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Categoría: Legal
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Se puede cambiar un jardin, siendo un elemento comun de la comunidad,por un garaje sin la

Pregunta del cliente:

Se puede cambiar un jardin, siendo un elemento comun de la comunidad,por un garaje sin la mayoria unanime.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Hola

Abogado3044 :

Leo su consulta ya la respondo, puede escribir en todo momento

Customer:

SOMOS 35 VECINOS Y SE HAN NEGADO CUATRO EL QUE SE HAGA ESE PROYECTO, EL ADMINISTRADOR DICE QUE ES SUFICIENTE CON LAS TRES QUINTAS PARTES

Abogado3044 :

Su caso no precisa unanimidad pero si la mayoría reforzada que al efecto determina la LDPH en su artículo 17.1

Abogado3044 :

El administrador tiene razón y basta con 3/5 partes

Abogado3044 :

Le dejo la referencia legal

Abogado3044 :

Artículo 17.


Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:




  1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.


    El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.


    Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.


    A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.


    Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.



Customer:

PERO EL JARDIN NO ES UN ELEMENTO COMUN DE LA COMUNIDAD, Y SEGUN SENTENCIAS DICE QUE HAY QUE SER POR UNANIMIDAD

Abogado3044 :

No, porque es un asunto de INTERES COMUN.

Abogado3044 :

Si lee el artículo lo dice claramente

Abogado3044 :

Por interés común basta con la mayoría reforzada de 3/5 partes

Customer:

PERO EL JARDIN ES UN ELEMENTO COMUN DE LA COMUNIDAD, Y SEGUN SENTENCIAS DICE QUE HAY QUE SER POR UNANIMIDAD LA APROVACION

Abogado3044 :

Efectivamente tiene razón en que si cambiamos el jardín y lo suprimimos por un elemento sin interés comun, sería mayoría

Abogado3044 :

Perdon unanimidad

Abogado3044 :

Pero en su caso el cambio es por un garage

Abogado3044 :

El garage es por inetrés comun

Customer:

TENEMOS DERECHO DE PAGAR LA CUOTA QUE CUESTA LA OBRA LOS QUE NO ESTAMOS DE ACUERTO SEGUN EL ARTICULO 11 DE LPH

Abogado3044 :

Efectivamente, los desidentes, que NO esten de acuerdo y así lo expresen en tiempo y forma NO están obligados a pagar nada si el costo es superior a 3 mensualidades

Abogado3044 :

Y esto con independencia de que NO se les puede prohibir el uso

Customer:

2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Abogado3044 :

Correcto

Abogado3044 :

Eso es lo que le he comentado

Customer:

PAGO 129 € Y AHORA POR LA OBRA NOS VAN A PASAR 69 € DURANTE SIETE MESES.

Abogado3044 :

Si Ud no quiere el cambio que podemos denominar capricho y lo expresa en tiempo y forma en la junta al efecto y sale por mayoria de 3/5 les obliga a ellos a ejecutarlo sin que a Ud se le pueda prohibir el uso

Abogado3044 :

Ud si se opone NO pagará nada

Customer:

PUEDEN COJER DINERO QUE HAY EN LA COMUNIDAD

Abogado3044 :

NO

Abogado3044 :

Deben poner ellos el dinero para esa obra dado que hay desidentes opositores al cambio cuyo dinero no puede tocarse

Abogado3044 :

Si lo quieren hacer deberan poner ellos el dinero porque el que tienen es comun y Ud no quiere compartirlo

Customer:

DEBEN CAMBIAR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD, DONDE SE HABLA DEL JARDIN Y AHORA VA A SER UN GARAJE

Abogado3044 :

Si

Abogado3044 :

Lo estatutos deben ser copia de la realidad, toda vez que cambiamos ésta deben modificarse

Abogado3044 :

Costos que también asumira el proyecto

Abogado3044 :

Ud no debe soltar un centimo

Abogado3044 :

Ud opongase a pagar nada y que se pague nada de dinero común

Abogado3044 :

Una vez conste su oposición en tiempo y forma les obliga a acatar sus instrucciones y deseos

Customer:

SI EL CAMBIO DE ESTATUTO ES POR UNANIMIDAD Y HACEN EL GARAJE QUE ES LO QUE PASA

Abogado3044 :

le recuerdo, que el artículo dice que el cambio por interés general NO requiere UNANIMIDAD, sino 3/5 partes

