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Abogado3044
Abogado3044, Abogado
Categoría: Legal
Clientes satisfechos: 5985
Experiencia:  ABOGADO ICA BURGOS. I speak english
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BUENOS DIAS, YO ESTOY SEPARADA DESDE HACE 5 AÑOS Y TENGO PROBLEMAS

Pregunta del cliente:

BUENOS DIAS, YO ESTOY SEPARADA DESDE HACE 5 AÑOS Y TENGO PROBLEMAS CON LA HIPOTECA. ME EXPLICO. ANTES DE FIRMAR EL CONVENIO REGULADOR, OBLIGUE A FIRMAR UNA SEPARACION DE BIENES, PORQUE EXISTIAN DESAJUSTES ECONOMICOS LA VIVIENDA SE ME ADJUDICO EN UN 60% Y LA DEUDA EN UN 50%. MI EX NO PAGA LA HIPOTECA DESDE 2011, VOY HACIENDO FRECTE Y EMBARGANDO COMO PUEDO, YA ESTA SITUACION ES INVIVIBLE, Y HE PLANTEADO UN ACUERDO, QUEDARME CON SU 50% DE HIPOTECA A CAMBIO DE 40% DE PROPIEDAD Y NO QUIERE. ME HE VISTO OBLIGADA A LLEVARLO A JUZGADO. AHORA TASARAN LA VVDA Y SALDRA A PUBLICA SUBASTA, PORQUE NO VA A QUERER LLEGAR A UN ACUERDO. YO EN PUBLICA SUBASTA CREO QUE NO ME INTERESA, PORQUE ME TENDRIA QUE HACER CARGO DE LA HIPOTECA Y ADEMAS PAGAR EL PRECIO QUE SE ADJUDIQUE POR MINIMO QUE SEA. EN CASO DE VENTA A TERCERO O ADJUDICACION A TERCERO, QUE OCURRE? EL DINERO DE LA VVDA (EJEM 300.000 ) MENOS EL DINERO DE LA HIPOTECA( 223.000). EL RESTO A UN 60% 40%?. O SI EXISTE ESA LIQUIDACION DE GANANCIALES DONDE DICE QUE LA VVDA ES A 60% 40% LA TITULARIDAD Y LA HIPOTECA 50% 50% . DEL VALOR DE LA VVDA 300.000 EL 60% PARA MI Y CANCELO 50% HIPOTECA Y EL EL 40% Y CANCELA 50% HIPOTECA?. CUAL DE LAS DOS OPCIONES SERIA LA CORRECTA???. EXISTE UNA LIQUIDACION DE GANACIALES Y EL REGISTRO DICE 60% MI PROPIEDAD Y DEUDA SOLIDARIA 50%
Enviada: hace 2 año.
Categoría: Legal
Experto:  Abogado3044 escribió hace 2 año.
Abogado3044 :

Bienvenido, le atiende José M, abogado ejerciente del ICA Burgos, ruego unos minutos para preparar su consulta, Puede escribir en todo momento.

Abogado3044 :

Es complicado anticipar datos, pero a priori que salga a subasta no es necesariemente malo, dado que ud puede intervenir en esa subasta y comprar esa parte que él no quiere vender

Abogado3044 :

Respecto de como se hace la liquidación, se saca a un precio mínimo y si no se llega se vuelve sacar y así hasta que se adjudica por una cantidad, pero siempre el comprador debe hacerse cargo de la totalidad de la hipoteca

Customer:

pero lo compraria con deuda. por lo que auque sea poco tengo que pagar mas que el 50% de su carga

Abogado3044 :

Correcto, si ud se adjudica ese inmueble por un céntimo, le cuesta 1 céntimo más deuda más cancelación, más registro más impuestos

Abogado3044 :

Por ello, lo primero es saber si al pasivo es superior al activo

Abogado3044 :

Si no lo es, dejamos que se subaste y si nadie la quiere sólo tendremos gastos

Abogado3044 :

respecto de esa hipoteca que ud paga puede repetir contra él

Abogado3044 :

Otro asunto a estudiar el valor de la casa real, en el mercado, la deuda, y los riesgos que asume ud si deja de pagar al banco

Abogado3044 :

Porque lo mismo estñá pagando algo que no vale lo que debe y puede dejar de hacerlo...

