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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
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Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
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Buenos días, Mi pareja, era empresario autónomo y con el tema

Pregunta del cliente:

Buenos días,
Mi pareja, era empresario autónomo y con el tema de la crisis ha perdido su empresa.
Ahora tiene que hacer frente a una serie de gastos, de momento está tirando de ahorros, pero le da miedo que esto dure mucho tiempo y no pueda afrontar todos los pagos.
Como era Administrador único de su empresa, en caso de impagos le embargarían sus propiedades privadas, entre ellas la vivienda donde reside.
Me ha comentado que para poder salvar el piso, puede ponerle a mi nombre, y mediante un documento privado efectuado ante notario el me vendería el piso por una cantidad pagadera a veinte años sin intereses.
Todo esto parece correcto, pero yo pienso que si me vende el piso, aunque sea ficticiamente, habrá que hacer una escritura pública, pues creo que los documentos privados no tienen validez si perjudican a terceros, y este podría ser el caso. Además hacer escritura conllevaría una serie de gastos como son plusvalías, Impuesto de Hacienda, etc. Que habría que ver como se pagaba.
Independientemente de todo esto, el tiene hijos y yo también, y me preocupa que en caso de fallecimiento de cualquiera de nosotros dos, nuestros hijos pudieran tener problemas por este tema.
En fin, me gustaría ayudarle, pero no quiero tener ningún problema ni que lo tengan mis hijos.
¿Me pueden informar de cómo se podría hacer, y si pudiera perjudicarme a mi o a mis hijos en algún sentido?.
Por favor, necesitaría una respuesta un poco rápida, pues tal y como están las cosas, habría que hacerlo antes de que el banco le embargase, para que no se considerase un alzamiento de bienes.
Muchísimas gracias XXXXX XXXXX atención.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenos días estimada cliente

eduardolm :

Paso a leer su consulta y a darle respuesta

eduardolm :

En cualquier momento usted puede conectarse al chat y hacerme las preguntas que estime

eduardolm :

En principio por lo que usted comenta, pretenden hacer una compraventa sobre una propiedad de su pareja para evitar un posible embargo futuro de la misma

eduardolm :

Respecto a la solución propuesta que ante la crisis se está manifestando en muchas personas, habría un riesgo grave a la hora de hacer ese negocio y probablemente no surtiera efectos ante terceras personas

eduardolm :

Le explico los pormenores

eduardolm :

En primer lugar, una documento privado no surtiría efectos frente a terceros. Habría que hacer una escritura pública de compraventa y registrar la vivienda a su nombre en el registro de la propiedad

eduardolm :

Ello conllevaría, como usted ya anticipa, el pago por parte del comprador del impuesto de transmisiones patrimoniales (en torno al 8% del precio de venta)

eduardolm :

Por parte del vendedor, implicaría abono de plusvalía y declaración en el IRPF como ganancia patrimonial

eduardolm :

Por tanto, la "solución" sería bastante onerosa, habría que sumar gastos notariales a lo anterior y aranceles del registro de la propiedad

eduardolm :

En segundo lugar, los problemas no acabarían ahí, ya que esa compraventa, si llegan a conocerla los acreedores de su pareja podría impugnarla ante la jurisdicción civil por carecer de causa

eduardolm :

Le explico, el Código Civil permite anular un negocio jurídico que carece de causa. Si los acreedores en un proceso judicial lograsen demostrar que usted no ha abonado cantidad alguna, ni vive en la vivienda, etc. la compraventa anulado. El objeto de todo compraventa es la existencia de un pago de un precio a cambio de una cosa. Si no hay entrega de precio estamos ante un negocio ficticio y un juez puede decretar la nulidad de dicha compraventa (aunque hubiese sigo otorgada ante Notario)

eduardolm :

En resumen, no hubiera servido de nada la operación, únicamente ha generado gastos pero no permite salvar la vivienda

eduardolm :

Si hubiera una entrega de precio, el negocio sería válido, pero veo difícil acreditar esa entrega, aunque se realice una compraventa con pago aplazado

eduardolm :

El tercer de los problemas es el siguiente

eduardolm :

Existe un delito en nuestro código penal que es el alzamiento de bienes. Ocurre cuando una persona en previsión de un embargo inmediato y futuro realiza un acto de disposición patrimonial para distraer su patrimonio

eduardolm :

En definitiva, es la utilización de un negocio jurídico para ocultar su patrimonio de un tercero

eduardolm :

Le copio la referencia legal

eduardolm :

Artículo 257.


