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D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 612
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
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D Sanchez de Sepola está en línea ahora

Estimados necesito encontrar el Fallo completo para un examen

Pregunta del cliente:

Estimados necesito encontrar el Fallo completo para un examen de:
Sentencia de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil , 13 de Septiembre de 2001 (caso Recurso de Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil nº L.318069 del 13 de Septiembre de 2001.)
Resumen
________________________________________
COMPRAVENTA INMOBILIARIA. De las obligaciones del vendedor. Incumplimiento contractual. Disminución del valor del inmueble.
1- Si el vendedor ha incurrido en un incumplimiento contractual al ofrecer en venta un inmueble con determinadas características -en el caso calefacción y agua caliente central y un jardín de uso exclusivo-, que aquél no tenía cuando los compradores tomaron posesión, éstos deben ser resarcidos en la medida que ha mermado el valor de la propiedad. 2- Aun cuando la supresión del servicio de calefacción y agua caliente central -decidido en una asamblea extraordinaria antes de la transferencia del dominio- escape a la responsabilidad directa del vendedor, no deja de ser cierto que el valor del inmueble sufrió una merma y no deben cargar con ella los compradores (arts.1416 y 1328 del Código Civil).
Fernando Posse Saguier, Jorge H. Alterini, José Luis Galmarini.
L.318069 ELIZALDE, Jorge Eduardo de y otro c/ LÓPEZ LECUBE, Marta Catalina s/ COBRO DE SUMAS DE DINERO. 13/09/01
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.
Sala C.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 5 año.

D Sanchez de Sepola :

Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola, abogado Colegiado y Experta en Ley Argentina. Estare en linea para ayudarlo.

D Sanchez de Sepola :

Buenas tardes

D Sanchez de Sepola :

Esta en linea?

D Sanchez de Sepola :

Le estoy buscando el fallo

D Sanchez de Sepola :

Buenas tardes

D Sanchez de Sepola :

Esta en linea?

D Sanchez de Sepola :

Aguardeme en linea

D Sanchez de Sepola :

Le estoy buscando la informacion

D Sanchez de Sepola :

Buenas tardes!

D Sanchez de Sepola :

Me puede leer?

Customer:

si gracias, XXXXX XXXXX resumenes del fallo


 

D Sanchez de Sepola :

El caso es Elizalde Jorge c/Lopez Lecube?

D Sanchez de Sepola :

Esta es la caratula? Si me lo confirma por favor

Customer:

tengo un examen el martes y rindo con ese fallo


que elegi del libro de carlos ghers


i

D Sanchez de Sepola :

Ghersi?

D Sanchez de Sepola :

Es de derechos reales no?

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

Si, lo conozco

Customer:

es la caratula que encontre en google


 

D Sanchez de Sepola :

Es un caso bastante bueno para estudiar

Customer:

contratos

D Sanchez de Sepola :

Ah, perfecto, compraventa entonces

D Sanchez de Sepola :

Me puede aguardar en linea? O esta muy apurado

Customer:

si tal cual

Customer:

siii, no estoy apurada gracias

D Sanchez de Sepola :

Si desea alguna aclaracion mas sobre la materia contratos y mas especificamente compraventa consulteme tambien

Customer:

en este caso tengo que demostrar el incumplimiento contractual, pero ademas voy a tener que explayarme en vicios redhibitorios


 

Customer:

ya que al momento de la entrega del inmueble no cumplian con todas las condiciones previstas en el contrato

D Sanchez de Sepola :

Perfecto, este caso si no mal recuerdo era un reclamo de cobro de saldo de precio y prospero una excepcion de incumplimiento contractual opuesta por el comprador?

Customer:

tengo que tener el detalle de los hechos


 

D Sanchez de Sepola :

Si, ya lo estoy buscando en soportes juridicos para abogados, en varios

Customer:

asi es

D Sanchez de Sepola :

Si quiere tambien puedo resumirle los hechos

Customer:

buenisimo


 

D Sanchez de Sepola :

Si lo recuerdo, lo estudie en un posgrado de negocios inmobiliarios

Customer:

me pasarias a mi correo

Customer:

genia

D Sanchez de Sepola :

Si!!!!


Si queres desconectate

D Sanchez de Sepola :

Y te explico como funciona el sitio

D Sanchez de Sepola :

Como no podemos establecer contacto personal con los clientes o directo, y solo podemos por el chat

Customer:

como me desconecto??

D Sanchez de Sepola :

Cuando yo te responda te va a llegar un mensaje a tu correo

Customer:

ok

D Sanchez de Sepola :

Si me aguardas en linea mejor, pero si tenes que salir o algo, la pregunta la podes consultar cuando quieras


 

D Sanchez de Sepola :

No te mando un correo directo yo pero si te llegan correos del sitio

Customer:

estoy pendiente de esto

D Sanchez de Sepola :

Te paso entonces, el fallo completo, un relato de los hechos y que mas?

Customer:

quiero tener tiempo para preparar bien el tema

D Sanchez de Sepola :

Perfecto, entonces quedate en linea, perfecto, estoy en lo tuyo

Customer:

creo que con eso esta bien, ya que como conclusion tengo que dar mi opinion a favor o en contra del fallo

D Sanchez de Sepola :

si queres te paso mi opinion tambien

Customer:

el profesor quiere que tengamos una opinion juridica del caso


 

Customer:

dale


 

D Sanchez de Sepola :

quien es tu profe?

Customer:

igual estoy estudiando todo, para dar sosten bibliografico al caso que elegi


 

Customer:

Soy de Corrientes de la UNNE


 

D Sanchez de Sepola :

Sos estudiosa me parece!


 

Customer:

Maso jajaja, me trave por que no encontre el fallo completo

Customer:

mi profe es carlos silvero

Customer:

el examen es oral y con un caso

D Sanchez de Sepola :

Estoy en lo tuyo, teneme un poquito de paciencia

Customer:

esta bueno, ayudara quizas para el futuro

Customer:

ok

Customer:

seguimos en linea???

D Sanchez de Sepola :

si, estoy en soporte on line con varios sitios para conseguirlos, disculpe pero sabado esta lento el tema.... jajajaj

Customer:

tal cual, tranqui

Customer:

ya me tranquilizaste!!!


 

D Sanchez de Sepola :

me alegro!!!

D Sanchez de Sepola :

como sea te voy a ayudar

D Sanchez de Sepola :

jaja

Customer:

gracias Daniela!!!

Customer:

ojala te pueda contar que me fue bien en el examen!!!!


jajaj

D Sanchez de Sepola :

SEGURO QUE SI!!

D Sanchez de Sepola :

Todos los soportes hasta ahora tienen el resumen

D Sanchez de Sepola :

pero me lo estan buscando

Customer:

ok

Customer:

hay compañeros que bajaron los casos de la Ley on line

Customer:

pero yo no pude

D Sanchez de Sepola :

La ley soporte a abogados es la que me lo esta buscando, estoy suscripta

Customer:

buenisimo

Customer:

tengo elegido otro fallo por si queres ver o ya esta con ese?

D Sanchez de Sepola :

DALE pasamelo


no me dan bolilla para hoy se quieren ir a bailar jajajaj

Customer:

tal cual

Customer:

Crabas diego alejandro c.Angotzi, catalina maria s/vicios redhibitorios - CNCiv. sala M 15/12/2005, ED 3/5/06, 4, 53.989

D Sanchez de Sepola :

pido este tambien para ver cual llega mas rapido

Customer:

OK

D Sanchez de Sepola :

