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eduardolm
eduardolm, Licenciatura
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 1959
Experiencia:  Licenciado en Derecho por la UDC.Diploma en Escuela de Práctica Jurídica por A Coruña.
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eduardolm está en línea ahora

Hola.le comento. Resulta que mi empresa SOCIEDAD LIMITADA hizo dos hipotecas sobre la viv

Pregunta del cliente:

Hola.le comento.
Resulta que mi empresa SOCIEDAD LIMITADA hizo dos hipotecas sobre la vivienda donde vivo para gestiones de negocio. Dichas hipotecas se contrataron con Cajamar (ALMERIA) hace unos 8 y 6 años aproximadamente y estan avaladas por los propietarios que son mi Ex esposa y Yo. Actualmente el capital pendiente es de unos 157000 € y al mes de septiembre ya hay tres mensualidades pendientes de pago que asciende a un total de unos 4100 €.
He intentado negocia la Dacion en Pago, pero no quieren tratar el tema.
Quisiera saber que puedo hacer para que esta Entidad quiera negociar y poder permutar la propiedad con las dos hipotecas.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Legal
Experto:  eduardolm escribió hace 4 año.

eduardolm :

Buenos días, estimado cliente, me llamo Eduardo y soy abogado colegiado en ejercicio. Paso a leer su pregunta y a darle respuesta,

eduardolm :

En principio no existe una fórmula legal para obligar a una entidad a acogerse a la dación en pago. Máxime, teniendo en cuenta que existe un aval personal suyo y de su mujer. Por tanto, en caso de impago, iniciarían un procedimiento hipotecario para ejecutar la hipoteca por impago. Dentro de ese procedimiento, se podría alegar el proceso durante varios meses o quizás más de un año. Pero no es solución a largo plazo. A día de hoy no hay una solución legal clara y su acción puede pasar por intentar subrogar una hipoteca de otra entidad con mejores condiciones. También deberían revisarse la posible existencia de cláusulas suelo en su hipoteca, esto es muy importante como medida de presión a la entidad y produciría una rebaja significativa de la cuota, habida cuenta del margen del Euribor actualmente

eduardolm :

Por tanto, la dación en pago es una posibilidad que el banco le concede o no, pero no están obligados a aceptarlo

eduardolm :

Hay que explorar otras vías de presión como le indiqué

eduardolm :

Quedo a su entera disposición para cualquier duda que me quiera comentar

Customer:

Tambien hice la consulta de la clausula de suelo y me contestaron que solamente lo revisaban cuando se trataba de persona física y nunca para la juridica ya que solo se hace a personal privado y no empresa. Es correcto?

eduardolm :

No es correcto, la sentencia del tribunal supremo más reciente y que ha tratado en detalle esta cuestión no hace distinción entre personas físicas y jurídicas. Es un argumento del banco que no tiene base legal. Por tanto, una vía puede ser demandarles judicialmente para retirar esas cláusulas suelo si voluntariamente no acceden a hacerlo, dado que un juzgado podría anularlas. Es una vía que tiene para presionar a la entidad y rebajar muy sustancialmente la cuota

eduardolm :

Tiene más dudas?

Customer:

un momento por favor

eduardolm :

Por supuesto

Customer:

me podria decir que sentencia es esa reciente que no diferencia persona privada de una empresa.

eduardolm :

