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Mariatf19
Mariatf19, licenciada en derecho
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 2375
Experiencia:  MÁSTER EN DERECHO CON DESPACHO PROFESIONAL PROPIO
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Mariatf19 está en línea ahora

tenemos separacion de bienes , pero cuando compramos un terreno

Pregunta del cliente:

tenemos separacion de bienes , pero cuando compramos un terreno un soxio y yo el banco me pidió que avalase mi mujer, confiando en que la tasación del banco era tan elevada que nunca iba a ser falta usar el aval, "palabras del director del banco" un prestamo de 700.000 lo avalaba la finca tasada en 1.200.000 Euros, mi sorpresa es que al cabo de 2 años y medio me lo tasan para refinanciar en 100.000 Euros, mi mujer la avalista quiere solicitar la nulidad de su aval por sentirse engañada por el banco, que tramite tiene que iniciar?Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Mariatf19 escribió hace 4 año.

Mariatf19 : Hola buenas noches.
Mariatf19 : Estoy en linea respondiendo a su pregunta. No se desconecte en unos minutos le respondo.
Customer:

Buenas noches, gracias

Mariatf19 : Si se ha firmado el aval con unas condiciones de valoracion habria q comprobar si la tasacion era real
Mariatf19 : Hoy la valoracion ha bajado debido a la crisis
Customer:

se firmo un prestamo con responsabilidad hipotecaria y a efectos de subastas en la escritura decia que se valoraba la finca por 1.225.000, ahora que ha bajado la tasación tanto, ellos me dice que si no les pago ira primero contra mi mujer ya que sus garantías son mayores, no debería de subastar primero la finca hipotecada y adjundicarsela por un 50%?

Customer:

solicite una tasación a otra tasadora y me la valoró a 490.000 en vez de 1.200.000 (valorandola en la misma fecha)

Mariatf19 : La subasta se celebraria si el deudor y el avalista no pagaran
Customer:

claro

Customer:

mi pregunta es puede ir en contra del avalista antes

Customer:

de subastar la finca

Mariatf19 : Entonces es normal q antes vayan contra el avalista si el deudor no paga
Customer:

si se ha hipotecado la finca, entiendo que primero tendra que subastar la finca y luego ir en contra del avalista

Customer:

para algo tiene responsabilidad hipotecaria

Mariatf19 : Primero se reclama al avalista y si el avalista no paga se embarga
Customer:

el que se embarga antes

Customer:

la finca o la propiedad del avalista

Mariatf19 : El avalista responde con sus bienes y despiues puede reclamar contra el deudor
Customer:

mi pregunta es, cuando saquen a subasta los bienes, tendran primero que subastar la finca hipotecada y luego la del avalista

Customer:

en la escritura del préstamo no renunciamos al orden, a la hora de subastar

Mariatf19 : El banco puede proceder contra los bienes del avalista si la subasta no cubre la deuda
Customer:

claro, pero si no existe ningun postor que se adjudique la finca, y queda desierta, en cuanto de lo adjudica el banco

Customer:

me dijero que por ley al 50% del valor puesto en la escritura a efecto de subasta

Mariatf19 :

si así es estimado cliente

Mariatf19 :

la subasta normalmente no cubre el valor de la deuda

Mariatf19 :

porque el precio que se paga es bastante bajo en relación al valor de la finca

Mariatf19 :

o de la propiedad

Mariatf19 :

y por mi experiencia en la subasta suele ser el precio bajo

Mariatf19 :

por tanto tienen que intentar negociar con el banco

Mariatf19 :

para evitar la subasta y que procedan a reclamar contra el avalista

Mariatf19 :

estimado cliente le agradecería que no realizase una valoración hasta qe termine de preguntar

Mariatf19 :

pues su valoración negativa me perjudica

Customer:

si a efctos de subasta en mi escritura pone que son 1.225.000 y mi deuda es 700.000 y tienen la obligación de adjudicarselo al 50% de 1.225.000,

Mariatf19 :

estoy en linea para poder ayudarle y responder hasta que sus dudas queden resueltas

Customer:

pense que se habia marchado

Mariatf19 :

no estimado cliente

Mariatf19 :

estoy en linea para poder ayudarle

Mariatf19 :

siga preguntando lo que necesite

Mariatf19 :

no me voy a ir hasta que sus dudas hayan qyuedado resueltas

Mariatf19 :

la valoración se hace a día de hoy

Mariatf19 :

a efectos de subasta

Mariatf19 :

es decir aunque antes la valoración era mayor se tiene en cuenta el valor actual de la vivienda

