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jaiter
jaiter, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 383
Experiencia:  licenciado en derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, con cinco años de preparación de oposiciones a jueces
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Buenos dias , Vivo en un chalet independiente en una urbanización

Pregunta del cliente:

Buenos dias ,
Vivo en un chalet independiente en una urbanización de chalets .
Todas las paredes medianeras son de mi propiedad .
El caso es el siguiente : Uno de mis vecinos ha edificado una pared de bloques en su propiedad. Su terreno es mas elevado que el mio , de un metro .
La altura de mi pared es de 2m + una valla de 80cm .Mi pared está perfectamente pintada en blanco y la valla en perfectas condiciones .
El vecino ha edificado otra pared en su propiedad de bloques de cemento grises, en bruto , estos bloques llegan ahora a la altura de mi valla , entre las dos paredes existe ahora un hueco de unos 5 cm , dejando en este caso pasar el agua pluvial , lo que puede crear con el tiempo humedades al no existir por parte del vecino ninguna evacuación.
Lo mas grave , es que por mi parte ahora me encuentro con un muro de bloques en bruto por lo que causa una visión inestetica de unos 25m de largo por 80cm de alto .
Considero que en este caso , el vecino debería asumir los gastos para decentar esa pared que da a mi propiedad , en acorde con mi propia pared pintada en blanco .
Dicho muro se situa , justo a la entrada de mi puerta principal , creando con esos bloques del vecino una vision de "corral de gallinas"
Puedo aceptar que haya construido su pared , pero lo que no es admisible , es que ahora ya que el ha provocado el problema , me quede con esas pared de bloques mal acabados .
Al contactar con el vecino , el me dice que si quiero enlucir la pared de su propiedad , para pintarla , debo participar a los costes que el ha tenido de la totalidad de esa pared en su conjunto ( parte visible que pasa en altura de mi propio muro ;25metros de largo x 80cm de alto .
Lo que implicaría , deber suprimir mi valla , para poder acceder a los acabados de la pared del vecino , estando mi valla , es imposible acceder y de todos modos , no veo ninguna razón de contribuir en algo que es de su propiedad , habiendo creado el problema el mismo .
Necesito saber en este caso , si legalmente se le puede exigir que el lado de pared que da a mi propiedad el vecino debe asumir que este esté esteticamente en acorde con mis paredes en blanco y en perfectas condiciones al ejemplo de mis acabados en toda mi propiedad para no denotar , como es el caso actualmente .
En segundo lugar , se debe por lo menos proceder por cuenta suya igualmente a tapar el hueco creado de 5 cm , entre las 2 paredes para evitar el estancamiento de aguas pluviales con las consecuencias de humedades y deterioro que puede dar lugar con el tiempo .
La proposición del vecino me resulta un chantaje . Su formula es tajante , o le pago la mitad de su pared y puedo entonces proceder a enlucir "su pared" o no la puedo tocar para nada .
Es impensable dejar el muro en esas condiciones . El por su lado ha enlucido correctamente en blanco su pared .
Creo de sentido común que quien debería por obligación proceder al acabado de la parte que da a mi propiedad seria el .
Tengo también ventanas justo frente a ese muro , eliminado parte de la vista .
Puedo entender y asumir su decisión de haber construido su pared , pero por lo menos debe hacerse cargo de los acabados en mi lado o permitir que proceda yo por mi parte a enlucir en acorde con el resto de mi propiedad , bien que me parece injusto que incluso en este caso de que el aceptara , yo deba soportar un coste innecesario .
Muchas gracias XXXXX XXXXX atención y precisiones legales para llegar a un acuerdo con mi vecino .
Martín Serrano
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 4 año.

Abogado3044 :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

Abogado3044 :

Voy a ir concretandole ideas. La primera es que no existen medianeras de "su" propiedad, las medianeras están legalmente divididas por su mitad y son cada una de éstas mitades del propietario a cuya finca lindan

Abogado3044 :

Si él ha edificado otra pared ésta ya no es medianera, y debe respetar la altuara de la anterior, y lo que si puede hacer es elevar a costa de él la medianera soportando él todos los gastos

Abogado3044 :

Las referencias legales son del código civil 572 y 577

Abogado3044 :

Si ud hizo las medianeras en su propiedad, no debió hacer ésto, puesto que el fin de su propiedad ahora lo delimita el eje de la medianera

Abogado3044 :

La solución práctica a su problema es que efectivamente el vecino de la estética que ud requiere a la obra y si no atiende a su demanda, demandar ésto judicialmente en base a la obligación del medianero que eleva su muro de correr con los gastos producidos tal como obliga el 577 del c.c.

