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D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 594
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
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Hola Buenas noches: Tengo un

Pregunta del cliente

Hola Buenas noches:
Tengo un contrato de alquiler de un dpto de 01 ambiente por dos años, la cual ha sido renovada en julio del año pasado(es decir, vivo desde el 2009). Ahora en julio del 2012, según una claúsula del contrato me aumentan un porcentaje, pero me avisaron que sería del 20%??? ; es legal y está dentro de los parámetros tan alto aumento???. Agradecería me conteste. Saludos.
Valentina LAURA
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.
Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola y estare en linea para ayudarlo.
Aguarde en linea mientras redacto su respuesta!
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.
Estimada, como usted vera, en todos los contratos de alquiler, de una manera u otra se prevén ajustes por inflación, algunos según INDEC otros teniendo en cuenta diferentes parámetros, pero todos son NULOS DE NULIDAD ABSOLUTA ya que esta prohibido en nuestra ley la posibilidad de actualizar por ajustes de indices o precios.-
La única opción valida es la de prever una reunión cada 6, 8 o12 meses entre las partes, para ACORDAR un aumento de precio locativo.
Legalmente, el propietario del inmueble NO PUEDE EXIGIRLE aumento o actualización alguna. ya que como le comente esta prohibido expresamente.
Si quiere comentarme como esta redactada la clausula que determina el ajuste o cualquier otra clausula que le cause intranquilidad con mucho gusto le respondere sobre las mismas.-
Le pido por favor, si usted no esta conforme con esta información, sepa entender que es muy amplio el tema, y es difícil para mi saber cual es su principal interés, o que espera que concretamente le aclare, pero no se preocupe, con solo seguir preguntando le responderé todas sus dudas, SIN COSTO ADICIONAL.
Sepa también que su VALORACION, es muy importante para mi, ya que califica mi profesionalidad, por lo cual le pido no me valore negativamente, simplemente siga preguntando, hasta estar satisfecho con la respuesta. Estoy en línea para responderle!
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

ESTIMADA, CUALQUIER DUDA QUE TENGA,POR FAVOR PREGUNTE, seguire respondiendo sin costo adicional todo lo que usted necesite saber para que mi respuesta sea UTIL

Cliente: escribió hace 4 año.
le contesté anteriormente, pero aún no recibí su segunda respuesta!!!
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

lE PIDO MIL DISCULPAS PERO NO TENGO UNA CONSULTA SUYA, por favor le pido, me podria escribir otra vez la pregunta? No figura aqui a la vista

Aguardo en linea

Cliente: escribió hace 4 año.
OK. Le estaba transcribiendo una claúsula donde figuraba que el precio de la locación al cabo de un año era mediante (3)tres informes de distintas inmobiliarias acreditadas del medio; y recién me entero por Ud. que está prohibido dicho aumento, la pregunta es : en qué ley específica me amparo para dicho inconveniente o de qué manera solucionar mi manteniendo de alquiler pero sosteniendo un valor que no sea de 20 %??
Cliente: escribió hace 4 año.
le volví a escribir, espero su respuesta. Gracias.
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

Estimada, le aporto la legislacion que usted debera invocar para defender su postura, ya que todo tipode indexacion o actualizacion o ajuste de precio esta PROHIBIDO POR LEY

LEY 23928

Art. 10.

- Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.

(Párrafo derogado
por art. 1° del Decreto N° 664/2003)

(Artículo sustituido por art. 4° de
la Ley N° 25.561).

A la fecha continua vigente este articulo, con una derogacion en un lapso intermedio y nueva entrada en vigencia por ley de Emergencia N° 25561 del año 2001

 

 

Art. 7° - El deudor de una obligación de dar una suma determinada de pesos cumple su obligación dando el día de su vencimiento la cantidad nominalmente expresada.

 

En ningún caso se admitirá actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con las salvedades previstas en la presente ley.

Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo aquí dispuesto.

Art. 10. - Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.



Cliente: escribió hace 4 año.
Gracias XXXXX XXXXX aporte de la ley. Pero aún firmado dicho contrato -donde figura la claúsula mencionada- pueden exigirme el aumento??? porque sinceramente yo desconocía la ley!!! Me podría sugerir qué otro argumento podría proponer para que no sea del 20% sino del 10% como fue en el contrato anterior???. aunque mi segunda renovación del contrato fue del 20%!!!. Gracias.
Experto:  lautiyenzo11 escribió hace 4 año.

Estimado: en la practica cada 6 o 12 meses se actualiza el precio de la locacion y elporcentaje que se estipula es entre un 20 y 30 %, discrepo de mi colega, en lapractica esa ley esta en desuso con resecto a este punto.

Ademas, esta esti´pulado en el contrato y ud lo firmo y lo acepto, ahora si ud se niega al aumento, el dueño va poder rescindir el contarto alegando un incumplimiemto contractual y si va a la justicia lo va a ganar.

Le sugiero que acepte elaumento, esta bien, es el porcentaje que se usa y no es abusivo teniendo en cuenta la inflacion que hay y como se devalua el peso.

Ojo, no cometa errores,le reitero, le pueden alegar incumplimiento contractual porque ud ya firmo el contrato.

Cualquier otra duda estare en line!
Si esta conforme con mi respuesta valorala de manera positiva, caso contrario le pido que no me valore negativamente, sino que siga consultando hasta que se despejen todas sus dudas y quede conforme con el servicio.

Saludos!

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

Estimada, puedo aportarle innumerables fallos actuales en donde se ha dejado sin efecto la posibilidad de ACTUALIZAR LOS PRECIOS LOCATIVOS.

Lo que usted propone me parece muy logico, un ajuste del 10% en lugar del 20%

Pero le aporto los argumentos para poder defender su postura y asi obtener este porcentaje del 10%

 

LEGALMENTE, esta prohibido.

 

La experta se equivoca al invocar una posibilidad que en su caso no opera, porque NO ESTA PREVISTO CONTRACTUALMENTE el revisar el precio, sino directamente estipula una forma de actualización.

 

 

Ademas de lo legal, el país esta en plena recesión y no hay inflación en la actualidad prácticamente.

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

Estimada aguardo en linea por cualquier consulta que tenga.

No olvide VALORAR mi respuesta si la misma le ha sido util!

Experto:  huracan29 escribió hace 4 año.

Estimado:en la practica de aumenta entre un 20 y 30 % cada año, es asi y es licito, por eso s epacto en el contrato esta posibilidad, se pacto para actualizar el canon locativo.

Si no lo paga el dueño le puede rescinsir el contrato por incumplimiento de su parte, es asi, es la dura realidad.

Saludos!

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.
Estimada, reitero que si su contrato no preveia el renegociar el precio DE COMÚN ACUERDO y no de la manera prevista NO PUEDE RESCINDIR. Estoy totalmente en desacuerdo, hay fallos recientes que así lo avalan, aun en periodos de muchísima inflación.-
Le aporto esta jusrisprudencia pero puedo proveerle muchisima mas si lo desea Tengo varios posgrados en negocios inmobiliarios por lo cual lo digo con certeza, no porque en la actualidad se hace.
Se utilizan muchísimas clausulas prohibidas, que mientras nadie las discuta obviamente se aplicaran, pero legalmente NO TIENE RESPALDO ESE ARGUMENTO.
Es lo que se acostumbra en la comunidad, pero legalmente es NULO
Kuschniroff Víctor Hernán c/ Mandelbaum Slama Wajnztok LOCACIÓN DE INMUEBLES - CANON LOCATIVO - CLÁUSULAS NULAS - LEY DE ORDEN PÚBLICO - PLAZO DE LA LOCACIÓN - PAGO POR CONSIGNACIÓN Es violatoria de las normas de orden público que regulan el contrato de locación y por lo tanto nula, la cláusula pactada que dispone que luego de transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá proponer un nuevo precio de alquiler y si no hubiera acuerdo, el contrato será rescindible, por voluntad de cualquiera de ellas, sin lugar a multas o indemnizaciones. 3-dic-2008 | Fallos | Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil | MJ-JU-M-41720-AR | MJJ41720 | MJJ41720 | | | | | | Documentos Relacionados Jurisprudencia relacionada: Berymar S.A. c/ Saralegui Juan Miguel Luis y otro (Anterior) Legislación Relacionada: Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario. Declaración. (Art. 1) Ley N 23.928 (NA ). Convertibilidad del Austral. (Art. 1) Ley 23.091 - Locaciones urbanas (NA ) (Art. 8) Ley 23.091 - Locaciones urbanas (NA ) (Art. 1) Ley 23.091 - Locaciones urbanas (NA ) (Art. 2) Código Civil. (Art. 1507)
He fundamentado legal y doctrinariamente así como con jurisprudencia mi respuesta.
Espero que le sea de utilidad y defienda sus derechos!!!
Tiene todos los argumentos, fallos, leyes de su lado
Saludos!
Cliente: escribió hace 4 año.

El antecedente de ése caso es valioso. Pero insisto y disculpeme que reitere pero estoy realmente preocupada, y es que, en el contrato que YO firmé está estipulado que si yo rescindo del concrato pasado el año, corresponde que pague como indemnización a la dueña 01 mes de alquiler más el mes en curso!!! Es que realmente mi contrato es practicamente todo a favor de la dueña y no me deja respiro...Gracias.

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

Te pido disculpas porla confusion que te genero tantas respuestas diversas-

Tratare de explicarte y entiendo perfectamente tu preocupacion y tambien entiendo que deseas continuar alquilando ese departamento, por lo cual jamas te asesoraria para que te perjudiques.

Si soy extensa disculpame pero quiero que tengas bien claro el tema, y si no queda claro me preguntas las veces que consideres necesario y con mucho gusto te respondere.

Legalmente, es nulo y doy las razones:

1) Por mas que hayas firmado ese contrato, la ley de emergencia economica es de ORDEN PUBLICO y por ello indelegable a la voluntad de las partes, asi que lo firmaste, pero tu voluntad y la del locador no pueden ser superiores o derogar normas de orden publico, si?

2) Rescindir no esta dentro de las posibilidades.

3) Te proporcione los argumentos para que defiendas tu postura, pero todo esto no quita :

Que quieras solucionar este tema y seguir alquilando, por lo cual, si ellos te solicitan un 20% con esa forma de calculo que es la mas grave si se quiere o la que mas actualizacion le arrojara, y vos tenes de tu lado los argumentos para no pagar ni siquiera el 1% mas, me parece una excelente negocioacion (para las dos partes) el 10%.

Pero solo lo vas a lograr, si tenes SEGURIDAD de que estas en tu derecho, que te ampara la ley, y que en el peor de los casos no le caera bien al locador pero no pueden rescindir porque quieren aumentar el precio de la locacion

Espero que te haya quedado mas o menos clarificada la idea, la cual es justa, a mi modo de ver, ya que no te deja a vos librada a la deriva de la sola voluntad del locador, y vos por otro lado estas cumpliendo "tu palabra" de revisar el precio, y accedes a pagar un 10% mas cuando no deberias pagar nada.

Este es el asesoramiento JURIDICO, yo entiendo que podes no querer hacerlo para no tensar relaciones, y es valido, pero como abogada no puedo decirte lo que te diria cualquier ciudadano, tengo que decirte lo que la LEY ESTABLECE.

Como experte en negocios inmobiliarios, te puedo decir que es una buena negociacion el 10%, ambas partes sacrifican la mitad y acuerdan

Te parece???

 

Aguardo en linea

Cliente: escribió hace 4 año.
Pues, me parece válido lo que me explica. Puesto que ni me preocupé demasiado por el posible aumento de julio, porque confié en que me iban a subir el 10% como hicieron en el contrato anterior,pero agregado a ello que ignoraba que firmé un contrato cuyas claúsulas no son valideras, eso me fortalece y afianzan mis argumentos. Quedo muy agradececida por toda su atención, amabilidad y paciencia. Espero pueda proporcionarme algún dato si en otra oportunidad quisiera contactarme con Ud. Muchísimas gracias.
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

Fue un gusto para mi haberte podido ayudar, y tal como me lo manifestaste a mi, esta excelentemente expresada tu posicion y de seguro vas a tener exito!!

Las veces que necesites y cuanto necesites estoy a disposicion.

Un gusto realmente haberte atendido, exitos y suerte!

Cliente: escribió hace 4 año.
Muchísimas gracias !!! Ud. no me puede proporcionar por éste medio algún teléfono o mail por si la requiero por alguna otra consulta???
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

Lamento tanto no poder proporcionarte la forma de contactarme, ya que Just Answer no nos permite, pero podes seguir ubicandome en este sitio, incluso podes solicitarme y solo yo le respondere, y es un gusto para mi hacerlo.

Gracias XXXXX XXXXX tu respeto y lo unico que te pido es que valores mis respuestas cuando te lo solicite el sitio.

Gracias nuevamente!! saludos!!

Dra Sanchez de Sépola

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D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 4 año.

Por supuesto, no lo dude. Quedo nuevamente agradecida por toda su atención y me ha sido de mucha ayuda e información, lo único que lamento es la hora... Saludos cordiales.

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.
Estimada, estamosenlinea para serle util,por lo cual despreocupese por la hora!

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