Voces: VICIOS REDHIBITORIOS - GARANTÍA DE EVICCIÓN - VICIOS OCULTOS - BUENA
FE - DAÑOS Y PERJUICIOS - INDEMNIZACIÓN - CONSUMIDOR - INCUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL - PRUEBA - BIENES INMUEBLES
Título: La responsabilidad en materia de vicios redhibitorios: resarcimiento extrapatrimonial en la
acción quanti minoris
Autor: Arias Cáu, Esteban Javier
Fecha: 7-jul-2010
Cita: MJ-DOC-4782-AR | MJD4782
Producto: MJ
Sumario: I. Introducción. II. Las fuentes romanas. III. El Código Civil. IV. Conclusión.
Por Esteban J. Arias Cáu (*)
I. INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo nos proponemos analizar el instituto de los vicios redhibitorios como especie de
la denominada garantía de saneamiento (1), con fundamento en los conceptos del Código Civil, y las
acciones que genera en cabeza del adquirente, con especial detenimiento en aquellos casos que originan
responsabilidad por daños.
Parecería que se trata de un tema trillado. Sin embargo, no lo es en virtud de la actual tendencia
doctrinaria de reconocer alguna indemnización por daños, especialmente en el rubro extrapatrimonial o
moral, aun para el supuesto que se accione por la acción estimatoria o quanti minoris, a pesar de la
expresa prohibición legal del art. 2176 CCiv.
Por ello, puede tener interés no solamente académico sino práctico investigar el origen romanista de la
noción conceptual de vicio redhibitorio, su regulación vigente y los proyectos de modificación del
Código Civil. Por último, esbozaremos algunas conclusiones que pueden ser de utilidad al lector para
los casos concretos que se le presenten.
II. LAS FUENTES ROMANAS
1. Terminología
El vocablo "vicio" deriva del latín vitium que tiene relación con algún defecto o falta de algo. Por su
parte, el vocablo "redhibitorio" procede del latín redhibitorius, derivado del verbo «redhibere (devolver,
hacer tomar), formado por el prefijo red (variante de re, de nuevo y otra vez) y habere (tener)» (2).
Parafraseando a ULPIANO, por tanto, decimos que redhibir «es hacer que el vendedor tenga por
segunda vez lo que había tenido; y porque esto se hacía volviéndolo, se llamó redhibición, que es lo
mismo que volver», o de-volver la cosa, agregamos nosotros.
2.Origen
Si bien existían vestigios de su regulación en la Ley de las XII Tablas, especialmente con relación a la
venta y las medidas del fundo o heredad -actio de modo agri-, ya en la época de Cicerón se relacionaba
la omisión en denunciar los vicios de los bienes raíces como contrarios a la buena fe (3). Sin embargo,
el gran aporte jurídico provino de los edictos que impusieron los ediles curules (4) y de allí que las
acciones que tutelan al comprador también son conocidas como acciones edilicias. Así, afirma Argüello
que la responsabilidad por los vicios ocultos o redhibitorios «fue regulada sobre nuevos principios por
los ediles curules, que tenían a su cargo la policía de los mercados. Según el edicto de los ediles, el
vendedor de esclavos o de ciertos animales estaba obligado a declarar expresamente los vicios o
defectos de lo que vendía y a ofrecer garantías de su inexistencia. Si así no procedía, el comprador
estaba autorizado a ejercitar la actio redhibitoria, en el término de dos meses o la actio quanti minoris,
en el de seis» (5).
Es decir, que en esta época se admitía la subsistencia de dos vías o acciones que poseían plazos
diferentes, según hubiera existido garantía expresa o no. Mediante la redhibitoria se devolvía la cosa al
vendedor y podía ejercitarse en el plazo de seis meses «cuando el vendedor ha dado caución por los
defectos de la cosa» (6); o bien en el plazo de dos meses si no había tal caución. Por el contrario, podía
el comprador ejercer la quanti minoris en el plazo de un año si había previa caución o bien en el plazo
de seis meses si no se había otorgado caución alguna por el vendedor.
Posteriormente, parecería ser que con los compiladores de Justiniano, se «extiende el sistema edictal de
los ediles curules a todas las compraventas» (7), determinándose las siguientes acciones: A.La actio
redhibitoria que permite la resolución del negocio, devolviéndose la cosa al vendedor (8) y debe
ejercitarse en el plazo de seis meses; B. La actio aestimatoria o quanti minoris que permite mantener el
negocio, pero habilita a pedir la reducción del precio y que debe ejercitarse dentro del año; C. La actio
empti que permite accionar contra el vendedor doloso para lograr la indemnización por los daños y
perjuicios sufridos, que no tiene plazo de ejercicio.
3. Concepto
Podemos brindar ya una noción conceptual de los vicios redhibitorios, en el derecho romano,
sosteniendo que son «los defectos ocultos de la cosa, existentes al tiempo de la celebración de la
compraventa, que la hacían inútil para su destino o que disminuían notoriamente su valor» (9).
Es decir, que el instituto de los vicios redhibitorios se aplica al contrato oneroso de compraventa con
relación a aquellos defectos que tenga la cosa, al momento de su celebración, que eran graves para su
destino natural o bien que disminuían su valor para el comprador, generándose dos acciones con dos
plazos diversos, a juicio o decisión exclusiva del comprador, ya sea para devolverla (redhibición) o
bien para quedársela, compensándose la diferencia de valor tenida en mira al principio del acto jurídico.
III. EL CÓDIGO CIVIL
1. Definición legal. Caracterización
El Código Civil en el Libro II Sección Tercera, bajo el Título XIV intitulado "De los Vicios
Redhibitorios", regula aquellos aspectos relativos al concepto de vicio, su conocimiento, caracteres,
momento a partir del cual se computa como tal, las distintas acciones que genera y sus límites de
política legislativa. La doctrina mayoritaria considera que bien podrían haberse incluido en una Parte
General (10) que, como es sabido, nuestro Código carece.Por supuesto, adelantamos, que el ámbito de
aplicación de esta noción se restringe a los denominados contratos paritarios o singulares, ya sean
civiles o comerciales, habiendo estudiado con anterioridad la cuestión referida al derecho del
consumidor, con especial incidencia en el consumidor inmobiliario (11), a cuyo tenor remitimos al
lector.
El art. 2164 nos brinda una definición (12) legal prescribiendo que
«[son] vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por
título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal
modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría
dado menos por ella».
El Codificador ha seguido una vez más al Esboco de FREITAS, para quien los vicios redhibitorios en
general eran «los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce, se ha transmitido por título
oneroso, existentes al tiempo de la adquisición: 1°) Si la hicieren inútil para el uso o goce a que fue
destinada; 2°) Si de tal modo disminuyeren ese uso o goce que, a haberlos conocido el adquirente, no la
hubiera adquirido, o hubiera dado menos por ella» (13).
Conforme la redacción del precepto transcripto, a nuestro juicio, se pueden inferir los requisitos de los
defectos ocultos, de la siguiente manera (14): A. Debe tratarse de un vicio material en la cosa en sí
misma; B. Existente al tiempo del negocio; C. El negocio debe ser de transmisión a título oneroso; D.
Debe estar oculto; E. Debe ser grave; F. El adquirente debe haberlo ignorado; G. No debe haber pacto
expreso de irresponsabilidad por vicios redhibitorios.Veamos su análisis en detalle.
En primer lugar, este defecto en la cosa es un vicio fáctico o de hecho, a diferencia de la garantía de
evicción que es un vicio de derecho o jurídico, siendo ambas especies de la garantía de saneamiento.
En segundo lugar, en cuanto al tiempo del vicio, debe existir como regla (15) al momento del negocio
-o en rigor de la adquisición (art. 2168) (16)- que debe ser entendido cuando se hizo la tradición de la
cosa (art. 577 CCiv) y no cuando se celebró o se perfeccionó el contrato, aplicándose la teoría del título
y del modo (17). Aquí corresponde distinguir entre cosas ciertas y cosas in genere. En el primer caso,
se aplica la redhibición en sentido estricto; en cambio, en el segundo caso, es susceptible de acumularse
una acción de cumplimiento.
En tercer lugar, se advierte que el contrato debe ser oneroso toda vez que las acciones redhibitorias no
«comprenden a los adquirentes a título gratuito» (art. 2165 CCiv), con excepción de la donación en
virtud de la aplicación extensiva que prescribe el art. 2180.
En cuarto lugar, un carácter sustancial de la especie en estudio estriba en que debe estar oculto, por
oposición a aparente (18) (art. 2173) o visible, circunstancia de hecho que deberá determinarse en cada
caso. Sin embargo, la cuestión no es tan sencilla, existiendo opiniones encontradas en los autores (19).
Por nuestra parte, con LÓPEZ DE ZAVALÍA consideramos que el carácter de oculto o aparente debe
ser a priori «prescindiendo de un determinado y concreto adquirente, pero teniendo en vista la cosa de
que se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios» (20).
En quinto lugar, el vicio de la cosa debe ser grave (21) en el sentido que la desnaturalice o haga
impropia para su destino.Esta circunstancia implica un juicio objetivo/subjetivo porque se tiene en
cuenta la naturaleza o esencia de la cosa y «el destino o uso que le iba a dar el adquirente concreto»
(22), siempre y cuando el enajenante hubiera tenido conocimiento del mismo. Empero, una vez más y
siendo coherentes con lo ya expresado, hay que tener en mira al adquirente medio (23) para determinar
si un vicio reviste o no la gravedad suficiente para calificarlo de redhibitorio.
En sexto lugar, el adquirente debe ignorarlo, es decir, carecer de conocimiento del defecto y actuar de
buena fe, lo que nos lleva el tema del error (24). Ahora bien, la redhibición no procede cuando no hubo
error pero sí conocimiento del vicio (art 2170), porque el enajenante lo declaró (art. 2169 a contrario).
O en aquel caso, que hubo error pero este no resulta invocable por el adquirente porque debía conocerlo
por "su profesión u oficio" (art. 2170).
Por último, si bien no es técnicamente un requisito, pensamos que no debe soslayarse una circunstancia
que engloba a toda la noción desarrollada y consiste en que el vicio redhibi torio es una cláusula natural
del contrato que la ley -en el caso, el Código Civil- inserta supletoriamente en el plexo contractual ante
el silencio de las partes (art. 2173); sin embargo, esta garantía puede convertirse en accidental si las
partes modifican la ley, ya sea por exceso o bien por defecto, con fundamento en la autonomía privada.
Por ejemplo, pueden «restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios»,
conforme la pauta autorizada por el art. 2166 CCiv, siendo que el límite a la autonomía de la voluntad
«está dado por el dolo, por lo que la supresión o disminución de la garantía, si hubo engaño, serían
nulas» (25).
2. Acciones comprendidas. Efectos
Las acciones que se originan ante el cumplimiento de los requisitos esbozados en el art.2164 CCiv, en
materia de compraventa y siguiendo a las fuentes romanas, son la redhibitoria o también conocida
como rescisoria (26) y la quanti minoris o estimatoria.
La primera tiene por objeto la devolución de la cosa al vendedor por ser impropia para su destino
esencial o bien para aquel que le pensaba otorgar el adquirente; en cambio, en la segunda se persigue
que se disminuya su precio al menor valor de la cosa que posee el vicio, ya que todavía es susceptible
de uso o goce por parte del adquirente. Empero, hay que tener en cuenta que la conjunción "o" implica
que el adquirente podrá intentar (27) una u otra, pero una vez elegida alguna de ellas ya no podrá
intentar la otra (28) (art. 2175), agregándose la acción de daños para el supuesto que se intente la
redhibitoria y siempre que el vendedor haya conocido el vicio y no lo haya manifestado al adquirente
(art. 2176) (29): es decir, procede en caso de dolo y como accesoria de la actio redhibitoria.
Por el contrario, los adquirentes y enajenantes de otros contratos que no sean de compraventa no tienen
(30) la acción estimatoria, ya que todos ellos carecen del elemento "precio" en dinero, con la excepción
del supuesto de la locación de cosa (art. 1525). Por ende, tampoco tendrían -en principio- la acción de
daños por expreso valladar legal, siendo una cuestión de política legislativa. Por último, no debe
olvidarse que siempre subsiste la acción de cumplimiento en cabeza del acreedor (adquirente) cuando
le interesa contar con la cosa, objeto del contrato, y siempre que sea susceptible de reemplazarse por
otra de idéntica naturaleza y calidad (in genere).
En conclusión, esta especie de la garantía de saneamiento otorga al adquirente cuatro acciones: A.
acción redhibitoria; B. acción estimatoria; C. acción de daños y perjuicios como accesoria; D. acción de
cumplimiento para cosas de género.
3.Proyectos de modificación
El Proyecto de Código único de 1987, en las modificaciones al Libro II CCiv no modificó el concepto
ya analizado del art. 2164. Sin embargo, incluyó como nuevo art. 2176 el siguiente texto:
«Si el vendedor conoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de
la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá este, a más de las acciones de los artículos
anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos si optare por la rescisión del
contrato.
»Cuando se trate de productos de consumo se aplicará la imputación objetiva de responsabilidad del
art. 1113. Responderán concurrentemente el vendedor, el productor o fabricante, el importador, el
mayorista, y quien haya puesto su marca en el producto, sin perjuicio de las acciones de regreso».
Como vemos se mantiene inalterado el carácter de accesoria de la acción de daños, si el comprador
acciona mediante la redhibitoria, y para el supuesto de omisión u mala fe del vendedor que conocía el
vicio oculto.
Se advierte que el párrafo segundo propuesto incluía la responsabilidad objetiva y concurrente de toda
la cadena de producción, para aquellos casos regidos por el derecho del consumidor que, recordemos,
al momento de su presentación no existía en la República Argentina (31).
El Proyecto de Código Civil para la República Argentina de 1998 trata la obligación de saneamiento
(32) en la Sección Octava Capítulo IX Título II Libro Cuarto (arts. 997 a 1022), brindando
disposiciones generales en el párr. 1°, y regulando luego la garantía de evicción (párr. 2°) y la garantía
por defectos ocultos (párr. 3°), siguiendo una metodología germana.
En el art. 1015 inc.b considera que hay vicios redhibitorios «si los defectos son de tal importancia que
hacen la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su
utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su
contraprestación habría sido significativamente menor» (33).
4. Responsabilidad por vicios. Daños comprendidos
Entonces advertimos que ante la constatación de un defecto oculto el adquirente tiene, como vimos, dos
acciones que puede promover según sea la gravedad del vicio en la cosa. Si intenta la actio redhibitoria,
además puede tener como accesoria una acción de daños (34) si el enajenante conocía o debía conocer
el vicio y no lo comunicó al adquirente, presumiéndose su mala fe. Empero, si promueve una acción
estimatoria, carece de una acción de daños en virtud de lo previsto por el art. 2176.
Cabe preguntarse la razón por la cual se niega la acción de daños al adquirente. La primera respuesta
posible podría ser por cuestiones de política legislativa, remitiéndonos al texto legal del art. 2176 CCiv,
que configuraría una excepción (35) a los principios generales de la responsabilidad civil. Esta norma
tiene su antecedente, según su nota, en los arts. 1645 y 1646 Código Civil Francés (36). De la lectura
del Esboço de FREITAS no surge una acción de daños similar, a diferencia de las fuentes romanas que
reconocía una actio empti. La segunda respuesta posible estriba en que el adquirente se queda con la
cosa defectuosa -ya sea porque no resulta completamente desnaturalizada para el uso normal de la
misma o bien porque todavía resulta acorde con la finalidad que este le quiere dar- y además obtiene
una disminución proporcional del precio, configurándose una suerte de indemnización (37)
equivalente.Sin embargo, alguna doctrina minoritaria sostiene que si el vendedor conocía el vicio de la
cosa deberá además indemnizar a pesar que el comprador haya intentado una acción estimatoria (38).
Si fuera solo una cuestión académica no cabría nada más que agregar. Sin embargo, existe una reciente
tendencia jurisprudencial que la ha receptado expresamente, incluyéndose un resarcimiento por daño
moral (39). Es más, podría pensarse en doctrina que cabría un daño moral, en la persona del comprador,
que podría ser resarcible, a pesar de quedarse con la cosa viciosa. Empero, además, autorizada doctrina
cuestiona también la naturaleza jurídica de la actio redhibitoria negando su carácter de especie de la
garantía de saneamiento afirmando, en estos términos, que sería más adecuado hablar de
responsabilidad del enajenante:
«constituye una responsabilidad objetiva, sin culpa, que obliga [...] a restituir las cosas a su estado
primitivo -redhibición-, sea o no de buena fe. Si el enajenante conocía o debía conocer, por razón de su
oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa y no los manifestó al adquirente, responde además
de los daños y perjuicios ocasionados» (40).
En cuanto a los daños que genera la acción redhibitoria, tratándose de responsabilidad contractual, son
aquellos regulados en el Libro II Sección Primera Parte Primera Título III, arts. 519 a 522 CCiv. Es
decir, comprende el daño emergente y el lucro cesante, incluyéndose las consecuencias inmediatas (art.
520) y las mediatas (art. 521), pudiéndose condenar por daño moral «de acuerdo a la índole del hecho
generador de la responsabilidad y circunstancias del caso» (art. 522). Por supuesto, previamente, deberá
acreditarse la existencia de los presupuestos de la responsabilidad civil.Para la mayoría de la doctrina
comprende únicamente el daño al interés negativo (41). Sin embargo, la opinión autoral (42) -en su
mayoría- propicia, dentro del marco limitado por el Código Civil, la extensión del resarcimiento por
incumplimiento contractual para el caso de las obligaciones de resultado, por ejemplo, para el caso de
la compraventa. Por último, cabe agregar que esta tendencia doctrinal ya tuvo recepción en el Proyecto
de Código Civil para la República Argentina de 1998, que en su art. 1004 prescribía:
«Responsabilidad por daños - En los casos previstos en el artículo anterior -referidos a la
responsabilidad por saneamiento- el acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a
la reparación de los daños...».
IV. CONCLUSIÓN
El estudio de las fuentes, en especial las romanas, doctrinarias de nuestro Código Civil tiene, a nuestro
juicio, una importancia mayúscula cuando se refiere a institutos jurídicos clásicos. En efecto, a pesar
del auge del derecho del consumidor, el estudio de los antecedentes históricos tiene su relevancia a los
fines comparativos y sirven de banco de prueba para testear la solución a los casos concretos. Por tanto,
advertimos que -por ahora- la limitación de política legislativa que niega al comprador que adquiere
una cosa viciada y que acciona por la actio quanti minoris, negándole resarcimiento por daños puede
ser severamente cuestionada, desde el análisis de los antecedentes normativos como de la práctica. Así,
habrá supuestos en que, a pesar de quedarse con la cosa viciosa, se pudiera haber causado un daño -por
ejemplo moral- al adquirente, y que podría ser subsanado por los principios generales de la
responsabilidad civil. Los proyectos de unificación, sin legislar específicamente sobre el derecho del
consumidor, han ido introduciendo criterios objetivos y de ampliación de la responsabilidad que
merecen ser tenidos e n cuenta.Sin embargo, salvo el supuesto de utilización de la garantía para casos
aplicables a las relaciones de consumo, entendemos que debería ser tachado de inconstitucional el art.
2176 CCiv para obtener un resarcimiento moral en el supuesto de accionar por vicios redhibitorios
mediante una actio aestimatoria. De lo contrario, un análisis estricto y positivista, por intermedio del
criterio a contrario sensu, invalidaría la acción judicial.
----------
(1) LORENZETTI, Ricardo L.: Tratado de los contratos. Parte general, 1ª ed., Santa Fe, Rubinzal
Culzoni, 2004, pp. 671 y sig., quien agrega que la garantía de saneamiento es un «género conceptual
que abarca: 1) La garantía de evicción; 2) los vicios redhibitorios, y 3) el saneamiento que permite que
el adquirente ejerza la acción de cumplimiento, solicitando al garante que perfeccione el título o
subsane los defectos [...] o que lo indemnice de los daños sufridos». Cfr. STIGLITZ, Rubén: Contratos.
Teoría general, Buenos Aires, Depalma, 1994, t. I, p. 605, quien al hablar de evicción y saneamiento
afirma que «no obstante la aparente igualdad con que son tratadas allí ambas figuras, esta última
absorbe a la primera en todo su alcance». En el derecho comparado, el art. 1837 Código Civil chileno
establece que «la obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el
dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de esta, llamados
vicios redhibitorios». El Código Civil peruano de 1984 dispone que «hay lugar a saneamiento en los
contratos relativos a la transferencia de la propiedad, la posesión o el uso de un bien» (art. 1484), el
cual obliga al transmitente a «responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del
bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual
fue adquirido o que disminuyan su valor» (art. 1485). En el art. 1503 Código venezolano se prescribe:
«Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador responde aquel:1) de la posesión pacífica de la
cosa vendida, y 2) de los vicios o defectos ocultos».
(2) SOLIGO SCHULER, Nicolás A.: Etimologías de derecho civil, 1ª ed., Buenos Aires, Ad Hoc,
2004, p. 85, quien agrega que el uso jurídico, según la etimología de la palabra, significa «al deshacer o
redhibir el comprador el contrato por la aparición de un defecto oculto, el vendedor literalmente vuelve
a tener la cosa entregada, con la consecuente devolución del precio».
(3) Se expresaba de este modo: «En orden a los bienes raíces, ordena entre nosotros el derecho civil que
el vendedor advierta todas las faltas que sepa de aquello que vende. Porque como solamente obligue la
ley de las Doce Tablas a cumplir lo que expresamente se prometió, condenando a la pena del duplo al
que lo negase, han establecido pena también los jurisconsultos por lo que se oculte, determinando que
el vendedor quede responsable a las faltas que tenga su heredad, si, sabiéndolas, no las manifestó
claramente al tiempo de la venta». CICERÓN, De officiis, III, 16, 17, trad. Manuel de Valbuena,
Madrid, Espasa Calpe, p. 141.
(4) Con relación a los antecedentes romanos de los cuales deriva este instituto jurídico, en especial los
dos famosos edictos de los ediles curules, nos remitimos a: LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J.,
comp.: Teoría de los contratos. Parte general, 4ª ed., Buenos Aires, Zavalía, 2003, t. I, p. 784.
(5) ARGÜELLO, Luis: Manual de derecho romano. Historia e instituciones, 3ª ed., Buenos Aires,
Astrea, 1993, p. 321. Cfr., Dig. 21, 1, 28. Sin embargo, agrega DI PIETRO que sino pedía el comprador
la stipulatio previa, y luego aparecían los vicios, podía accionar por las dos vías señaladas, por la
redhibitoria, dentro de los seis meses; por la quanti minoris, en el año. GAYO: Institutas, trad. Alfredo
Di Pietro, 5ª ed., Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1997, p. 519.
(6) MACKELDEY, Ferdinand: Elementos del derecho romano, 3ª ed., Madrid, Leocadio López, 1876,
p. 247.
(7) GAYO: op. cit.nota 5. En igual sentido, v.: GHIRARDI, Juan C. y ALBA CRESPO, Juan J.:
Manual de derecho romano, 1ª ed., Córdoba, Eudecor, 2000, p. 512; MACKELDEY: ib., p. 246.
(8) Si el vendedor acata la decisión del juez de restituir únicamente debe devolver el precio; pero si no
acepta, la condena dictada será por el duplum o doble.
(9) GHIRARDI y ALBA CRESPO: op. cit. nota 7.
(10) ALTERINI, Atilio A.: Contratos. Civiles, comerciales, de consumo. Teoría general, Buenos Aires,
Abeledo Perrot, 2006, pp. 544 y sig. LÓPEZ DE ZAVALÍA: op. cit. nota 4, pp. 754 y sig. MOSSET
ITURRASPE, Jorge: Contratos, Santa Fe, Rubinzal Culzoni, 1995, pp. 465 y sig. Conf. SPOTA,
Alberto G. y LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P., actualizador: Contratos. Instituciones de derecho civil,
2ª ed., Buenos Aires, La Ley, 2009, t. VII, p. 963 y sig. (obra y cap. XXXII en los cuales colaboré).
