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Legalmadrid, Posdoctorado
Categoría: Legal
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Experiencia:  Abogado con mas de diez años de experiencia en Juzgados y Tribunales
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Buenos dias, En una finca de un único propietario, se establece

Pregunta del cliente:

Buenos dias,
En una finca de un único propietario, se establece que el propietario regala un garaje existente dentro de la finca a un hermano si este edifica sobre él una vivienda, todos los hermanos conocen este trato son en total 6 hermanos.
El hermano decide iniciar la construcción de una vivienda sobre el garaje, y ya formalizarán posteriormente la titularidad.
El propietario fallece en el intervalo de construcción, los hemanos se hacen herederos de la finca a partes iguales, pero no reconocem el pacto inicial y no reconocen la propiedad de la vivienda y garaje a parte de un hermano, este hermano puede demostrar que los pagos al constructor los ha realizado él.
Existe alguna posibilidad de poder demostrar que pese a que la finca sea de todos los hermanos, la vivienda que ha sido pagada por uno de ellos solo es de él, existen testigos, ya que la mitad de los hermanos si respetan este acuerdo, y solo 3 de ellos no, además el constructor que no pertenece a la familia, fué testigo de este pacto y está dispuestoa a declarar.
Muchas gracias ¡¡
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Legal
Experto:  Legalmadrid escribió hace 3 año.
Legalmadrid :

Estimado/a usuario/a estoy estudiando su consulta para poder responderle inmediatamente. Usted puede escribir cuando lo desee.

Customer:

La fina erstá en un pequeño pueblo de la Provincia de Zamora, por si la legislación pudiera variar de una a otra zona de España

Legalmadrid :

¿El hermano fallecido es el que estaba construyendo?

Legalmadrid :

Ah! vale

Legalmadrid :

ya lo he entendido

Legalmadrid :

Dejeme unos minutos mas para leer la consulta con atencion

Legalmadrid :

Bien

Customer:

No, el fallecido es el propietario de la finca, la finca tiene una vivienda y además dentro de la misma pero sin anexar, tenia un garaje bodega y es en este garaje bodega donde se ha edificado encima una planta

Legalmadrid :

En su consulta dice que "se establece que el propietario regala un garaje existente dentro de la finca a un hermano si este edifica sobre él una vivienda, todos los hermanos conocen este trato son en total 6 hermanos".

Legalmadrid :

¿Podria decirme por favor como se establece ese pacto?

Customer:

Este pacto es verbal, es decir de pura palabra, como tantos otros tratos en la familia, en presencia de 4 hermanos y los otros dos son informados, todos sabian que este trato existía.

Legalmadrid :

Bien

Legalmadrid :

Segun la ley al no haber documento fehaciente que lo acredite de otro modo en principio (luego aclararemos con mas detalle la situacion) entraría en juego el derecho de accesión que dice que pertenece al dueño del suelo todo lo que se construya sobre el mismo.

Customer:

Por si te ayuda, además el finado redacto un papel firmado por testigos, que no pertenecen a la familia con este pacto, pero no es a mano alzada sino escrito a máquina pero si firmado por él.

Customer:

Sabemos que no tiene valor legal, pero el la pura verdad y queremos defenderla.

Legalmadrid :

ok dejeme escribir ahora

Legalmadrid :

El derecho de accesion al que antes me he referido se matiza con la documentacion que acredita que usted es la persona que ha sufragado todos los gastos de esta construccion, por lo que si los demas herederos quisieran hacer valer ese derecho de accesion deberian indemnizarle a usted con el valor de la construccion (con independencia del coste de la misma).

Legalmadrid :

Es decir no tienen que pagarle los gastos de la construccion sino el valor de la misma una vez construido que obviamente es mayor.

Legalmadrid :

Hasta aqui sino existiera ese documento que usted dice

Legalmadrid :

Pero es que existe ese papel firmado ante testigos

Legalmadrid :

No es que no tenga valor legal exactamente.

Legalmadrid :

No tiene valor fehaciente (como una escritura pública), pero si tiene valor legal como cualquier otra prueba que pueda ser utilizada en Derecho.

Customer:

Que nos recomienda que hagamos, por donde empezar ¡¡

Legalmadrid :

¿En ese pacto que usted hizo se acordaba transmitirle a usted la propiedad de lo construido?

Customer:

Se acordaba trasmitir la propiedad del garaje bodega, sobre el que se ha construido la planta, siendo ahora garaje y la planta una vivienda aislada dentro de la finca donde además existe una vivienda tambien aislada que si que estamos todos de acuerdo que pertenece a todos los hermanos.