1. Será castigado con las penas de prisión de uno a cuatro años y multa de doce a veinticuatro meses:




  1. El que se alce con sus bienes en perjuicio de sus acreedores.




  2. Quien con el mismo fin, realice cualquier acto de disposición patrimonial o generador de obligaciones que dilate, dificulte o impida la eficacia de un embargo o de un procedimiento ejecutivo o de apremio, judicial, extrajudicial o administrativo, iniciado o de previsible iniciación.



eduardolm :

En el peor de los casos, demostrado el carácter ficticio de la compraventa, podría llegar a acusárles de un alzamiento de bienes

eduardolm :

Tal vez en mi respuesta le pito una panorama desolador, pero son los riesgos que existen

eduardolm :

Veo que usted se ha conectado al chat

eduardolm :

Puede leer mi respuesta y hacerme las preguntas que estime

eduardolm :

Me gustaría comentarle un punto a mayores

eduardolm :

Es posible que los acreedores no se enteren del cambio de propiedad en el registro. Lo que yo le comento no quiere decir que necesariamente vaya a ocurrir tal cual le indico. Simplemente le expuse los riesgos existentes si los acreedores de su pareja toman conocimiento de la compraventa del inmuebl

eduardolm :

*inmueble

eduardolm :

En segundo lugar, si el tenía una SL, aunque fuera administrador único, ello no significa que vayan a ir a por sus bienes, para eso tendría necesariamente que instar un procedimiento de responsabilidad del administrador. Él como administrador debería haber incurrido en un supuesto de responsabilidad. Habría que analizar el caso concreto para determinar si pueden ir contra el patrimonio personal de él

Customer:

¿Me puede dar algún consejo por el cual mi pareja pudiese proteger su vivienda de un posible futuro embargo?

Customer:

Por lo que él me ha comentado, si que pueden ir contra el patrimonio personal de él

eduardolm :

El primer lugar, comentarle que aunque él fuera administrador único, ello no lo hace directamente responsable. Depende de si se operan bien ciertos cambios en el registro mercantil. Depende del estado de cuentas principalmente

eduardolm :

Es un caso que habría que analizar

eduardolm :

Una solución para evitar el embargo, podría ser tratar de hipotecar el inmueble.

eduardolm :

Eso generalmente repele a los posibles acreedores de instar su venta

eduardolm :

Si consta una carga hipotecaria, difícilmente sale rentable instar un procedimiento de apremio

eduardolm :

Otra solución, podría ser realizar un contrato de alquiler por cinco año e inscribirlo en el registro de la propiedad.

eduardolm :

Pero esta solución tampoco sería definitiva

Customer:

Algo así también me comentó, como si el hiciera una hipoteca a favor mío y en caso de que el banco fuera a embargar el piso se econtraría con que estaba hipotecado, pero yo no entiendo nada de esto y no se como se haría.

eduardolm :

Tiene hipoteca ya esa vivienda?

Customer:

creo que no, pero no estoy segura

eduardolm :

Entiendo

eduardolm :

La cuestión sería la siguiente. Hacer una compraventa a su favor y usted solicitar el crédito hipotecario para pagar el inmueble. Con eso nos evitaríamos que se declarase ficticio el negocio de compraventa.

eduardolm :

No obstante, esto implica dos problemas

eduardolm :

Primero, a usted le queda pendiente un crédito hipotecario y dependería de la buena fé de su pareja írselo pagando

eduardolm :

Segundo, él tiene que retirar ese dinero del banco y operar con él siempre fuera del banco

eduardolm :

Si lo mete en el Banco es un dinero susceptible de ser embargado

eduardolm :

Y en tercer problema

eduardolm :

Los gastos que se generan

eduardolm :

A los que antes le cité, habría que añadir los gastos de la escritura y registro de la hipoteca

eduardolm :

Cuál es el valor aproximado que puede tener esa vivienda?

Customer:

aproximadamente unos 300.000€

eduardolm :

ya

eduardolm :

Pues los gastos de un inmueble de esas carácterísticas, entre impuesto, gastos de escrituras, etc.

eduardolm :

Podría rondar el 15%

eduardolm :

En torno a 45.000 euros

eduardolm :

El 8% ya se va para liquidar el impuesto. El 7% restantes, escrituras, registros, IRPF, plusvalías, etc

eduardolm :

En torno a esa cifra podríamos hablar para esa operación

Customer:

Muchísimas gracias, XXXXX XXXXX informado muy bien, de todas formas como este fin de semana estaré con mi pareja, le plantearé el tema, y cuando esté segura de que es lo que pretende hacer, volveré a consultarle. ¿como puedo hacer para que sea usted el que atienda mi consulta?.

eduardolm :

http://www.justanswer.es/legal-es/7dpod-buenos-d-as-mi-pareja-era-empresario-aut-nomo-con-el-tema.html?utm_source=sys&utm_medium=email&utm_content=crev1_viewqbutton&utm_campaign=ExpertAllQNotify&r=ems%7c2012-12-03%7c616

eduardolm :

Anote este link

eduardolm :

Entonces podrá consultar de nuevo en esta pregunt

eduardolm :

y sin coste adiccional

Customer:

Bien, así lo haré, me quedo mucho mas tranquila, porque me gustaría poder ayudarle, pero no quiero crearme ningún problema ni creárselo a mis hijos. Yo tengo propiedades, trabajo y no tengo ningún crédito ni hipoteca pendiente y me gustaría que esto siguiera siendo así.

eduardolm :

La solución a ese caso no es fácil, yo le he expuesto los riesgos

Customer:

Gracias XXXXX XXXXX y un saludo

eduardolm :

¿Es posible que efectúen una compraventa ficitcia y nadie se entera ni ocurra nada de lo que yo le dije? Es posible. Pero también existe el riesgo que le expuse. Para que lo tenga en cuenta

eduardolm :

Le deseo suerte y quedo a su disposición.

eduardolm :

Le agradecería enormemente que valorase mi respuesta al terminar

eduardolm :

Saludos!

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Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.
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Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

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  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
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  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
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