Como ejemplo de esta metodología encontramos el Proyecto de Código Civil de la República
Argentina de 1998, que incluye una Parte General (Libro Segundo). Específicamente en materia
contractual, en el Libro Cuarto, en el Título II De los Contratos en General esboza una Parte General
contractual, conteniendo los principios básicos aplicables a esta fuente de las obligaciones, luego más
adelante en el Título III desarrolla una Parte Especial, enumerando la reglamentación específica de
cada uno de los contratos típicos.
(11) ARIAS CÁU, Esteban J.: El consumidor inmobiliario y los vicios en la Ley de Defensa del
Consumidor, Microjuris, Doctrina, 2009, MJD4451.
(12) Siempre se recuerda la nota de VÉLEZ SÁRSFIELD al art. 495 CCiv para sustentar la
inconveniencia de introducir definiciones en una ley. Sin embargo, bien leída esta, es el propio
codificador quien se ocupa, luego, de señalar que pueden admitirse estas cuando «contengan una regla
de conducta, o por la inmediata aplicación de sus vocablos o por su influencia en las disposiciones de
una materia especial». LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F. P.: Fundamentos de técnica legislativa, Buenos
Aires, La Ley, 1999, pp.271 y sig. A nuestro juicio, este es el caso de la definición de vicios
redhibitorios contenida en el art. 2164.
(13) FREITAS, Augusto T. de: Código Civil. Obra fundamental del Código Civil argentino, Buenos
Aires, García Santos y Roldán, 1909, t. II, p. 363.
(14) Hemos seguido algunas notas de CIFUENTES, Santos, dir. y SAGARNA, Fernando A., coord.:
Código Civil. Comentado y anotado, La Ley, Buenos Aires, 2004, t. III, p. 47. Ampliar en: LÓPEZ DE
ZAVALÍA: op. cit. nota 4, p. 785, quien afirma: «Para que un defecto dé lugar a la acción redhibitoria,
debe tratarse de un vicio de hecho, oculto, ignorado, grave y existente al tiempo de la adquisición».
Adviértase que no incluye la onerosidad como requisito, dándola por sobreentendida.
(15) Decimos como regla toda vez que por excepción «puede ser posterior a la transmisión del riesgo
de la cosa, como ocurre en el contrato de locación (art. 1525), o hacer eclosión ese vicio o defecto
después de la tradición pero reconociendo su causa adecuada en una etapa anterior o coetánea».
SPOTA y LEIVA FERNÁNDEZ: op. cit nota 10, t. VII, p. 971.
(16) En la nota VÉLEZ SÁRSFIELD agrega, sin embargo, que sigue la opinión de TROPLONG, en
materia probatoria «que el adquirente, que es el demandante, debe probar la existencia del vicio en el
momento de la adquisición».
(17) Pueden verse las distintas hipótesis en LÓPEZ DE ZAVALÍA: op. cit. nota 4, pp. 789 y sig.
(18) CNCiv, Sala M, in re "Consorcio Capdevila 2850/67 c/ Construcciones de Viviendas para la
Armada (COVIARA) y otros", 7/9/2007, en DJ 2008-I-844, con nota de Alejandro BORDA. Según
MOSSET ITURRASPE, el vicio aparente es «aquel que puede ser advertido, por ser visible o
reconocible, por quien ejerce una profesión u oficio (art. 2170, CCiv)». Cfr. MOSSET ITURRASPE:
op. cit. nota 10, p. 487.
(19) Las tres opiniones pueden esquematizarse del siguiente modo:a) El vicio es aparente cuando es
percibido por el adquirente, aunque sea valiéndose de la opinión o asesoramiento de terceros. b) El
vicio es oculto cuando no puede ser percibido por el adquirente concreto, en virtud de sus condiciones
personales. c) El vicio es aparente u oculto a priori, teniendo en cuenta la cosa que se trata, siendo la
imagen el adquirente tipo o medio. Ampliar en CIFUENTES y SAGARNA: op. cit. nota 14, p. 47.
Comentario al art. 2164, que incluye los autores que sostienen cada posición doctrinaria.
(20) LÓPEZ DE ZAVALÍA: op. cit. nota 4, p. 786, cuando explicita: «Es a la imagen del adquirente
medio, al tipo y oportunidad de examen que él verifica que hay que recurrir, y sólo se tendrá en cuenta
la visión de un perito, cuando por la naturaleza de la operación fuera de esperar que el adquirente se
hiciera asesorar por terceros, como acontecería si hubiera una complejidad técnica en la cosa o se
tratara de una operación de gran envergadura».
(21) Para WAYAR, los requisitos son: a) Debe tratarse de vicios ocultos. b) Deben ser graves. c) De
causa anterior o concomitante al acto de transmisión. d) Desconocidos por el adquirente. WAYAR,
Ernesto C.: Evicción y vicios redhibitorios, Buenos Aires, Astrea, 1992, t. II, p. 137.
(22) CIFUENTES y SAGARNA: op. cit. nota 14, p. 48.
(23) LÓPEZ DE ZAVALÍA: op. cit. nota 4, p. 788.
(24) CNCom, Sala D, in re "Ocampo Antonio c/ Fiat Auto Argentina S.A. y otro", 23/8/2007, en LL
2007-F-55.
(25) CIFUENTES y SAGARNA: op. cit. nota 14, p. 52. En idéntico sentido, v. SPOTA, Alberto G.:
Instituciones de derecho civil. Contratos, Buenos Aires, Depalma, 1980, vol. IV, p. 211.
(26)LÓPEZ DE ZAVALÍA: op. cit. nota 4, p. 794, quien considera que su naturaleza jurídica es,
precisamente, la de una rescisión, en estos términos:«Es una rescisión unilateral prevista en el contrato,
que solo tiene efectos interpartes y no en relación con terceros».
(27) En opinión de MOSSET ITURRASPE, se trata de acciones alternativa s. MOSSET ITURRASPE:
op. cit. nota 10, p. 488.
(28) Se afirma que la norma citada tiene su antecedente en el art. 3589 del Esboço de FREITAS y
hemos comprobado la veracidad del aserto. En efecto, el artículo citado expresa: «En todos los casos
competen al comprador las dos acciones del artículo anterior -se refiere a la redhibitoria y la actio
quanti minoris-, pudiendo intentar una u otra; mas no tendrá derecho para intentar una de ellas después
de ser vencido o de haber intentado la otra». Cfr. FREITAS: op. cit. nota 13, p. 366. Art. 3589. En
opinión de SPOTA, debería admitirse una acción subsidiaria de la principal, para el caso de ser
rechazada la segunda. Por ejemplo: «deduciéndose la acción redhibitoria y, en subsidio, la acción
estimatoria o quanti minoris». Cfr. SPOTA y LEIVA FERNÁNDEZ: op. cit nota 10, t. VII, p. 991.
(29) La buena fe se presume y debe probar el comprador la mala fe, pero si por su oficio, arte o
profesión el vendedor debía conocer los vicios que tenía la cosa vendida, que la hacen impropia para su
destino, se presume que es culpable. CIFUENTES y SAGARNA: op. cit. nota 14, p. 62.
(30) Cfr. art. 3597 Esboço de FREITAS. SCJ Mendoza, Sala I CivCom, 4/3/2002, en LL Gran Cuyo,
2002-675.
(31) Ya se notaba la impronta de Atilio A. ALTERINI, que luego fue plasmada en el anteproyecto de la
que fue la Ley 24.240, conjuntamente con Roberto LÓPEZ CABANA y Gabriel STIGLITZ.
(32) En el art.998 del proyecto se especifica que el «obligado al saneamiento garantiza por evicción y
por defectos ocultos conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales».
En cambio, en 1998 ya se encontraba vigente la Ley 24.240, denominada Ley de Defensa del
Consumidor, por lo cual era lógico derivarse a sus postulados.
(33) En iguales términos, v. ALTERINI: op. cit. nota 10, p. 553. Este criterio también fue seguido en el
art. 918 Proyecto del Poder Ejecutivo de 1993.
(34) CNCiv, Sala B, 6/10/1986, en LL 1987-B-197, DJ 987-2-256, cuando afirma: «El texto del art.
2176 CCiv es claro en cuanto sólo concede la acción de reparación de daños en caso de que se ejerza la
acción redhibitoria, por lo que no debe acordarse la reparación en el caso de la quanti minoris, ya que
debe presumirse que si el comprador se queda con la cosa es porque le conviene y no le ha causado
daño».
(35) SPOTA y LEIVA FERNÁNDEZ: op. cit nota 10, t. VII, pp. 989 y sig.
(36) «Art. 1645 - Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix
qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Art. 1646 - Si le vendeur ignorait les
vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais
occasionnés par la vente.» En traducción libre, sería: Art. 1645 - Si el vendedor conocía los defectos de
la cosa, deberá, además de la restitución del precio que haya recibido, todos los daños y perjuicios al
comprador. Art. 1646 - Si el vendedor conocía los vicios de la cosa, dicha entidad estará obligada a
reembolsar el precio y el comprador a pagar los gastos incurridos por la venta.
(37) Cfr. SALERNO, Marcelo U.: "Vicios redhibitorios. Tres notas fundamentales", LL 1994-E-651,
Responsabilidad Civil. Doctrinas Esenciales, t. II, 39.CNCiv, Sala B, in re "De San Félix María C. c/
Jausaras Nicolás R. y otro", 15/11/2005, en LL 2006-B-382.
(38) CNCiv, Sala B, in re "Homes Néstor H. y otro c/ Drimer Enrique y otro", 28/9/1988, citado en
BARBIER, Eduardo y GHERSI, Carlos: "Contratos. Vicios redhibitorios y reparación de daños", LL
1990-B-581. CNFedCC, Sala II, 26/6/1984, en LL 1985-B-569, 36.839-S: «En contra, un sector
minoritario de la doctrina admite la indemnización en la quanti minoris, aunque solo cuando ha existido
mala fe, u ocultación dolosa o culpable». Ampliar en: HISE, Mónica B. y ROSSELLO, Gabriela:
"Reseña. Vicios redhibitorios", JA 1998-II-1081, Lexis Nº 003/000630.
(39) CNCiv, Sala E, in re "Rivera Raúl E. c/ Pérez Rovetta Susana G.", 16/8/2006, en LL 2006-F-500,
con nota de GREGORINI CLUSELLAS, Eduardo L.: "El resarcimiento por vicios redhibitorios y el
daño moral", LL 2007-A-192, quien afirma que se trata de un «fallo que ratifica las tendencias
prevalecientes sobre la materia, respecto de cuyas conclusiones nos sentimos identificados». Se estimó
en el caso que las polillas de madera que dañaron los pisos y muebles del departamento que el actor
compró al demandado revisten las características de un defecto oculto -en el caso, se admitió la
demanda de daños y perjuicios por vicios redhibitorios-, puesto que el insecto en cuestión forma
galerías dentro de la madera, sin salir a la superficie sino después de un cierto tiempo, cuando se
metamorfosea con el fin de reproducirse; empero, además hizo lugar al agravio moral demandado, a
pesar de incoarse una actio quanti minoris sin fundamentar el hecho en virtud del cual se sustentó la
misma, al no haberse acreditado la mala fe del vendedor. V. CNCiv, Sala L, in re "Acebedo Marcelo
Guillermo c/ Samprad S.A.", 7/10/2008, LL 2008-F-690. En el caso de automotor: CNCiv, Sala J, in re
"V. E. M.c/ Díaz Roberto", 11/8/2005, citado en CASAS DE CHAMORRO VANASCO, María l., LL
2006-A-780.
(40) MOSSET ITURRASPE: op. cit. nota 10, p. 486. Al comenzar el tratamiento de la garantía de
saneamiento, se afirma que «es una responsabilidad objetiva [...] no derivada necesariamente de la
imputabilidad subjetiva, de la culpa o del dolo. La culpa o el dolo del enajenante -su mala fe- tienen
como consecuencia agravar su responsabilidad en cuanto a los daños resarcibles, como sanción por
haber conocido al tiempo de la enajenación el peligro y no haberlo comunicado o declarado al
adquirente [...] Estimamos más adecuado hablar de responsabilidad que de garantía legal impuesta
como elemento natural y fundar esa responsabilidad en la contratación ilegítima y no en el
cumplimiento de una obligación u obligación de garantía».
(41) Por todos: TRIGO REPRESAS, Félix A. y LÓPEZ MESA, Marcelo J.: Tratado de la
responsabilidad civil, Buenos Aires, La Ley, 2004, t. II, pp. 154 y sig., en las cuales desarrolla las
distintas opiniones autores con relación a la extensión del resarcimiento por incumplimiento
contractual.
(42) En tal sentido, se ha dicho: «si la extensión del resarcimiento se mide, como principio, a través de
la causalidad adecuada, con base en la previsibilidad en abstracto, no existe razón jurídica alguna que
habilite proyectar la limitación establecida en el art. 520 CCiv, para las obligaciones de medio, al
terreno de las obligaciones objetivas, ajenas, por definición, a toda idea de culpa; lo cual permite [...]
desplegar también en la órbita de la responsabilidad negocial objetiva [...] los principios generales que
regulan la reparación [...] plasmando [...] la integralidad reparatoria [...] en el terreno contractual». Ib.,
p. 162.
(*) Abogado, Universidad Nacional de Tucumán. Magíster en Derecho Empresario, Universidad
Austral. Profesor en la Cátedra de Derecho Comercial, Universidad Católica de Salta, Delegación
Jujuy. Presidente del Instituto de Derecho Civil del Colegio de Abogados y Procuradores de Jujuy.
Presidente del Instituto de Derecho Civil del Colegio de Abogados y Procuradores de Jujuy. Secretario
de la sede Jujuy, del Instituto de Ciencias Jurídicas y Sociales, en la Región Noroeste, dependiente de
la Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba. Ex Procurador Fiscal de Fiscalía de
Estado de la Provincia de Jujuy.