Mariatf19 :

siento que se así pero debido a la crisis inmobiliaria han bajado los valores de las viviendas

Customer:

pero mi escritura pone que a efectos de subasta se establece el precio en 1.225.000

Customer:

ya estaba fijada

Mariatf19 :

si estimado cliente

Mariatf19 :

era la valoración de la vivienda

Mariatf19 :

pero hoy se valora de neuvo

Mariatf19 :

es como si usted compra una casa a día de hoy por 5000 euros

Mariatf19 :

y mañana la vende por 10000

Mariatf19 :

si fuera subastada se tendrían en cuenta los 10000 que vale la vivienda no los 5000 que valía antes

Mariatf19 :

sé que es injusto pero legalmente es así

Customer:

entonces para que se fija una valoración en escritura a efectos de subastas

Mariatf19 :

En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor se toma de la tasación que se efectuó del bien para la concesión del préstamo hipotecario y según el siguiente esquema, determina el valor mínimo por el que tanto un tercero como la entidad financiera pueden adjudicarse el bien inmueble en subasta.Ahora bien si en la escritura

Mariatf19 :

Quiero que me diga si ese es el valor de subasta en la vivienda?

Mariatf19 :

se ha pactado así en la escritura

Mariatf19 :

si es así entonces ese valor vincula al banco

Mariatf19 :

disculpe

Mariatf19 :

si es así si tiene que tener en cuenta dicha valoración

Mariatf19 :

a efectos de subasta

Customer:

vale,

Mariatf19 :

por supuesto que tienen que respetar el valor fijado a efectos de subasta si así se ha fijado en la sentencia

Mariatf19 :

por tanto no refinancien a un valor inferior

Customer:

entonces insisto, el valor de adjudicación sería del 50%, para el caso que fuese desierta

Mariatf19 :

porque le estaría perjudicando

Mariatf19 :

si sería el 50 por ciento

Mariatf19 :

del valor fijado en la escritura de hipoteca a efectos de subasta

Customer:

y solo me reclamaría el diferencial , mas costas

Mariatf19 :

exacto

Mariatf19 :

tendría que ser el diferencial más los gastos, intereses y costas pactadas

Customer:

vale y podrían subastar antes la propiedad del avalista

Mariatf19 :

si podrían subastar la propiedad de avalista

Customer:

antes que la finca?

Mariatf19 :

pero lo normal es que procedan contra los bienes que sean de más fácil realización

Mariatf19 :

si los bienes del avalista cubren la totalidad de la deuda pueden reclamar antes que el embargo de la finca

Mariatf19 :

primero proceden contra bienes del deudor y si no es suficinete contra bienes del avalista

Mariatf19 :

el procedimiento habitual es primero ejecutar la vivienda

Mariatf19 :

y despe´s proceder contra el avalista

Customer:

pero primero sacarian a subasta la finca y luego la del avalista, nunca al revs no?

Mariatf19 :

si primero la vivienda hipotecada

Mariatf19 :

y luego la del avalista

Mariatf19 :

si no alcanzase para cubrir la deuda

Customer:

bien gracias

Mariatf19 :

el banco puede ir contra el avalista antes que contra el titular principal si lo desea, al incluir unas cláusulas en las que renunciamos al beneficio de orden, división y excusión.

Mariatf19 :

pero solamente si se ha pactado así

Mariatf19 :

es anormal pero puede ocurrir

Customer:

el de división y excusión, si se renunción , sin embargo al de orden no

Mariatf19 :

si renunció al beneficio de excusión y división pueden proceder contra el avalista

Customer:

por lo que primero sería subastar la finca y luego la del avalista no? ya que se mantiene el orden

Mariatf19 :

si ese es el procedimiento habitual

Mariatf19 :

sobre todo si el avalista también tiene cargas hipotecarias

Mariatf19 :

por tanto, deben subastarla por el valor fijado en la escritura

Mariatf19 :

para la subasta

Mariatf19 :

alguna duda más estimado cliente?

Customer:

no nada mas gracias.

Mariatf19 :

estoy en linea por si necesita cualquier aclaración. si no tiene dudas le agradecería que realizase una valoración de mi respuesta sin perjucio de seguir respondiendo a todo lo que precise.

Mariatf19 :

su valoración es muy importante para mí ya que si ustd no valora o valora negativamente el experto no cobra. Muchas gracias por su confianza y reciba un cordial saludo.

Mariatf19 :

Mucha suerte y buenas noches

Mariatf19 y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle