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Formule su propia pregunta a D Sanchez de...

D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 594
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
67879549
Escriba su pregunta sobre Ley de Argentina aquí...
D Sanchez de Sepola está en línea ahora

Necesito hacer una consulta sobre el siguiente tema: Hace

Pregunta del cliente

Necesito hacer una consulta sobre el siguiente tema:

Hace 23 años compramos con mi esposo ( ya fallecido), un terreno con una construcción empezada, muy deteriorada, allí construímos nuestra casa. Desde entonces vivo en ella.

Al lado de mi casa, hay un terreno baldío, del que el dueño NUNCA SE OCUPO, a tal punto que fue mi marido en su momento, cuando limpiamos todos los yuyales y basura de NUESTRO TERRENO, quien también limpió y acondicionó el terreno del vecino, para no tener que vivir al lado de un basural, donde entraba y pupulaban mendigos y demás todo el día, incluso lo cercó en el frente que da a la calle, con un cerco olímpico para evitar que personas extrañas siguieran entrando continuamente y tirando basura, ramas de la poda de árboles, yuyos
que se limpian de los jardines, paquetes con basura doméstica, hasta perros muertos , etc.etc.

Desde ese entonces nos hicimos cargo de mantener el terreno con el pasto cortado y perfectamente limpio. Mi esposo falleció hace 10 años, desde ese momento de ocupé yo de seguir con este trabajo, por supuesto que durante todos estos años que menciono fuimos nosotros los que pagamos todos los gastos de este mantenimiento porque el vecino nunca quiso hacerse cargo de nada.

No tengo comprobantes de estos gastos, ahora hay necesidad de hacer un tapial de 6m de largo por 1,80m de alto, porque ese lugar sólo tiene un cerco de alambre muy bajo y del otro lado en la casa vecina tienen un perro DOGO ARGENTINO, muy peligroso.
Hable por teléfono con el dueño del terreno baldío que estoy mencionando y de nuevo no quiere hacerse cargo de nada, o sea, tengo que elegir entre arriesgarnos a que nos ataque el perro o dejar que nos tapen los yuyos y la basura nuevamente, o volver a pagar los gastos de la construcción de un tapial.

Hacer denuncias a la Municipalidad, no tiene sentido, porque nunca pasa nada. Aclaro que el Impuesto Inmobiliario y la Tasa Municipal, las paga el dueño.

MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE:

Hay alguna posibilidad de que yo pueda hacer un juicio para reclamar ese terreno, ya que hace más de 20 años que lo uso como jardín y lo mantengo ??? O como no pago los impuestos esto no correspondería.
Testigos de esto que relato hay muchísimos, ya que desde el jardinero, que hace 20 años se ocupa del trabajo, al que yo le pago y también los demás vecinos están en conocimiento de esta situación.

No se si necesita algún otro dato, quedo a la espera de su respuesta.

Marta
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

D Sanchez de Sepola :

Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola, abogado Colegiado y Experta en Ley Argentina. Estare en linea para ayudarlo.

D Sanchez de Sepola :

Buenos dias!

D Sanchez de Sepola :

Estoy en linea para responderle.

D Sanchez de Sepola :

Estimada

D Sanchez de Sepola :

esta en linea?

D Sanchez de Sepola :

Le respondo en general

D Sanchez de Sepola :

espero ser util y que mi respuesta la satisfaga, de no ser asi, en el momento que lo desee puede formular las preguntas que sean necesarias.

D Sanchez de Sepola :

Por lo que usted me comenta, siempre se ha ocupado de la limpieza y cuidado inclusive deñ terreno linderp

Customer:

hola, está aquí

D Sanchez de Sepola :

Por lo cual el requisito de la posesion efectiva lo ha cumplido, lo que me gustaria saber es solo si el dueño en algun momento se presento en el terreno, demostro algun interes

D Sanchez de Sepola :

Si pudiera brindarme esta respuesta seria muy importante

Customer:

sólo se presentó una o dos veces en los 20 años

Customer:

por reclamos que le hicieron otros vecinos

D Sanchez de Sepola :

Perfecto, y el vive en la misma ciudad o pueblo?

D Sanchez de Sepola :

O se encuentra en otro lugar?

Customer:

si, somos los dos de Rosario, vive acá

D Sanchez de Sepola :

Mi recomendacion seria la siguiente:

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

Usted deberia incluir definitivamente este terreno a su propiedad

Customer:

dígame

Customer:

como debo hacer los trámites necesarios

D Sanchez de Sepola :

lo cual ya viene haciendo a medias, ya que lo cuida, lo mantiene y se hace cargo de la limpieza.

D Sanchez de Sepola :

El dueño muestra un desinteres total, por lo cual en los hechos usted es la poseedora del inmueble

Customer:

le aclaro que yo no pago los impuestos, lo hace el dueño

D Sanchez de Sepola :

Cuando transcurren 20 años de esta posesion usted puede tramitar una usucapion para lograr la escritura.