D Sanchez de Sepola :

te pase una nota a fallo de Crabas c Agnotzi

D Sanchez de Sepola :

Esta muy lindo comenta el fallo y aclara sobre vicios redhibitorios

D Sanchez de Sepola :

Voces: VICIOS OCULTOS - ACCIÓN QUANTI MINORIS - DAÑO MORAL - FILTRACIONES -
MALA FE
Partes: Smietniansky Sergio y otro c/ Sívori Oscar Juan y otra | acción estimatoria y daños y perjuicios
Tribunal: Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires
Fecha: 9-jun-2010
Cita: MJ-JU-M-56743-AR | MJJ56743
Producto: MJ
Si bien se hizo lugar a la acción estimatoria por vicios ocultos, se rechazó el daño moral por contravenir
el expreso texto del art. 2176 del Código Civil, que presumiendo aún la mala fe del enajenante,
restringe la posibilidad de reclamación de los daños y perjuicios derivados de los vicios en la cosa para
cuando la ejercida sea solamente la acción redhibitoria.
Sumario:
1.-Corresponde confirmar el fallo en cuanto hizo lugar a la acción estimatoria, pues luego de
inspeccionar la zona y viviendas aledañas, el perito ingeniero concluyó en que el sector del living,
pasillo y baño de la planta baja del inmueble de los accionantes había estado bajo la acción del poder
del agua, señalando los trabajos que serían ineludibles para evitar en el futuro nuevas inundaciones,
principalmente, la necesidad de impermeabilizar todo el sector que se encuentra por debajo de la altura
de la acera, y asimismo puntualizó que de haber estado impermeabilizado el sector anegado al tiempo
de la venta del inmueble, las inundaciones no se habrían producido (del voto de la Dra. Kogan, al que
adhieren los Dres. Pettigiani, de Lázzari, Negri, Genoud y Soria - mayoría).
2.-Debe revocarse el fallo en cuanto hizo lugar al daño moral reclamado, pues contraviene el expreso
texto del art. 2176 del CCiv., que presumiendo aún la mala fe del enajenante, restringe la posibilidad de
reclamación de los daños y perjuicios derivados de los vicios ocultos en la cosa para cuando la ejercida
sea solamente la acción redhibitoria, de naturaleza resolutoria; al extremo de quitar todo contenido a la
distinción conceptual y normativamente trazada respecto del objeto y extensión de cada una de las
pretensiones deducibles en caso de reclamarse la reparación de los vicios ocultos de bienes adquiridos
por compraventa (del voto del Dr. Pettigiani, al que adhieren los Dres. de Lázzari, Negri, Genoud y
Soria - mayoría).
3.-La acción estimatoria busca solamente el restablecimiento del equilibrio entre las concretas
prestaciones efectuadas por las partes, de modo que por su específica finalidad está destinada
exclusivamente a obtener la disminución del precio, no resultando compatible con la reclamación de
daños y perjuicios, conforme lo dispone el art. 2175 del CCiv., que impide la acumulación con la de
resolución y su ejercicio posterior, porque la ley coloca al comprador en la circunstancia de opción
definitiva.
4.-Se entiende que si el comprador acciona por la estimatoria y decide permanecer con la cosa
defectuosa, se debe presumir que la misma le resulta igualmente de utilidad y que el perjuicio que
eventualmente pudo sufrir se ve resarcido con la devolución proporcional del precio oportunamente
abonado.
5.-La acción estimatoria prevista en el art. 2174 del CCiv. brinda al comprador el derecho a obtener una
disminución del precio en proporción al deterioro de la cosa, dejando firme la relación contractual que
une a las partes y buscando únicamente la restauración del equilibrio entre las prestaciones, por lo cual
es irrelevante si el vendedor actuó de buena o mala fe, pues, de todas formas, estará obligado a
reembolsar el costo de los trabajos de subsanación.
6.-Corresponde acoger el daño moral, pues no puede soslayarse la profesión de ingeniero electricista
del codemandado, y las reformas realizadas por los demandados en el bien -cegamiento de la rejilla del
baño y elevación del piso donde se encuentra el sanitario-, que conforme indicara el perito no fueron
efectuadas en un mismo momento constructivo, debieron haber tenido su génesis en pretéritas
inundaciones, por lo que cabe concluir en la mala fe de los vendedores al ocultar el defecto,
descartando la presencia de un acontecimiento sobreviniente de carácter extraordinario (del voto de la
Dra. Kogan - disidencia parcial).
A C U E R D O
En la ciudad de La Plata, a 9 de junio de 2010, habiéndose establecido, de conformidad con lo
dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Kogan,
Pettigiani, de Lázzari, Negri, Genoud, Soria, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de
Justicia en acuerdo ordinario para pronunciar sentencia definitiva en la causa C. 99.164, "Smietniansky,
Sergio y otro contra Sívori, Oscar Juan y otra. Acción estimatoria y daños y perjuicios".
A N T E C E D E N T E S
La Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Lomas de
Zamora confirmó, en lo sustancial, la apelada sentencia de fs. 149/155 vta. (fs. 216/228).
Se interpuso, por la parte demandada, recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 240/249).
Dictada la providencia de autos y encontrándose la causa en estado de pronunciar sentencia, la
Suprema Corte resolvió plantear y votar la siguiente
C U E S T I Ó N
¿Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?
V O T A C I Ó N
A la cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:
1. La Cámara confirmó, en lo sustancial, la sentencia de primera instancia, que hizo lugar a la demanda
entablada.
2. Contra ese decisorio los codemandados Oscar Juan Sívori y Cora Noemí Sottile, por derecho propio,
interponen recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley en el que denuncian absurdo en la
apreciación de la prueba, y en base a ello violación a los arts.2164, 2168, 2176 del Código Civil; 375 y
384 del Código Procesal Civil y Comercial.
Refieren que la Cámara incurrió en una interpretación arbitraria de los hechos debidamente probados
en la causa, aplicando en forma errónea preceptos del Código Civil.
Critican que el tribunal sólo analizó la pericia efectuada por el ingeniero Coen, y sobre una mera
suposición del perito concluyó en la existencia del vicio oculto. Aducen que no existe prueba alguna de
que el inmueble hubiere sufrido una inundación con anterioridad a la fecha en que fuera enajenado (v.
fs. 242 y vta.).
Señalan que el pronunciamiento resulta arbitrario y absurdo, al apoyarse en que la profesión del
codemandado Sívori debió permitirles conocer los vicios que afectaban el inmueble (v. fs. 242
vta./243).
Asimismo, se desconforman con que el tribunal -siguiendo la opinión del mencionado perito- señaló
que las modificaciones realizadas en el inmueble por los accionados tuvieron su origen en remotas
inundaciones, pues aseveran los quejosos que no existen en autos elementos probatorios que den cuenta
de ello (v. fs. 243 in fine).
Por otra parte, se quejan de la valoración efectuada por la Cámara en relación a la declaración del
testigo Saavedra, pues consideran que se ha fraccionado el testimonio de un modo absurdo y que los
perjudica (v. fs. 243/244).
Destacan que el crecimiento de las napas freáticas en la zona donde se encuentra ubicado el bien
inmueble era de dominio público y que el actor debió conocer esa situación, suman a ello que el
accionante visitó el inmueble en diversas oportunidades, de lo que deducen que advirtió el desnivel de
un sector del bien raíz con carácter previo a su adquisición (v. fs.244 vta.).
Por todo ello consideran que es irrefutable la inexistencia de un vicio en el bien enajenado, y como
contrapartida la producción de un acontecimiento sobreviniente y posterior a la venta, de carácter
extraordinario, con notoriedad pública, que aquejó y aqueja al partido en que se encuentra radicado el
bien inmueble.
Añaden a fs. 246 vta. que la sentencia en crisis viola doctrina y jurisprudencia, pues "la mala fe del
vendedor debe ser probada por quien la invoca", habida cuenta que la buena fe se presume.
Arguyen que en autos se ha invertido la carga de la prueba, toda vez que la actora no ha probado
ninguno de sus dichos y sin perjuicio de ello la Cámara "incomprensible e irrazonablemente" los ha
tenido por ciertos, omitiendo considerar la prueba -documental, informativa, testimonial- que respalda
la contestación de demanda.
Finalmente, indican que el tribunal aplicó erróneamente la ley, al confundir la acción de quanti minoris
-que tiene por objeto obtener una disminución del precio acorde con la entidad del vicio o defecto de la
cosa- con la acción por daños y perjuicios que acuerda la ley solo en caso de la acción redhibitoria (v.
fs. 248/249).
3. El recurso no puede prosperar.
a) En el decisorio recurrido la Cámara, luego de referirse a la conceptualización de los vicios
redhibitorios (art. 2164, C.C.) y a la opción que otorga el art.2174 del citado cuerpo legal, sostuvo que
las especificaciones materializadas en el informe técnico elaborado por el perito ingeniero Ricardo
Benito Coen, avizoraban la presencia de verdaderos vicios redhibitorios.
Así, destacó que el referido profesional, luego de inspeccionar la zona y viviendas aledañas, concluyó
en que el sector del living, pasillo y baño de la planta baja del inmueble de los accionantes había estado
bajo la acción del poder del agua.
Posteriormente, señaló los trabajos que serían ineludibles para evitar en el futuro nuevas inundaciones,
principalmente, la necesidad de impermeabilizar todo el sector que se encuentra por debajo de la altura
de la acera, y asimismo que el experto puntualizó que "de haber estado impermeabilizado el sector
anegado al tiempo de la venta del inmueble, las inundaciones no se habrían producido".
El tribunal puso de relieve que las conclusiones del referido perito ingeniero se encontraban avaladas
por la prueba de informes citada a fs. 222 vta. y testimonial referida a fs. 223 vta., lo que no ha sido
debidamente desvirtuado por los recurrentes.
En base a todo lo expuesto, en consonancia con lo decidido por el juez de primera instancia, la Cámara
consideró acreditado que la parte vendedora obró con mala fe al encarar la negociación que tuvo por
objeto la venta del inmueble y, por ello, advirtió que la responsabilidad de los accionados debía ser más
amplia.
Para así decidir, interpretó que no podía soslayarse la profesión de ingeniero electricista del
codemandado Sívori, y en ese sentido aseveró que dicha actividad debió haberles permitido a los
accionados tener pleno conocimiento de los vicios que afectaban al inmueble, objeto de venta (v.
fs.223).
Así como también destacó que las reformas realizadas por los demandados en el bien (cegamiento de la
rejilla del baño y elevación del piso donde se encuentra el sanitario) -que conforme indicara el perito no
fueron efectuadas en un mismo momento constructivo- debieron haber tenido su génesis en pretéritas
inundaciones.
Concluyó en la mala fe de los vendedores al ocultar el defecto, descartando la presencia de un
acontecimiento sobreviniente, de carácter extraordinario. En tal sentido, consideró que los accionados
debían solventar el costo de los trabajos para subsanar el vicio, los que seguidamente cuantificó, a
partir de la desvalorización del bien y el perjuicio ocasionado a los reclamantes.
En función de la conducta atribuida a los enajenantes (ocultamiento del vicio) destacó que en la acción
quanti minoris resultaba aceptado el resarcimiento de ". aquellos daños que no son propios o directos
del incumplimiento contractual, que se proyecten sobre la persona." (conf. Salas-Trigo Represas-López
Mesa, "Cód. Civil Anotado", Ed. Depalma, Tomo 4-A, pág. 879) y por todo ello, estimó propicio
confirmar lo decidido por el sentenciante de primer grado en relación a la indemnización por daño
moral (v. fs. 226 vta.).
b) En consideración a lo expuesto, entiendo que las conclusiones de la Cámara no han sido
idóneamente rebatidas por los recurrentes.
Ha dicho esta Corte que cuando se impugna una tarea propia de las instancias ordinarias -tal como lo es
la valoración de pruebas- es imprescindible demostrar fehacientemente que el procedimiento
lógico-jurídico empleado por el juzgador resulte irrazonable y contradictorio con las circunstancias de
la causa (conf. Ac. 89.701, sent. del 8-VI-2005; C. 96.108, sent.del 8-III-2007; entre otras), lo que no
acontece en estos actuados, pues los impugnantes solo exhiben su propia opinión personal sobre el
mérito de la prueba para arribar a una conclusión contraria a la sostenida por la Cámara.
En ese sentido, destaco que es doctrina de esta Corte que cuando se pretende impugnar las conclusiones
de un pronunciamiento sobre las cuestiones fácticas de la litis no basta con presentar la propia versión
sobre el mérito de las mismas, sino que es necesario realizar un juicio crítico de los razonamientos
desarrollados por el sentenciante y demostrar que padecen de un error grave y manifiesto del que
deriven conclusiones contradictorias, incoherentes o inconciliables con las constancias objetivas de la
causa (conf. Ac. 82.508, sent. del 3-XII-2003; Ac. 85.896, sent. del 17-III-2004; Ac. 86.431, sent. del
7-III-2005; Ac. 87.859, sent. del 20-IV-2005).
Así como también pongo de relieve en consideración a los agravios denunciados que la selección de las
pruebas y la atribución de la jerarquía que les corresponde, es facultad propia de los jueces de grado
-potestad que admite la posibilidad de inclinarse hacia unas descartando otras, sin necesidad de
expresar la valoración de todas- y no se consuma absurdo por la preferencia de un medio probatorio
sobre otro (conf. C. 96.293, sent. del 12-IX-2007; Ac. 87.844, sent. del 30-III-2005; entre otras).
Por todo lo expuesto, advierto que los recurrentes no han logrado acreditar la existencia del absurdo
alegado, vicio que admitiría una apertura a la revisión de los hechos de la causa en esta instancia, pues
a ella sólo puede acudirse en situaciones que bien pueden calificarse de "extremas". No cualquier
