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D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 612
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
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D Sanchez de Sepola está en línea ahora

En el año 1974,lotee por intermedio de una rematadora-que ya

Pregunta del cliente:

En el año 1974,lotee por intermedio de una rematadora-que ya no existe-174 lotes en el partido de JUNIN Pcia de BS.AS.Se vendieron todos,a los 2 años vino el famoso Rodrigazo y la cuota de los lotes vendidos en-60 cuotas-era la forma de venta no existia la inflaccion-ya ir a cobrar los lotes no se justificaba.Al cabo de unos años en el 2000 ,mi señora va a la Municipalidad y se entera que 104 lotes al dejar de pagar figuraban a mi nombre.Se contrata un abogado ,a la sazon directivo de AFIJ quien arregla el tema y me compra 40 lotes a nombre de AMNCIPA -una mutual de la ex DGI- A su vez yo vendo por mi cuenta 20 lotes en la forma en que se encontraban.Al cabo de un tiempo me llaman de ANMCIPA para que colabore con la entrega de 1 lote x el tema de la bajada de luz,que viene de un pueblo -AGUSTIN ROCA-a traves de la cooperativa,diciendome que la cooperativa electrica recibia CARTAS DOCUMENTOS de los compradores de AMNCIPA y otros diciendome que si el tema no se solucionaba podrian los compradores accionar contra mi porque la resolucion de los servicios habia una clausula que se habia dictado en el año 2007,donde hay una ley que los lotes deben entrgarse con servicios.Mi pregunta es tiene asidero el reclamo y que solucion deberia buscar? Gracias
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.

Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola, abogado Colegiado y Experta en Ley Argentina. Estare en linea para ayudarlo.

Estimado, si usted loteo en 1974, parece injustificado y absurdo que pretendan retrotraer su obligacion por una ley que se sanciono en el año 2007.

De todas formas, le comento que en general, en todo el pais, las provincias exigen ENLA ACTUALIDAD, previo a la aprobacion del loteo, que los msimos se encuentren con tendido electrico red de agua y calles abiertas, pero esta es una disposicion ACTUAL y no puede de ninguna manera regir retroactivamente.

Imagino tambien, que usted los transfirio con escritura traslativa de dominio, si no es asi por favor anoticieme, pero por lo que entiendo SI efectuo las escrituras publicas.-

Le pido por favor, si usted no esta conforme con esta
información, sepa entender que es muy amplio el tema, y es difícil para mi
saber cual es su principal interés, o
que espera que concretamente le aclare, pero no se preocupe, con solo seguir
preguntando le responderé todas sus dudas, SIN COSTO ADICIONAL.

Sepa también que su VALORACION, es muy importante para mi,
ya que califica mi profesionalidad, por lo cual le pido no me valore negativamente, simplemente siga preguntando, hasta estar satisfecho con la respuesta.



Estoy en línea para responderle!





D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 5 año.
Dra .El contador de la cooperativa electrica cito una ley donde sale el tema de la obligacion del vendedor de proover los servicios,yo le dije 2007 pero no recuerdo bien si es asi.De cualquier manera todo lo que vendi se hizo la escrituracion respectiva.En los boletos de compra y venta en ningun momento se hablo de servicios.Yo antes de entrar en un litigio,quisiera tener una seguridad,no se olvide que yo algunos lotes los vendi el año pasado.Gracias
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.
Le explico para su seguridad y tranquilidad que debera tener en cuenta.

1°) Si el loteo tiene aprobación PROVINCIAL y MUNICIPAL (si correspondiera) es de la ÚNICA manera que usted pudo haber escriturado los terrenos resultantes del LOTEO.-

2°) Resulta totalmente improbable que el loteo se haya APROBADO sujetando al loteador con una "obligación" posterior o "condición", o se aprueba o no se aprueba.-

3°) Cuando usted vendio los lotes, los compradores pudieron constatar la prestación de servicios y condiciones del mismo.-

4°) Resulta imposible o al menos también improbable que el escribano publico interviniente autorizara la escritura si existieran obligaciones pendientes de cumplimiento por parte del loteador.-

5°) Aun si todos estos eventos improbables se dieran, resta acotar que una ley NO PUEDE SER RETROACTIVA, y cuando usted loteo NO era requisito la EFECTIVA prestación de servicios.-