Customer:

si, lo se

D Sanchez de Sepola :

Pero en este caso pasa lo que usted invoca, que no paga los impuestos

Customer:

pero no esttaba segura si en este caso correspondía

D Sanchez de Sepola :

por lo cual no prosperaria sin elpago de impuestos

D Sanchez de Sepola :

Tiene que lograr salvar este impedimento

D Sanchez de Sepola :

Y tiene dos acciones posibles a seguir

Customer:

los dueños son un Ingeniero y una Contadora Pública

D Sanchez de Sepola :

para actuar sobre seguro, y no correr riesgos

Customer:

o sea conocen bien este tema, por eso se cuidan de pagar los impuestos

D Sanchez de Sepola :

Entiendo, con mas razon entonces debera tener ciertos cuidados

D Sanchez de Sepola :

ya que tenemos propietarios presentes

D Sanchez de Sepola :

"en cierto modo"

D Sanchez de Sepola :

pero que no dan cumplimiento a sus obligaciones

D Sanchez de Sepola :

Por ello lo recomendable es que usted vaya paso a paso

Customer:

como debo proceder

D Sanchez de Sepola :

Deberia remitir una Carta Documento al propietario del terreno

D Sanchez de Sepola :

yo se la redactare a continuacion si usted esta de acuerdo en seguir estos pasos

D Sanchez de Sepola :

Reclamando los gastos, daños y perjuicios que se encuentra sufriendo debido al abandono que han efectuado del inmueble

Customer:

perdone, pero esto está dentro del pago que hice?

D Sanchez de Sepola :

Si!!!

Customer:

bueno, gracias !!!!

D Sanchez de Sepola :

Usted cuando termine de responder, ahi recien VALORARA mi RESPUESTA y solo alli el sitio me paga a mi por estas respuestas

D Sanchez de Sepola :

Usted es quien autoriza mi pago, cuando VALORA mi respuesta

Customer:

de acuerdo

D Sanchez de Sepola :

Asi que todo lo que le ofrezco es para poder brindarle una solucion a este tema

Customer:

comprendo

D Sanchez de Sepola :

Deberia entonces intimarlo, reclamando FORMALMENTE y de manera documentada todo esto que me esta comentando

Customer:

que podría lograr?

D Sanchez de Sepola :

Los gastos de limpieza, los daños y perjuicios que le causa el estado de abandono del terreno

D Sanchez de Sepola :

perfecta su pregunta,

Customer:

si, pero nunca

Customer:

DARÍA LUGAR A UN JUICIO POR LA POSESIÓN DEL TERRENO

D Sanchez de Sepola :

ya que de acuerdo a lo que estas personas hagan usted ira pudiendo encaminar sus reclamos y llevarlos hacia algun lugar que a usted le reporte algun beneficio

D Sanchez de Sepola :

claro que si, como colorario de todo esto, seria el lograr la titularidad

D Sanchez de Sepola :

pero como usted bien me indico

D Sanchez de Sepola :

no paga los impuestos,

D Sanchez de Sepola :

no va a poder probar que el dueño no se comporte como dueño

D Sanchez de Sepola :

Pero el solo pagar los impuestos

D Sanchez de Sepola :

no garantiza la posesion a su titular

D Sanchez de Sepola :

y eso es lo que usted debe demostrar

Customer:

entiendo, entonces ??

D Sanchez de Sepola :

PREVIO a iniciar una usucapion

D Sanchez de Sepola :

Usted lo debe intimar, por carta documento

D Sanchez de Sepola :

Para que en el termino de diez dias habiles proceda a: LIMPIAR, PERIMETRAR, Y ABONAR A USTED los gastos de limpieza, mantenimiento, y perjuicios que se encuentra sufriendo

D Sanchez de Sepola :

ante este reclamo el dueño va a tener que tomar una accion

D Sanchez de Sepola :

o sigue abandonando el inmueble (y asi usted podra DEMOSTRAR FEHACIENTEMENTE que el no es poseedor ni dueño del terreno por su sola titularidad, que no se comporta como dueño)

D Sanchez de Sepola :

o tomar una actitud activa, solucionarle a usted el problema y pagarle los gastos y daños que sufrio

D Sanchez de Sepola :

Este esuno de los caminos que usted puede elegir

D Sanchez de Sepola :

El cual le permitira a usted actuar "sobre seguro" y no correr riesgos

D Sanchez de Sepola :

ira asegurando sus derechos

D Sanchez de Sepola :

La otra opcion que tiene

D Sanchez de Sepola :

le comente que habia dos pasos a seguir

D Sanchez de Sepola :

y usted debera decidir cual es el que desea

Customer:

creo que el dueño lo primero que hará, será impedirme el acceso al terreno y ya no se podrá ni limpiar

D Sanchez de Sepola :

Perfecto

D Sanchez de Sepola :

ante esta observacion entonces solo le queda una accion

D Sanchez de Sepola :

OCUPAR EL TERRENO

D Sanchez de Sepola :

y esperar que el dueño se presente a reclamar

D Sanchez de Sepola :

el no podra desocuparla por la fuerza

Customer:

que significa OCUPAR ?

