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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
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BUENAS TARDES, SOMOS TRES HERMANOS Y NUESTROS PADRES NOS DEJARON

Pregunta del cliente:

BUENAS TARDES, SOMOS TRES HERMANOS Y NUESTROS PADRES NOS DEJARON A PARTES IGUALES POR HERENCIA UN CHALET. EN LA ACTUALIDAD ESTA ALQUILADO Y VENCE A FINAL DE MARZO EL MISMO. SIENDO QUE UNO DE LOS TRES HERMANOS ES PADRE DE UN HIJO CON DISCAPACIDAD DEL 78% (INTELECTUAL) Y MENOR DE EDAD. DICHO PADRE QUIERE REALIZAR VENTA Y NO PRORROGAR EL ALQUILER. LOS OTROS DOS HERMANOS DESEAN ALQUILAR. SIRVAN INDICAR LA SITUACION DE DICHO PADRE. SALUDOS.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenas tardes,

eduardolm :

Paso a leer su pregunta y a darle inmediata respuesta

eduardolm :

Puede conectarse al chat y efectuarme las preguntas que interese

eduardolm :

Hola

eduardolm :

puede leerme y escribir?

eduardolm :

En relación a lo que usted me pregunta, le comento que en principio existe una copropiedad

eduardolm :

Un copropiedad sobre un bien siempre puede solicitarse la venta de la propiedad, y el reparto del beneficio porque nadie está obligado a permanecer en copropiedad

eduardolm :

Ahora bien

eduardolm :

En el caso que me comenta concurre una particularidad

eduardolm :

Uno de los propietarios es menor y además tiene una incapacidad

eduardolm :

El padre, está obligado por ley antes de iniciar un proceso para obligarles a vender, a solicitar del juez una autorización judicial para efectuar la venta del inmueble

eduardolm :

Es decir, el no puede instar la venta del inmueble ni vender la parte del hijo, sin haber instado previamente la autorización judicial

eduardolm :

El juez, a la vista de la circunstancias, puede concederla o no

eduardolm :

Si no la concede, simplemente no podrá instar la venta

eduardolm :

Si la concede, puede vender la parte de su hijo o bien instar la división de la cosa común

Customer:

EL HIJO DISCAPACITADO ES DE UNO DE LOS HEREDEROS QUE ES EL QUE NO DESEA ALQUILAR, SINO REALIZAR LA VENTA.

eduardolm :

Entiendo

eduardolm :

El tema es que los dos hermanos, tienen mayoría y puede prorrogar el alquiler antes de que el hijo discapacitado solicite su venta

eduardolm :

La administración de un cosa en común, es por mayoría entre las partes

eduardolm :

Artículo 398.


Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.


No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

eduardolm :

El artículo que le cito es el que se aplicaría al caso, los cotitulares de un bien en copropiedad pueden administrar el mismo a través de la mayoría

eduardolm :

Es un artículo del Código Civil, que no le he citado antes la fuente

eduardolm :

Entonces la cuestión es que ellos a través de esta regla podrían prorrogar el arriendo

eduardolm :

Siempre que efectúen esta prórroga antes de que el padre del hijo incapacitado inste la venta

eduardolm :

Coménteme sus dudas

Customer:

LAS DUDA ES QUE EL DISCAPACITADO, HIJO DE UNO DE LOS TRES HEREDEROS, PODRIA LLEGAR A NECESITAR EL EFECTIVO (CUANDO SE PUEDA LLEGAR A RELIZAR LA VENTA) Y POR ELLO EL PADRE DESEA NO REALIZAR EL ALQUILER, SINO LA VENTA DEL INMUEBLE. PARA ASEGURAR LA CALIDAD DE SU HIJO CON MINUSVALIA. SALUDOS.

eduardolm :

Debe solicitar al juez la autorización para la venta antes de que los hermanos procedan a la prórroga del alquiler

eduardolm :

Es un proceso más o menos rápido donde el padre solicita al juez autorización para vender ese chalet

eduardolm :

Este es el primer paso

eduardolm :

Sin una autorización judicial previa, ningún notario autorizaría la venta

eduardolm :

Después, concedida esta autorización, podría solicitar que se vendiera la propiedad (aun con la carga de un inquilino dentro, lo que haría bajar el precio de la vivienda) o vender la tercera parte de la misma

eduardolm :

En todo caso, todos los actos pasan por solicitar previamente al juez la venta de esa propiedad. Al ser menor, ese tipo de actos, requieren la autorización para que el tutor legal (padre) venda la propiedad

eduardolm :

Dígame más dudas si tiene

Customer:

ENTONCES CREO HABER ENTENDIDO QUE UNO DE LOS 3 HEREDEROS (PADRE DEL DISCAPACITADO) POSEE FUERZA PARA REALIZARSE LA VENTA DEL INMUEBLE, AUNQUE LOS TRES HEREDEROS POSEAN A PARTES IGUALES EL INMUEBLE. SALUDOS.

eduardolm :

Sí, así, es le paso la referencia legal de lo que he dicho

eduardolm :

El artículo del Código Civil que le habilita es el siguiente:

eduardolm :

Artículo 400.


Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

eduardolm :

EL único problema o dificultad que yo veo es el siguiente

eduardolm :

Si los hermanos deciden prorrogar el alquiler, esta prórroga es legal

eduardolm :

Aunque la venta se realice, la venta bajará de precio al existir un inquilino dentro de la vivienda

eduardolm :

No obstante, la venta puede solicitarla igualmente

eduardolm :

No se quede con dudas, si tiene más, pregúnteme

Customer:

¿CUAL ES EL PASO QUE HA DE DAR EL HEREDERO (PADRE DEL DISCAPACITADO) PARA QUE PUEDA LLEGAR A REALIZARSE LA VENTA DEL INMUEBLE? SALUDOS

eduardolm :

Primero hacer una solicitud al juzgado de primera instancia para autorizarle a pedir la venta de ese inmueble

eduardolm :

Ese sería el primer paso

eduardolm :

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lec.l3p1t11.html

eduardolm :

En ese link es toda la regulación legal

eduardolm :

Sería remitir un escrito al juzgado solicitándo autorización para la venta del inmueble

Customer:

¿HA DE INFORMAR POR ESCRITO A LOS OTROS DOS HEREDEROS ANTES DE IR AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA O NO? SALUDOS.

eduardolm :

No es necesario, simplemente se trataría de hacer esa petición al juez, autorizando la venta de esa propiedad.

eduardolm :

La ley no prevé la necesidad de informarles previamente a ellos

eduardolm :

Este sería un modelo aproximado

eduardolm :

AL JUZGADO





Doña xxxxxxxxxxxx, procuradora de los Tribunales y de xxxxxxxxxxxxxxx, viuda, con domicilio en ffff( ffffffff) en calle sssssssssss nº 7, con DNI nº sssssssssss-A, según acredito con la escritura de poder a mi favor otorgada, interesando su devolución una vez testimoniada en autos por necesitarlo para otros usos, como mejor proceda en derecho, comparezco y


DIGO

Imagen a tamaño completo
/size]


PRIMERO.- Que a través del presente escrito, y en virtud de la representación conferida, procedo a solicitar autorización judicial expresa para que mi mandante proceda a la enajenación de la siguiente finca rústica : No inscrita en el Registro de la Propiedad, consta de 3 parcelas según se describe a continuación
Imagen a tamaño completo
p]

- 1.- En el Polígono 27 la parcela 7, con extensión catastrada de 85,1510 Ha.

- 2.- En el Polígono ss la parcela ss, con extensión de 2,ssss Ha.

- 3.- En el Polígono sss la parcela ssss, con extensión de sssss Ha. Todas del término municipal de Calañas.

Las referencias catastrales de las tres parcelas descritas son las siguientes: sssssssss0070000XP;ssssssssss4000330000XM; y 2aaaaaaaaaa1017A028001700000XH

A pesar de constar desde el punto de vista Catastral con tres referencias, las tres parcelas forman una sola finca, conocida como Dehesa ssssssssss, en el término municipal de sssssssssss.

La finca en cuestión, pertenece a los siguientes por herencia de su difunto padre D. hhhhhhhhhhhh, fallecido el 10 de julio del año 2004:

1.- Doña ddddddddddddd, el usufructo vitalicio de una tercera parte.

2.- Doña dddddddddddddddddr, hija, una tercera parte de la nuda propiedad de la parte indivisa que usufructa su madre, y una tercera parte del pleno dominio del resto.

3.- Doña ddddddddddddddddddddddd, hija, una tercera parte de la nuda propiedad de la parte indivisa que usufructa su madre, y una tercera parte del pleno dominio del resto.

4.- Don Juan ddddddddddddddddd, hijo, una tercera parte de la nuda propiedad de la parte indivisa que usufructa su madre, y una tercera parte del pleno dominio del resto.




SEGUNDO.- El propietario indicado como nº 4, Don dddddddddddddddd, hijo de mi mandante Doña dddddddddddddd, se encuentra incapacitado por Sentencia dictada por el juzgado nº 2 de ddddddddddddd en fecha 25 de julio de 2003, dimanantes del procedimiento Incapacitación 221/2003, que se adjunta mediante copia, dejando a los oportunos efectos señalado el archivo correspondiente en dicho Juzgado, y habiendo la citada sentencia resuelto la declaración de incapacidad del mencionado hijo de forma total y absoluta para el gobierno de su persona y la administración de sus bienes, acordando rehabilitar la patria potestad sobre el mismo de mi mandante Doña ddddddddddd




TERCERO.- La propiedad la adquirieron los propietarios descritos, entre ellos el incapaz ddddddddddddd, por herencia de su difunto padre, hecho que se demuestra con copia simple de la Escritura de Manifestación y Adjudicación de Herencia, que bajo el nº de protocolo 860/2006 se ha efectuado ante el Notario de dddddddddd D. Francisco ddddddddddddd, con fecha 20 de junio del presente año 2006, encontrándose como es preceptivo legalmente entre los firmantes un defensor judicial del menor, que fue nombrado por Auto de fecha 20 de marzo de 2006 del Juzgado nº 2 de ddddddddddd procedimiento: XXXXX XXXXX defensor Judicial 530/2005. Se adjunta copia en el interior de la escritura, y se dejan señalados los archivos judiciales a los oportunos efectos. Se señala el citado Protocolo de la Notaría a los efectos de comprobación oportunos.


Es exigencia del artículo 2011 de la Ley de Enjuiciamiento civil obtener autorización judicial expresa para la enajenación o gravamen de bienes de un menor o incapacitado, en los casos previstos en el Código Civil, lo que pretende hacer mi representado, por medio de la legitimación activa establecida en el artículo 2012.1 LEC, en su condición legal de madre y tutora del incapaz Don dddddddddddddddddddd.

En virtud de lo dispuesto en el art. 2012 de la LEC procedo a señalar como fundamento o motivo de la necesidad o utilidad de la enajenación solicitada el siguiente:

Sustento del incapacitado y sus necesidades, además de acuerdo del resto de propietarios para la venta de la propiedad común, dado que la propiedad del incapaz representa como se ha indicado una tercera parte de la nuda propiedad de la parte indivisa que usufructa su madre, y una tercera parte del pleno dominio del resto.

Como prueba de lo anterior, se ofrece el testimonio de los siguientes:

1.- Doña ddddddddddddd, hermana del incapaz y co propietaria del bien.

2.- Doña ddddddddddd ddddddd hermana del incapaz y co propietaria del bien.

3.- Don ddddddddddddddd, Director de la sucursal en ddddddddddas Caja Rural dddddddd DNI: 22222222222M

La suma obtenida será aplicada a la finalidad de Inversión y sustento para las necesidades del incapacitado, y previsiones para su futuro.




En virtud de lo expuesto,




SOLICITO AL JUZGADO
Imagen a tamaño completo
/b] Que tenga por presentado este escrito y por hechas las manifestaciones en él contenidas, y previa audiencia del Ministerio Fiscal, acuerde la autorización expresada para que mi mandante proceda a la enajenación del bien arriba descrito.

En la ciudad de ggggggggggggggggggggg, a 11 de julio de 2006.




Letrado Procurador

eduardolm :

El modelo se lo dejo a efectos meramente informativas

eduardolm :

Dígame si tiene más dudas

Customer:

CREO QUE NO HE DEJADO CLARO QUE EL INCAPAZ ES HIJO DE UNO DE LOS TRES HEREDEROS. PERO LOS TRES HEREDEROS ESTAN VIVOS. EL INCAPAZ ES SOBRINO DE DOS HEREDEROS Y TAMBIEN HIJO DEL TERCER HEREDERO. SALUDOS.

eduardolm :

Entiendo

eduardolm :

Un momento porque esto cambia un poco el asunto

eduardolm :

el hijo incapaz es el heredero o es el padre el heredero?

Customer:

EL PADRE ES EL HEREDERO (UNO DE LOS TRES HEREDEROS), Y POSEE UN UNICO HIJO CON DISCAPACIDAD INTELECTUAL SIENDO MENOR DE EDAD. SALUDOS.

eduardolm :

Vale

eduardolm :

Olvídese de la autorización judicial, no es necesaria, eso sería si el hijo incapaz fuera el heredero

eduardolm :

El padre desea vender su tercera parte o desea que la vivienda se venda en conjunto?

eduardolm :

Son dos cosas distintas, el padre puede vender en cualquier momento su tercera parte

eduardolm :

Si quiere que la vivienda se venda en su conjunto, debería solicitar una demanda de división de cosa común, con abogado y procurador, pudiéndolo solicitar de oficio (gratuito) si no ingresa más de 1288 euros brutos al mes

Customer:

¿PODRIA VENDER SOLO SU PARTE, ? ¿QUIEN COMPARIA UNA TERCERA PARTE DE UNA VIVIENDA? EL PADRE DEL MINUSVALIDO INDICA QUE SU HIJO EN UN FUTURO VA A NECESITAR EL EFECTIVO Y NO QUIERE QUE SE HAGA MAS ANTIGUO EL INMUEBLE Y EL PRECIO PUEDA BAJAR PUES, INDICA QUE LOS PRECIOS DE LAS SEGUNDAS VIVIENDAS , COMO ES EL CASO, VAN A REBAJARSE AUN MAS. SALUDOS.

eduardolm :

Hay empresas que se dedican a comprar indivisos

eduardolm :

Si no quiere vender el inmueble, sino que se venda en su conjunto, y se reparta el precio, también puede hacerlo

eduardolm :

En este último caso, sería a través de una demanda de división de la cosa común, con firma de abogado y procurador

eduardolm :

No necesita justificar nada, ni la minusvalía del hijo, ni su necesidad para ese dinero

eduardolm :

Simplemente, es pedir al juzgado la división de una cosa que pertenece a todos popr igual

eduardolm :

No necesita justificar nada en relación a su hijo, es un derecho contenido en el artículo 400 que antes le cité

eduardolm :

Es una demanda judicial para dividir la cosa común

eduardolm :

Necesita ir firmada por abogado y procurador

eduardolm :

El hecho de que el dinero sea para un fin loable y necesario, jurídicamente, no es relevante. Simplemente por el hecho de existir una cosa en copropiedad, cualquier puede pedir su división (entiéndase venta y reparto de precio)

eduardolm :

Si uno vende su parte, no necesita ir a un proceso judicial

eduardolm :

Si uno pretende la venta de la totalidad, sí lo necesita

eduardolm :

De ahí que yo le preguntara si quería vender su tercera parte o la totalidad del inmueble

eduardolm :

Se llama demanda de cosa común, y el juez obligará a la venta del inmueble. Si no hay acuerdo, se vendería en pública subasta

Customer:

NO HE COMPRENDIDO , EN CASO DE QUERER VENDER EN LA TOTALIDAD PERO SIENDO QUE LOS OTROS DOS HEREDEROS NO ESTAN POR ELLO. ¿COMO HAY QUE ACTUAR? SALUDOS

eduardolm :

Demanda de división de la cosa común, con firma de abogado y procurador. Sólo es eso. Se trata de presentar una demanda, con firma de abogado y procurador, para solicitar que forzosamente se venda ese inmueble y se reparta el precio

eduardolm :

Si los ingresos son inferiores a 1288 euros brutos al mes, podría solicitar abogado gratuito

Customer:

¿QUE QUIERE DECIR CON INGRESOS INFERIORES A 1288.- € ? EL PADRE HEREDERO DEL DISCAPACITADO ESTA CASADO Y SU CONYUGE POSEE NOMINA SUPERIOR A DICHO IMPORTE, AUNQUE LA NOMINA DE DICHO PADRE NO SUPERE ESTE IMPORTE. ¿PODRIA HACER DE ALGUNA FORMA PARA QUE LOS OTROS DOS HEREDEROS LE COMPREN SU PARTE? SALUDOS.

eduardolm :

Me refería si quisiera solicitar abogado de oficio, la cantidad se lo dije por eso. Si no tendrá que pagar abogado

eduardolm :

No puede obligar a los otros dos hermanos a comprar su parte, podrá solicitar la venta del inmueble, pero no obligarles a comprar su parte

Customer:

¿UNO DE LOS HEREDEROS PUEDE COLOCAR CARTEL E INFORMACION VIA INTERNET EN UNA INMOBILIARIA PARA IR PREPARANDO LA POSIBLE VENTA SIN TENER EN CUENTA QUE EXISTE UN INQUILINO Y SIN LA APROBACION DE LOS OTROS DOS HEREDEROS? SALUDOS

eduardolm :

Poder se puede hacer, pero la venta no se podría hacer hasta que el juez lo ordenase.

eduardolm :

Por tanto, sería sólo una operación para conseguir futuros compradores, pero la venta no se podría realizar hasta que el juez lo ordenase

Customer:

EL ABOGADO DE OFICIO EN ESTE CASO , QUE ES UN MATRIMONIO CON UNA NOMINA SUPERIOR A LA CANTIDAD INDICADA ANTERIORMENTE, PODRIA HACERSE CARGO O NO, EN CASO POSITIVO, SIRVA INDICAR LAS ACCIONES PARA PODER CONTACTAR CON ABOGADO DE OFICIO. SALUDOS.

eduardolm :

Si los miembros de la unidad familiar superan ampliamente esa cifra, en principio no se podría conseguir. Se trataría de abogado privado.

eduardolm :

Entre ambos usted me dijo que holgadamente superaban esa cifra, por tanto, no es viable que le den la justicia gratuita

eduardolm :

Se lo expuse como posibilidad, pero no cumplirían los requisitos de renta necesarios

eduardolm :

Tiene más dudas?

eduardolm :

Si tiene más dudas sigo a su disposición, en otro caso, le rogaría que valorase de nuevo el servicio prestado

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