disentimiento autoriza a tener por acreditado dicha situación, ni tampoco puede la Corte sustituir con su
propio criterio al de los jueces de mérito; ya que el a bsurdo no queda configurado aún cuando el
criterio del sentenciante pudiera ser calificado de objetable, discutible o poco convincente (conf.
Ac.75.898, sent. del 4-VI-2003; Ac. 83.488, sent. del 16-VI-2004; Ac. 84.655, sent. del 16-II-2005; Ac.
87.935, sent. del 18-V-2005).
En consecuencia, no habiendo sido acreditadas -por quienes tenían la carga de hacerlo- las infracciones
legales denunciadas como tampoco el absurdo esgrimido (conf. art. 279, C.P.C.C.), voto por la
negativa.
A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Pettigiani dijo:
I.- El recurso admite una procedencia parcial.
1. Por un lado, por compartir sus fundamentos, adhiero al voto de la doctora Kogan en cuanto
desestima los agravios por los que el recurrente denuncia absurdo en el decisorio impugnado, vicio
lógico que -tal como se manifiesta en el voto precedente- no es posible hallar verificado.
2. No obstante ello, por otro, encuentro que resulta fundada la queja que trae el impugnante en cuanto
denuncia la violación de la norma contenida en el art. 2176 del Código Civil (fs. 247 vta./249) en que
habría incurrido el tribunal a quo al tiempo de confirmar, en dicha parcela, el decisorio de la primera
instancia y reconocer en favor de los accionantes -en el marco de la presente acción estimatoria- la
reparación de los daños morales que alegaron haber padecido como consecuencia de los vicios ocultos
que presentara el inmueble adquirido a los demandados (fs. 226/vta. y 227).
a.En efecto, al tiempo de iniciarse el presente proceso, los accionantes, en el marco de la modificación
de su pretensión, dedujeron la presente acción estimatoria con el objeto de obtener, luego de la
acreditación de los vicios ocultos que atribuyeron al inmueble (la construcción de un sector del
departamento ubicado por debajo del nivel de la vereda y su deficiente o ausente impermeabilización,
circunstancia que originara la frecuente inundación de dichos ámbitos en los días de fuertes lluvias,
producto de la elevación de las napas freáticas), (i) el monto correspondiente para afrontar el costo de
las reparaciones necesarias que debían ser efectuadas con el objeto de evitar futuros episodios análogos,
(ii) la pérdida del valor venal de la propiedad que alegaron habría de mantenerse aún cuando se llevaran
a cabo exitosamente las mentadas reparaciones, y (iii) los daños morales sufridos por los accionantes,
producto de las desventuras y padecimientos que debieron soportar como consecuencia de las
inundaciones ocurridas en el inmueble por causa de los referidos desperfectos (fs. 23/30, en especial fs.
28 y 29).
Los accionados, al tiempo de contestar la demanda (fs. 66 y vta.) -así como también al tiempo de
expresar agravios contra el decisorio de primera instancia, asimismo adverso en este tópico (fs.
184/186)- sostuvieron subsidiariamente la improcedencia de los rubros reclamados por los accionantes
cuya causa fuera cualquier pretendida indemnización por daños y perjuicios, atento el marco de la
acción instada; defensa que, como fuera dicho, en formato de agravio trajeron asimismo ante esta
instancia (fs. 247 vta./249).
b. Pues bien, el art.2176 del Código Civil, expresamente dispone que "si el vendedor conoce o debía
conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los
manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores [redhibitoria o
estimatoria], el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión
del contrato" (el subrayado es nuestro).
En el caso de autos, la alzada entendió que los anteriores propietarios del bien, atento a la calidad de
ingeniero electricista de Sívori, debieron conocer el vicio que aquejaba a la propiedad, presunción que
halló corroborada por las precarias obras que el propio inmueble poseía en la zona crítica (como el
cegamiento de la rejilla del baño), por lo que concluyó que el ocultamiento de los vicios que presentaba
el inmueble al tiempo de su transferencia a los actores había sido malicioso, con plena mala fe de parte
de los enajenantes (fs. 223/224 vta.), calificación que constituye una cuestión de hecho insusceptible de
ser abordada en la instancia extraordinaria, salvo que a su respecto se hubiera invocado y demostrado
que el tribunal de grado hubiese incurrido en absurdo (Ac. 91.036, sent. del 9-VIII-2006; Ac. 85.168,
sent. del 4-VIII-2004; Ac. 71.178, sent. del 30-V-2001; entre otras), cuestión que -conforme fuera
analizada en el voto de la jueza preopinante- no ha sido acreditada y, por tanto, dicha valoración del
tribunal a quo ha de considerarse firme.
Sobre dicha base y reproche conductual hacia los demandados, la Cámara concluyó en que "si bien -en
principio- el Código sustantivo autoriza la acción por daños y perjuicios sólo en caso de ejercitarse la
acción redhibitoria, también se acepta, por vía de la ‘quanti minoris', el resarcimiento de aquellos daños
que no son propios o directos del incumplimiento contractual, que se proyectan sobre la persona (arg.
doctr. arts. 934, 2174, 2176 y concs.del Cód. Civil.)".
c. Sin embargo, la hermenéutica propiciada por el tribunal a quo contraviene el expreso texto de la
norma en cuestión, que presumiendo aún la mala fe del enajenante, restringe la posibilidad de
reclamación de los daños y perjuicios derivados de los vicios ocultos en la cosa para cuando la ejercida
sea solamente la acción redhibitoria, de naturaleza resolutoria (art. 2176, C.C.); al extremo de quitar
todo contenido a la distinción conceptual y normativamente trazada respecto del objeto y extensión de
cada una de las pretensiones deducibles en caso de reclamarse la reparación de los vicios ocultos de
bienes adquiridos por compraventa (art. 2173 y ss., Cód. Civil).
Tanto la doctrina como la jurisprudencia han reiteradamente afirmado que los efectos que en materia de
compraventa genera la responsabilidad por vicios redhibitorios se exteriorizan en la posibilidad de
encausar tres acciones básicas, a saber: a) la redhibitoria, b) la estimatoria, y c) la de daños y perjuicios
(que es complemento de la resolutoria para el supuesto de mala fe del vendedor), a las cuales se suelen
agregar -no unánimemente- otras dos acciones: d) la de reparación de la cosa, sea por el deudor o por
terceros, y e) la de cumplimiento del contrato (como variante de la anterior) (conf. Stiglitz, Rubén;
"Contratos. Teoría General", Depalma, Buenos Aires, 1993, Tomo II, págs. 420/421).
Con ello, la acción estimatoria constituye un instituto específico de esta materia, permitiendo al
adquirente perjudicado reclamar al enajenante una disminución del precio de la venta, en proporción al
deterioro de la cosa como consecuencia de los vicios ocultos en ella detectados.Para su procedencia no
se exige que los vicios hagan a la cosa impropia para su destino, sino sólo que el adquirente demuestre
que el defecto tiene relevancia suficiente como para haberlo inducido a pagar un precio menor, si lo
hubiere conocido.
No se encuentra dirigida a resolver el vínculo contractual (pretensión a la que es posible agregarle la
reclamación por los daños y perjuicios ocasionados por dicha ruptura -art. 2176 del Código Civil-), ni
se encuentra dirigida a exigir el estricto cumplimiento de lo pactado por los cocontratantes (pretensión
a la que la doctrina que la considera viable, por aplicación de los principios generales en la materia,
permite su acumulación con la indemnizatoria de los daños y perjuicios padecidos -conf. Casas de
Chamorro Vanasco, María L.; "Una correcta aplicación de la garantía por vicios redhibitorios", "La
Ley", 2006-A-780-).
La acción estimatoria busca solamente el restablecimiento del equilibrio entre las concretas
prestaciones efectuadas por las partes. Por su específica finalidad, se ha dicho que "la acción ‘quanti
minoris' está destinada exclusivamente a obtener la disminución del precio, no resultando compatible
con la reclamación de daños y perjuicios, conforme lo dispone el art. 2175 del Cód. Civil, que impide
la acumulación con la de resolución y su ejercicio posterior, porque la ley coloca al comprador en la
circunstancia de opción definitiva" (C.N. Com., sala B, 12-XI-1981, "Empresaria Soc. en Com. por
Acc. y otros v. Acuña, Hernán", "La Ley", 1982-A-368; íd., sala C, 5-VI-1997, "Cozzi, Stella v. Jesús
Ordóñez/Titular de taxis Los Gallegos s/Ord.").
De allí que se hubiera sostenido que la reparación de los perjuicios sufridos como consecuencia de los
vicios redhibitorios de la cosa vendida, no es una acción autónoma, sino que es dependiente -accesoria
o complementaria- de la rescisoria (conf. C.N.Civ., sala B en "La Ley", 1987-B-197; íd., "La Ley",
100-765, fallo 5756-S del 19 de septiembre de 1960, citado por Salas, A. E.-Trigo Represas, F.A.;
"Código Civil Anotado", t. 2, pág. 532, N° 1, coment. art. 2176; Machado, O., "Exposición y
comentarios al Código Civil", t. 5, p. 596, nota 402).
Luego, el art. 2176 del Código Civil sólo posibilita el reclamo de los daños y perjuicios provocados por
el defecto oculto en el bien en la hipótesis en que se persigue la rescisión del contrato (conf. Rezzónico,
"Estudio de los Contratos en nuestro Derecho Civil", 2ª edic., Depalma, Buenos Aires, 1958, págs.
237/238; Machado, "Exposición y comentario del Código Civil argentino", ed. 1898, Tomo V, pág.
596; entre otros). Por el contrario, se entiende que si el comprador acciona por la estimatoria y decide
permanecer con la cosa defectuosa, se debe presumir que la misma le resulta igualmente de utilidad y
que el perjuicio que eventualmente pudo sufrir se ve resarcido con la devolución proporcional del
precio oportunamente abonado (conf. Bueres [Dirección] -Highton [Coordinación], "Código Civil y
normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial", 1ª edic., Hammurabi, Buenos Aires,
2003, Tomo 4, vol. D, pág. 757; C.N. Civ., sala M, 15-XII-200 5, "Crabas, Diego c. Angotzi, Catalina";
C.N. Civ., sala B, 6-X-1986, "Crespillo, Antonio y otros v. Juri de Radatsi, Grimelda", "La Ley",
1987-B-197; entre otros).
Por ello, la acción estimatoria prevista en el art. 2174 del Código Civil brinda al comprador el derecho
a obtener una disminución del precio en proporción al deterioro de la cosa, dejando firme la relación
contractual que une a las partes y buscando únicamente la restauración del equilibrio entre las
prestaciones, por lo cual es irrelevante si el vendedor actuó de buena o mala fe, pues, de todas formas,
estará obligado a reembolsar el costo de los trabajos de subsanación (C.N. Civ., sala J, in re "V., E. M.
c.Díaz, Roberto", del 11-VIII-2005, "La Ley", 2006-A-780; 2005-F-470). Por un lado, no rigen los
principios generales acogidos en los arts. 519 y 520 del Código Civil (Spota, "Instituciones de Derecho
Civil, Contratos", Depalma, 1979, Vol. IV, págs. 231/233; entre otros); por otro, atento asimismo la
especialidad de la solución expresamente dada por la norma (art. 2176, C.C.), tampoco resulta aplicable
al caso aquélla que en forma genérica y para los casos de "dolo incidental" promueve el art. 934 del
Código Civil, pues no es posible soslayar que el art. 2176 del Código Civil contempla un caso
específico de dolo contractual, presunto o acreditado, al que no obstante le es adjudicada una solución
jurídica particular, que se compone -cuando el contratante perjudicado ejerce su opción por la acción
estimatoria- con la debida presunción de que la misma resulta superadora del resarcimiento integral por
los perjuicios padecidos a consecuencia del vicio oculto en la cosa (arts. 2164, 2174, 2175, 2176 y
concs., C.C.).
d. Por demás, habida cuenta lo expuesto, empero, cualquier pretensión estimatoria que a su vez procure
un resarcimiento por los daños y perjuicios generados por la incidencia causal del vicio oculto presente
en la cosa adquirida, no podría soslayar -atento la claridad de su texto- la necesaria impugnación de la
compatibilidad supralegal de la norma del art. 2176 del Código Civil (conf. arts. 1, 28, 31 y concs.,
Const. nac.;. 1, 57 y concs., Const. prov.), planteo que en tales términos no ha sido efectuado en autos.
II.- Por lo precedentemente expuesto, más allá de la adhesión inicial formulada al voto precedente, voto
por la afirmativa. Si mi propuesta es compartida, deberá modificarse el decisorio recurrido
exclusivamente en cuanto confirmó la procedencia del concepto indemnizatorio reclamado por daño
moral, rubro que -merced a los fundamentos expuestos- debe resultar desestimado.Atento la forma en
que se resuelve, costas de esta instancia por su orden (arts. 289 y 68, C.P.C.C.).
El señor Juez doctor de Lázzari, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Pettigiani, votó la
cuestión planteada también por la afirmativa.
El señor Juez doctor Negri, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votó la
cuestión planteada también por la negativa.
Los señores jueces doctores Genoud y Soria, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor
Pettigiani, votaron la cuestión planteada también por la afirmativa.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente
S E N T E N C I A
Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, por mayoría, brindándose parcial acogida al recurso
extraordinario interpuesto, se modifica la sentencia recurrida exclusivamente en cuanto confirmara la
procedencia del concepto indemnizatorio reclamado por daño moral, rubro que debe resultar
desestimado. Atento a la forma en que se resuelve, costas de esta instancia por su orden (arts. 68 y 289,
C.P.C.C.).
Los depósitos previos efectuados a fs. 254 y 267, serán restituidos a los interesados (art. 293, Cód. cit.).
Notifíquese y devuélvase.
HILDA KOGAN
EDUARDO JULIO PETTIGIANI
HECTOR NEGRI
EDUARDO NESTOR DE LAZZARI
DANIEL FERNANDO SORIA
LUIS ESTEBAN GENOUD
CARLOS E. CAMPS
Secretario

