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Mariana Gonzalez
Mariana Gonzalez, Asesoramiento Integral
Categoría: Ley de Argentina
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Yo saoy inquilina de un departamento donde el edificio tiene

Pregunta del cliente

Yo saoy inquilina de un departamento donde el edificio tiene cocheras y el administrador no separa en las expensas los gastos de la cochera de los de los departamentos.
Se hijzo un arreglo importante en la cochera y vino en las expensas. Yo entiendo que no debo pagarlo pues no alquilo cohcera ni tengo coche. Me puede asesorar para que lo vea mi locador, pues ellos le consultan al m,ismo administrador del edificio que no separa los gastos de expensas.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  serpgio82 escribió hace 5 año.
Estimada señora la respuesta de su consulta esta en el Reglamento de Consorcio que tenga el lugar, deberia consultar al Administrador solicitandolo, no obstante le hago un breve resumen de las expensas ordinarias y extraordinarias, las cuales si se encuentran la reparacin de las cocheras en el estatuto corresponderia o no.-
Expensas Comunes Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso "c" del artículo 9º de la ley 13.512, pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad ("La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes") no expresa otra cosa.Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas "comunes" con "ordinarias". No obstante ello, es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. Veamos: en primer lugar, debemos tener muy en claro que "toda expensa es común" porque es común "a todo el consorcio". Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas "ordinarias" y "extraordinarias". Así de sencillo y así de claro.

Expensas Ordinarias o Tipo A Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. Contemplan tanto los gastos "fijos" como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo, el cual, a su vez, contempla los gastos "líquidos" previstos por estimación.Comprenden los gastos administrativos, sueldos, tasas, seguro de incendio y los gastos de reparación y mantenimiento de las partes comunes. Son expensas cuyo pago no puede discutirse.Estas expensas, a su vez, pueden ser "fijas", "variables" o "mixtas".Si son fijas, el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. Si son "variables" (o "líquidas") se harán en base a lo erogado mensualmente y si son "mixtas" (o "híbridas") se combinarán gastos fijos con gastos variables.Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país, siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables.

Expensas Extraordinarias o Tipo B.

a Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta Se distinguen de las Ordinarias porque en aquellas puede no resultar necesaria la aprobación previa de los copropietarios, en tanto se trata de gastos indispensables, mientras que éstas dependen de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea (más de la mitad sobre el total, en principio cada propietario tiene un voto).Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente; o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino.

b. Causales de oposiciónEl art. 8° de la 13512, dice que a estos gastos se pueden oponer los propietarios que las consideren:

· de costo excesivo;
· contrarias al reglamento o la ley;
· perjudiciales para la: seguridad; solidez; salubridad; destino; aspecto arquitectónico.

De todos modos, como la medida fue decidida por mayoría a través una asamblea, no se suspende sin orden judicial expresa.

c. Legitimados para oponerseSegún Alterini: todos los consorcistas disconformes, hayan estado o no presentes en la asamblea y cualquiera fuera su voto (porque estarían comprometidos intereses generales del consorcio y no particulares).Según Highton: Sólo los que votaron en contra, se abstuvieron, o no asistieron a la Asamblea.

Tipo C. Expensas derivadas de gastos efectuados por los consorcistas en beneficio común El art. 8° de la mencionada ley también prevé:Que en caso de ausencia del administrador (que la doctrina entiende tanto física como moral), previa notificación al resto de los consorcistas y sin la oposición de éstos (se considera mandato tácito) cualquier copropietario puede realizar las expensas necesarias para la conservación o reparación de los bienes comunes. En este caso tiene derecho a reembolso.Si fueran reparaciones urgentes puede realizarlas sin estos requisitos pudiendo reclamar el reembolso en la medida que fueran útiles.


SI LE SIRVIO MI RESPUESTA ACEPTELA, CUALQUIER DUDA ESTOY EN LINEA

Experto:  serpgio82 escribió hace 5 año.
NO OLVIDE DE ACEPTAR LA RESPUESTA.
Experto:  Mariana Gonzalez escribió hace 5 año.

Estimada :

Usted como inquilina no debe pagar ninguna expensa extra o extraordinaria, ya que es el propietario que debe hacerla, usted esta obligada solamente a realizar aquellas que son las comunes.Por las cuales usted supo que deberia pagar cuando alquilo, imaginese que usted como inquilina no tiene porque soportar gastos que son del edificio donde usted no es propietaria y es un beneficio para el propietario y no para usted .

Esttoy a sus ordenenes para lo qeu necesite.

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