D Sanchez de Sepola :

definitivamente impedir el ingreso del dueño

D Sanchez de Sepola :

me entiende?

Customer:

porque en este momento no hay nada construído allé

D Sanchez de Sepola :

porque si bien used ahora lo esta poseyendo

D Sanchez de Sepola :

Claro pero usted me comento que lo utiliza de jardin

D Sanchez de Sepola :

no es asi

Customer:

si, es así

D Sanchez de Sepola :

o que esta incluido en su patio

D Sanchez de Sepola :

es continuacion

D Sanchez de Sepola :

usted lo que debe hacer es lo siguiente

D Sanchez de Sepola :

INCLUIRLO DE MANERA EVIDENTE

D Sanchez de Sepola :

no se como esta el lugar pero si diera lugar a dudas

Customer:

cuaal sería una manera evidente

D Sanchez de Sepola :

de si forma parte o no de la propiedad

D Sanchez de Sepola :

por ejemplo usted me dijo que tenia un alambrado no es asi?

Customer:

el tema es así

D Sanchez de Sepola :

o un tejido

Customer:

si lo tiene en el frente a la calle

D Sanchez de Sepola :

Ese es al que me referia

D Sanchez de Sepola :

usted alli deberia cercar de una manera que no se pueda ingresar, salvo por SU PROPIEDAD

Customer:

entiendo

D Sanchez de Sepola :

Le pido disculpas si no me explico pero al no poder ver como esta emplazado

Customer:

quiero preguntarle algo

Customer:

eso mismo

Customer:

es así,

D Sanchez de Sepola :

lo que intento es que usted cierre de una manera que NO PUEDA INGRESAR

D Sanchez de Sepola :

nadie

Customer:

el terreno de mi casa, tiene 25 m de largo

D Sanchez de Sepola :

y de frente?

Customer:

el terreno del vecino me rodea por el costado y el fondo porque tiene 50 m de largo y tengo un cerco de tejido artístico al final de mi terreno

Customer:

de frente los dos terrenos tienen 12 metros

D Sanchez de Sepola :

entiendo

D Sanchez de Sepola :

forma una L alrededor del suyo

Customer:

efectivamente, así es

Customer:

pienso si ese cerco qe tengo puede perjudicarme

Customer:

porque parece que separa las dos propiedades

D Sanchez de Sepola :

O sea que no es tanto entonceslo que tendria que cercar de frente

D Sanchez de Sepola :

claro

D Sanchez de Sepola :

correcto

D Sanchez de Sepola :

a eso me refiero

Customer:

no, el frente hace 20 años que tiene un cerco olímpico cerrado por nosotros

D Sanchez de Sepola :

que en este momento

D Sanchez de Sepola :

Ah barbaro perfecto entonces!

Customer:

lo que me hace dudar

D Sanchez de Sepola :

Solo debería sacar ese cerco que divide

D Sanchez de Sepola :

su propiedad de la de el

D Sanchez de Sepola :

debe hacer que los limites no sean visibles

D Sanchez de Sepola :

y que sea todo una sola propiedad

D Sanchez de Sepola :

en apariencia

D Sanchez de Sepola :

usted lo ha cercado hace 20 años

D Sanchez de Sepola :

lo cuida

D Sanchez de Sepola :

lo limpia

Customer:

perdon se corto el chat

D Sanchez de Sepola :

SI NO HAY PROBLEMAS

D Sanchez de Sepola :

SIEMPRE TIENE FALLAS TECNICAS

D Sanchez de Sepola :

ya que es nuevo este sistema de chat

D Sanchez de Sepola :

pero es muy efectivo para el cliente!

Customer:

si, muy bueno

D Sanchez de Sepola :

O sea que lo unico que a usted le queda

Customer:

se puede preguntar

Customer:

para tener más claridad

D Sanchez de Sepola :

es el DEMOSTRAR PUBLICAMENTE

D Sanchez de Sepola :

Siiiiiii!!!

D Sanchez de Sepola :

Y al menos personalmente me siento mas util

D Sanchez de Sepola :

de la otra manera uno daba una respuesta muy general

D Sanchez de Sepola :

y no siempre era de utilidad para el cliente

D Sanchez de Sepola :

por eso cambiaron el sistema

Customer:

entiendo, está muy bien así

D Sanchez de Sepola :

tiene sus defectitos pero es porque es muy nuevo!

D Sanchez de Sepola :

Bueno seguimos

D Sanchez de Sepola :

con la respuesta

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

usted demuestra PUBLICAMENTE su posesion

D Sanchez de Sepola :

saca cualquier tejido o limite que permita diferenciar que son 2 propiedades

D Sanchez de Sepola :

e impide el ingreso de cualquier persona al terreno

D Sanchez de Sepola :

eso puede hacerlo no?