Abogado3044 :

Artículo 577


Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales.


Serán igualmente de su cuenta los gastos de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado sus cimientos respecto de cómo estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer para la conservación de la pared medianera por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.


Si la pared medianera no pudiese resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantarla tendrá obligación de reconstruirla a su costa; y, si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.


 

Abogado3044 :

Puede escribir si necesita ayuda

Abogado3044 :

Ud tiene perfecto derecho a que la parte de la valla de Ud no pierda la estética y los gastos de ésto más lo de las oportunas canalizaciones de agua, con las debidas garantías, sean soportadas sólo por él

Abogado3044 :

Si no atiende a su requerimiento extrjudicial deberá demandarle en juicio

Abogado3044 :

Lo primero es enviarle burofaz requiriendo que proceda a realizar las obras conforme al artículo 577 y apercibirle de que si no lo hace se le demandará en juicio

Abogado3044 :

Un saludo

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, buenas noches, la normativa que usted busca, posiblemente se encuentra en la normativa urbanística que haya desarrollado el ayuntamiento en la que se ubican las fincas de las que usted habla; si me facilita el municipio, puedo tratar de buscarla; en último caso es que se dirija al Ayuntamiento para que se la faliciten.

Lleva usted toda razón. Y es que la normativa urbanística impone la obligación a los propietarios de acondicionar sus propiedades en condiciones adecuadas en cuanto a su ornato y estética; siendo los Ayuntamientos quienes tienen atribuidas las funciones de exigir su cumplimiento.

Igualmente, posiblemente su ayuntamiento se haya preocupado de determinar las condiciones en que un propietario puede apoyar su muro sobre el vecino; aunque en su caso, parece que tal apoyo no existe.

Por tanto, son los Ayuntamientos quienes tienen atribuidas estas competencias; y yo lo que haría sería dirigirme al Ayuntamiento en el que se encuentra su finca, para que el mismo:
- evalúe si el acabado estético del muro de su vecino es adecuado o no; todo parece indicar que no tiene un acabado estético adecuado.
- evalúe si esa distancia dejada entre los dos muros es adecuada conforme a normativa; no soy arquitecto, pero tampoco me parece muy adecuado por lo que usted cuenta.

No obstante, antes de nada, hable con su vecino, y cuentelé que como no ponga fin a esta situación en un plazo breve de tiempo, acudirá al Ayuntamiento. Y es que le informo que el cerramiento de fincas está sujeto a la obtención de licencia del Ayuntamiento, y ante esta situación, su vecino puede que incluso no haya pedido esa licencia; y por otro lado, si le han dado la licencia, no creo que el ayuntamiento se la haya dado de manera que pueda terminar así de mal el muro, en cuyo caso, habrá incumplido la misma.

Por tanto, los pasos a seguir sería hablar con su vecino, con apercibimiento de que va a ir a informarse al ayuntamiento;y si su vecino sigue con esa actitud, ponerlo en conocimiento del Ayuntamiento, que es el competente en esta materia.

Reciba mis saludos cordiales.
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, observo que puedo leer la respuesta de mi compañero y la mía.

Sepa que puede hacer las preguntas que estime oportunas.

Y si alguna de las respuestas le han sido de utilidad ruego que acepte la respuesta que le haya podido orientar y aclarar sus dudas, teniendo en cuenta que será gratificado el experto cuya respuesta acepte en primer lugar.

Reciba mis saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 4 año.

Me he puesto en contacto telefonico con el servicio de urbanismo de mi localidad ; 03110 Mutxamel -telNNN-NN-NNNN


Mi interlocutor , a primera vista me indica que se trata de un tema privado entre 2 vecinos y que el Ayuntamiento no puede intervenir .


Creo necesario , que Uds me aclaren mas concretamente , si posible , antes de personarme en el Ayuntamiento para exigir las normativas vigentes , a partir de ese momento con los argumentos en la mano , podré de manera segura exigir al vecino la restauración de "su pared" es decir la parte que se ve desde mi propiedad realizada en bloques grises de cemento .conforme se lo expuse en el anterior escrito.


En efecto no existe muro mediado , cada pared es propiedad de cada uno.


Dispongo de fotos en las cuales se aprecian todos mis comentarios y argumentos .Digamme si es posible que se las remita .


Gracias XXXXX XXXXX respuesta

Cliente: escribió hace 4 año.

