas por esta última.

SEGUNDO.-Respecto a la falta de legitimación por impago de las cuotas o derramas extraordinarias al tiempo de interposición de la demanda, hemos de inclinarnos con una interpretación adecuada del Artº. 18, 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no nos encontramos ante un comunero moroso o renuente en el abono de las cuotas sino ante un copropietario disidente en el abono de una discutible y litigiosa derrama extraordinaria que a mayor abundamiento ha sido consignada judicialmente una vez admitida la demanda de impugnación del acuerdo no cabe la interpretación rigurosa del indicado precepto que sostiene la Comunidad apelante en su recurso que impediría el acceso a la Jurisdicción a la apelada con vulneración de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva inclinándose la doctrina e incluso la Jurisprudencia menor por la posibilidad de ser subsanado dicho requisito durante el procedimiento, incluso nos inclinamos en que pudiera ser eximida de dicho requisito en un supuesto como el de autos ciertamente controvertido.

TERCERO.- Respecto a la cuestión de fondo el recurso tampoco alcanza distinta suerte, el Artº. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal que ha desterrado expresiones dimanantes del anterior Artº. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal tales como "según su rango" establece que no podrán exigirse nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble según su naturaleza y características, es claro que estamos ante un concepto claramente objetivo que debe atender a criterios eminentemente técnicos y arquitectónicos, no cabe aludir al entorno o ubicación del inmueble, ni menos a la condición social de los moradores de éste, estamos ante un inmueble de sólo dos años de antigüedad que no ha podido sufrir un deterioro tan progresivo que haga necesaria las obras de decoración ahora pretendidas, que al parecer los zaguanes no guardan relación a la calidad de las viviendas y su precio era una cuestión que fue asumida por sus compradores al adquirir las viviendas y aún cuando sea respetable la decisión así determinada, es obvio que no es obligatoria para los comuneros disidentes en este caso la recurrida, basta pues comprobar la naturaleza de la obra pretendida para considerar que se trata de una mejora suntuaria y la aplicación de lo dispuesto en el Artº. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal es acertada como así lo entendió la Sentencia recurrida.

CUARTO.- En cuanto a las alusiones relativas a la posible temeridad o mala fe de la demandada, son cuestiones irrelevantes pues el Artº. 344 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para exonerar de las costas procesales al litigante recurrido alude a dudas de hecho o de derecho que hicieran aconsejable la no imposición de las costas, el asunto en sí no ofrece dudas fácticas ni es entendible jurídicamente la posición de la Comunidad frente a la demandante, aún cuando la casi totalidad de los copropietarios estuvieran de acuerdo en asumir la nueva decoración del zaguán en suma procede confirmar la Sentencia apelada.

QUINTO.- Las costas del recurso se imponen a la recurrente (Artº. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

FALLAMOS

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN C/ DIRECCION000, NUM000 Y C/ DIRECCION001, NUM001 DE ZARAGOZA", frente a la Sentencia de fecha 1 de Octubre de 2002, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº. 18 de Zaragoza en autos de Juicio Ordinario nº. 144 de 2002, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución. Con expresa imposición de costas a los apelantes.

Devuélvanse las actuaciones al Juzgado de su procedencia, juntamente con testimonio de la presente resolución, para su ejecución y cumplimiento, debiendo acusar recibo.

Así por esta nuestra Sentencia de la que se unirá testimonio al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando Sesión Pública, esta Audiencia Provincial, en el mismo día de su fecha. Doy fe

 

 

Si tiene dudas expongalas y ruego que no haga una valoración negativa para solicitar aclaraciones, basta con que exponga su duda, lo cual no le costará más dinero

Espero que mi respuesta le haya sido útil y verle por justanswer de nuevo.

 

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