Customer:

esto serí sacando ese cerco del fondo y haciendo una unidad con todo el terreno, el mío y el del vecino

D Sanchez de Sepola :

perfecto!

D Sanchez de Sepola :

Asi de esa manera

D Sanchez de Sepola :

Unificarlos

Customer:

es un poco costoso pero puede hacerse

Customer:

disculpe que pregunte nuevamente

D Sanchez de Sepola :

para que a simple vista una persona estime que es todo suyo

D Sanchez de Sepola :

Si entiendo que debe tener costos

Customer:

pero el hecho de que él pague los impuestos no puede perjudicar mi reclamo

D Sanchez de Sepola :

pero es lo unico que usted puede hacer para garantizar la posesion

D Sanchez de Sepola :

pagar y solo pagar

D Sanchez de Sepola :

no es ser dueño

D Sanchez de Sepola :

la propiedad se ejerce con un titulo y un modo

D Sanchez de Sepola :

el titulo es la escritura que exige el pago de impuestos

Customer:

si, comprendido, aunque pague los impuestos, si no se hace cargo de la propiedad

D Sanchez de Sepola :

pero debe tambien ejercer actos materiales

Customer:

no sería totalmente "el dueño"

D Sanchez de Sepola :

como limpieza y cuidado que tambien deben existir para ser dueño

D Sanchez de Sepola :

exacto es como que usted es dueña a medias

D Sanchez de Sepola :

pero el tambien

D Sanchez de Sepola :

porque con el solo pago no garantiza que nadie se lo ocupe

Customer:

entiendo, podrá prosperar un juicio así encarado

D Sanchez de Sepola :

Y sepa que en nuestro sistema juridico

D Sanchez de Sepola :

la posesion es mas importante que el titulo

Customer:

de que no se lo ocupe nadie,hace 22 años que yo lo hago

D Sanchez de Sepola :

Claro! A eso me refiero

Customer:

entiendo

D Sanchez de Sepola :

no me gustaria que usted asi en esta condicion

D Sanchez de Sepola :

enfrente un juicio de usucapion y pierda

D Sanchez de Sepola :

le faltan algunas cositas para poder estar segura del exito

D Sanchez de Sepola :

del juicio

Customer:

si, eso tengo miedo , de que pierda y tenga que pagar altos costos

D Sanchez de Sepola :

entonces como primer e inmediata medida, haga esto

D Sanchez de Sepola :

Claro!

D Sanchez de Sepola :

Imaginese que eso seria un perjuicio para usted

D Sanchez de Sepola :

Yo por ahi cuido mucho estos detalles pero es solo para garantizar exito en el resultado

D Sanchez de Sepola :

solo por eso

Customer:

de acuerdo, sigamos

Customer:

como procedo finalmente

D Sanchez de Sepola :

Usted efectua esto

D Sanchez de Sepola :

durante UN AÑO, ininterrumpido ejerce la posesion a la vista de esta manera

D Sanchez de Sepola :

publica

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

y luego de un año, si puede comenzar a pagar usted los impuestos

D Sanchez de Sepola :

hacer el plano de mensura OBLIGATORIO para la USUCAPION

Customer:

es que son muy astutos

D Sanchez de Sepola :

los estudios de titulos, etc

D Sanchez de Sepola :

para iniciar una usucapion

Customer:

siempre me ganan en el pago de los impuestos

D Sanchez de Sepola :

bueno pero usted va a ser mas astutos que ellos

D Sanchez de Sepola :

Comprendo

Customer:

como ............

D Sanchez de Sepola :

pero como le indicaba, no es suficiente

D Sanchez de Sepola :

Con esto que le dije

D Sanchez de Sepola :

POSEA DE MANERA CONJUNTA Y PUBLICA

D Sanchez de Sepola :

Si le preguntan los vecinos usted diga

D Sanchez de Sepola :

estoy por escriturar

Customer:

ENTIENDO

D Sanchez de Sepola :

me entiende?

D Sanchez de Sepola :

Demuestre ser dueña

D Sanchez de Sepola :

COMPORTARSE en realidad como dueña

Customer:

si perfectamente

D Sanchez de Sepola :

y ante esto, los impuestos no tienen mas valor que los actos posesorios

D Sanchez de Sepola :

sea astuta

D Sanchez de Sepola :

en el sentido de

D Sanchez de Sepola :

POSEER publicamente un año

D Sanchez de Sepola :

antes de pagar impuestos

D Sanchez de Sepola :

ya que necesita ese AÑO

D Sanchez de Sepola :

para que el dueño no pueda ejercer ciertas acciones

D Sanchez de Sepola :

y usted haya purgado todos los vicios que podria tener esta posesion

D Sanchez de Sepola :

comprende?

Customer:

si, comprendo

D Sanchez de Sepola :

Incluso luego de UN AÑO usted puede ejercer acciones contra cualquier persona que intente ocupar

D Sanchez de Sepola :

INCLUSO EL DUEÑO!

D Sanchez de Sepola :

recuerde algo

Customer:

yo estoy ocupandome del terreno desde hace 22 años, pero no he manifestado ante vecinos u otras personas, ser la DUEÑA

D Sanchez de Sepola :

que es muy importante

D Sanchez de Sepola :

LA PUBLICIDAD

Customer:

Resumiendo

D Sanchez de Sepola :

eso es lo que le falta

D Sanchez de Sepola :

la PUBLICIDAD

Customer:

tengo que hacer que formen una sola propiedad, seguir ocupandome como hasta ahora

D Sanchez de Sepola :

perfectamente entendido

Customer:

pero manifestar a quien pregunte que estoy por escriturar e impedir el ingreso al dueño de alguna manera

D Sanchez de Sepola :

perfecto

Customer:

dejar pasar un AÑO en esta situación

Customer:

y luego proceder con el reclamo

Customer:

CORRECTO ???

D Sanchez de Sepola :

correctisimo

Customer:

ENTONCES CREO

D Sanchez de Sepola :

Todo lo entendio perfectamente

Customer:

me convendría invertir en el FAMOSO cerco del fondo

Customer:

que hace falta construir

D Sanchez de Sepola :

Si!

D Sanchez de Sepola :

Mi recomendacion es esa

D Sanchez de Sepola :

porque en definitiva sera lo mas economico

Customer:

sería algo más que demuestra que estoy en posesión del terreno

D Sanchez de Sepola :

y si ellos intentan invocar algo

D Sanchez de Sepola :

DEBERAN DEVOLVERLE TODO EL DINERO QUE USTED INVIRTIO

D Sanchez de Sepola :

ppor el abandono de ellos

D Sanchez de Sepola :

me entiende?

D Sanchez de Sepola :

Guarde comprobantes de TODOS los gastos

Customer:

se refikere a lo gastado en 22 años ?????????

D Sanchez de Sepola :

Seria lo que le falta

Customer:

o sólo al cerco que hay que construir

D Sanchez de Sepola :

si tiene gastos anteriores barbaro, igual usted tiene testigos

D Sanchez de Sepola :

de siempre haberlo limpiado

D Sanchez de Sepola :

pero de ahora en mas

D Sanchez de Sepola :

guarde absolutamente todos los comprobantes

D Sanchez de Sepola :

saque fotos

D Sanchez de Sepola :

cuando este limpiando, construyendo

D Sanchez de Sepola :

me entiende?

D Sanchez de Sepola :

trate de respaldar todo con pruebas

Customer:

perfectamente, aunque lo limpia un hombre que realiza esos trabajos, yo le pago

D Sanchez de Sepola :

Perfecto!!! mejor aun

D Sanchez de Sepola :

el es un testigo importantisimo

D Sanchez de Sepola :

muy importante!

D Sanchez de Sepola :

De ahora en mas que le firme recibos

Customer:

si, eso pensaba, hace 20 años que viene

D Sanchez de Sepola :

de lo que le paga

Customer:

entiendo

D Sanchez de Sepola :

Barbaro!

D Sanchez de Sepola :

Eso no sabe el valor que tiene

D Sanchez de Sepola :

Haga este esfuerzo final

Customer:

si, lo se

D Sanchez de Sepola :

que es el de cercar, esperar un año

Customer:

pero no quería llegar a un juicio

D Sanchez de Sepola :

Y ahi si va sobre lo seguro

Customer:

ahora ya me cansaron

D Sanchez de Sepola :

con el juicio de usucapion

D Sanchez de Sepola :

si, me lo imagino

D Sanchez de Sepola :

porque abandonaron un terreno

D Sanchez de Sepola :

que para usted es un gasto y molestia mantener

D Sanchez de Sepola :

por eso la ley permite esto tambien

D Sanchez de Sepola :

porque existen tantos casos asi

Customer:

exactamente y cuando les pedi colaboración para el tapial que falta

D Sanchez de Sepola :

donde se desentienden de sus propios bienes

D Sanchez de Sepola :

por eso

Customer:

se desentendieron del tema

D Sanchez de Sepola :

no tienen consideracion minima

D Sanchez de Sepola :

ni respetan alguna norma basica de vecindad

D Sanchez de Sepola :

seran profesionales

D Sanchez de Sepola :

pero.... deja que desear su actitud

Customer:

si, se lo comenté

Customer:

porque no es lo mismo que tratar

Customer:

con personas que no conocen de leyes

D Sanchez de Sepola :

Si!!!! Es que menos mal queme lo comento

D Sanchez de Sepola :

por eso es que diseñamos esta estrategia

D Sanchez de Sepola :

y dejamos de lado el de la Carta Documento

Customer:

una pregunta

D Sanchez de Sepola :

Si!

D Sanchez de Sepola :

Las que necesite

Customer:

si pongo GUARDAR al SALIR

Customer:

esto queda en mi cuenta para poder leerlo nuevamente

D Sanchez de Sepola :

Usted lo puede leer SIEMPRE

D Sanchez de Sepola :

es su pregunta

D Sanchez de Sepola :

y estara a disposicion

D Sanchez de Sepola :

es mas, por una semana puede seguir haciendo preguntas

D Sanchez de Sepola :

SIN COSTO ADICIONAL

D Sanchez de Sepola :

siempre sobre esta misma pregunta

Customer:

si, lo se, muchas gracias

D Sanchez de Sepola :

Asi que por ello despreocupese

D Sanchez de Sepola :

Ah! Bueno

D Sanchez de Sepola :

barbaro

Customer:

otra pregunta

Customer:

vivo en ROSARIO

D Sanchez de Sepola :

Si digame

Customer:

podría Ud. recomendarme

Customer:

algún Estudio o Abogado

D Sanchez de Sepola :

Mire lo que si puedo hacer

Customer:

que se especialice

Customer:

en este tema

D Sanchez de Sepola :

es pasarle el link del Colegio de Abogados

D Sanchez de Sepola :

pero por honestidad

Customer:

si, claro

D Sanchez de Sepola :

y sinceridad al cliente

D Sanchez de Sepola :

no podemos recomendar

D Sanchez de Sepola :

ni atenderlos nosotros personalmente

D Sanchez de Sepola :

entiende?

Customer:

entiendo, preguntaré aquí a otras pesonas

Customer:

igualmente gracias

D Sanchez de Sepola :

para no tener intereses creados y ser objetivos en nuestras respuestas

D Sanchez de Sepola :

usted lo que si puede hacer

D Sanchez de Sepola :

es siempre consultar

D Sanchez de Sepola :

para estar segura de que la estan asesorando bien

D Sanchez de Sepola :

Yo me dedico a derechos reales

D Sanchez de Sepola :

y se mucho de este tema

D Sanchez de Sepola :

de usucapiones, inmuebles, asi que un gusto atenderla

D Sanchez de Sepola :

cuando lo desee

Customer:

de acuerdo, haré como Ud. me dice y cuando tenga preguntas

Customer:

la consultaré por aquí

D Sanchez de Sepola :

Barbaro

Customer:

para estar segura de estar procediendo correctamente

D Sanchez de Sepola :

Yo siempre me manejare con la verdad

Customer:

y yo se lo agradesco

D Sanchez de Sepola :

De nada! Esasi como debemos actuar

Customer:

finalmente, Ud. piesa que tengo posibilidades

Customer:

si prcedo como Ud. me indica

D Sanchez de Sepola :

Estoy a su disposicion cuando lo necesite

D Sanchez de Sepola :

Si!!!

Customer:

de poder ganar en un juicio

D Sanchez de Sepola :

todas

D Sanchez de Sepola :

de esta manera ASEGURA un resultado

D Sanchez de Sepola :

y no corre riesgos

Customer:

Muchas gracias Doctora

D Sanchez de Sepola :

Gracias XXXXX XXXXX

D Sanchez de Sepola :

Ha sido un gusto

Customer:

no se si queda algo más por recomendarme

D Sanchez de Sepola :

Creeria que no

Customer:

Bueno, ha sido un gusto

D Sanchez de Sepola :

pero yo acostumbro a agregar respuestas si recuerdo algo

Customer:

Muchas Gracias

D Sanchez de Sepola :

o encuentro algun material que le pueda servir!

D Sanchez de Sepola :

Asi que si es asi le seguire enviando informacion

Customer:

se lo agradeceré

D Sanchez de Sepola :

si a usted no le molesta

Customer:

nooooo, para nada

D Sanchez de Sepola :

Estoy a sus ordenes!

D Sanchez de Sepola :

Muchisima suerte

Customer:

perdone que le pregunte algo que no se

D Sanchez de Sepola :

Tenga confianza que todo va a salir bien

Customer:

si la valoro una vez

Customer:

y hay nuevas respuestas

Customer:

devo valorar de nuevo

Customer:

debo

D Sanchez de Sepola :

Solo paga una vez

D Sanchez de Sepola :

No!!! no vuelva a valorarme

Customer:

si, lo se

D Sanchez de Sepola :

no es necesario

Customer:

entendido, gracias nuevamente

D Sanchez de Sepola :

ya que cada vez que valora debe pagar

Customer:

por eso le preguntaba

D Sanchez de Sepola :

De nada!

D Sanchez de Sepola :

Pero una vez si VALOREME!!!

D Sanchez de Sepola :

Gracias!!!

Customer:

Lo haré

D Sanchez de Sepola :

Un gusto!!!

Customer:

Gracias XXXXX XXXXX TARDES.

D Sanchez de Sepola :

Buenas tardes a usted tambien!

D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 594
Experiencia: Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 4 año.

Doctora: he leído nuevamente el chat y me quedan algunas dudas, por empezar es público desde hace 23 años que soy yo la que se ocupa del terreno y esta en posesión del mismo, asi que no se si debo esperar un año para iniciar el reclamo por usucapion. Además tengo dudas con relación al tema de los impuestos, porque siempre creí que la usucapion prosperaba en caso de falta de pago por parte del dueño, cuando en este caso los paga en forma regular o a través de moratorias.


En relación a los gastos que vengo haciendo, es necesario que le intime el pago de los mismos o el juicio se puede iniciar sin este requisito? además si comienzo a pagar los impuestos emitiendo yo las boletas a través de las páginas de la provincia y de la municipalidad de Rosario y me adelanto a pagarlos, los dueños, dado su profesión, se van a dar cuenta y al instante sabrán que algo estoy por hacer.


Recordé además que tengo fotos de hace muchos años en las cuales se ve que estamos en el terreno haciendo diversas actividades, plantando árboles, arreglando los cercos, etc, esto me serviría como antecedente?


Ahora lo principal para mi sería saber las consecuencias en caso de iniciar el juicio si por algún motivo lo pierdo, cuales serían los costos? y de acuerdo a que se calculan, porque estamos hablando de una propiedad de 900 m2 en una zona de alto valor inmobiliario.


Muchas gracias, espero su respuesta.


 

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.
Buen dia! No estaba en línea pero en este momento estoy elaborando la respuesta!!
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.


Reitero mis disculpas por la
demora, pero no estaba en línea cuando usted me requirió!

Me parecen sumamente razonables
sus dudas, y justamente es eso lo que debemos observar y de alguna manera
subsanar antes de que usted inicie alguna acción de usucapión.-



Si bien los dueños han abandonado
la "materialidad" de la posesión, ya que abandonaron el terreno y no se ocupan
de su mantenimiento, por lo cual les falta uno de los requisitos de la posesión
dominial (dominio perfecto) cual es el corpus, si poseen titulo y abonan
impuestos.





Si usted inicia una usucapión, no
podrá sortear todos estos inconvenientes tales como: además de los dos que le
mencione, que usted no va a poder ACREDITAR
SIN LUGAR A DUDAS que ha POSEIDO
CON ANIMO DE DUEÑO. Por lo cual, además de
no tener el pago de impuestos dudo que pueda acreditar los actos posesorios.
Debe hacer esta posesión PÚBLICA. Debe comportarse COMO DUEÑA no como una mera vecina que limpia el
terreno, y allí es donde a mi criterio no se sustenta su posesión, ya que usted
siempre ha sabido y manifestado que el terreno es de titularidad de otra
persona.



Muchas veces, en el apuro de
iniciar una usucapión, se pierden de vista algunas cosas y luego se fracasa.



Se que usted viene de tantísimos años
de mantener cuidar y limpiar este terreno, pero creo que aun no están dadas las
condiciones para que resulte exitosa y sin riesgos la interposición de la usucapión.-



Muchísimas veces resulta mejor
estrategia OPONER una usucapión ante reclamos por parte de los dueños hacia
quien posee el terreno, que accionar contra el dueño.



Solo me quedaría tranquila si
usted EXTERIORIZARA esta POSESION



Que los actos sean públicos, a la
vista contundentes y COMO DUEÑA.



Allí si, el pago de impuestos por
parte del titular no podrá rebatir o vencer su derecho a poseer.



Espero que me haya dado a
entender, ya que como le indique, este es un tema muy complejo, pero lo que a
mi me preocupa y quisiera que usted "cierre" y no de lugar a dudas o a equívocos
o a perdidas de acciones judiciales, es que realmente tenga la posesión material
consolidada e indiscutible, que solo podrá sortearlo de esta manera.



Lo del año se lo decía, porque
luego de un año en que usted se comporte asi, PUBLICAMENTE, el dueño
REALMENTE habrá perdido la posesión del
terreno. Solo era por eso, pero usted cuando inicia la usucapión, obviamente deberá
indicar estos 23 años de posesión.



Bárbaro que encontró las fotos!
Sumamente importante es la prueba de los ACTOS POSESORIOS a lo largo del tiempo.





Le adjunto una jurisprudencia
(fallos judiciales) donde podrá ver claramente que el pago de impuestos no
resulta ser DIRIMENTE, es OTRA PRUEBA
MAS, pero por si mismo no le otorga plena validez a la posesión invocada.



Incluso en uno indica el juzgado
que es un acto jurídico y no material el pago de impuestos. Por lo cual lo que
le falta al dueño del terreno es la posesión MATERIAL o el CORPUS de la posesión. Y lo cual debería usted
CONTUNDENTEMENTE probar.