He consultado el articulo que Ud, menciona como base a mis razones .


Dicho articulo se refiere a pared de medianeria . No es el caso , por lo tanto con ese articulo como base fundamental , no creo que sea posible utilizarlo para que el vecino venga a razones .


Reitero mi primer escrito detallado ;


Gracias .

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, la respuesta de la medianería se la dio mi compañero. Durante el día trataré de buscar la normativa urbanística aplicable a su caso.
Saludos cordiales
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, le reproduzco lo que dice la legislación urbanística valenciana:
Por una parte, tenemos el deber de tener la finca en condiciones de ornato adecuado, y que viene fijada en los siguientes artículos:
Artículo 206 Deber de conservación y rehabilitación
Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. Será exigible este deber aun cuando no hubiere normas específicamente aplicables sobre protección del medio ambiente, patrimonios arquitectónicos y arqueológicos o sobre rehabilitación urbana. Si las hubiere, se cumplirá con total respeto a las mismas.
Artículo 208 Límite del deber de conservación y rehabilitación
1. Los propietarios de edificios están obligados a sufragar o soportar el coste de las obras de conservación y rehabilitación que dichas construcciones precisen para cumplir lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación.
2. Cuando una Administración ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá exigir a aquélla que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras, constitutivo del mismo.
3. Se entenderá que las obras mencionadas en el párrafo anterior exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un edificio sino de otra clase de construcción, dicho límite se cifrará, en todo caso, en la mitad del coste de erigir o implantar una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio.

Por otro lado, tenemos el artículo que marca la necesidad de licencia para vallado:
Artículo 191 Actos sujetos a licencia
1. Están sujetos a licencia urbanística, en los términos de la presente Ley y sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la legislación urbanística y sectorial aplicable, todos los actos de uso, transformación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo, y en particular los siguientes:
• m) El levantamiento de muros de fábrica y el vallado en los casos y bajo las condiciones estéticas que exijan las ordenanzas de los planes reguladoras de su armonía con el entorno.

Y por último el régimen sancionador, caso de realizar actuación urbanística sin licencia o sin adecuarse a la misma, regulado en los artículos 221 y siguientes.

Todos estos artículos están sacados de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, de la que le dejo el siguiente link:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/va-l16-2005.html

Si necesita más ayuda, por favor, ruego que me lo indique; hoy tengo un poco de lío, pero a última hora de la tarde me conesctaré de nuevo para ver si tiene alguna duda.
jaiter, Licenciatura
Categoría: Legal
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Experiencia: licenciado en derecho por la Universidad Autónoma de Madrid, con cinco años de preparación de oposiciones a jueces
jaiter y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle
Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Le adjunto el siguiente link:
http://www.mutxamel.org/fdescargas/opgm/sostenibilitat%20ambiental/2%20LEGISLACION/5%20ROGTU-CORREGIDO.pdf

Aquí tiene que irse a los artículos 498 y 499.
Son artículos del reglamento de ordenación y gestión territorial urbanística aplicable en Mutxamel. Y en los que queda claro el deber que tiene todo propietario para el ornamento de sus fachadas; así como la competencia del Ayuntamiento en esta materia.

De todas formas, le insisto en mi primer idea que trate de solucionar directamente su problema con su vecino, poniéndole en conocimiento que está dispuesto a ir al Ayuntamiento, a enterarse si ha pedido licencia para el vallado o cerramiento, y en que términos; esto posiblemente le acobarde pues casi seguro que no habrá pedido licencia; y si la pidió, no creo que el Ayuntamiento le haya concedido la misma para que haga una terminación de cualquier manera de ese vallado o cerramiento.
Cliente: escribió hace 4 año.


Buenas tardes,


Aparentemente el vecino dispone de las licencias del Ayuntamiento . Lleva un mes de obras realizando mejoras .


Lamento indicarle que no me han concretado mi caso concreto .


En mi primer escrito les he detallado el problema , en este caso son paredes divisorias y al alzar el vecino la suya , me ha dejado por mi lado los bloques de cemento tal cual sin acabar ni enlucir .


Además es impossible acceder , en el caso de que yo quisiera hacerme cargo por mi cuenta de acabar esa parte , puesto que en mi pared que mide 2 metros de alto , existe una valla en perfectas condiciones .


Al hablar con el vecino , persiste en que para que incluso yo por mi cuenta quisiera adecentar ( su muro) debo contribuir financieramente al coste de (su pared) En otros terminos , no me autoriza a tocar su pared si no le pago la parte proporcional en los costes de edificación , que solo el ha iniciado causandome estos problemas . ¿Como le puedo pagar algo que se situa en su exclusiva propiedad , provocando l todo el problema .