Me explico? Resulta claro de entender? Si no es así le pido me siga interrogando.-
Cliente: escribió hace 5 año.
Dra Buscando en lotes provinciales,le digo que la ley es de 1977,donde se exige los servicios.En estos momentos,estan pidiendo su derogacion salvo en countrys y edificaciones de alto valor.Perdone mi reiteracion sobre lotes que vendi a partir del 2008 a la fecha -20 aproximadamente-en el cual en el boleto no figuraba ninguna clausula de servico.Ud dice que tampoco podria tener problemas.-Me preocupa la citacion de la ley con rectroatividad que formulo el contador de la compañia electrica.Gracias
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.
Estimado, no es ninguna molestia para mi contestar tantas preguntas necesite formular para su tranquilidad, al contrario, deseo ser útil para poder solucionar su problema. O sea que usted ratifica que la ley es posterior a la aprobación del loteo? Eso por un lado, sin considerar que si fue aprobado por la autoridad catastral no cabria dudas de que usted cumplimentaba todos los requisitos exigidos para proceder a la autorización del loteo. Luego usted, tuvo un DERECHO ADQUIRIDO que ejerció legal y legítimamente durante 30 años o mas.
Le puedo simplemente acotar, para su tranquilidad que me dedico a negocios inmobiliarios, fideicomisos, loteos, me he especializado en esas materias, por lo cual poseo conocimiento certero de lo que le estoy respondiendo (esto para su tranquilidad ya que entiendo perfectamente que sea un tema que le provoque inseguridad, ya que es muy especifico y todos los derechos y regulaciones sobre inmuebles es compleja, pero quédese tranquilo de lo que le estoy respondiendo) Piénselo en el sentido que ahora le ejemplifico para que entienda como proceden estas leyes: si usted esta obligado a brindar servicios por una ley posterior que se dicto, quedaría de por vida, sujeto a las limitaciones, prohibiciones y restricciones que en el transcurso del tiempo se dicten. Lo cual seria imposible de sustentar jurídicamente por parte del estado.
Usted no puede tener un dominio, que entonces no es dominio, ya que esta sujeto a los cambios de legislaciones. Si luego de su loteo, dictaran una ley que prohíbe los loteos, pues entonces usted perdería la propiedad de los lotes que aun sean suyos? Entiende? le doy un ejemplo extremo (pero que existe) para que lo pueda comprender. Esto sucede todo el tiempo con las leyes sobre urbanización, por ejemplo se construían edificios de 20 pisos, luego, por una restricción posterior se limitan las construcciones a por ejemplo 10 pisos, o se prohíbe la construcción de edificios en altura. El propietario no esta sujeto a las vicisitudes que puedan irse planteando. Su loteo se aprobó, y usted quedo autorizado PLENAMENTE a su uso, comercialización, venta, préstamo, comodato, etc., sin limitaciones ya que el derecho real de dominio es pleno, nunca nació como menos pleno o imperfecto.
Deseo que le quede claro el tema, si no es así por favor siga interrogando!
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Cliente: escribió hace 5 año.
EN DEFINITIVA DRA -CREO YO- QUE ANMCIPA LA MUTUAL QUE VENDIO 40 LOTES.NO QUIERE VERSE INVOLUCRADA EN NINGUN LITIGIO QUE EMPAÑE SU ACCIONAR.LO UNICO QUE ME PREOCUPABA SON LA VENTAS DE LOS LOTES QUE YO VENDI DEL AÑO 2008 A LA FECHA.GRACIAS
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.
Estimado, lo entiendo pero en realidad solo quieren deslindar responsabilidades ya que son una cooperativa y van a tener que responder por una cuestión político-social. Pero le aseguro que no es su responsabilidad. De todas formas, no le prometo hoy pero mañana con seguridad le enviare material para que usted pueda corroborar que es así y tenga fundamentos jurídicos ciertos.
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Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.
Estimado,le aporto un fallo jurisprudencial muy importante, donde tambien estaba en cuestion el planteamiento de Ordenanzas que imposibilitaron a una cooperativa de vivienda CONTINUAR con unloteo que NO ESTABA APROBADO pero si tenia pre factibilidad.


El interrogante planteado impone traer a colación la
doctrina sustentada por este Tribunal Superior sobre la cuestión propuesta, y
pacíficamente aceptada, a través de la cual se postuló que conforme al
principio general de irretroactividad de las leyes, se impone una
interpretación restrictiva de las hipótesis de retroactividad, las que por lo
demás, deben tener una consagración normativa expresa. Nuestro ordenamiento
jurídico positivo adopta el concepto de retroactividad en sentido estricto. Al
respecto el Código Civil Argentino que no sólo es un cuerpo normativo del
derecho privado, sino que también regula algunos principios generales del
derecho consagra en su artículo 3 el principio general de la irretroactividad
de la ley disponiendo su aplicación inmediata aún a las consecuencias de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tienen efecto retroactivo
sean o no de orden público, salvo disposición en contrario. La retroactividad
establecida por la ley en ningún caso podrá afectar derechos amparados por
garantías constitucionales... . Para las situaciones nacidas bajo el imperio de
la ley abrogada, que continúan produciendo sus efectos durante la vigencia de
la nueva ley, nuestro Código no habla de aplicación retroactiva sino de la
aplicación inmediata de la ley. Ello significa que la noción conceptual de
retroactividad debe ser interpretada en sentido estricto, abarcativa sólo de
los efectos o consecuencias ya operadas dentro de la retroactividad. Se expresó
además que ...si bien en nuestro ordenamiento las leyes pueden tener ese efecto
(retroactivo), lo es bajo condición obvia e inexcusable de que tal
retroactividad no afecte garantías constitucionales. Ni el legislador ni el
juez podrían, en virtud de una ley nueva o de su interpretación, arrebatar o
alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislación anterior,
pues en este caso el principio de no retroactividad deja de ser una norma infra
constitucional para confundirse con la garantía de la inviolabilidad de la
propiedad reconocida por la ley suprema. No entenderlo así, importaría
desconocer los alcances del principio de irretroactividad legal de las
disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos
individuales, cuya proyección en materia de sucesión normativa en el tiempo,
compromete el principio de protección de la confianza legítima de los
ciudadanos en la observancia y el respeto de las situaciones jurídicas
derivadas de la aplicación de normas válidas y vigentes. Como corolario de lo
expuesto corresponde declarar inaplicable al caso analizado la norma
cuestionada en su regularidad constitucional. 12- En cuanto a las costas
generadas por el pretenso conflicto interno, se estima razonable su imposición
por el orden causado, atento las peculiaridades de la cuestión debatida y el
sentido de la decisión adoptada por este tribunal (art. 130 C.P.C. y C.). 13-
En razón de lo decidido precedentemente, corresponde: 1. DECLARAR la ilegalidad
de la Ordenanza 6896, promulgada por Decreto N° 0557 de fecha trece de mayo de
dos mil cuatro en cuanto rechaza la solicitud de aprobación del loteo obrante
en el expediente Administrativo N° 60I99 con fundamento en la factibilidad de
riesgo de inundación y la falta de determinación de los titulares y/o
responsables del emprendimiento de loteo y urbanización. 2. DECLARAR que, a la
fecha, no se encuentran cumplidas en su totalidad las exigencias que la Ley
7343 y el Decreto Provincial N° 2131/2000 establecen para autorizar el
emprendimiento habitacional. 3. DECLARAR la inaplicabilidad de las previsiones
de la Ordenanza 6410 sancionada por el Concejo Deliberante de la Ciudad de Alta
Gracia el catorce de agosto de dos mil tres a la solicitud de loteo y
urbanización de que se trata. 4. EXHORTAR a los autoridades provinciales y
municipales para que, en el ámbito de sus respectivas competencias y con la
intervención de los organismos pertinentes, la Empresa Adjudicataria y la
Cooperativa de Trabajo y Obras Sanitarias de Alta Gracia Limitada, elaboren y
concreten las medidas necesarias que permitan dar satisfacción a las exigencia
y condiciones impuestas por la Agencia Córdoba Ambiente. N.R.: Fuente de
información: http://www.justiciacordoba.gov.ar Sumarios oficiales del Poder
Judicial de la Provincia de Córdoba
OTRO FALLO:
Partes: Unzue Mario c/ La Pellegrina S.R.L. y otro s/ escrituración
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: A
Fecha: 22-jun-2009
Cita: MJ-JU-M-46003-AR | MJJ46003 | MJJ46003
Del análisis de las cláusulas del boleto de compraventa -que deviene necesario a los fines de determinar cual ha sido la verdadera intención de las partes al momento de contratar-, se vislumbra que el emprendimiento de autos se encontraba sometido a la ley provincial 8912 y sus reglamentarias y que se atribuyó a la vendedora la facultad de determinar el régimen de subdivisión que se aplicaría a los lotes vendidos. Teniendo esto presente y no encontrándose vigente al momento de la suscripción del boleto de compraventa la legislación que regula los barrios cerrados en la actualidad y que pretende aplicar al caso la demandada, -resolución 74/97 de la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia y decreto 27/98-, de acuerdo a lo estipulado en las cláusulas del boleto, la vendedora sometió el emprendimiento al régimen de subdivisión establecido por Geodesia, dividiendo el suelo en lotes independientes y en un todo de acuerdo con la ley provincial 8912 y su decreto reglamentario 1549/1983, por lo que corresponde admitir que la demandada cumplió con el compromiso asumido por boleto de compraventa
Asimismo, le confirmo que la ley que rige en Provincia de Buenos Aires (la cual fue la primera ley nacional en este sentido, por lo cual asi usted este en otra provincia no existe ley anterior) es del año 1977 Reglamentada en 1978, por primera vez, por lo cual no puede jamas pretender aplicarse aun loteo APROBADO con anterioridad.-


Título: Ley Nº 8912/1977. Ordenamiento territorial y uso del suelo. Texto actualizado del texto ordenado por Decreto Nº 3389/1987.

Tipo: LEY

Número: 8912

Emisor: Poder Legislativo de la Provincia de Buenos Aires

Fecha B.O.: 28-oct-1977

Localización: BUENOS AIRES

Cita: LEG5391

LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y

USO DEL SUELO

TITULO I

OBJETIVOS Y PRINCIPIOS

CAPITULO UNICO

ARTICULO 1°. La presente ley rige el ordenamiento del territorio de la Provincia, y regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.
ARTICULO 2°. Son objetivos fundamentales del ordenamiento territorial:

a) Asegurar la preservación y el mejoramiento del medio ambiente, mediante una adecuada organización de las actividades en el espacio.

b) La proscripción de acciones degradantes del ambiente y la corrección de los efectos de las ya producidas.

c) La creación de condiciones físico-espaciales que posibiliten satisfacer al menor costo económico y social, los requerimientos y necesidades de la comunidad en materia de vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento, servicios esenciales y calidad del medio ambiente.

d) La preservación de las áreas y sitios de interés natural, paisajístico, histórico o turístico, a los fines del uso racional y educativo de los mismos.

e) La implantación de los mecanismos legales, administrativos y económico-financieros que doten al gobierno municipal de los medios que posibiliten la eliminación de los excesos especulativos, a fin de asegurar que el proceso de ordenamiento y renovación urbana se lleve a cabo salvaguardando los intereses generales de la comunidad.

f) Posibilitar la participación orgánica de la comunidad en el proceso de ordenamiento territorial, como medio de asegurar que tanto a nivel de la formulación propuesta, como de su realización, se procure satisfacer sus intereses, aspiraciones y necesidades.

g) Propiciar y estimular la generación de una clara conciencia comunitaria sobre la necesidad vital de la preservación y recuperación de los valores ambientales.
ARTICULO 3°. Establécense los siguientes principios en materia de ordenamiento territorial:

a) Deberá concebirse como un proceso ininterrumpido en el que un conjunto de pautas y disposiciones normativas orienten las decisiones y acciones del sector público y encaucen las del sector privado, hacia el logro de objetivos predeterminados., reajustables en función de los cambios no previstos, que experimente la realidad sobre la que se actúa.

b) Las comunas deberán realizarlo en concordancia con los objetivos y estrategias definidas por el Gobierno Provincial para el sector y con las orientaciones generales y particulares de los planes provinciales y regionales de desarrollo económico y social y de ordenamiento físico.

c) En las aglomeraciones, conurbaciones y regiones urbanas será encarado con criterio integral, por cuanto rebasa las divisiones jurisdiccionales. Los municipios integrantes de las mismas, adecuarán el esquema territorial y la clasificación de sus áreas a la realidad que se presenta en su territorio. Esta acción deberá encararse en forma conjunta entre los municipios integrantes de cada región, con las coordinación a nivel provincial.

d) Deberá tenerse fundamentalmente en cuenta el tipo e intensidad de las relaciones funcionales que vinculan a las distintas áreas entre sí.

e) La localización de actividades y la intensidad y modalidad de la ocupación del suelo se hará con criterio racional, a fin de prevenir, y en lo posible revertir, situaciones críticas, evitando las interrelaciones de usos del suelo que resulten inconvenientes.
TITULO II

DEL ORDENAMIENTO TERRITORIAL

CAPITULO I

DEL CRITERIO GENERAL

ARTICULO 4°. Estarán sometidos al cumplimiento de la presente ley las personas físicas y jurídicas públicas o privadas, con la única excepción de razones de seguridad y defensa.
CAPITULO II

DE LA CLASIFICACION DEL TERRITORIO

ARTICULO 5°. I- Los municipios delimitarán su territorio en:

a) Areas rurales.

b) Areas urbanas y áreas complementarias destinadas a emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva, forestal, minera y otros.