Customer:

SI NO ESTAMOS DE ACUERDOS LOS CUATRO

Abogado3044 :

Es lo mismo para Uds cuatro

Abogado3044 :

Le copio un informe jurídico completo

Abogado3044 :

acuerdos que requieren el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de representación y que vienen recogidos en el segundo párrafo de la regla 1.ª del art. 17. El precepto con este quórum cualificado se está refiriendo concretamente al establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general; igualmente esta regla recoge los acuerdos que tengan por objeto el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado uso específico en el inmueble, así como los referentes al acceso y movilidad de personas con minusvalía. Vista la problemática de los ascensores, nos centramos en esta ocasión en los restantes acuerdos, así como en las cuestiones que suscitan su notificación y su vinculación a todos los propietarios.


Supresión o creación del servicio de portería y conserjería. Si bien, al tratarse de un servicio común, la doctrina y la jurisprudencia venían exigiendo hace unos años la unanimidad, el criterio estaba ya modificado, especialmente a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 1992 (SP/SENT/15151), con cuyo cambio hay que mostrar conformidad, ya que no se puede obligar a mantener el portero o conserje con los grandes costes actuales, con lo limitado del horario de trabajo que impide una vigilancia completa del inmueble, además de que las prestaciones pueden llevarse a cabo a través de empresas especializadas. No hay que olvidar que, como dice el art. 3.1 del Código Civil, las leyes se interpretarán a tenor de la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.

Por eso, conforme con dicha doctrina jurisprudencial, se podía mantener que la supresión del portero o conserje, siempre que se siguieran prestando los servicios por otros medios, sólo necesitaba del acuerdo de mayorías del anterior art. 16.3.º de la Ley (ahora el art. 17.3.º). La Ley de Reforma 8/1999 nos hace volver para atrás, por lo menos en cuanto a este servicio se refiere, pues sólo se podrá exigir al resto de propietarios si se consigue la mayoría cualificada de las 3/5 partes, tanto del total de propietarios en número como de las cuotas de participación, a salvo de las posibilidades del art. 11.

Vigilancia. Si la Comunidad quiere crear este servicio y que sea obligatorio para todos los propietarios, debe obtener el quórum de las 3/5 partes, sobre todo porque en el caso de establecerse lleva consigo unos nuevos costes de mantenimiento permanentes. No obstante, en determinadas fincas, consideramos que la contratación de vigilancia puede ser totalmente necesaria para la habitabilidad del inmueble, aunque quizás, a la vista del diferente contenido del art. 11, quepa diferenciar entre las obras oportunas para evitar peligros y entrada de personas ajenas, que pueden encuadrarse dentro de lo que dicho precepto señala expresamente con el concepto de "seguridad", con la contratación de un "vigilante", empleado laboral o empresa del ramo. La verdad es que no es tan fácil separar ambos conceptos, pues caben dos posiciones: una, contar con las 3/5 partes, y entonces es de carácter obligado para todos, además de participar en el gasto, o bien utilizar la vía del art. 11.2, en cuyo caso sólo deberán satisfacer el importe correspondiente los disidentes si la derrama es menor que tres mensualidades ordinarias; si excede de este tope, estarán exentos de cualquier pago con relación al coste del servicio, aunque se beneficien del mismo.

Empresas de servicios. Hoy día es posible que lo que se conoce como servicio de portería, conserjería, vigilancia, limpieza, etc. no sea prestado por una persona contratada especialmente para la Comunidad como empleado laboral, sino que se formalice un contrato con una empresa especializada. Pues bien, estamos ante nuevos servicios y a todos los efectos hay que aplicar las mismas reglas a estos supuestos, pues en otro caso sería posible utilizar por la Junta este sistema para evitar la necesidad de la mayoría cualificada sin perjuicio de las previsiones del art. 11.

Otros servicios comunes de interés general. Afortunadamente, el legislador incluyó este concepto general, pues en caso contrario hubiera sido tanto como cerrar la puerta a nuevos servicios de interés general, que desde luego mañana, en el futuro, serán diferentes a los actuales. ¿Cuáles? Imposible su enumeración; podríamos decir que todos aquellos (y sus instalaciones) que la vida moderna lleve consigo en cada momento, evitando que las fincas queden obsoletas y desfasadas completamente con las nuevas construcciones.