Lea por favor mi carta de inicio .


Le reitero que si existiese la posibilidad , le puedo remitir algunas fotos que cantan por si solas de la situación ,


En su ultima respuesta , acojiendome a la precedente , le aseguro que me estoy haciendo un lio , cuando lo que pretendo es que uds , me aclaren lo mas concretamente posible las responsabilidades que a mi parecer le incomben al vecino , haciendose cargo al 100% del enlucido y acabados necesarios para que esa pared , esté en harmonia con el resto de todas mis paredes que cerclan mi propiedad .


De todos modos para realizar ese trabajo de enlucido es necesario suprimir mi valla situada encima de mi pared para poder acceder al muro de bloques reitero construido en la propiedad del vecino .


Espero que entiendan mi postura , al haberles contactado , con este caso que les he concretado , espero una respuesta apropiada con sus comentarios y textos que confirmen mi razón , como creo que fundamentalmentela tengo , ya por si,con sentido común .


Aprovecho para que me digan igualmente el funcionamiento exacto de estas consultas , pagué 45,00€ pensando que de ese importe sus servicios se cobrarian , abonando el resto si es el caso .


Gracias de nuevo de aportarme una respuesta conforme a este asunto preciso , como bien ha reconocido los articulos citados por su compañero , no se ajustan al escrito preciso que les comuniqué .


Si posible transmitirme una nueva información clara y precisa , para evitarme (estas confusiones ) en el caso que mas adelante tenga que apoyarme en sus argumentos , incluso entrevistarme estos dias con urbanismo.


Quiero limitarme a un escrito concreto y no presentar rectificaciones por error de los articulos que me han comunicado y que como bien reconoce so se ajustan al caso concreto y preciso por el que me puse en contacto.


Gracias de nuevo .


 

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, no se preocupe; esta tarde, en cuanto me sea posible me meto en la pregunta de nuevo, y trataré de explicarme de manera más sencilla.

Saludos cordiales.
Cliente: escribió hace 4 año.

Buenas tardes,


Supongo que no ha tenido tiempo de contestarme .


Por favor considere exactamente el caso que le he concretado.


Gracias

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Hola, lamento no poder haber contestado hasta ahora, tan tarde, pero es que me ha sido imposible y le pido disculpas.

También agradecerle su anterior aceptación a mi respuesta.

Para mí, lleva razón en todo lo que expone, y voy tratar de darle apoyo legal.

En cuanto al primer punto. Efectivamente, este señor es el que tiene que ejecutar las obras de manera que la apariencia externa de su muro sea correcta, conforme a la apariencia de otros muros de la zona. Esta obligación le viene impuesta en los siguientes textos legales, que en mis anteriores respuestas ya le he anticipado y son los siguientes:

a) En la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat, Urbanística Valenciana, en su artículo 206, se dice que todo propietario tiene un deber de conservación y rehabilitación sobre las fincas de su propiedad. Ese deber, dice este artículo, consiste en que los terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerse en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, y es su propietario el que debe de realizar los trabajos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio.

Por tanto, según este artículo, todo propietario tiene el deber de cumplir con las condiciones de ornato público, adecuado a la zona. En su caso, lo que quiere decir que su vecino tiene igualmente que cumplir con esa obligación de ornato que les viene impuesta a todos; es decir, en cumplimiento de esa obligación de respetar el ornato debería de proceder al embellecimiento de ese muro, no dejándolo de cualquier manera. Igual que ha procedido al embellecimiento de su lado, que el ve, debería de proceder de igual manera del lado del muro que ve usted.

b) También tiene el artículo 498 de reglamento de ordenación y gestión territorial urbanística aplicable en Mutxamel. Esta norma es muy importante. Está aprobada por su Ayuntamiento en pleno. E igualmente impone la misma obligación de ornato a todo propietario. Es decir, impone la obligación de los propietarios de que las construcciones no las pueden dejar a medio terminar, debiendo de proceder a su embellecimiento, y no en bruto, que es lo que ha hecho su vecino con la parte de muro que da a su parcela o finca.

c) Igualmente, tiene el artículo 9 de la Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, que igualmente impone esa obligación de ornato público a los propietarios; le insisto, con esta obligación todo propietario debe de dar un acabado a sus construcciones y edificaciones adecuadas en apariencia, y no de cualquier forma.