El área rural comprenderá las áreas destinadas a emplazamientos de usos relacionados con la producción agropecuaria extensiva, forestal, minera y otros.

El área urbana comprenderá dos subáreas: la urbanizada y la semiurbanizada.

Las áreas complementarias comprenderán las zonas circundantes o adyacentes al área urbana, relacionadas funcionalmente.

Las áreas urbanas y las complementarias conforman los centros de población y son partes integrantes de una unidad territorial.

II. En las distintas áreas podrán localizarse zonas de usos específicos de acuerdo a la modalidad, tipo y características locales, y serán: residencial, urbana y extraurbana, comercial y administrativa, de producción agropecuaria, ictícola, industrial y extractiva, de esparcimiento ocioso y activo, de reserva, ensanche, transporte, comunicaciones, energía, defensa, seguridad, recuperación y demás usos específicos.

La existencia o no de áreas, subáreas o zonas determinadas, como así la ubicación de algunas de éstas, dependerá de las condiciones propias o necesidades de cada partido o de cada uno de sus núcleos urbanos.

Las áreas, subáreas y zonas, cuando así corresponda, se dividirán en espacios parcelarios, circulatorios y verdes y libres públicos.
DE LAS AREAS Y SUBAREAS

ARTICULO 6°. Se entiende por:

Area Urbana: La destinada a asentamientos humanos intensivos, en la que se desarrollen usos vinculados con la residencia, las actividades terciarias y las de producción compatibles.

Subárea Urbanizada: El o los sectores del área urbana, continuos o discontinuos, donde existen servicios públicos y equipamiento comunitario como para garantizar su modo de vida pleno. El o los perímetros de esta subárea comprenderán todos los sectores servidos como mínimo con energía eléctrica, pavimento, agua corriente y cloacas.

Subárea Semiurbanizada: El o los sectores intermedios o periféricos del área urbana, que constituyen de hecho una parte del centro de población por su utilización como tal, con parte de la infraestructura de servicios y del equipamiento necesario, pero que una vez completados pasarán a constituirse en subáreas urbanizadas. A este efecto deberá lograrse como prioridad el completamiento de:

a) La infraestructura de servicios y el equipamiento comunitario.

b) La edificación de las parcelas.

Areas Complementarias: Los sectores circundantes o adyacentes al área urbana, en los que se delimiten zonas destinadas a reserva para ensanche de la misma o de sus partes constitutivas, y a otros usos específicos.
ZONAS Y ESPACIOS

ARTICULO 7°. Denomínanse:

a) Zona residencial: La destinada a asentamientos humanos intensivos, de usos relacionados con la residencia permanente y sus compatibles, emplazadas en el área urbana.

b) Zona residencial extraurbana: La destinada a asentamientos no intensivos de usos relacionados con la residencia no permanente, emplazada en pleno contacto con la naturaleza, en el área complementaria o en el área rural. Se incluyen en esta zona los clubes de campo.

c) Zona comercial y administrativa: La destinada a usos relacionados con la actividad gubernamental y terciaria, emplazada en el área urbana.

d) Zona de esparcimiento: XXXXX XXXXX principalmente a la actividad recreativa ociosa o activa, con el equipamiento adecuado a dichos usos. Podrá estar ubicada en cualquiera de las áreas.

e) Zona industrial: La destinada a la localización de industrias agrupadas. Las zonas industriales se establecerán en cualquiera de las áreas. Al decidir su localización se tendrá particularmente en cuenta sus efectos sobre el medio ambiente, sus conexiones con la red vial principal, provisión de energía eléctrica, desagües industriales y agua potable.

Las industrias molestas, nocivas o peligrosas deberán establecerse obligatoriamente en zona industrial, ubicada en área complementaria o rural, y circundada por cortinas forestales. Parque industrial es el sector de la zona industrial dotado de la infraestructura, el equipamiento y los servicios públicos necesarios para el asentamiento de industrias agrupadas, debiendo estar circundado por cortinas forestales.

f) Zona de reserva: Al sector delimitado en razón de un interés específico orientado al bien común.

g) Zona de reserva para ensanche urbano: Al sector que el municipio delimite, si fuera necesario, en previsión de futuras ampliaciones del área urbana.

h) Zona de recuperación: La que, en su estado actual, no es apta para usos urbanos, pero resulta recuperable mediante obras o acciones adecuadas.

i) Zona de recuperación de dunas o médanos vivos: Las áreas que contienen formaciones de arenas no fijadas, ya sea provenientes del desgaste de la plataforma o de la erosión continental.

j) Zona de usos específicos:
La delimitada para usos del transporte (terrestre, marítimo o fluvial y aéreo), de las comunicaciones, la producción o transmisión de energía, la defensa, la seguridad y otros usos específicos.
ARTICULO 8°. Denomínanse:

a) Espacios circulatorios: Las vías de tránsito para vehículos y peatones, las que deberán establecerse claramente en los planos de ordenamiento.

Según la importancia de su tránsito, o función, el sistema de espacios circulatorios se dividirá en:

1. Trama interna: Vías ferroviarias a nivel, elevadas y subterráneas; autopistas urbanas, avenidas principales, avenidas, calles principales, secundarias y de penetración y retorno; senderos peatonales; espacios públicos para estacionamiento de vehículos.

2. Trama externa: Vías de la red troncal, acceso urbano, caminos principales o secundarios.

b) Espacios verdes y libres públicos: Los sectores públicos ( en los que predomine la vegetación y el paisaje), cuya función principal sea servir a la recreación de la comunidad y contribuir a la depuración del medio ambiente.

c) Espacios parcelarios: Los sectores destinados a parcelas urbanas y rurales; los espacios destinados a parcelas urbanas, dada su finalidad, se denominarán espacios edificables.
CAPITULO III

DELIMITACION Y DIMENSIONADO

ARTICULO 9°. A los efectos de un mejor ordenamiento funcional, las zonas podrán ser divididas en distritos y subdistritos.
ARTICULO 10°. Las áreas, subáreas, zonas y espacios urbanos, deberán delimitarse según usos.
ARTICULO 11°. Para cada núcleo urbano se fijarán las metas poblacionales establecidas en el plan regional respectivo, adoptando, en caso de no haberlas, las que resulten del cálculo según las tendencias.

De acuerdo a tales metas se dimensionarán las subáreas y zonas que componen el núcleo urbano, regulándose la ocupación del suelo para cada distrito y manzana o macizo en base a las densidades poblacionales asignadas.
ARTICULO 12°. El diseño de la trama circulatoria tendrá como objetivo la vinculación e integración de los espacios parcelarios y verdes o libres públicos, procurando el más seguro y eficiente desplazamiento de los medios de transporte. Su trazado tendrá en cuenta la interrelación con áreas y zonas adyacentes, diferenciando la circulación vehicular de la peatonal. El sistema permitirá el tránsito vehicular diferenciado, estableciendo dimensiones según densidades y usos urbanos previstos, de acuerdo a los criterios del cálculo más apropiados.
ARTICULO 13°. Los espacios verdes o libres públicos de un núcleo urbano serán dimensionados en base a la población potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento para el mismo, adoptando un mínimo de diez metros cuadrados (10 m2) de área verde o libre por habitante.

Dentro de esa superficie, deberán computarse las plazoletas, plazas y parques públicos, ya sean comunales o regionales.

Los espacios verdes serán convenientemente distribuidos y ubicados en cada área o zona, a razón de tres y medio metros cuadrados por habitante (3,50 m2/hab.) para plazoletas, plazas o espacios libres vecinales; dos u medio metros cuadrados por habitante (2,50 m2/hab.) para parques urbanos y cuatro metros cuadrados por habitante (4 m2/hab.) para parques comarcales o regionales.

A los efectos de computar los cuatro metros cuadrados (4 m2) correspondientes a parques comerciale o regionales podrán incluirse los parques de dicha característica ubicados en un radio de sesenta kilómetros (60 Km).
CAPITULO IV

DEL PROCESO DE OCUPACION DEL TERRITORIO

A) Creación y ampliación de núcleos urbanos o centros de población.

ARTICULO 14°. (Dec-Ley 10128/83) Se entenderá por creación de un núcleo urbano al proceso de acondicionamiento de un área con la finalidad de efectuar localizaciones humanas intensivas de usos vinculados con la residencia, las actividades de servicio y la producción y abastecimiento compatibles con la misma, más el conjunto de previsiones normativas destinadas a orientar la ocupación de dicha área y el ejercicio de los usos mencionados, con el fin de garantizar el eficiente y armónico desarrollo de los mismos y la preservación de la calidad del medio ambiente.

Cuando la creación o ampliación de núcleos urbanos la propicia la Provincia o la Municipalidad en inmuebles que no le pertenezcan, y los respectivos propietarios no cedieren las correspondientes superficies o concretaren por sí el plan previsto, se declararán de utilidad pública las fracciones que resulten necesarias a esos fines a los efectos de su expropiación.
ARTICULO 15°. Toda creación de un núcleo urbano deberá responder a una necesidad debidamente fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo, a propuesta del municipio respectivo, por iniciativa de entidades estatales o de promotores privados, y fundamentarse mediante un estudio que, además de tomar en cuenta las orientaciones y previsiones del respectivo plan regional, contenga como mínimo:

a) Justificación de los motivos y necesidades que indujeron a propiciar la creación del nuevo núcleo urbano, con una relación detallada de las principales funciones que habrá de cumplir dentro del sistema o subsistema urbano que pasará a integrar.

b) Análisis de las ventajas comparativas que ofrece la localización elegida en relación con otras posibles y la aptitud del sitio para recibir los asentamientos correspondientes a los diferentes usos.

c) Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.

d) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad de cantidad para satisfacer las necesidades de la población potencial a servir.

e) Comprobación de la factibilidad real de dotar al nuevo núcleo urbano de los servicios esenciales para su normal funcionamiento.

f) Plan Director del nuevo núcleo urbano conteniendo como mínimo:

- Justificación de las dimensiones asignadas al mismo, así como a sus áreas y zonas constitutivas, con indicación de las densidades poblacionales propuestas.

- Trama circulatoria y su conexión con los asentamientos urbanos del sistema o subsistema al cual habrá de incorporarse.

- Normas sobre uso, ocupación, subdivisión, equipamiento y edificación del suelo para sus distintas zonas.

-Red primaria de servicios públicos.

- Localización de los espacios verdes y reservas de uso público y su dimensión según lo dispuesto por esta ley.

g) Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y dotación de equipamiento comunitario.
ARTICULO 16°. Se entenderá por ampliación de un núcleo urbano al proceso de expansión ordenada de sus áreas o zonas, a fin de cumplimentar las necesidades insatisfechas, o satisfechas en forma deficiente de las actividades correspondientes a los distintos usos que en él se cumplen.
ARTICULO 17°. La ampliación de un área urbana deberá responder a una fundada necesidad, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta del municipio respectivo y justificarse mediante un estudio que, sin apartarse de las previsiones y orientaciones del correspondiente plan de ordenamiento, cumplimente los siguientes recaudos:

a) Que la ampliación propuesta coincida con alguno de los ejes de crecimiento establecidos en el respectivo plan urbano y que las zonas o distritos adyacentes no cuenten con más de treinta (30) por ciento de sus parcelas sin edificar.

b) Demostración de la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y cantidad para satisfacer las necesidades totales de la población potencial a servir.

c) Una cuidadosa evaluación de las disponibilidades de tierra para el desarrollo de los usos urbanos y una ajustada estimación de la demanda que la previsible evolución de dichos usos producirá en el futuro inmediato.

d) Aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los usos urbanos.

e) Evaluación de la situación existente en el área afectada en lo relativo a uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo.

f) Demostración de la factibilidad real de dotar al área elegida de los servicios esenciales y equipamiento comunitario que establece esta Ley.

g) Plan Director del área de ampliación conteniendo como mínimo lo siguiente:

- Justificación de la magnitud de la ampliación propuesta.

- Densidad poblacional propuesta.

- Trama circulatoria y su conexión con la red existente.

-Localización y dimensión de los espacios verdes y libres públicos y reservas fiscales.

h) Plan previsto para la prestación de los servicios esenciales y la dotación del equipamiento comunitario.
ARTICULO 18°. Podrá disponerse la ampliación sin que se cumpla lo establecido en la segunda parte del inciso a) del artículo 17, sin ella se llevara a cabo una operación de carácter integral, y la misma comprendiese, además de lo exigido en el artículo anterior:

1. Habilitación de nuevas parcelas urbanas dotadas de todos los servicios esenciales y el equipamiento comunitario que establece esta ley.

2. Construcción de edificios en el total de las parcelas.

3. Apertura y cesión de espacios varios dotados de equipo urbano completo (pavimento y redes de servicios)

4. Construcción de vía principal pavimentada que vincule la ampliación con la trama circulatoria existente.

También podrán habilitarse nuevos espacios edificables sin haberse cubierto el grado de edificación establecido, cuando la municipalidad constate situaciones generalizadas que deriven en la ausencia de oferta de inmuebles o excesivo precio de los ofrecidos. Igualmente podrá autorizarse la ampliación cuando se ofrezca urbanizar zonas no aprovechables para otros usos por sus condiciones físicas y mediante la aplicación de métodos de recuperación.