Un tema controvertido y de importancia es la construcción de garaje y de piscina, considerando por nuestra parte que, siempre que las características del edificio lo permitan, pueden ser incluidas dentro de las posibilidades del acuerdo de los 3/5, aunque la jurisprudencia se mantiene dividida.

Arrendamiento de elementos comunes. El tema era discutido antes de la Ley de Reforma, pues había doctrina y jurisprudencia favorable a la unanimidad, por modificar el Título, y también a la simple mayoría, considerando que se trataba de un acto de mera administración. Pues bien, ahora la controversia no tiene ya lugar. La Ley marca un quórum concreto, la mayoría de las 3/5 partes del total de las cuotas y propietarios. Cuando se consigue la conformidad de los propietarios en esta proporción, el arrendamiento de elementos comunes será posible y en otro caso no.

¿Qué elementos se pueden arrendar? Exclusivamente aquellos que no tengan asignado un uso específico, como dice la Ley, esto es, que no estén prestando servicios. Por poner ejemplos habituales, diremos que cabe el arrendamiento de la terraza o cubierta del edificio para anuncios publicitarios, salvo que la misma sirva de tendedero general de los vecinos, o de solárium, y siempre que la finca esté en condiciones de soportar técnicamente esta instalación, sin perjuicio para el inmueble y para ningún propietario; el piso portería, una vez que está vacío y que las tareas encomendadas se prestan de otra forma; patios internos o zonas externas que no se utilizan para nada y que sólo sirven de acopio de suciedad, etc. Naturalmente, aquí se pueden añadir muchos más supuestos, pero siempre cumpliendo esos requisitos señalados, esto es, que no tengan uso o servicio asignado en beneficio del inmueble.

En el tema de "antenas de telefonía móvil", aparte de las disposiciones administrativas que hay que tener en cuenta, desde el punto de vista civil consideramos que cabe la decisión por los 3/5 de los propietarios, siempre y cuando, como se ha venido indicando, no afecte a otros elementos comunes, no lleve consigo perjuicios para cualquier propietario o la finca no esté en condiciones de soportar un peso tan considerable o cualquier otro problema técnico, pues concluir de otra manera es, por lo menos según nuestro criterio, no aceptar la literalidad y espíritu de la norma legal.

Acceso y movilidad de personas con minusvalía. Debe tenerse en consideración la siguiente normativa a efecto de la adopción de estos acuerdos:

- Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. En su art. 1.3 se señala que, aparte de las personas que tengan declaración de discapacidad o minusvalía, disponen de esa condición todos los que hayan cumplido 70 años, por lo que a partir de esa edad se goza de los derechos plenos a todos los efectos de esta Ley y las posteriores. En el art. 2.1 se declaran beneficiarios quienes, padeciendo una minusvalía, sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de la misma. A su vez, el apdo. 2 de este art. 2 aclara que será considerado usuario el cónyuge, la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y a los familiares que con él convivan. Igualmente tendrán esa consideración los trabajadores minusválidos vinculados por una relación laboral con el titular. En el art. 5 se indica que, hecha la solicitud por el interesado (conforme el art. 4), el propietario, la Comunidad, mancomunidad o, en su caso, el empresario responderá en el plazo de 60 días su consentimiento u oposición, proponiendo, en su caso, medidas alternativas. El silencio se entenderá como conformidad. De acuerdo con el art. 6, si hay oposición, hay que acudir al Juzgado en proceso de juicio verbal, con posibilidad de recurso en un solo efecto. El art. 7 establece que los gastos de las oportunas adaptaciones correrán a cuenta del solicitante.

- Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, reformada por Ley 8/1999. El art. 10.2 (creado partiendo de la Ley 51/2003) establece una obligación de la Comunidad a llevar a cabo las obras necesarias a favor de los propietarios que vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios, con declaración de discapacidad o mayores de 70 años, siempre que el coste no sea superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El art. 11.3 (texto también consecuencia de la Ley 51/2003) indica que cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad queda obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades de gastos comunes. El art. 17, regla 1.ª, tercer párrafo (con modificación de la misma Ley 51/2003), indica que las obras o los nuevos servicios que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del Título o Estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a la vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

- Ley 51/2003, de 2 diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. La Disposición Adicional Tercera lleva a cabo la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en los términos antes mencionados.