Sí, un momento

eduardolm :
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 May. 2013, rec. 485/2012
Resumen: CONSUMIDORES Y USUARIOS. Acción colectiva de cesación de condiciones generales de contratación, en la que se solicitaba la declaración de nulidad, por abusivas, de las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario que establecen un tipo mínimo de interés o un tipo mínimo de referencia (cláusulas suelo). Legitimación activa de la asociación de consumidores demandante pese a no estar inscrita en el Registro de Asociaciones de Consumidores y Usuarios. Apreciación de oficio por el Tribunal de la eventual nulidad de las cláusulas abusivas. Calificación de la cláusulas litigiosas como condiciones generales de la contratación referidas al objeto principal del contrato, lo cual, como regla, conforme al art. 4.2 de la Directiva 93/13, elimina la posibilidad de controlar judicialmente si su contenido es o no abusivo, si bien ello no impide someter dichas cláusulas a un control de transparencia que incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo del contrato. En el caso de autos, las cláusulas denunciadas no superan ese control de transparencia por falta de información suficientemente clara de que se refieren a un elemento definitorio del objeto principal del contrato. Y aunque esa falta de transparencia no supone necesariamente que las cláusulas sean desequilibradas y que el desequilibrio sea importante en perjuicio del consumidor, tales requisitos, necesarios para considerarlas abusivas, también concurren en este caso ya que las cláusulas, pese a incluirse en contratos ofertados como préstamos a interés variable, de hecho, de forma razonablemente previsible para el empresario y sorprendente para el consumidor, les convierte en préstamos a interés mínimo fijo que difícilmente se benefician de las bajadas del tipo de referencia, de modo que los riesgos de oscilación del tipo mínimo de referencia dan cobertura exclusivamente a los riesgos que para la entidad crediticia pudieran tener las oscilaciones a la baja y frustran las expectativas del consumidor de abaratamiento del crédito. Nulidad de las cláusulas denunciadas. Condena a las entidades bancarias demandadas a eliminarlas de sus contratos y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo en la forma en la que se utilizan. Eficacia no retroactiva de la sentencia. La nulidad de las cláusulas no afectará a las situaciones definitivamente decididas por resoluciones judiciales con fuerza de cosa juzgada ni a los pagos ya efectuados en la fecha de publicación de la sentencia .
eduardolm :

La que le indico

eduardolm :

También existe un auto de aclaración de la citada sentencia que es el siguiente:

eduardolm :
2
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Auto de 3 Jun. 2013, rec. 485/2012
Gimeno-Bayón Cobos, Rafael
Resumen: AUTO DE ACLARACIÓN DE LA SENTENCIA DEL TS SOBRE LAS CLÁUSULAS SUELO. Las circunstancias enumeradas en la sentencia cuya conjunción determinó que las cláusulas suelo analizadas fuesen consideradas abusivas no constituye una relación exhaustiva con exclusión de cualquier otra. Tampoco determina que la presencia aislada de alguna, o algunas, sea suficiente para considerar la cláusula abusiva. En cuanto a la información al consumidor sobre la trascendencia de la cláusula y su incidencia en la ejecución del contrato, no existen medios tasados para obtener dicho resultado pudiéndose emplear una pluralidad de ellos. Y respecto a los efectos de la bajada del índice de referencia durante un tiempo, el hecho de que circunstancialmente la cláusula haya resultado beneficiosa para el consumidor durante un periodo de tiempo no la convierte en transparente ni hace desaparecer el desequilibrio en contra de los intereses del consumidor.
Customer:

pues he comentado con el director de la urbana correspondiente y me ha indicado que solamente en la personas privadas.

eduardolm :

Entiendo, pero él dice eso para defender sus intereses, los consumidores y usuarios son tanto personas físicas como jurídicas

Customer:

tendre que contactar con Cajamar y ver que se puede gestionar.

eduardolm :

Artículo 3 Concepto general de consumidor y de usuario


A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.


eduardolm :

El artículo que le cito se refiere a ambos

eduardolm :

Es de la Ley de Consumidores y Usuarios

eduardolm :

Intente contactar de nuevo, conociendo ya esta información

Customer:

este contacto quedará abierto para el proximo contacto? o debo solicitar nuevamente hacer la consulta con su correspondiente pago?

eduardolm :

Guarde el link, queda abierto el contacto durante 7 días. Durante ese tiempo es libre y gratuito preguntarme cualquier duda adiccional

eduardolm :

http://www.justanswer.es/legal-es/800ug-hola-le-comento-resulta-que-mi-empresa-sociedad-limitada-hizo-dos-hipotecas-sobre-la-viv.html

eduardolm :

Si a veces no estoy conectado deje su pregunta y cuanto me conecte le respondo

Customer:

de acuerdo. Entonces seguiremos en contacto. Gracias XXXXX XXXXX atención.

eduardolm :

Gracias XXXXX XXXXX por confiar en nosotros y por favor, no se olvide valorar la respuesta ofrecida

eduardolm :

Saludos XXXXX XXXXX

eduardolm y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle