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eduardolm, Licenciatura
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hola buenas tardes. Acabo de firmar después de 5 años de un

Pregunta del cliente:

hola buenas tardes. Acabo de firmar después de 5 años de un contrato de alquiler de vivienda una prorroga de 3 años con el preceptivo incremento del IPC anual. Ahora pasados unos meses, mi pareja se viene a vivir conmigo y no cabemos en el piso pues es muy pequeño y debemos buscar uno mas grande.Puedo comunicar a la propiedad con la suficiente antelación que me voy? Estoy obligado a indemnizarle con algo? Gracias
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenas tardes,

eduardolm :

Estimado cliente, paso a dar lectura a su pregunta e inmediata respuesta

eduardolm :

Puede usted conectarse al chat y realizarme las preguntas que estime

eduardolm :

Mi consejo es que intenten llegar a un acuerdo con la parte arrendadora. En casos como me comenta usted, puede haberse pactado una facultad de desistimiento en el contrato.

eduardolm :

¿Han pactado algo en este sentido en el contrato?

Customer:

No. Solo en el documento que me enviaron a la firma y que indica: "PROROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO" en su apartado B: Según el Art. 10 de la LAU se prorroga por el exclusivo plazo de 3 años.(desde este pasado mes de Fabrero)

eduardolm :

Entiendo

eduardolm :

Le comento

eduardolm :

La facultad de rescindir unilateralmente el contrato no está implícita en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

eduardolm :

Normalmente, se puede llegar a exigir una pequeña indemnización por aplicación analógica del artículo 11.2 de la citada norma

Customer:

Que quiere decir?

eduardolm :

Así lo viene entendiendo nuestra jurisprudencia. Es decir, numerosos sentencias entienden que existe la posiblidad de reclamar una indemnización al arrendatario

eduardolm :

Dicha indemnización correspondería en su caso unos dos meses

eduardolm :

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª)


Sentencia núm. 388/2004 de 20 mayo. RJ 2004\2710



ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU/1994): ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA: desistimiento del contrato: indemnización al arrendador: determinación: ausencia de circunstancias que hicieran previsible una especial dificultad para hallar un arrendatario al que se pudiese solicitar una renta similar a la pactada: aplicación analógica del art. 11 párr. 2º LAU/1994 previsto para los arrendamientos de vivienda.


Customer:

El asunto está en cuanto. Porque quedarian como minimo 2 años y medio de esta prorroga.

eduardolm :

Dos meses y medio en general es lo que pueden pedir

eduardolm :

Es decir

eduardolm :

Se pide un mes por cada año del contrato que reste por cumplir

eduardolm :

Es una indemnización habitual en estos casos

eduardolm :

Se aplica el artículo 11.2 de la LAU por analogía

eduardolm :

En su caso serían unos dos meses y medio de renta

eduardolm :

Que se podrían compensar más o menos con la fianza

Customer:

Estoy revisando el documento reciente de prorroga y no me he dado cuenta hasta ahora de que en la fecha por error han puesto febrero de 2.012 en lugar de 2.013. La fianza es pequeña. Estamos hablando de 800 € para un alquiler actual de 950 €

eduardolm :

No creo que es reclamen por vía judicial el exceso, pero sería posible, lo cual no quiere decir probable

eduardolm :

En caso de problemas, podrían alegar que el documento se firmó hace un año y medio y por lo tanto, sólo resta por cumplir año y medio del contrato

eduardolm :

En caso de que no lleguen a un acuerdo

eduardolm :

Mi consejo es que en todo caso procedan al preaviso con la mayor antelación

eduardolm :

Cuándo tienen idea de marchar de la vivienda?

Customer:

De cuanto tiempo es el preaviso según la LAU?

eduardolm :

No existe un preaviso definido según dicha norma para su caso, pues no está pactado en el contrato. No obstante, se viene aplicando un preaviso de unos dos meses en esos casos

Customer:

Perdón por el cruce. Hemos encontrado algo que quedaría libre para Julio próximo.

eduardolm :

pues estarían en tiempo

eduardolm :

Aunque no es extrictamente aplicable a su caso, se suele aplicar por analogía el siguiente artículo, que marca preaviso de dos meses, completando lo que antes le decía

eduardolm :

Artículo 11. Desistimiento del contrato.


En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Customer:

Finales de Abril máximo? Y de que forma: BUROFAX o Carta Certificada y con acuse?

eduardolm :

Mejor es un Burofax, también serviría que el arrendador les firmara una copia conforme fue entregada, lo digo para ahorrarse los costes

eduardolm :

El Burofax o la entrega en mano con firma de recibido, deja constancia del contenido, a diferencia de la carta certificada

Customer:

Prefiero la seguridad al ahorro.

eduardolm :

Pues un Burofax en ese caso

Customer:

Que ocurre si llegada la fecha pasa algo que retrasa la incorporación al nuevo piso o el que nos gusta por lo que sea no accedemos a él. ¿hay que salir por haberlo comunicado?

eduardolm :

En ese caso, aconsejaría enviar nueva comunicación cuanto antes teniendo por renunciada la comunicación anterior.

eduardolm :

Hacerlo en el plazo más rápido que puedan, a fin de que el arrendador no pueda alegar tener firmado ya un contrato con terceras personas

Customer:

Hay algo que no le he comentado y no se si complica el caso. El propietario tiene todo en manos de una empresa de ADMINISTRACIONES que es quien le gestiona todo: cobro mensual, comunicaciones y que ha firmado la presente prorroga.Cambiaalgo? Se va a endurecer el proceso?

eduardolm :

No supone un problema

eduardolm :

Ahora bien

eduardolm :

En el contrato firmado

eduardolm :

¿Cuál es el domicilio del arrendador a efecto de notificaciones que obra en el contrato? A ese domicilio deben dirigirse y la comunicación surte plenos efectos legales

eduardolm :

Es decir, en el expositivo del contrato, figura un domicilio, no es asÍ?

Customer:

El contrato inicial hace 5 años lo firmó una empresa parecida a la actual y luego cambió a la de ahora, que nos ha comunicado la actual prorroga. Creo que la comunicación debe ser a ésta. Ni conocemos al propietario, siempre ha tenido empresas Administradoras de por medio.

eduardolm :

Bien, pues en el domicilio que conste en la última prórroga, no en el contrato originario

eduardolm :

Es decir, en el domicilio de la nueva entidad que firmó la prórroga

eduardolm :

Me imagino que constará dicho domicilio en el contrato , no es asÍ?

Customer:

Si. Ahora cambiamos de estrategia. A mi, que no seria raro, me pueden despedir o rebajar de ingresos con lo que "me veo obligado" a irme a un piso de alquiler mas modesto y no tan alto como el que estoy y tengo que dejar el actual. Ocurre todo igual? o les ofrezco que se queden con la fianza y marcho.

eduardolm :

Bien

eduardolm :

Le comento

eduardolm :

Depende de cada caso los tribunales moderan el deber de indemnización de una manera u otra. Generalmente, si concurren circunstancias sobrevenidas muy forzadas, suelen moderarlo más. Le explico.

eduardolm :

Si usted acredita la imposibilidad de pago por un despido, es posible que un Juzgado tendiera a minimizar la indemnización. Igualmente si tuviera por ejemplo un hijo y tuviera que abandonar la vivienda

eduardolm :

Muchas veces se atiende a dichas circunstancias especiales para moderar la indemnización por la sencilla razón de que dicha indemnización realmente no tiene una regulación específica en la norma

eduardolm :

De igual modo, si la empresa arrendase el piso al día siguiente de que usted se marcharan, es posible que un juez entendiera que no cabe indemnización alguna por enriquecimiento injusto

eduardolm :

Por tanto, suelen atender a todas estas circunstancias para moderar dicha indemnización

Customer:

No es el caso. ¿ Pero cree Vd. que por unos 1.900 € de los que ya tienen en su poder 800 iniciarian un proceso judicial?

eduardolm :

Lo veo muy complicado, hoy día entre tasas y profesionales, practicamente ni compensa irse a un proceso por esa cantidad

eduardolm :

Yo no lo aconsejo si son mis cliente, ahora bien, cada uno es libre de adoptar la decisión que estime

Customer:

El piso está en una zona cara de Madrid y no creo que tuvieran "cola" de posibles inquilinos. Es muy pequeño y de una sola habitación. No creo que encontrasen rápido otro incauto como yo dispuesto a pagar 900 € por el´.

eduardolm :

Entiendo, pero la dificultad de encontrar nuevo arrendatario no le atañe a usted. Es un punto que no ayuda, pero si usted comunica con antelación y aparte se quedan con la fianza, pues realmente son en parte indemnizados

eduardolm :

Iniciar un proceso judicial por la cantidad restante, no es muy rentable económicamente

eduardolm :

La existencia de convivencia en pareja es un elemento que usted también puede usar si le reclamasen la indemnización

eduardolm :

Es una circunstancia sobrevenida que no hace viable o dificulta la cohabitación en tal inmueble

Customer:

Creo que esta parte de la venida de mi pareja que ya está conmigo y no cabemos: armarios espacio fisico etc, es la que creo que debo argumentar.De acuerdo. No creo que necesite mas información. Me lo ha dejado Vd. bastante claro. Quiere añadir algo antes de la valoración?

eduardolm :

Nada, no olvide la comunicación que le dije con la antelación debida al domicilio indicado. Es lo esencial. Si quiere, en dicha comunicación, puede hacer constar la circunstancia que motiva le desistimiento y que usted bien explica ahora, a fin de que queden claros los motivos del desistimiento desde el principio

Customer:

De acuerdo. He tomado nota de todo. Muchas gracias XXXXX XXXXX saber y profesionalidad así como la facilidad de las explicaciones. Paso a valorar.

eduardolm :

Muchas a usted por confiar en nosotros,

eduardolm :

Suerte en su futura vivienda

eduardolm :

Saludos cordiales!

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