En las situaciones previstas en el párrafo anterior deberán satisfacerse los recaudos exigidos en la primera parte de este artículo, con excepción de la construcción de edificios en el total de las parcelas.

Sólo por excepción podrán habilitarse nuevos espacios edificables si los mismos implican superar el tope poblacional que hubiere previsto el plan de ordenamiento de cada núcleo urbano.

B) Creación y ampliación de zonas de usos específicos.
ARTICULO 19°. La creación o ampliación de las zonas de usos específicos deberá responder a una necesidad fundada, ser aprobada por el Poder Ejecutivo a propuesta del municipio respectivo, localizarse en sitio apto para la finalidad, ajustarse a las orientaciones y previsiones del correspondiente Plan de Ordenamiento Municipal y cumplir con las normas de la legislación vigente relativas al uso de que se trate.

C) Reestructuración de núcleos urbanos.
ARTICULO 20°. Se entenderá por reestructuración de áreas o zonas de un núcleo urbano al proceso de adecuación del trazado de sus áreas constitutivas a una sustancial modificación de las normas que las regían en materia de uso, ocupación, subdivisión y equipamiento.
Espero le sea de utilidad, y le pido por favor que no dude en preguntar si algo no le ha quedado claro!
Gracias! Saludos!


D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 5 año.
FUIMOS CON SUS PAPELES A DEFENSA DEL CONSUMIDOR EN LA MUNICIPALIDAD DE JUNIN .Y LA DOCTORA NOS DIJO QUE LA COOPERATIVA ELECTRICA,LE HABIA MANDADO A TODOS LOS QUE RECLAMABAN A AMNCIPA-LA MUTUAL-EL ABOGADO DE ESTA EN SU MOMENTO NOS DIJO QUE ANMCIPA -LLEGADO EL MOMENTO-NO TENDRIA OPCION o IBA PARA ABAJO o PARA ARRIBA o SEA LA COOPERATIVA o NOSOTROS.NOS CONVENDRIA CONSULTAR A OTRO ABOGADO o A UD PERSONALMENTE.GRACIAS
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.

Estimado, lamentablemente yo no puedo contactarme con usted si no es por este medio, pero le recomiendo que acuda a un abogado especialista en DERECHO ADMINISTRATIVO, DERECHO PUBLICO O DERECHOS REALES (INMUEBLES) ya que debe poseer conocimientos sobre el servicio publico y sus caracteristicas.

Sugierale que redacte una Carta Documento que usted podra enviar y asi ser liberado de responsabilidad.

Le recuerdo que este caso no esta dentro de las posibilidades de ser solucionado via defensa del consumidor, ya que usted no es un consumidor, el problema es a raiz de una operacion de negocios inmobiliarios.

Haga todo lo que lo deje tranquilo, pero le puedo asegurar que es un absurdo sea usted quien deba afrontar la instalacion del tendido electrico a los efectos de ser provisto del servicio de energia. Usted ya vendio y no es el titular del inmueble. estas deudas u obligaciones son cargas del titular dominial.-

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Cliente: escribió hace 5 año.
Dra: Hasta ahora,salvo esa reunion de partes a mi no me ha llegado ningun reclamo.En caso de que me llegara ¿a quien debo enviar la carta documento? Al que me la envia o a la Cooperativa Electrica ,que no les baja el servicio?¿Todo por mano de un abogado?Gracias
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.
Estimado, si a usted le llega algo, podria con la notificacion en mano consultarnos a este sitio, y sino buscar un abogado.
Si no le ha llegado nada, nose alarme, ya que no hay alguna accion que usted deba o pueda hacer para cubrirse de algún eventual reclamo que se pretendiera hacer. Le diría que espere alguna notificación seria, y allí actúe, ya que, reitero, no hay acciones preventivas en estos casos, porque usted no tiene ninguna obligación que cumplir.
Reitero mi posición, no es su responsabilidad, pero ellos llaman a todo el mundo ya que, eventualmente, usted podría hacerse cargo si no se hiciera asesorar.-
Realmente si en la escritura usted no asumió tal obligación, no es algo que corresponda hacer.
Igualmente, realice las consultas que estime pertinente, pero siempre a profesionales serios y responsables, ya que, como le indique, es un tema algo especifico, y no común.
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