Legalmadrid :

Ya

Legalmadrid :

Pero la vivienda al final iba a ser del propietario ¿no?

Customer:

la vivienda nueva, iba a ser del hermano que la había pagado

Legalmadrid :

Pues con mas motivo

Legalmadrid :

Mejor para usted

Legalmadrid :

Esta bien claro que algo tenian que darle como contraprestacion por la consutruccion de la vivienda

Customer:

no, no hay contrasprestación.

Legalmadrid :

merece la pena que presente demanda contra los herederos para reclamar que se cumpla el pacto o bien le indemnicen

Customer:

Le pongo nombres y lo entenderá mejor, Vicente es el hemano fallecido, decide voluntariamente regalar a Juana una de sus hermanas el garaje vivienda que estaba en mal estado si esta se comprometía a reparar el garaje y edificar una vivienda encima, que solucionaba el problema de humedad existente.

Customer:

Todos los hermanos conocen esta cesión

Customer:

Pero al fallecer Vicente tres hermanos deciden que no hay ninguna cesión y que todo incluido lo nuevo edificado y pagado por Juana es propiedad de todos, al encontrarse dentro de la finca que han heredado de su hermano a partes iguales-

Customer:

Nosotros entendemos que si el pacto inicial legalmente no fuera posible de mantener, la edificación nueva que se hizo en vida de Vicente es propiedad de Juana

Customer:

Yo estoy casado con una hermana de Juana e intentamos ayudarle a que pueda disfrutar de lo que es suyo

Legalmadrid :

Es evidente que la obra es propiedad de Juana

Legalmadrid :

Por lo que he dicho antes de la accesion

Legalmadrid :

Y los demas hermanos tienen que pagar el valor de la misma a Juana

Legalmadrid :

Eso es evidente

Legalmadrid :

Y sobre el pacto de la plaza de garaje, si consta ese papel manuscrito, es cierto que no tienen obligacion de escriturarla a su nombre pero tienen que indemnizarle por la expectativa frustrada

Legalmadrid :

En derecho civil se denominan "frutos cedidos y no percibidos".

Legalmadrid :

Les interesa demandar al resto sino se cumple el pacto.

Legalmadrid :

¿Entiende lo que le he dicho?

Customer:

Lo he entendido perfectamente.

Customer:

Creo que cabe exponer al resto este precepto legal, vía abogado e intentar llegar a un acuerdo, estoy en lo cierto?

Legalmadrid :

Desde luego

Legalmadrid :

Tenga en cuenta que les va a interesar a todas las partes cumplir el pacto porque sino tendrian que indemnizar a Juana con el valor de la vivienda y es bastante mas que el valor de los gastos de la construccion.

Legalmadrid :

Y lo que es evidente es que con los testigos que hay y ese documento manuscrito cualquier juez les va a dar la razon

Legalmadrid :

Cuanto mas tarden en aceptarlo son mas gastos y mas costas del juicio que luego tendran que pagar.

Legalmadrid :

Yo comprendo que a nadie le gusta meterse en juicios pero es que sino se aprovechan de los demas. Precisamente para defender estas situaciones esta el derecho.

Customer:

Como la finca está en Zamora, donde me recomienda que haga las cosas, a través de un abogado en Zamora o en Barcelona, todos los hermanos viven en Barcelona, que tipo de abogado debempos de buscar, me refiero a la especialidad como se llama, puede recomendarnos alguno en Zamora o Barcelona

Legalmadrid :

¿Usted donde vive?¿Y Juana?

Customer:

Todos vivimos en Barcelona, los 6 hermanos

Legalmadrid :

Pues no se complique y busquen un abogado en Barcelona

Legalmadrid :

El ya sabra lo que tienen que hacer

Legalmadrid :

La verdad no sabria recomendarle un compañero en Barcelona.

Legalmadrid :

Lo que deben buscar es un buen civilista

Legalmadrid :

La materia es Derecho Civil.

Legalmadrid :

Herencias y cosas asi

Customer:

Gracias, por lo menos ya sabemos que si existe un resquicio legar a que acogerse.

Customer:

Saludos¡¡

Legalmadrid :

Algo mas que un resquicio si me lo permite. Ese documento manuscrito tiene mas valor del que usted cree.

Customer:

Vicente que era hombre de palabra, tambien creia que un papel firmado iba a misa, y así se ha hecho en lo spueblos durante siglos.

Customer:

Muchas Gracias

Legalmadrid y otros otros especialistas en Legal están preparados para ayudarle