- Ley 49/2007, de 26 diciembre, por la que se establece el régimen de infracciones y sanciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. Entró en vigor el pasado 27 de marzo 2008. En su art. 3 hace una clasificación de faltas leves, graves y muy graves y en el art. 4 establece que las sanciones irán de 301 euros hasta un máximo de 1.000.000 euros. Conforme al art. 15, la competencia para incoar expediente y sancionadora es de las comunidades autónomas, salvo que la infracción exceda del propio territorio.

Teniendo en cuenta todas las disposiciones legales antes citadas, lo que importa ahora saber es cuándo y de qué manera se aplican en las Comunidades de Propietarios.

La solicitud podrá efectuarse por:

- Los ocupantes de la vivienda sin ser propietarios. Los arts. 2.1, 3.1 y 4.1 de la Ley 15/1995 hacen referencia a que lo puede solicitar cualquier usuario de la vivienda, ya sea propietario, arrendatario, subarrendatario o usufructuario. Pero, aclaramos, desde nuestro punto de vista, cuando la finca está en régimen de Propiedad Horizontal, debe hacerse la solicitud a través del propietario, si se pretende que sea la Comunidad la que haga frente a la obra conforme a la LPH, ya que la citada Ley (art. 7) entiende que los gastos serán por cuenta del solicitante, quedando la misma en beneficio de la propiedad.

- Los propietarios. Como señalábamos, son los únicos que pueden hacer referencia a la Ley de Propiedad Horizontal, aunque no sea para ellos mismos el beneficio, sino para el ocupante o usuario de la vivienda, pues así lo establece el art. 10.2 ["(...) a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios (...)"]. Y lo mismo se desprende del art. 17, regla 1.ª, ya que es sólo el comunero el que tiene todos los derechos de convocatoria, voto y, en su caso, impugnación de los acuerdos.

Resulta trascendente el importe de la obra, pues puede ocurrir:

- Que exceda de tres mensualidades ordinarias. En este supuesto hay que aplicar la Ley 15/1995, toda vez que no existe la obligación del art. 10.2, de tal manera que, en su caso, deberá pagar toda la obra el solicitante, con la salvedad de que haya el correspondiente acuerdo en Junta por mayoría cualificada, como luego se verá.

- Que no supere el importe de tres meses de cuotas. Si se dan las circunstancias del citado art. 10.2, la Comunidad está obligada a llevar a cabo la obra o adaptación necesaria, pues en otro caso el solicitante podrá denunciar el hecho por la vía administrativa ante el organismo correspondiente, con el agravante de las sanciones previstas en la Ley 49/2007. Incluso, aunque sin sanción administrativa, cabe llevar el asunto por la vía judicial, naturalmente acreditando que se dan las circunstancias previstas en el precepto citado al principio de este apartado. Lo normal es que el Presidente convoque Junta para dar cuenta de la solicitud y de la obligación legal, tomando las decisiones que correspondan exclusivamente para, en su caso, pasar las derramas correspondientes, pero sin poderse negar a la solicitud del propietario.

Visto lo expuesto, el acuerdo de la Junta podrá ser:

- Por mayoría simple de Junta. Es una de las dos posturas doctrinales, de tal manera que adoptado por mayoría simple el acuerdo (art. 17, regla 3.ª LPH), sea cual fuere la cuantía, menor o mayor de tres mensualidades, es obligación para todos los propietarios, incluso para los disidentes, de conformidad con lo dispuesto en el art. 11.3. Negamos esta posibilidad, pues esto nos llevaría a la conclusión de que el art. 17, regla 1.ª, no tiene virtualidad alguna y esto es lo que nunca se puede decir de una norma legal, por eso nos inclinamos por el siguiente supuesto, siempre con respeto para otras opiniones. Como hemos dicho antes, la mayoría simple sólo servirá para determinar la forma de financiación de las obras.

- Por mayoría cualificada de Junta. Es el otro criterio existente a favor exclusivo de esta cualificada mayoría, pues en otro caso, como se acaba de indicar, no tendría sentido alguno la regla 1.ª del art. 17 LPH, que establece el quórum superior de mayoría del total de propietarios y cuotas, si el resultado final es el mismo. Consideramos que el art. 11.3 no creó un derecho nuevo, simplemente hace referencia a "cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad (...)", es decir, cumpliendo los requisitos legales, que no son otros que los establecidos en el mencionado art. 17, regla 1.ª, que además hace constar expresamente "sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley (...)".

Obligación para todos. Cuando se alcanza el quórum de las 3/5 partes de esta regla jurídica (o la mayoría del total de propietarios para los supuestos de minusvalía), el acuerdo obliga a todos, sin excepción, tanto a los que les parezca bien como a los que hayan disentido de la decisión comunitaria, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y pagar lo que corresponda, sin perjuicio de que si entienden que se dan las circunstancias del art. 18, impugnen judicialmente. Un tema que está ocasionando dudas es si hay que contar con los locales, por ejemplo, cuando la instalación no les afecta. La contestación es completamente positiva, la finca tendría un elemento común más y en esta instalación deben participar todos, sin excepción, sin perjuicio de que luego en los gastos de conservación estén exonerados. También será posible, precisamente para conseguir su voto favorable, que en determinados supuestos la Junta les exonere incluso del pago de la propia instalación. Distinto problema se presenta en Comunidades que cuentan con varios portales y que, siguiendo con el ejemplo del ascensor, sólo lo quiere instalar uno de los bloques. Reiteramos que la normal legal es clara, pero consideramos admisible jurídicamente que en Junta General de la Comunidad General se haga constar que, en estos supuestos de interés interno, voten exclusivamente los propietarios de cada una de las fincas, haciéndose cargo de todos los gastos. Si esto se hace así, a falta de impugnación, entendemos que se trata de una delegación perfectamente válida, buscando la finalidad legal, que no es otra que permitir la creación de nuevos servicios.

Notificación de acuerdos. La Ley no establece que ésta sea fehaciente, como hacía el anterior art. 16, simplemente que sean informados del acuerdo, con lo cual las exigencias formales son mucho menores, sobre todo a la vista de lo previsto en el art. 9.1, regla h).

Requisitos de la notificación. La Comunidad debe notificar con garantías de recepción a los ausentes sobre el acuerdo de la Junta. Será suficiente, por ejemplo, que el interesado firme una copia del acta que le entrega el administrador o el portero, incluso el telegrama o carta con acuse de recibo, el fax o fórmulas similares, pero de utilizar estos sistemas hay que asegurarse de que, efectivamente, la comunicación ha llegado a su destino. La remisión al art. 9.1 regla h) nos soluciona bastante bien el problema, aconsejando que, siempre y mucho más cuando a alguien no se le pueda notificar, se coloque la comunicación en el lugar adecuado de la finca, incluso con aviso específico para un determinado propietario. La jurisprudencia ha empezado a tomar posiciones a partir de la reforma de la reforma en la línea señalada, apuntando como ejemplos las siguientes Sentencias de las Audiencias. En favor de que las notificaciones puedan ser dejadas en el buzón, Madrid, de 27 de mayo 2002 (SP/SENT/39288); que es válido el simple acuse de recibo, La Rioja, de 9 de julio 2002 (SP/SENT/39898); que, en defecto de otros sistema, vale el tablón de anuncios, Baleares de 11 de octubre de 2001 (SP/SENT/34221) y Guadalajara de 6 de septiembre de 2002 (SP/SENT/40156), y que la falta de diligencia del propietario para ser notificado no permite decretar la nulidad, Barcelona de 4 de marzo de 2002 (SP/SENT/37296).

Contenido de la notificación. En realidad hay una contradicción entre lo fijado en esta regla 1.ª del art. 17, que sólo exige "informar" del contenido del acuerdo, con lo dispuesto en el art. 19.3, donde se establece la obligación de remitir copia del acta en todo caso. No obstante, entendemos que bastará a los efectos de notificación y plazo de contestación que se comunique a los propietarios ausentes la decisión, concreta y específica, suficiente para que hagan uso de los derechos correspondientes.

A este respecto, también la jurisprudencia considera suficiente que el propietario tenga conocimiento de lo esencial, sin que sea preciso que se remitan otros documentos más completos.

Vinculación por falta de contestación. La norma jurídica también es clara al respecto: XXXXX XXXXX propietario no contesta en el plazo de 30 días naturales (a partir del siguiente que haya tenido conocimiento), quedará vinculado al acuerdo adoptado por unanimidad de la Junta de Propietarios, o sumando su voto a la mayoría cualificada sin posibilidad posterior de protestas de ningún tipo, debiendo ser consciente de que su ratificación no será ya nunca requerida, ni siquiera para el cambio de coeficientes o la desafectación y venta de un elemento común, ya que presentada la notificación y la acreditación de falta de contestación (bien acta del propio notario o por certificado del secretario, depende de quién haya efectuado la comunicación), se podrá llevar a cabo la modificación del Título, incluso con efectos sobre su propiedad individual, ya que es suficiente la facultad concedida en Junta en favor del Presidente, quien en nombre de todos podrá otorgar la oportuna escritura pública. El propietario debe contestar, sólo si es para negarse, al secretario en el plazo citado, de manera tal que pueda acreditar la recepción; por lo tanto, o bien consigue su firma, o deberá utilizar un sistema que le permita tener constancia. Desde luego la carta recibida por el portero o conserje, dirigida a dicho cargo, será suficiente, pues entre las funciones de dicho empleado está la recogida de correspondencia. Según nuestro criterio, si los medios habituales fallan, no sería contrario a admitir que este vecino titular de piso o local pudiera colocar un aviso en el mismo tablón de anuncios de la finca, pues lo que vale para notificar lo mismo puede servir para responder. Recordar que la impugnación en el plazo correspondiente sólo será posible si consta el voto negativo del asistente o la contestación en el mismo sentido del ausente.

Negativa por medio de impugnación. Consideramos que si el propietario interesado presenta la acción judicial de impugnación en el plazo de 30 días, aunque disponga de tres meses o un año conforme al art. 18, esta actuación puede equipararse a la contestación negativa, aunque la Comunidad reciba la correspondiente citación pasado el período que establece el precepto legal, pues éste es el criterio general en la aplicación de cualquier norma jurídica de efectos similares. De todas maneras, una cosa es esta opinión y otra la cautela que debe exigirse a todo profesional, por lo que aconsejamos que se remita, a la vez, una notificación indicando que la postura del propietario es negativa y que se ha presentado la acción judicial de impugnación.

Selección de jurisprudencia aplicable

La instalación que se ha de realizar en la cubierta arrendada no afecta a la configuración del edificio

TS de 5 de mayo de 2000

SP/SENT/37071

A este efecto es de destacar la singularidad del supuesto fáctico respecto del que no sólo no existe constancia de una obra que pueda incidir en la estructura del edificio o pueda suponer una obra de fábrica, o que pudiera afectar a la configuración o estado exterior del edificio o de la cubierta, sino que incluso se trata de una instalación desmontable. Además la cesión tiene carácter temporal porque es en arrendamiento por tres años, y no se cambia la naturaleza de la cubierta como elemento común. Es cierto que la jurisprudencia viene exigiendo la unanimidad para la cesión, incluso en arrendamiento, de superficies comunes (SS de 26 febrero de 1996, de 6 marzo de 1999 y de 8 octubre de 1999), y también lo es que se mantiene un criterio bastante estricto de lo que ha de entenderse por "alteración" (sujeta al régimen de la unanimidad por modificación del título constitutivo) al comprender cualquier modificación en la disposición de las cosas comunes que implique un cambio de utilización y disfrute de las mismas o de sus elementos (S de 2 de abril de 1993 y cita), sin embargo en el supuesto que se enjuicia no se limita el uso o utilización de ninguno de los copropietarios (como en el caso de la S de 3 diciembre de 1993), ni se les priva de ventaja alguna, directa o indirecta, y, por otro lado, del acuerdo adoptado se derivan beneficios para todos los comuneros, sin que tenga explicación alguna la oposición de la parte recurrente, tanto más si se tiene cuenta que, según expresa la Sentencia recurrida (F 2.º), se trata de una sociedad que "no tiene actividad ni ingreso alguno en España y mantiene cerrados los dos pisos". En vista de tales circunstancias cabe estimar que se trata de un supuesto encajable en la suficiencia de la mayoría (acto de administración), sin necesidad de la unanimidad, solución que responde a la adopción de un criterio flexible, en armonía con las líneas directrices de la Ley de 21 de julio de 1960 (atención a la realidad social de los hechos; función económico-social del régimen de propiedad horizontal; logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de la justicia; y contemplación de las relaciones de vecindad, trascendencia de la materia y necesidades de la colectividad como factores valorativos para la decisión de problemas); criterio flexible, por cierto, al que no es ajena la propia jurisprudencia (como es de ver en las SS de 19 enero y 23 diciembre de 1982 y de 25 febrero de 1992), incluso acudiendo a la interpretación sociológica (S de 13 julio de 1994), o a la aplicación de la doctrina de los actos de emulación (SS de 20 marzo de 1989 y de 14 de julio de 1992) justificada por el rechazo jurídico que merecen las conductas antisociales y abusivas que sin interés reconocible causan un perjuicio a los demás; y criterio flexible, en definitiva, también contemplado en la reciente redacción de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, de 6 de abril (art. 17, antes 16).

