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Abogado3044
Abogado3044, Abogado
Categoría: Legal
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ARRENDAMIENTO. Mi abuela el 1-12-1973 contrató verbalmente

Pregunta del cliente:

ARRENDAMIENTO.
Mi abuela el 1-12-1973 contrató verbalmente el alquiler de un piso de su propiedad. Falleció en 2001 y nos dejó a 3 hijos y 3 nietos la propiedad del piso. al inquilino se le actualizó la renta en 1995 y continua en la vivienda. ¿Podemos los herederos, ahora, hacerle un contrato escrito con la Ley 1994? o el contrato verbal de mi abuela subsiste hasta el fallecimiento del inquilino? e incluso puede seguir su mujer después?. Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

Leo la pregunta y le respondo

Abogado3044 :

En su caso la norma que debemos usar es la ley del 64

Abogado3044 :

No podemos usar la norma del 94

Abogado3044 :

El contrato verbal es perfectamente válido y ella podrá `probar la existencia del mismo

Abogado3044 :

El contrato se prorroga pués hasta que el inquilino quiera

Abogado3044 :

y solo tenemos unas cuantas causas taxadas en la ley para obligarle a salir

Abogado3044 :

Son las excepciones del artículo 62

Abogado3044 :

Artículo 62


1.No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales. 2.º Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
3.º Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa. 4.º Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección. 5.º Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada

Abogado3044 :

Y respecto de su duda, le pueden proponer hacer un contrato en base a la norma que era vigente, la ley del 64

Abogado3044 :

Entiendo que una oferta de hacer un contrato en base a la norma del 94 no será aceptado por el inquilino ni tiene obligación de aceptarlo

Abogado3044 :

En conclusión, pueden proponer hacer un contrat escrito en base a la ley del 64 que les de seguridad jurídica

Abogado3044 :

pero no usar la norma del 95

Abogado3044 :

si tiene dudas puede exponerlas y las comentamos

Customer:

¿Pero se puede seguir actualizando la renta anualmente con el IPC? y repercutir los gastos de servicios e IBI como hemos venido haciendo hasta ahora?

Abogado3044 :

Si, todo lo que han estado haciendo hasta ahora es legal y lo pueden seguir haciendo porque ya son hechos admitidos

Abogado3044 :

Ahora no pueden ellos volverse atrás porque son el uso consolidado que ya tienen y éste hayq ue respetarlo

Abogado3044 :

Es indiferente que Uds no tuviesen derecho a reclamarlo, ellos lo están pagando y ésto les obliga a seguir haciendolo

Abogado3044 :

para la subrrogacion que comenta estaremos a los art 58 y 59

Abogado3044 :






Artículo 58


1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación. 2. Cuando fueren varios los beneficiarios del derecho que se refiere el número anterior, sólo uno de ellos podrá utilizarlo. A falta de acuerdo entre los mismos, se observará el orden de prelación establecido en el número anterior, con preferencia, dentro de cada grupo, de la proximidad de grado, de la legitimidad y, en su caso, del doble vínculo de la consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad a favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con prioridad del sexo femenino. Los padres septuagenarios serán preferibles a los descendientes.


3. En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local. 4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.


Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo.




 











Artículo 59


Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos "inter vivos" o "mortis causa", sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior.



Abogado3044 :

Debe tener siempre en cuenta que su relación se regula por la antigua norma, no la actual

Abogado3044 :

sigo en línea si tiene más dudas

Customer:

Muchas gracias. Tendremos que buscar un modelo de contrato a la Ley 64 ¿Nos podria indicar dónde podemos encontrarlo?

Abogado3044 :

Se lo busco

Abogado3044 :

Como a Uds les interesa poner clausulas que ya tienen admitidas, les recomiendo modificar un contrato actual sabiendo y reconociendo los derechos de la otra parte respecto de las prórrogas

Abogado3044 :
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POR PLAZO DE DURACION SUPERIOR A CINCO AÑOS

Observaciones específicas


La peculiaridad en este supuesto viene determinada por la duración del contrato, superior a 5 años, que trae consigo una serie de circunstancias propias que pueden provocar que esta modalidad resulte tremendamente atractiva para las partes.

De este modo: la facultad de desistimiento del arrendatario transcurridos los cinco primeros años pactando las partes la correspondiente indemnización, todo ello con arreglo a lo dispuesto en el art. 11; la posibilidad de que las partes al amparo de lo dispuesto en el art. 14.2, estipulen que la enajenación de la vivienda extingue el contrato de arrendamiento; el pacto que se estime conveniente sobre actualización de la renta a partir del sexto año (art. 14.2); la renuncia al derecho de adquisición preferente (art.

25.8); la actualización de la fianza (art. 36.2); etc. No obstante, como cuestión negativa, es conveniente hacer constar que, fijando ya un plazo final en el contrato, sin renovaciones anuales, de cinco o más años, no cabe la denegación de prórroga por necesidad, teniendo que llegar hasta la fecha del vencimiento.

Por último reseñar, no obstante su escaso cumplimiento, la necesidad de indicar la referencia catastral, impuesta por el art. 50 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, sobre Medidas fiscales, administrativas y del orden social, en relación con el art. 62 de la Ley 39/1988 de Haciendas Locales.


Legislación

Finca sita en _____________ Nota

En ________________________________ Nota , a __________________________ Nota .

REUNIDOS

De una parte, D./D.ª ________________________________________ Nota .

Y de otra D./D.ª _____________________________________________ Nota .

AMBAS PARTES tienen suficiente capacidad legal para llevar a cabo este contrato, INTERVINIENDO en nombre y derecho propio Nota , siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones. De mutuo acuerdo,

EXPONEN

1. Que D./D.ª ______________________________, en lo sucesivo arrendador, en concepto de _______________ Nota tiene facultades legales para el arrendamiento de la vivienda al principio indicada.

2. Que interesando a D./D.ª _________________________, en lo sucesivo el arrendatario, alquilar dicha vivienda, llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, en base a las siguientes:

CLAUSULAS

PRIMERA.- El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.

SEGUNDA.- El arrendamiento se hace por OCHO AÑOS Nota , con efectos del _____________________ Nota .

TERCERA.- Se establece de forma expresa que el contrato no será prorrogado en la anualidad siguiente si el arrendador Nota necesita para sí la vivienda como motivo de ______________________________ Nota . Esta circunstancia deberá comunicarse al arrendatario, como mínimo, con UN MES de antelación.

CUARTA.- La renta anual fijada es de _____________________________________ EUROS ( ________ .- €), a pagar en plazos mensuales de _______________ EUROS ( _______ .- €) por adelantado en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará mediante ingreso en la cuenta de la arrendadora núm. _____________ Nota . Dentro de este importe se incluyen los gastos generales, tributos, servicios y suministros del inmueble, a excepción de los consumos que tengan contador individual, que serán satisfechos por el arrendatario. La renta tendrá la revisión anual del IPC conforme al art. 18 de la LAU, bastando la notificación en el propio recibo con efectos del mes siguiente.

Nota

Además de lo anterior, convienen las partes contratantes, que transcurridos los cinco primeros años de vigencia del contrato, la renta que viniere abonando el arrendatario será aumentada, en un DIEZ POR CIENTO de su importe Nota , sin que ello afecte a la revisión anual de la renta del IPC que pudiere resultar en ese mismo año y en los ulteriores, siempre sobre el total de su importe.

QUINTA.- Con independencia de los derechos y obligaciones del cónyuge o conviviente en caso de desistimiento y abandono de la vivienda, si el arrendatario desistiere del contrato transcurrido el plazo de cinco años, y previo el correspondiente preaviso por escrito con dos meses de antelación como mínimo, el arrendatario deberá indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que le restare por cumplir.

SEXTA.- En cuanto a la conservación, mejora, obras y habitabilidad de la vivienda, se estará a lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.

Nota

SEPTIMA.- De igual manera es aplicable el art. 8 de la ley, en cuanto a la prohibición de ceder o subarrendar total o parcialmente la vivienda.