Customer:

no me interesa dejar de pagar, ya que soy empleada de la entidad que me ha financiado y lo primero que se embargaria seria la nomina

Customer:

por lo que le tengo que obligar a la venta

Abogado3044 :

Entiendo

Abogado3044 :

Y el valor de la casa es superior a deuda más costas?

Customer:

yo no voy a pagar mas de su 50% de carga que son 112.000euros aproximadamente

Abogado3044 :

Correcto

Customer:

por lo que yo le compra la vvda por 280.000 ya que la casa es un 60% mia

Abogado3044 :

Bueno, la casa es suya en ese 60 por ciento menos deuda, claro

Abogado3044 :

Lo primero es saber si la deuda total es inferior al valor de mercado

Customer:

ahh entonces primero se toma el valor de la casa de divide en 60 40% y luego cada un que descuente su deuda

Abogado3044 :

Porque si el inmueble vale más que la deuda puede entrar cualquier subastero

Customer:

va andar muy justa

Abogado3044 :

Vamos a ver, si entramos en esa liquidación de la cosa común, ...

Customer:

si entrara un subastero como funciionaria?

Abogado3044 :

Primero s3e pagan las costas

Abogado3044 :

Despues se paga al banco

Customer:

si se adjudica por 20.000 se suma la deuda

Abogado3044 :

Y lo que quede se reparte entre sus coeficientes

Customer:

y por ultimo a nosotros

Abogado3044 :

Correcto, entre Uds y sus coeficientes

Customer:

por lo que el se va a beneficiar y yo perjudicar

Abogado3044 :

Ud que está dentro de la entidad sabe los precios de venta

Customer:

si aprox unos 300.000

Abogado3044 :

El mercado sólo mueve gangas

Customer:

esto supondria que del bien 180.000 son mios

Customer:

y el resto suyo

Abogado3044 :

Si el inmueble tiene un valor de 300000 y debe 200000 hay riesgo de que un subastero entre y compre por poco más que la deuda

Customer:

si ya existe un liuidacionde gananciales

Abogado3044 :

Olvidese de la liquidación de gananciales por ahora

Customer:

bien en el caso que me dices

Customer:

casa 300.000 deuda 200.000

Abogado3044 :

Estamos en que un subastero entra y paga en el ejemplo 230.000

Customer:

subastero da 20.000

Customer:

mas deuda

Customer:

esos 20.000 se dividen en 60 40%

Abogado3044 :

Correcto. Subastero paga 200.000 a entidad, 30.000 al juzgado, se liquidan costas y si sobra, se reparte

Abogado3044 :

En ese caso repartirían dedudas, ud al sesenta por ciento

Abogado3044 :

me explico?

Abogado3044 :

Costas e impuestos son más de los 30.000

Abogado3044 :

la parte de costas e impuestos hayq ue pagarlas y es problema de ambos dos, de los propieatrios

Customer:

ufff que lio

Abogado3044 :

Es que no es fácil

Abogado3044 :

Hay que hacer muchos números

Abogado3044 :

hay que analizar y reducir expectativas

Abogado3044 :

Poner un precio de mercado, de adjudicación precio ganga

Abogado3044 :

De ese precio deducir deuda

Abogado3044 :

Y pensar siempre en costas e impuestos

Abogado3044 :

Tiene alguna duda más?

Customer:

si claro.

Abogado3044 :

perfecto, no hay prisa

Customer:

hay alguna forma de defender mi propiedad al 60

Customer:

no entiendo que en la liquidacionde gananciales me adjudique mas propiedad para saldar deudas y ahora asuma encima mas gastos

Abogado3044 :

Mire, con todos los respetos

Abogado3044 :

No quisiera parecer grosero, quiero ser realista

Abogado3044 :

No es su casa, nunca lo ha sido

Abogado3044 :

es del banco

Abogado3044 :

Entonces, para hacerse propietario único tenemos dos problemas

Abogado3044 :

Uno, hay que pagar al banco

Abogado3044 :

Segundo, hay que pagar costas si él no accede

Abogado3044 :

Lo mejor es no llegar a tener costas y llegar a un mal acuerdo con él

Abogado3044 :

Pero a malas, quien puede perder todo es él

Abogado3044 :

Así que hay que analizar quien tiene tiempo y dinero para seguir molestando

Customer:

bueno realmente la ley es unjusta. yo pago al banco, porque si no me embargan la nomina. tuve que reconocer una donacion privativa que entregue para refoas de vvda por eso la adjudicacion de propiedad del 60


Abogado3044 :

así es

Abogado3044 :

su posición no parece ser buena

Abogado3044 :

Si él tiene poco o nada que perder

Customer:

pero encima que no paga yo nunca recuperare mi donacion ejncima a ver si me quedo con deudas

Abogado3044 :

no espere su ayuda

Customer:

nada la que pierde soy yo, por eso no quiere llegar a un acuerdo.

Abogado3044 :

Su posición no parece ser buena, no

Customer:

y esa mala intencion o mala fe se pude castigar legalmente

Abogado3044 :

Así lo he visto, si, que él busca molestar por no tener nada que perder

Customer:

hay niñas de por medio

Abogado3044 :

ofrezca algo Ud aunque sea injusto

Customer:

los juzgados no le castigan

Customer:

yo ya he og'frecido comprar su deuda

Abogado3044 :

no espere justicia en un juzgado, no

Customer:

le compraria su 40% de propiedad a 112.000 . no esta nada mal

Abogado3044 :

Y restando hipoteca cuanto cobraría?

Customer:

pero el me dice que no que le pague 20.000 mas y le perdona las deudas que tiene conmigo que acienden a 19.000 y le quiete las denunecias que tiene por abandono de familia y solvenciapunible, donde estan implicados los padres y pareja.

Customer:

nada yo me quedo con la totalidad de hipoteca 223.000

Abogado3044 :

Demuestra que sabe jugar sus cartas

Abogado3044 :

Sabe que a Ud le supone más riesgo no aceptar los 20.000 o puede suponerlo

Abogado3044 :

Es un jugador de ventaja

Customer:

si pero el jhuez deberia de ver que esta haciendo lo que quiere, perjudicando a sus hijas para acerme daño a mi y eso deberia estar castigado

Abogado3044 :

S señoría en esto no entra

Abogado3044 :

No espere castigos por jugar las cartas

Customer:

ya pero esto conlleva una ruina economica por voluntad de otro y eso segun c penal tiene art y nombre

Abogado3044 :

No es fácil

Customer:

entonces lo que se me puede pedir es que siga estando y actuando a su voluntad.

Abogado3044 :

Un mal acuerdo, es lo mejor

Customer:

porque nunca se le castigara y dara mas pie a que siga actuando en esta situacion

Abogado3044 :

Pagarle lo mínimo y olvidarle

Customer:

no quiere minimos, pide 40.000 mas quitar procedimientos que me han generado mucho coste.

Abogado3044 :

Esta coaccionando, y forzando

Customer:

y eso no es una falta?

Abogado3044 :

Debe analizar y ser realista

Abogado3044 :

A los niveles que hablamos no

Customer:

llevo 5 años y cada vez peor

Abogado3044 :

Y el coge experiencia..

Customer:

ya, y seguira haciendo daño y yo gastando dinero en abogados

Abogado3044 :

Asi es

Abogado3044 :

Cuanto antes le olvide mejor, un mal acuerdo

Customer:

o a espera de ver lo que quiere hacer conmigo, porque este tipo de personas no tienen castigo y me espero cualquier cosa( de este tipo tiene mas denuncias)

Abogado3044 :

eNTIENDO

Abogado3044 :

Es que va a forzar la situación porque le conviene

Customer:

gracias, pero no veo solucion, buscaba alguna alternativa, donde defender lo que es evidente.

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Experto:  Abogado3044 escribió hace 2 año.
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