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Adrián Mayor
Adrián Mayor, Abogado Colegiado en Las Palmas
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 14
Experiencia:  Licenciatura en Derecho ULPGC; Máster en Abogacía ISDE-UB; CAP del Consejo Gral. de la Abogacía Española
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Adrián Mayor está en línea ahora

Vivo en una urbanizacion de chalets, mi vecino edificó un chalet,

Pregunta del cliente:

Vivo en una urbanizacion de chalets, mi vecino edificó un chalet, que creemos incumple la edificabilidad indicada en los Estatutos de la Comunidad. Presentamos escrito al Ayuntamiento para que revisara la edificación y compruebe si es legal. Le pedimos al Presidente que reclamara ante el Ayuntamiento y presentó un escrito. El Ayuntamiento contestó que iria a medir, pero ha pasado un año y todavia no han ido. Intenté contactar con el Presidente, para que continúe con la reclamación ante quien proceda , a través de llamadas telefónicas,escritos con acuse de recibo,incluso le envié un burofax, y no ha contestado a ninguna de estas peticiones.¿Que puedo hacer?,¿ puedo presentar directamente ante un juzgado la reclamación, por ser parte perjudicada? ¿Ante que juzgado? Tengo que presentar previamente reclamación contra el Presidente, contra el Ayuntamiento, contra el vecino?,¿Quie pagaría las costas? Puede el presidente negarse a una petición de un comunero a realizar su tarea de defensa de los intereses. Gracias
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Legal
Experto:  Adrián Mayor escribió hace 3 año.

Buenas tardes y bienvenido a Just Answer. Un placer contestarle.

De su consulta resultan varios temas de los que hablar, por lo que iré según el mismo orden que comenta.

Primero.- Para que ese chalet se halla edificado legalmente, al margen de las disposiciones de los estatutos de la comunidad, es necesario que el dueño/constructor haya obtenido la correspondiente licencia de obra de acuerdo a un proyecto de edificación suscrito por el facultativo correspondiente (arquitecto). Del otorgamiento de esa Licencia responde el Ayuntamiento, que es quien debe velar por el cumplimiento de la normativa urbanística municipal.

Segundo.- Señalo que es el Ayuntamiento quien debe velar por el cumplimiento de la normativa municipal ya que es a ésta a la que debe adaptarse la nueva construcción, no tanto a la establecida en los Estatutos de la Comunidad. Las limitaciones en cuanto a edificabilidad deberían estar previstas en el correspondiente Plan de Ordenación Urbana que se refiera a su urbanización, y las disposiciones estatutarias habrían de referirse a ellas.

Tercero.- Por lo dicho, la construcción puede ser denunciada y declarada ilegal por no cumplir la normativa, por faltar Licencia de Obra o no ajustarse al proyecto, o por no cumplir los requisitos de edificabilidad del Plan de Ordenación. La vía administrativa es la que usted está intentando: que el Ayuntamiento revise que se otorgó Certificado de Finalización de Obra y, con ello, Cédula de Habitabilidad y Licencia de Primera Ocupación. Si no hubiera concedido el Certificado de Final de Obra (porque el dueño nunca lo pidió y dejó caducar la Licencia) el Ayuntamiento tendría que instar un Expediente de Derribo.

Lo malo de perseguir esta vía es que depende del impulso político, de que el propio Ayuntamiento "se mueva" y, según dice usted, parece que no está por la labor.

En esta vía, sólo puedo recomendarle que insista al Ayuntamiento y, a ser posible, averigüe usted (o la Comunidad) si el dueño obtuvo la Licencia de Obra y la de Final de Obra, así como si ha cumplido con las limitaciones impuestas por el PGOU.

Si efectivamente usted constata que la obra es ilegal, solicite al Ayuntamiento su demolición (no su revisión, sino su completa demolición). Y hágalo mediante escrito formal en el que expresa la concreta SOLICITUD de demolición por incumplimiento de la legalidad vigente.

Si transcurrieran 6 meses sin constestación del Ayuntamiento, la solicitud se tendría por desestimada por "silencio administrativo". Contra esta falta de resolución, usted podría interponer Recurso Contencioso - Administrativo para que esta vez resuelvan los Tribunales (el Tribunal Superior de Justicia de su Comunidad Autónoma).

