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Dr_Storni, Abogado de Argentina
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En enero de 2011 firme un contrato por la compra de un terreno,

Pregunta del cliente

En enero de 2011 firme un contrato por la compra de un terreno, en 24 cuotas de u$s 2.100,00, debido a las restricciones de comprar dolares los he estado pagando en pesos al valor de dolar llamado "blue". Lamentablemente nuevas restricciones a la compra del dolar lo han encarecido tanto que ya la cuota es casi imposible pagarla.
He intentado llegar a un arreglo con el titular pero no acepta otro valor que el del dolar blue. Es posible alguna alternativa legal para poder pagar el valor del dolar oficial, considerando que la AFIP no me autoriza a comprar dolares y el blue es carisimo. Se puede lograr que la AFIP me autorice a comprar ese monto para pagar la cuota mensualmente. Que requisitos debo reunir para lograr la autorización?
Gracias.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
Estimado aguarde en linea mientras elaboro su respuesta.
Dr_Storni, Abogado de Argentina
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Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
Estimado respecto de la autorizacion de la afip esta complicado, y mas aun ahora que bajo la taza de autorizacion para los particulares, estaban autorizados a destinar hasta el 40% del sueldo a adquirir divisa extranjera. Ahora, ese porcentaje cayó significativamente a un nivel cercano al 25%.
Para pedir la autorizacion, a la afip debe ir a la oficina con dni, servicio y conatancia de inscrpcion o recibo de sueldo.
Respecto de como se cotiza el dolar, el contrato dice algo? Hay alguna cluausla?
Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
Legalmente, debe estarse a lo dicho en el contrato de compraventa del terreno respecto a la forma de pago, esto seria ley para las partes. Dejeme analizar alguna alternativa, pues la prestacion para usted se hizo extremadamente onerosa, dando posibilidad de rescindir el contrato.
Cliente: escribió hace 4 año.
El contrato no dice nada solo 24 cuotas de 2100 dolares. No especifica nada con respecto a valor oficial o blue.
Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
El articulo artículo 954. Este dispone, en lo que aquí nos interesa, que "... podrá demandarse la nulidad o la modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación. Se presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotación en caso de notable desproporción de las prestaciones." Teniendo en cuenta esto, creo que hay una excesiva onerosidad que esta siendo aprovechado por el vendedor al cotizar segun el valor blue, deneria hacerlo segun el oficial actualizado mensualmente o en todo caso en un promedio de ambos.
Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
En particular también se presume que existe tal explotación, cuando se convinieran en favor del acreedor tasas de interés usurarias o aún cuando, a pesar de pactarse en el contrato original la no aplicación de tasas o pactarse la aplicación de tasas lícitas, se incrementare la contraprestación original del deudor por vía de adicionarle aranceles o costos administrativos, o cualquier otro cargo accesorio adicional que fuera manifiestamente improcedente o que, siendo procedente, resulte de una cuantía manifiestamente excesiva o desproporcionada respecto de la prestación que el deudor recibe.

Los cálculos deberán hacerse según los valores al tiempo del otorgamiento del acto y la desproporción deberá subsistir al momento de la demanda. Sólo el lesionado por la desproporción o sus herederos podrán ejercer la acción cuya prescripción operará a los cinco años de otorgado el acto.

El accionante tiene opción para demandar la nulidad o un reajuste equitativo del convenio, pero la primera de estas acciones se transfo en acción de reajuste si éste fuere ofrecido por el demandado al contestar demanda".



En un excelente trabajo, Teodora Zamudio observa que las sociedades o economías de crédito, como la de nuestro país, enfrentan graves problemas de sobreendeudamiento por causas muchas veces inesperadas para el deudor. (3)

"Investigaciones empíricas han demostrado que en la mayoría de los casos las razones de los problemas económicos que llevan a un endeudamiento imposible de enfrentar tienen su origen en alteraciones en la vida del consumidor; a menudo sus dificultades para pagar son una consecuencia de su desempleo inesperado, enfermedades, divorcio y otros problemas maritales, etc", señala esta autora para, a continuación, introducirnos en el interesante concepto del "social force majeure" o "fuerza mayor social" que, a diferencia del caso fortuito o fuerza mayor regulado en los artículos 513 y 514 del Código Civil, no está referida a circunstancias extraordinarias e inesperadas ajenas a las personas o sujetos a los que afecta, sino que se aplica en situaciones ordinarias, pero inevitables y ajenas a la voluntad del deudor, tales como el desempleo, una enfermedad, una devaluación, etc.

Cliente: escribió hace 4 año.
Como debería seguir estos tramites? No me gustaría llegar a juicio, se arregla con mediación?
Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
En virtud de lo expuesto, creo que es un contrato que merece revision judicial, que cotizarla al precio del dolar blue genera una excesiva onerosidad, que lo justo seria la tasa oficial del banco nacion actualizada mensualmente. Le aconsejo contactar un abogado de su jurisdiccion para llevar a cabo primero la conciliacion obligatoria, llegar a un acuerdo o pedir la revision judicial del contrato. Saludos.
Dr_Storni, Abogado de Argentina
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Experto:  Dr_Storni escribió hace 4 año.
Si es solucionable mediante conciliacion obligatoria, aunque le recomiendo que la encare con patrocinio letrado.
Experto:  serpgio82 escribió hace 4 año.

Estimado cliente en esta situación debe esgrirmir la eximente de responsabilidad por incumplimiento, estas circunstancias que imposibilitan cumplir con el contrato, o cumplirlo en los términos pautados. Son circunstancias ajenas a la voluntad de las partes y por lo tanto eximentes de responsabilidad. Ej. Inundaciones, sequías, terremotos, modificaciones al sistema como en este caso o la situación del año 2000 con la escalada del dólar.--

Estos eximentes pude provenir de hechos de la naturaleza o del hombre, puede ser invocada tanto por el particular como por la administración. Encuentra su fundamento en los Art. 16 y 17 de la C.N. y 513 y 514 del Codigo Civil..

Para que sea valido y tenga conocimiento deben exigir los siguientes requisitos:

Tiene que ser exterior, es decir, ajena a las partes.

Imprevisible (no debe ser conocida al momento de la celebración del contrato).

Inevitable.

Actual.

Estos requisitos son generales y aplicables a todos los eximentes.

Existen dos modalidades:

Insuperable para el comprador (como es su caso).

O la que sin ser insuperable, transforma el equilibrio del contrato (el dólar que le cobran ha aumentado.

Usted a través de una carta documento de un letrado especialista en derecho mercantil y contratos debe confeccionársela para que solicite lo siguiente:

Suspensión provisoria del contrato.

Revisión del contrato.

Renegociación del contrato.

Rescisión del contrato.

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