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Abogado3044
Abogado3044, Abogado
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Tengo una 2ª vivienda con 2 hipotecas privadas. debido a mi

Pregunta del cliente

Tengo una 2ª vivienda con 2 hipotecas privadas. debido a mi situacion economica tengo que reunificar para obtener algo de liquidez, pero la ley de desaucios lo ha puesto todo muy dificil.
Un inversor privado me ha propuesta la compraventa y hacer un contrato privado para que yo pueda recomprar la vivienda en x años.
Preguntas ¿puede elevar a publico ese contrato privado?
¿Figuarara en el registro?
Me han comentado la compraventa con pacto de recompra solo tiene que ser a un año. Es asi
¿que tipos de compraventa hay?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.

DiegoAbogado :

Buenos días y bienvenido a Just Answer

DiegoAbogado :

No se desconecte, estoy en linea para contestarle

DiegoAbogado :

Según el art. 1280 del Código Civil "Deberán constar en documento público: 1. Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles". Por lo que ese contrato de compraventa sobre la vivienda que es un bien inmueble deben elevarlo a público.


 

JACUSTOMER-is1oties- :

Despues de elevarlo a publico figura en el registro

JACUSTOMER-is1oties- :

Es decir, figurara el nombre del inversor como titular de la vivienda, pero habra reflejado un anexo del contrato privado elevado a publico. Es asi? o como es?

DiegoAbogado :

Dado que se trata de una vivienda hipotecada habría que inscribir la compraventa en el registro de la propiedad. En el registro figurará que ha sido transmitida por compraventa y se reflejará el mismo. Pero para que dicho documento sea inscribible es necesario que exprese todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos, y como la contraprestación consiste, en todo o en parte, en dinero deberán expresar, la identificación de los medios de pago empleados por las partes.

JACUSTOMER-is1oties- :

Perdone no entiendo bien.

JACUSTOMER-is1oties- :

La compraventa figurara a nombre del inversor, pero el documento privado elevado publico tambien figurará? como figurará como, anexo?

DiegoAbogado :

Entiendo que el registrador lo incluirá como anexo en la anotacion registral de esa venta

DiegoAbogado :

Respecto al plazo de la compraventa con pacto de recompra, el Código Civil dice que "el derecho de recompra durará a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato" pero si las partes pactan otra cosa "En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años".

DiegoAbogado :

Por lo tanto, no es cierto que solo tiene que ser a un año, el Código Civil permite un maximo de diez años. Y si no fijan un plazo expresamente en el contrato, el derecho de recompra durará cuatro años.

DiegoAbogado :

Si fijan en el contrato un plazo concreto no puede ser superior a diez años.

JACUSTOMER-is1oties- :

Según entiendo entonces, en vez de hacer una venta y luego un documento privado donde ponga las condiciones de la compraventa. Se podria hacer directamente, segun lo que me ha dicho una compraventa con pacto de recompra, si no se pone plazo es de cuadro años si no habria que ponerlo en contrato privado aparte y elevarlo a publico. ¿ he entendido bien?

DiegoAbogado :

Ustedes pueden primero formalizar las condiciones de la compraventa en un contrato privado y posteriormente elevarlo a publico. Directamente pueden redactar un contrato de compraventa con el pacto de recompra. Si establecen un plazo debe ser menor a 10 años y si no lo establecen expresamente sería de 4 años su duracion. Si lo que quieren es formalizar un contrato de compraventa con pacto de recompra pueden formalizarlo en documento privado directamente y después elevarlo a público antes de inscribirlo en el registro de la propiedad.

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.
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Cliente: escribió hace 4 año.

¿Me podria decir en que articulo del codigo penal viene recogida todo eso?


 


¿Si esa vivienda tiene un inquilino hay que comunicarselo? Me han comentado que no hay porque al no ser una venta normal.


Me podria decir donde esta regulado también


 


Me esta salvando la vida.


 

Cliente: escribió hace 4 año.


Otra pregunta:


Me podría dar su opinion sobre esta opción, le parece segura

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.


Ello se regula en los arts. 1507 y ss del Código Civil:

Artículo 1507.

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

 

Artículo 1508.

El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.