Cuarto.- Lo mejor sería que la Comunidad de Vecinos aceptara el asunto y compartir los costes de esa posible demanda (básicamente honorarios de abogado/procurador). Si los vecinos estuvieran de acuerdo, habrían de facultar al Presidente para interponer ese recurso contencioso. Si el Presidente desoyera la misión encomendada por los vecinos, podría incurrir en responsabilidad personal por los daños y perjuicios causados.

Es necesario que al Presidente le obligue la Comunidad mediante la correspondiente decisión votada en la Junta. Sobre su pregunta sobre si puede negarse a la petición de un comunero... No debe, pero quien le obliga de verdad es la mayoría de los comuneros.

En el caso de que los vecinos no estuvieran de acuerdo en llevar a cabo esa reclamación, usted estaría perfectamente facultado para hacerlo a título individual. Ciertamente correría con todos los gastos, pero también puede solicitar la reparación de los daños y perjuicios causados a usted (al margen de la Comunidad) para que le sean reparados.

Quinto.- Existe una vía poco explotada pero que puede ser más directa. Consiste en la denuncia penal, es decir, en denunciar al propietario de la vivienda ilegal por la comisión de un presunto delito de los previstos en los arts. 319 y ss. del Código Penal. Hablo de denuncia porque para ello basta personarse ante la Policía Nacional o la Guardia Civil y manifestar los hechos, esperando que el Ministerio Fiscal impulse el procedimiento (la instrucción del caso). El inconveniente es que puede archivarse fácilmente si no se argumenta lo suficiente.

Por ello, otra posibilidad es la querella (parecido a la denuncia, es una demanda que interpone un abogado, con relación de hechos y pruebas, constituyéndose usted o la Comunidad en "Acusación Particular").

Sexto.- En definitiva, cualquiera de las dos vías (administrativa o penal) es perfectamente válida siempre que se constate antes o después que la obra se realizó sin permiso, o saltándose la normativa urbanística. Ciertamente si tuviera que asumier usted sólo los costes de profesionales, le supondría un contratiempo. Pero no olvide que, como consumidor, puede solicitar presupuesto (estimación de costes) a cuantos abogados desee, y firmar una Hoja de Encargo (Contrato de Arrendamiento de Servicios Profesionales) en la que quede claro cuánto cobrará el letrado.

Y no olvide que la solicitud al Ayuntamiento puede hacerla usted mismo sin costes. En la web de su Ayuntamiento encontrará modelos a rellenar y enviar telemáticamente.

Creo que no se me queda nada en el tintero. Si tiene alguna pregunta no dude en seguir este hilo y le contestaré a la mayor brevedad. Si no, ruego valore mi respuesta como estime oportuno.

Gracias XXXXX XXXXX cordial saludo.

Cliente: escribió hace 3 año.


Buenas tardes: Como hay varias alternativas,¿ puedo iniciar las dos a la vez?. o sea, si reclamo ante el Ayuntamiento, me temo que no responda, y tengo que esperar 6 meses , para acudir al contencioso-Administrativo ¿puedo presentar la denuncia penal, ante la Guardia Civil ?, o no es recomendable inicar dos precedimientos a la vez, o ¿esta prohibido?. No sé si existe un periodo máximo para este tipo de reclamaciones y me preocupa que prescriba . Que me recomienda . Gracias.

Experto:  Adrián Mayor escribió hace 3 año.

Buenas tardes.

 

Sí, puede comenzar ambas vías a la vez sin problema, ya que si la vía penal prosperase (porque el fiscal efectivamente vé indicios de delito urbanístico, con los mismo hechos) ésta pararía la vía administrativa (suspensión por prejudicialidad penal). Esta suspensión la declara el juez, y no depende del interesado (de usted).

 

Pero puede ocurrir al contrario, y que el fiscal solicite el archivo de la causa (porque no hay delito) y usted se asegura que al menos continuaría la vía administrativa ya comenzada.

 

Por eso lo más recomendable es que inste la solicitud ante el Ayuntamiento, y de igual manera denuncie al vecino. No está prohibido y no hay consecuencias para usted.

 

Un cordial saludo.

Adrián Mayor, Abogado Colegiado en Las Palmas
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