Por tanto, son tres normas legales, las que imponen esa obligación de ornato, es decir, de dejar embellecidas las construcciones y edificaciones de forma adecuada.

Los links de esas normas, por orden de reseña son los siguientes:

http://noticias.juridicas.com/base_datos/CC AA/va-l16-2005.html

http://www.mutxamel.org/fdescargas/opgm/sostenibilitat%20ambiental/2%20LEGISLACION/5%20ROGTU-CORREGIDO.pdf

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdleg2-2008.t1.html#a9


Y esta obligación de ornato, incumbe al propietario de la edificación; lo dice así expresamente estas normas; y no al vecino, que es usted.

Por tanto, conclusión, este señor tiene que terminar de forma adecuada su muro. Y debe de hacerlo en cuanto a la parte de muro que es visible desde su finca; para lo cual, evidentemente, necesitará de la colaboración de usted, por la valla que dice que existe, propiedad suya, pues de lo contrario no se va a poder cumplir con esta obligación. Debiendo de correr su vecino con los gastos de desmontaje y posterior montaje de nuevo.

En cuanto al segundo punto, por la distancia entre los dos muros, el suyo y el de su vecino, de unos cinco centímetros, también encuentra solución en los artículos anteriores que le he expuesto. En esos mismos artículos, no solo se impone a todos los propietarios esa obligación de ornato, sino también de tenerlas en condiciones de seguridad y salubridad adecuadas, que parece que son las obligaciones que se puede ver afectadas. Y esta obligación, en este caso, incumbiría al que con su conducta ha dado pie a que exista un riesgo contra la seguridad y la salubridad, es decir, a su vecino, que es quien ha dejado esa distancia entre ambos muros. De todas formas, este sería posiblemente el problema más fácil de solucionar, pues sería sellar por la parte de arriba ese hueco que queda.


Por otro lado, usted dice que este señor tiene licencia. Pero le insisto, si tiene licencia, no creo que el Ayuntamiento le haya dado la misma para levantar ese muro de cualquier manera. Además, si usted acredita un interés, el Ayuntamiento debería de facilitarle esta información. Su interés reside en que es propietario y vecino, afectado por la obra. Y acreditando ese interés, el ayuntamiento debería de facilitarle esa información, porque se está viendo afectado. En Madrid, que es donde yo resido, el Ayuntamiento facilita esa información, pero le insisto que lo facilita siempre que se acredite un interés para poder tener acceso a ella.

Y también le digo, que el que tenga licencia, no quiere decir que lo tenga para todo lo que está haciendo. En este país, tenemos la manía que se nos da licencia para hacer a y b, y terminamos haciendo c, d, e f y g, en base a la misma licencia.

No creo que a su vecino le haga mucha gracia que usted vaya al Ayuntamiento, la verdad. Por tanto, trate de presionarle por esta vía.

En cuanto al pago que usted ha hecho. Le informo. Los expertos que nos conectamos a esta página recibimos una gratificación si usted da una valoración positiva de nuestras respuestas; si usted no valora de forma positiva, no recibimos gratificación alguna. Esta gratificación consiste en una parte del pago que usted ha hecho. Los expertos no gestionan cobros ni datos de tarjetas de los usuarios; nos limitamos a responder, y caso de recibir valoración positiva, nos paga la web. Para cualquier otra aclaración en este sentido, debe de acudir a atención del cliente de la web, pues yo no puedo darle más explicaciones.

Espero que haya logrado aclarar sus dudas; por favor, si no es así, solo tiene que decírmelo y trataré de resolverlas.

Cliente: escribió hace 4 año.

Hola ,


Le quiero manifestar mi satisfaccíon en cuanto a su ultima contestación mucho mas precisa que las anteriores , creo que ha interpretado correctamente este caso .Corresponde a la idea que yo tenia .


De esta manera volveré a hablar con el vecino a ver si viene a razones .Eso espero para evitar mas problemas


En caso de negativa , me dirigiré al Ayuntamiento , y en el peor de los casos tendré que acudir a la via judicial .


* He intentado volver a valorar su respuesta , pero el sistema no me deja , puesto que indica que ya le he valorado .


Un cordial saludo .

Experto:  jaiter escribió hace 4 año.
Muchas gracias por su comentario de agradecimiento y espero que se resuelva todo de forma amigable, sin tener que acudir a los tribunales.

Y no es necesaria nueva valoración. Piense que usted paga cuando valora de forma positiva la respuesta, y en caso de nueva valoración pagaría dos veces.

Reciba mis saludos cordiales.