Nota

OCTAVA.- Transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato, el arrendatario renuncia formalmente a los derechos de adquisición preferente que pudieran corresponderle en caso de venta de la vivienda arrendada, en los términos del art. 25.8 de la citada LAU.

NOVENA.- Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, de conformidad con el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá __________________ Nota pues ello llevará a la resolución del contrato, o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.

DECIMA.- El arrendatario es responsable, no sólo de sus propios actos, sino de los que cometan los ocupantes de la vivienda, tanto a los efectos de la cláusula anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.

UNDECIMA.- El arrendatario hace constar que no tiene actualmente a su disposición ninguna otra vivienda destinada a la finalidad de satisfacer su necesidad permanente de vivienda.

DUODECIMA.- A la firma del presente contrato se hace entrega en metálico de _________________ EUROS ( __________ .- €), en concepto de UN MES de Fianza, con la obligación del arrendador de su depósito legal.

Nota

La Fianza no estará sujeta a actualización durante los cinco primeros años de duración del contrato. Transcurrido el referido plazo, las partes convienen que aquélla se actualizará en la cantidad que corresponda al importe de una mensualidad de la renta entonces vigente.

DECIMOTERCERA. Aparte de la fianza legal prevista en el art. 36.1 de la LAU y conforme las previsiones del apartado 5 del mismo precepto legal, las partes convienen en que se preste aval para garantizar el cumplimiento de las obligaciones económicas del arrendatario hasta la entrega efectiva de la finca arrendada. Nota

Dicho Aval es a primer requerimiento, solidario y sin beneficio de excusión, según permite el art. 1381 del Código Civil. Nota

DECIMOCUARTA.- Convienen las partes que transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato, la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, a los efectos del art. 14 de la LAU.

DECIMOQUINTA.- Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de _____________________ Nota .

Y de plena conformidad lo firman y rubrican por duplicado y a un solo efecto en el lugar y fecha al principio indicadas.

Fdo: D./D.ª__________ Nota Fdo: D./D.ª__________ Nota

Fdo: D./D.ª__________ Nota
Customer:

Muchas gracias XXXXX XXXXX ¿Pero en la clausula primera se dice que el contrato se otorga conforme a la Ley 1994, que es la que no podemos usar? ¿no?

Abogado3044 :

Deben hacer las modificaciones que consideren

Abogado3044 :

La norma a usar es la anterior, la del 64

Abogado3044 :

Pero deben hacerse un contrato propio a partir del modelo

Abogado3044 :

porque en le del 64 no encontraran la actualizacion de la renta que les interesa

Abogado3044 :

Si tiene más dudas puede exponerlas

Abogado3044 :

No podemos encontrar un modelo a su caso porque debemos mezclar las dos normas

Abogado3044 :

Por ello le puse el contrat actual para plazaos mayores de cinco años

Abogado3044 :

Si tiene dudas ruego las exponga, en caso contrario ruego una valoración positiva del servicio sin la cual el experto no cobra

Customer:

¿Se hace entonces por ocho años máximo? o se pone tiempo indefinido o nada? Gracias

Abogado3044 :

Tiene que poner lo que la LAU 1964 indicaba, que es la prórroga forzosa a voluntad del inquilino

Abogado3044 :

Es decir tiempo indefinido con preaviso de 30 días para irse

Abogado3044 :

No encuentro un modelo del antiguo contrato, puede buscarlo y hacer su propio contrato con ambos, el antiguo y el actual

Abogado3044 :

No se si tiene más dudas que pueda resolverle

Abogado3044 :

Si no tiene más dudas le ruego una valoración positiva del servicio sin la cual el experto no cobra

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX

Customer:

Lo tenemos mas o menos claro, es mas complicado de lo que pensabamos. Muchas gracias.

Abogado3044 :

Gracias XXXXX XXXXX

Abogado3044 :

Es ciertamente complicado su caso

Abogado3044 :

A no estar por escrito y demás circunstancias

Abogado3044 y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.
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