En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

Artículo 1509.

Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.




Si la vivienda esta alquilada, sí hay obligacion de comunicarle la venta al inquilino mediante carta certificada o burofax expresandole las condiciones de la venta por si el quiere ejercitar su derecho de tanteo o de retracto sobre la vivienda y adquirirla con las mismas condiciones que ustedes pactan.


Esto se regula en el art. 25 de la Ley de arrendamientos urbanos:


Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

 

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

 

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

 

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

 

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

 

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

 

8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.

 

Cliente: escribió hace 4 año.


Entonces tengo que comunicar al inquilino lo que voy a hacer? Aunque no sea una venta en condiciones normales, porque preferencia de compra lo tendre yo ¿no?


En que caso lo puede evitar.


 

Experto:  DiegoAbogado escribió hace 4 año.


En base al art. 25 de la LAU usted tiene obligacion de comunicarle al inquilino la decisión de vender la vivienda, el precio y las demas condiciones de dicho contrato, pues este articulo no diferencia entre distintos tipos de compraventa.


Si el inquilino decide comprar la vivienda tiene que hacerlo con las condiciones que figuran en el contrato, por lo que usted como vendedora conserva el derecho de recuperarla en el plazo que se haya establecido en el contrato. El nuevo comprador será el inquilino (si le interesa ejercitar su derecho de tanteo o retracto) pero usted como vendedora conserva su derecho a recuperar el inmueble que figura en el contrato y esa clausaula no la puede evitar el inquilino.

 

 

Usted podrá recuperar la vivienda que ha vendido (sea el inversos privado o el inquilino que haya ejercido su derecho de tanteo o retracto quien la haya comprado) porque en ambos casos se aplicará el contrato firmado.

 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Hola

Ud no puede hacer absolutamente nada en contrato público dado que las cargas del banco prevalecen y éste puede no aceptar al nuevo comprador y reclamarle las cargas por resolución del contrato.

 

El contrato sólo lo puede hacer en privado, continúa Ud pagando la hipoteca de cara al banco y se arregla con el inversor.

Al inquilino no tiene que contarle nada

 

En público no puede hacer nada.

 

Será problema del inversor concretar sus garantías.

Cliente: escribió hace 4 año.


Perdone pero soy nueva en este


¿que quiere decir con la frase, "en publico no puede hacer nada"?


 


Puedo hacer esta operacion.


 


compraventa con pacto de recompra (si no especifico los años y me atengo al cofigo civil para cuatro años) y a su vez un contrato privado para establecer las condiciones con el inversor ye este elevarlo a publico.


 


Si puedo hacer esto


 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Lo que le quiero decir es que si hacen la operación en contrato público y pretenden acceder al registro, lo seguro es que el banco reclame liquidar sus créditos

Si ud pretende no liquidarlos sólo puede hacerlo en contrato privado

No se puede transmitir con cargas, porque el banco se puede oponer y exigir que se le liquide antes de la transmisión

No se le puede obligar al banco a que el inversor se subrrogue en la posición de Ud

El inversor debe liquidar antes al banco si lo quieren hacer en escritura pública ante notario

La vía notarial, contrato público, la tiene cerrada

Cliente: escribió hace 4 año.


Si voy a liquidar la cargas y me quedare con la deuda que contraiga con el inversor.


 


En este caso si tengo abierta l avia notarial ¿no? lo que pasa que quiere hacerlo en las mejores condiciones qu pueda para poder recuperar la vivienda.


 


 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Si ud paga al banco la totalidad de la deuda puede hacer escrito público de recompra al inversor en x años y por un precio cierto como derecho de opción de compra.

Elevan el derecho de opción de compra a público, consta en el registro y el inversor no podrá vender a tercero sin contar con Ud

Esto es legal y le costará muy poco dinero

Liquidada la deuda con el banco, e inscrita la venta el notario inscribe su derecho de opción de compra y ésto constará en el registro

El acuerdo a elevar a público es el acuerdo de recomprar en un precio cierto en una fecha determinada

Cliente: escribió hace 4 año.


Perdone mi insistencia


Si voy a liquidar las cargas.


¿En ese caso?

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

En ese caso, se tramita como una compraventa normal con la especialidad de que se inscribe en el registro el derecho de opción de recompra de UD en X años a un precio determinado

Si en ese plazo Ud no recompre su derecho se pierde

El inversor no podrá vender a tercero, porque está su derecho de recompre inscrito

La compaventa es normal, se liquida al banco y se incribe su derecho de recompra

Van al banco, piden la totalidad de la deuda para cancelar, se paga al banco, en la notaria se indica que se vende el inmueble sin cargas porque se preesenta liquidación con el banco y se solicita al notario que se inscriba el derecho de recompra como pacto de las partes en las escrituras y registro

Cliente: escribió hace 4 año.

a cuantos años se puede poner el pacto de recompra.


¿donde se regula, un compañero suyo me ha dicho en el cogido civil art. 1280, es asi que le parece? es que a mi me dijeron maximo un año y eso no pone el art.


 


otra cosa: si esa vivienda tiene inquilino no tengo porque notificarle porque prevalezco yo sobre el ¿no?

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

En los artículos 1507 y siguientes

 

Plazo no superior a 10 años

 

En la escritura indicaremos la contraprestación al inversionista

 

Artículo 1507.

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

 

Artículo 1508.

El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.

En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

 

Artículo 1509.

Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.

 

Artículo 1518.

El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

  1. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

  2. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida

     

     

     

 

 

Cliente: escribió hace 4 año.

Y referente al inquilino


 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Al inquilino hay que indicarle quien es el juevo propietario para que pague a éste

Nada más

 

Ruego valore positivamente el servicio prestado.

 

Gracias

Cliente: escribió hace 4 año.


una ultima pregunta,


me han propuesta una venta y luego en contrato privado establer las condiciones para la recompra. Esta ultima quiero elevarlo a publicoy registrarlo en el registro de la propiedad. ¿puedo hacerl, no?


 


y


 


le parece segura esta opcion para recuperar la casa, es segura.


Necesito una opinion sincera.

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Puede usar ambos medios, siempre y cuando liquide con el banco previamente.

Le da a Ud menos seguridad el contrato privado.

Lo más recomendable es imponer que se eleve a público la opción de recompra, ya sabe que el plazo máximo es dee 10 años y que deben dejar clara slas condiciones

Con ello, el inversor no puede vender a tercero de buena fe.

De cara a su inquilino se le notifica la venta.

El contrato privado tiene el inconveniente de que el inversor puede vender sin contra con Ud, con independencia de que Ud le pueda reclamar, pero puede hacerlo

Cliente: escribió hace 4 año.


Si elevo a publico el opcion de recompra y lo inscribo, el inversor puede vender la casa aun asi?

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

No, en ningún caso, dado que se anota su derecho en el registro

Antes de vender han de contar con Ud

Antes de hipotecar han de contar con ud

Y es así durante la vigencia de su derecho

Cliente: escribió hace 4 año.


Me podria confirmar que una vez elevado a publico en contrato privado puedo inscribirlo en el registro?


 


 

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Por supuesto, todo documento público referido a un inmueble es inscribible en el registro público.

 

http://www.mjusticia.gob.es/cs/Satellite/es/1215197983369/Estructura_P/1215198329046/Detalle.html

 

 

En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.

 

El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra constes de transacción.

 

El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.

Cliente: escribió hace 4 año.

Dos ultimas pregunta:


puedo firma un contrato privado delante del notario para que de fe de la firma y


cuando puedo elevar a publico un contrato privado?

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

En cuanto aparece el notario ya no es contrato privado, si no que se eleva a público

Lo que si puede hacer es no inscribir su contrato público en el registro, pero ésto sólo le perjudica a Ud

La diferencia entonces sería que el inversionista nunca pudiera negar haber firmado ésto, cosa que si puede hacer en un contrato privado,

Pero si no lo inscribimos en el registro no ganamos la posición si se vende a tercero

En resumen, de peor a mejor de sus opciones

Contrato privado,pocas garantías

Contrato púlico, mayor garantía frente inversionista pero no frente a tercero

Contrato público inscrito, garantía frente inversionista y tercero

Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.
Le ruego una valoración positiva del servicio sin la cual el experto no cobra, gracias

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