Caso: "Curriau Purran Mercedes c/
Inverfol S. A. s/ prescripción"
Tribunal: Cámara Civil de Neuquén .Sala/Juzgado:
II .Fecha: 29-abr-2008





La falta de pago de los impuestos no es excluyente para la procedencia
de la usucapión.



1).-...el pago de impuesto si bien
es una forma de prueba para la acreditación de la misma, no es un requisito sinqua
non, pudiendo probarse la misma por otros medios de prueba.



2.- Si bien la ley 14159 , modificada por el Decreto Ley 5756/58,
establece que en los juicios de adquisición de dominio de inmuebles por la
posesión continuada de los mismos, se admitirá toda clase de pruebas, pero el
fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial, es el caso recordar
que en los mencionados juicios la prueba de testigos no ha perdido valor,
máxime cuando tales declaraciones confirman lo que resulta de la prueba
documental agregada y resultan concordantes en la posesión ánimus dómini por
parte de la actora durante el plazo legal y, aun en este caso, con anterioridad
a la fecha que se ha tomado como de inicio del mismo... La ley no otorga al
pago de impuestos o tasas carácter decisivo para resolver la usucapión. ( del
voto del Dr Silva Zambrano - mayoría- ) 3- La circunstancia que la ley 14159
-art. 24 -c-, establece que será especialmente considerado el pago, por parte
del poseedor, de impuestos o tasas que gravan el inmueble, no impide declarar
operada la usucapión, aun faltando la demostración o concreción de ese extremo,
si la prueba restante es terminantemente asertiva. Si bien el pago de cargas
fiscales constituye prueba privilegiada, en modo alguno se yergue como
obstáculo excluyente de la pretensión.







Paz María Cristina y otro c/ García Enrique





El pago de impuestos y servicios, es sólo un elemento de prueba a tener
en cuenta, no constituye un acto posesorio, toda vez que se trata de la
atención de consumos propios o del abono de gravámenes que podrían exteriorizar
tan sólo la convicción de comportarse como dueño de la cosa, pero no el corpus
posesorio necesario para usucapir.



30-abr-2009 | Fallos |
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil |
MJ-JU-M-43980-AR | MJJ43980
| MJJ43980





Cingolani Marino y otro c/ Bernichan de Sorrondegui León José







No resulta suficientemente acreditado el animus domini requerido para
la adquisión de dominio de inmueble por prescripción veinteañal con el solo
hecho de poseer boletas de rentas y servicio de aguas por el que intenta de
este modo la acción si a ello no se acompaña prueba testimonial contundente
para probar el hecho de la posesión.



22-feb-2007 | Fallos | Cámara Nacional de Apelaciones en lo
Civil |
MJ-JU-M-11981-AR | MJJ11981
| MJJ11981





Quiroga Luis Ángel c/ Ravazzoli Roberto y otros



Es necesario demostrar que se ha ejercido la posesión pública, pacífica
e ininterrumpida por el lapso de veinte años, conforme lo exige el art. 4015
del CCiv. para que se reconozca la adquisición de un inmueble por usucapión.



1-jun-2008 | Fallos |
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil |
MJ-JU-M-36650-AR | MJJ36650
| MJJ36650







Cavallieri Raúl Juan c/ Los Baguales S.R.L. y/u otro





Se rechaza la demanda de usucapión inmobiliaria veinteañal ya que si
bien la ley otorga especial consideración al pago de impuestos o tasas que
graven al inmueble, tales pagos no acreditan la concreción de actos posesorios,
sino en todo caso, el animus domini.



29-jun-2011 | Fallos |
Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario |
MJ-JU-M-67414-AR | MJJ67414
| MJJ67414





Paz María Cristina y otro c/ García Enrique





El pago de impuestos y servicios, es sólo un elemento de prueba a tener
en cuenta, no constituye un acto posesorio, toda vez que se trata de la
atención de consumos propios o del abono de gravámenes que podrían exteriorizar
tan sólo la convicción de comportarse como dueño de la cosa, pero no el corpus
posesorio necesario para usucapir.



30-abr-2009 | Fallos |
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil |
MJ-JU-M-43980-AR | MJJ43980
| MJJ43980



Muñoz Juan Carlos c/ Cafruni Julio





A los fines de adquirir el dominio por prescripción, el pago de los
impuestos únicamente tiene virtualidad como elemento demostrativo del ánimo de
poseer por sí; no se trata de un acto material sino jurídico, que por sí solo
no es revelador del contacto con la cosa, sino que únicamente constituye una
exteriorización del "animus rem sibi habendi" o bien una prueba
complementaria de su existencia, que debe estar acompañada por otras para la
prueba de la posesión.



15-may-2007 | Fallos |
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil | MJ-JU-M-12493-AR |
MJJ12493 | MJJ12493

 

 

Si necesita mas aclaraciones, con muchisimo gusto se las hare!!!

Espero le sirva esta informacion y estoy a su disposicion para lo que necesite seguir preguntando Saludos!





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