Es válida la notificación del acuerdo realizada mediante circular entregada por el conserje y firmada por el propietario

TS de 7 de junio de 1997

SP/SENT/13759

Se denuncia infracción del art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y en su alegato, en el que transcribe literalmente el párrafo segundo de la norma primera de dicho precepto, parece que el recurrente pretende sostener que a él no se le notificó el acuerdo que impugna, del modo fehaciente y detallado que exige el citado precepto. El expresado motivo ha de ser desestimado, ya que el referido párrafo segundo de la norma primera del art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal lo que trata de asegurar es que los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la Junta, tengan un conocimiento completo y detallado de los acuerdos adoptados, conocimiento que, en el presente supuesto litigioso, lo tuvo el demandante, aquí recurrente, mediante la Circular que le fue entregada por el Conserje del edificio al día siguiente de la celebración de la Junta, en cuya Circular se le daba a conocer con suficiente detalle el acuerdo adoptado en la Junta celebrada el día 16 de octubre de 1989, y que él, después de quedar enterado de su contenido, la devolvió a la Comunidad de Propietarios, habiendo estampado previamente en ella su firma y colocado una X en la casilla correspondiente a NO estar conforme, ni interesado en un cuarto trastero.

Obligación de contribuir a los gastos de sustitución del ascensor aunque no se use

AP Madrid, Sec. 11.ª, 12-7-2007

SP/SENT/142100

No constan Estatutos o normas constitutivas excluyentes, se trata de la instalación de un elemento común hoy en día de consideración necesario y que implica una mejora a la totalidad de la finca. Como tal elemento común ha de seguir el régimen general de contribución.

"(...) la instalación de un elemento común que indudablemente afecta al edificio en su conjunto que sólo puede suponer incremento y beneficio a los vecinos del inmueble, cuando por demás no puede considerarse elemento de lujo, y por el contrario, es un elemento que además incrementa el valor del edificio. No puede prescindirse de la consideración del ascensor como elemento común por el hecho de no ser utilizado y por ello la no contribución a su instalación. Es un elemento común necesario, no de mejora y por tanto su contribución como no puede ser menos incumbe a todos los copropietarios del inmueble".

Basta la mayoría cualificada de 3/5 para acordar la construcción de una piscina

AP Madrid, Sec. 9.ª, 12-5-2003

SP/SENT/47189

Entiende la Sala que el acuerdo controvertido tiene pleno acomodo en el párrafo segundo de la norma 1.ª del precitado art. 17 de la Ley Especial, tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999, de 9 de abril, a cuyo tenor "el establecimiento o supresión de los servicios ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (...)", en primer lugar, porque la piscina a cuya construcción se refiere el repetido acuerdo, sobradamente respaldado por la mayoría legal reseñada en cuanto que sólo lo impugna el ahora apelante, es perfectamente incardinable entre los servicios comunes a que alude el precepto y de los que sólo enumera algunos "ad exemplum", en segundo término, por cuanto que el espíritu de la Reforma legal era el de acabar con la tiranía que suponía la excesiva exigencia de unanimidad por la norma reformada y el gran número de problemas que en la práctica planteaba.

Necesidad de unanimidad para el acuerdo de construcción de una piscina en el jardín común

AP Castellón, Sec. 3.ª, 12-12-2002

SP/SENT/47626

La excepción a la regla de la unanimidad podría sólo darse en el caso de que, atendiendo a las concretas características del inmueble, pudiera calificarse la obra de construcción de una piscina como de servicio común de interés general.

No consideramos que ello sea posible en este caso, si tenemos en cuenta que se trata de un edificio de apartamentos ubicado en la población de Benicàssim, muy próximo al mar, desprendiéndose de la escritura de compraventa aportada por la Comunidad de Propietarios que para acceso a la playa cuenta con un túnel que arranca desde la zona común de la urbanización y atraviesa la carretera del … (folio 95 vuelto de la causa). Teniendo al lado el mar, los vecinos del inmueble pueden bañarse sin coste económico ni incómodos desplazamientos, y ello no permite valorar que sea de interés general el disponer de una piscina, teniendo en cuenta los gastos adicionales que supone no sólo su construcción, sino también su mantenimiento, y que su instalación conlleva la desaparición del uso de una zona común del edificio, bien la destinada a jardín en la parte delantera o bien la destinada a pista de futbito en la parte trasera, habiéndose decidido su ubicación en esta última en un acuerdo adoptado posteriormente, en Junta de fecha 29 de enero de 2000.

Considerarnos, por todo lo expuesto que la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los art. 12 y 17-1.º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.

Nulidad del acuerdo de arrendamiento de la azotea para la instalación de una antena por efectos nocivos

AP León, Sec. 1.ª, 11-7-2002

SP/SENT/40163

Este Tribunal de apelación, valorando en su conjunto toda la prueba practicada, tanto las fotografías aportadas, como la declaración técnica, clara y razonada del Sr. ..., las certificaciones del Ayuntamiento de León obrantes a los folios 378, 381, 384 y 386, las declaraciones de los demás testigos y el resto de las pruebas obrantes en autos, llega a la conclusión de que la instalación de la antena supone un sobrepeso y que el edificio no está calculado para soportarlo, que puede afectar al forjado, que dificulta la utilización de la parte de la terraza propiedad del demandante por la exposición directa a las posibles radiaciones, todo lo cual implica serios perjuicios para el actor y su familia, máxime cuando en estos momentos, aunque existen distintas versiones, es notorio que aún no hay evidencias científicas de que las radiaciones de estas antenas no sean nocivas para la salud, de manera que es indudable que el actor, tal como establece el art. 17 de la LPH resulta directamente afectado, por cuyas razones la Sala, por unanimidad y dando por reproducidos los acertados argumentos del Juzgador "a quo", considera procedente confirmar íntegramente la sentencia de instancia con desestimación del recurso.

Acreditación mediante acuses de recibo de la notificación del acuerdo impugnado

AP La Rioja de 9 de julio 2002

SP/SENT/39898

El argumento de los recurrentes tendente a justificar que no han sido objeto de notificación alguna, carece de la mínima justificación. La comunidad tiene encomendadas estas gestiones a profesionales dedicados a la actividad de administración de fincas que se encargan de estas comunicaciones y junto con el escrito de contestación a la demanda se presentan los correspondientes acuses de recibo relativos a la notificación del acuerdo impugnado. No puede exigirse mayor diligencia a la comunidad de propietario en cuanto al deber de notificar sus acuerdos y resulta carente de todo fundamento la impugnación de los recurrentes.

Mayoría para el acuerdo de instalación de un ascensor con el objeto de suprimir barreras arquitectónicas

AP Valencia, Sec. 9.ª, 11-3-2002

SP/SENT/37029

La literalidad de la Ley no admite duda alguna, pues la mayoría cualificada es la requerida en casos generales para el establecimiento de ascensores, como indica el párrafo 2.º de la norma 1.ª del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, estableciéndose en el párrafo siguiente otra mayoría no cualificada, que es por la que se ha tomado el acuerdo, cuando las obras o los servicios comunes tengan por objeto "la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo". Está claro que con el establecimiento del ascensor se suprimen barreras arquitectónicas para la movilidad de un minusválido y de las personas de avanzada edad.

CUARTO. No se puede tener en consideración que el establecimiento del ascensor no suponga ninguna ventaja para los actores, propietarios de un bajo que no lo van a usar el ascensor y han de pagar la parte del coste de la instalación, pues su exclusión tendría que venir de los estatutos, que en este caso no ocurre así. Si la Ley favorece a quien es minusválido para paliar su desgracia, no es procedente que el copropietario obligado legalmente a contribuir a instalar el ascensor, aunque no le reporte beneficio, pretenda desligarse de esta obligación; no siendo razonable que el precepto que ampara a minusválidos no sea aplicable a una comunidad porque es la vivienda de vacaciones, pues además de que las personas mayores la utilizan con más frecuencia, la Ley de Propiedad Horizontal no establece que el precepto que favorece a estas personas sea sólo aplicable cuando se trate de viviendas habituales de los propietarios. Procede confirmar la sentencia apelada.
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