D Sanchez de Sepola :

este es un fallo de la Corte suprema de Buenos Aires que cita el antecedente Crabas Diego

D Sanchez de Sepola :

Es como para que vayas armando tu tema

D Sanchez de Sepola :

Voces: VICIOS REDHIBITORIOS-LEGITIMACIÓN PASIVA-CONSENTIMIENTO DE AMBOS
CÓNYUGES
Partes: M., V. R. c. M., L. y otro | s/vicios redhibitorios (ordinario).
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil
Sala/Juzgado: A
Fecha: 7-may-2003
Cita: MJ-JU-E-6572-AR | EDJ6572
Producto: MJ
Sumario: 1- Si el excepcionante se limitó a intervenir en el acto de enajenación a los efectos del art.
1277 del cód. civil por tratarse de la disposición de un bien de carácter propio de su cónyuge, no fue
parte de dicho contrato, y si no lo fue, mal podría pretenderse que la litis se integre con quien reviste la
calidad de tercero respecto de la compraventa, sino sólo con la cocontratante, toda vez que la garantía
redhibitoria sólo comprende a aquél que ha transmitido el dominio de la cosa. En efecto, la necesaria
conformidad del cónyuge del propietario no lo convierte en parte del acto de disposición ni mucho
menos en copropietario del fundo que se enajena, ya que no deja de ser un tercero aun cuando su
asentimiento se exija. 2- Quien dispone del bien es el cónyuge administrador, mientras que el otro no
hace sino prestar su asentimiento al acto, de forma tal que completa una manifestación de voluntad que
por sí sola es insuficiente para producir efectos jurídicos, pero por el lo mismo el cónyuge que asiente
no asume responsabilidad ni deuda alguna con motivo de ese acto, no puede ser demandado por
incumplimiento ni responde por evicción, como tampoco por los vicios redhibitorios del inmueble
respecto del cual no era dueño. 3- Cuando los vicios pueden fácilmente conocerse y, no obstante, el
comprador adquiere la cosa, se presume iuris et iure que los conoce y que, a pesar de ellos, quiere
incorporar la cosa a su patrimonio. Por lo tanto, en el caso, aunque el actor insiste en el
desconocimiento de los defectos, lo cierto es que pudiendo haber examinado la cosa antes de comprarla
no lo hizo, o si lo hizo, no advirtió la presencia de los desperfectos que ahora alega tardíamente, de
donde su imprudencia, despreocupación o negligencia lo obligan a cargar con las consecuencias
desfavorables. La ley presume que si el vicio es aparente, es decir, manifiesto y visible, el comprador lo
conoció o ha podido conocerlo obrando con diligencia y, si a pesar de ello ha consentido sin reservas en
recibir la cosa, no puede quejarse ni invocar garantía de redhibición. 4- Es preciso tener en cuenta si el
comprador, mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa en la forma que usualmente se practica,
ha podido o no darse cuenta de la existencia del vicio, si por el contrario, ha podido conocerlo aunque
fuese valiéndose de terceros que lo asesorasen, el defecto deberá ser considerado aparente, sin que la
ignorancia personal pueda servirle de excusa. 5- El vicio es aparente también para el comprador
inexperto, porque quien conoce su impericia debe acudir a aquellas personas competentes más aún
cuando para su descubrimiento se exigieran comprobaciones, si éstas consisten en ensayos o pruebas
conforme los usos corrientes, tal como la que debe efectuar normalmente todo comprador de cosa
semejante, al punto que quien no hubiera acudido al auxilio del idóneo no estaría autorizado para
pretender que ese vicio era oculto, pues la acción se acuerda como protección contra lo imprevisto,
contra los posibles engaños y no podría sostenerse que medió legítimamente cualquiera de estas
situaciones si el adquirente no comienza por ponerse a cubierto de las mismas. 6- Vicio oculto no es
sólo el no aparente, sino aquél que no puede ser conocido a pesar de una verificación adecuada de la
cosa, de modo que no lo sería el desperfecto que el comprador pudo conocer mediante una diligencia
de verificación por medios aptos para ella. De ahí que las verificaciones que los adquirentes no hicieron
y que debieron haber concretado -pues de haberlas hecho indudablemente habrían conocido los
desperfectos de la cosa-, no podrían considerarse excesivas para determinar la presencia de vicios
aparentes, ya que eran las adecuadas a la naturaleza del sinalagma y las características y la antigüedad
del inmueble objeto del contrato y que, en definitiva, son exigibles de todo individuo que normalmente
y en análogas circunstancias de lugar, tiempo y modo, se hubiera propuesto encarar semejante
emprendimiento. De haber comprado sin adoptar aquellos recaudos que permitían conocer las
deficiencias y que inmediatamente pudieron ser comprobadas obrando con diligencia, lógico es
concluir que la compradora debe cargar con las consecuencias de su omisión culposa. Si por el
contrario, sabían de su existencia y no obstante decidieron la celebración del negocio, debe reputarse
que éste resultaba igualmente beneficioso a sus intereses como para hacer frente a los gastos de las
eventuales refacciones necesarias para subsanar el vicio. 7- Cuando se trata de edificios de una
construcción antigua o relativamente antigua, el mal estado de las cañerías por su vetustez, en
principio, no puede considerarse como vicio oculto, puesto que su deterioro -producto del paso de los
años- constituye un hecho previsible, que no puede pasar desapercibido ni aún al hombre común, que
por la diligencia normal de quien es cuidadoso en sus negocios sino que, muy por el contrario, en tal
caso, cabe extremar las precauciones en vista de la antigüedad de la construcción. 8- Como el
fundamento del vicio redhibitorio radica en el error, se exige legalmente la ignorancia excusable por
parte del comprador, acorde con el recaudo de la excusabilidad del error y la sanción de la culpa en el
desconocimiento del verdadero estado de las cosas. M.M.F.L.
En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 7 días del mes de mayo del año
dos mil tres, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la sala A de la Excma. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados:
M., V. R. c. M., L. y otro s/vicios redhibitorios (ordinario), respecto de la sentencia de fs. 431/440, el
Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de
Cámara Dres. Ana María Luaces - Jorge Escuti Pizarro - Hugo Molteni.
A la cuestión propuesta la doctora Luaces, dijo:
I. La sentencia recaída a fs. 431/440 falló haciendo lugar, con costas, a la excepción de falta de
legitimación pasiva opuesta por el codemandado J. E. G. y rechazando la demanda entablada por V. R.
M. contra L. M., con costas al actor perdidoso.
Contra ese decisorio se alzan las quejas del accionante, cuyo memorial de fs. 451/458 obtuvo la replica
de su contraria a fs. 460/467.II. En primer lugar, corresponde analizar los agravios vertidos en torno a
la admitida excepción de falta de legitimación opuesta por el codemandado G. Cabe inicialmente
destacar el desacertado enfoque del memorial en tanto reiterando la postura adoptada a la hora de
contestar la incidencia, se insiste en el carácter ganancial de eventuales mejoras que en base a las
conjeturas del recurrente habrían sido efectuadas por los cónyuges cuando, a todas luces, la cuestión
carece de relevancia para dilucidar este aspecto debatido. En efecto, la acción redhibitoria no encuentra
su origen en las mejoras que hubieran efectuado los enajenantes o que deberían haber realizado sino
que deriva del contrato de compraventa mismo, que es su causa. Por tanto, si el excepcionante, según
coinciden las partes, se limitó a intervenir en el acto de enajenación a los efectos del art.1277 del cód.
civil por tratarse de la disposición de un bien de carácter propio de su cónyuge (ver absolución de
posiciones del actor de fs. 298/300, resp. a la 29ª preg. del pliego de fs. 296/7), no fue parte de dicho
contrato,y si no lo fue, mal podría pretenderse que la litis se integre con quien reviste la calidad de
tercero respecto de la compraventa, sino sólo con la cocontratante, es decir la Sra. M., toda vez que la
garantía redhibitoria sólo comprende a aquél que ha transmitido el dominio de la cosa (conf. Spota,
Alberto, Contratos, vol. IX, pág. 53 y sigs). En efecto, la necesaria conformidad del cónyuge del
propietario no lo convierte en parte del acto de disposición ni mucho menos en copropietario del fundo
que se enajena, ya que no deja de ser un tercero aun cuando su asentimiento se exija (conf.
Belluscio-Zannoni, Código Civil Comentado, Anotado y Concordado., t. 6, pág. 173; CN Civ., sala E
del 17/12/87 public. en LL, 1988-D-214). En ese sentido, ya la jurisprudencia se ha encargado de
señalar con reiteración que quien dispone del bien es el cónyuge administrador, mientras que el otro no
hace sino prestar su asentimiento al acto, de forma tal que completa una manifestación de voluntad que
por sí sola es insuficiente para producir efectos jurídicos, pero por ello mismo el cónyuge que asiente
no asume responsabilidad ni deuda alguna con motivo de ese acto, no puede ser demandado por
incumplimiento ni responde por evicción (conf. CN Civ., sala C del 15/10/70 public. en ED, 36-707),
como tampoco por los vicios redhibitorios del inmueble respecto del cual, por lo visto, no era dueño.
Por consiguiente, si el Sr.García no pudo asumir ninguna responsabilidad como consecuencia de su
acotada y legal intervención en el acto de compraventa, fue precisamente porque no es titular de esa
relación jurídica sustancial en que se funda la presente acción, por lo cual forzozo es concluir en su
falta de legitimación en este juicio.
Sin perjuicio de ello, a fin de dar acabada respuesta al recurrente, habré de señalar que las supuestas
mejoras o refacciones anómalas que, según sus dichos, generaron la acción y a las que achaca el
carácter de ganancial, no han sido acreditadas en esta causa a poco que se advierta que según la pericia
de ingeniero practicada a fs.129/133 la propiedad tuvo ampliaciones y modificaciones en el año 1979,
es decir con anterioridad a que la Sra. M. adquiriera el bien de la calle Valle .
Aún así, siguiendo la confusa tesitura que plantea el quejoso, si las mejoras hubieran sido
efectivamente realizadas por los codemandados y pudieran haber dado lugar para accionar como aquí
se lo hace, cabría señalar que si bien el art. 1272 del cód. civil confiere carácter ganancial a las mejoras
introducidas al bien propio con fondos gananciales durante el matrimonio cuando, como en el caso, se
trata de una edificación o refacciones que pasan a formar el mismo cuerpo con el principal, del que no
resultan separables adquiriendo, las mejoras ese carácter propio del cuerpo al que acceden
(Fassi-Bossert, Sociedad Conyugal, t. I, pág. 307 y 357 y sus citas; Belluscio- Zannoni, ob. cit, pág.
141/142 ), ello sólo daría lugar a eventuales créditos o recompensas que nacen en cabeza de la sociedad
conyugal contra el cónyuge propietario que siempre lo sigue siendo. Por consiguiente, esta cuestión
apuntaría a acciones que tienen lugar entre los cónyuges en oportunidad de la liquidación de la
sociedad conyugal, y en este caso, no guardarían relación con la cuestión debatida.
Finalmente, en cuanto al convenio que en fotocopia obra glosado a fs.107/108, sin perjuicio de que, en
rigor, fue desconocido por la otra parte, cabe destacar que, más allá de la impresición que surge de su
texto en cuanto alude al Sr. García como parte vendedora cuando, por lo visto, la enajenante era la Sra.
M., de su lectura surge que ellos se harían responsables de los daños y perjuicios originados por la
imperfección del título de dominio y no por eventuales vicios redhibitorios, de modo que este
instrumento privado carecería también de eficacia para pretender una legitimación procesal que a todas
luces es inexistente.
III. Las partes han reconocido la existencia del negocio jurídico del cual resulta que el Sr. M. compró a
la codemandada M. en febrero de 1999 y por la suma de U$S 80.000 el inmueble sito en la calle Valle .
de esta Ciudad de Buenos Aires. Adujo el actor que luego de escriturar y al ingresar al inmueble
constató graves deficiencias funcionales que en ningún momento fueron puestas en su conocimiento
sea al momento de realizarse la operación o siquiera en ocasión de haber visitado la propiedad, las que
identificó como: falta de agua caliente en la cocina, termotanque en estado deficiente y con pérdidas,
llave de gas rota, falta de planos de gas de las reformas y extensiones realizadas. Por lo cual inició esta
acción quanti minoris a fin de obtener la devolución de una parte del precio equivalente a la
desvalorización de la cosa afectada, según el costo de los trabajos que deberían realizarse para subsanar
los defectos y, asimismo, solicitó la indemnización del daño moral por los padecimientos que tuvo que
soportar al verse privado de la normal utilización del inmueble (ver fs.29/36).
Ahora bien, de conformidad con lo preceptuado por el Código Civil, los vicios redhibitorios son los
defectos ocultos de la cosa transmitida a título oneroso y existentes al tiempo de la adquisición que la
tornan impropia para su destino, de modo que, de haberlos conocido, el adquirente o no la habría
adquirido o habría pagado un precio menor por ella (conf. arts. 2134, 2165, 2168, 2170, y conc., cód.
citado). La doctrina es conteste en señalar que deben concurrir los siguientes requisitos para la
procedencia de la acción: que el vicio sea oculto, o sea que comprenda aquellos defectos que no pueden
descubrirse mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa y de acuerdo a la práctica seguida en la
vida de los negocios; que sea grave e importante, de tal forma que torne impropia a la cosa para su
destino; que exista al tiempo de la adquisición, o sea al momento de la tradición (conf. Borda G.,
Tratado de Derecho Civil- Contratos, t. I, pág. 177; López de Zavalía F., Teoría de los Contratos, t. I,
parte general, pág. 505; Rezzónico, Estudio de los Contratos, 3ª ed., pág. 257 y sigs.; Piantoni, Mario
Contratos Civiles, vol. I, pág. 284 y sigs; Mosset Iturraspe, Contratos, pág. 413; Salerno, M., Vicios
Redhibitorios. public. en LL, 1994-E-651 y sigs., entre otros).
La pericia de ingeniero practicada a fs. 129/133 determinó que de la canilla surtidora de agua caliente
de la pileta de la cocina sólo sale una ínfima cantidad de agua, apenas superior a un goteo, que en el
baño la cantidad de agua que sale de las canillas es insuficiente, no pudiendo expedirse en torno al
estado de las cañerías de agua dado que están cubiertas y que los planos de cañerías de gas agregados a
estas actuaciones no coinciden con la instalación existente, salvo en lo que hace a la ubicación del
medidor de gas y el artefacto de la cocina.Asimismo, informó que el termotanque había sido cambiado
recientemente, no así las llaves de gas aunque sí las manivelas de ellas y que desconoce si fueron
reemplazados los cuerpos cónicos debido a que su verificación implicaría el desarmado que debería
realizar personal idóneo.
En tales condiciones no puedo sino coincidir con el Sr. juez a quo en cu anto a que estos desperfectos
no reunen la calidad de ocultos. Es, pues, en este punto donde debe hacerse hincapié para arribar a la
solución del litigio, ya que cuando los vicios pueden fácilmente conocerse y, no obstante, el comprador
adquiere la cosa, se presume iuris et iure que los conoce y que, a pesar de ellos, quiere incorporar la
cosa a su patrimonio. En la especie, aunque el actor insiste en su desconocimiento de los defectos, lo
cierto es que pudiendo haber examinado la cosa antes de comprarla, no lo hizo, o si lo hizo, no advirtió
la presencia de los desperfectos que ahora alega tardíamente, de donde su imprudencia,
despreocupación o negligencia lo obligan a cargar con las consecuencias desfavorables. La ley presume
que si el vicio es aparente, es decir manifiesto y visible, el comprador lo conoció o ha podido conocerlo
obrando con diligencia y, si a pesar de ello ha consentido sin reservas en recibir la cosa, no puede
quejarse ni invocar garantía de redhibición (Rezzónico, ob. cit., págs. 264/265).
Conforme se lo señala en la obra Salvat-Acuña Anzorena (Derecho Civil Argentino-Fuente de las
Obligaciones, t. III Contratos, 2ª ed., pág. 454 y sigs.), la decisión en torno a la calidad de un vicio
como oculto o aparente depende de las circunstancias del caso particular, revistiendo especial
trascendencia el destino que el adquirente le daría a los bienes..Es preciso tener en cuenta si el
comprador, mediante un examen atento y cuidadoso de la cosa en la forma que usualmente se practica,
ha podido o no darse cuenta de la existencia del vicio, si por el contrario, ha podido conocerlo, aunque
fuese valiéndose de terceros que lo asesorasen, el defecto deberá ser considerado aparente, sin que la
ignorancia personal pueda servirle de excusa (Salvat, ob. cit., pág. 454). En el mismo sentido, se ha
señalado que el vicio es aparente también para el comprador inexperto, porque quien conoce su
impericia debe acudir a aquellas personas competentes más aún cuando para su descubrimiento se
exigieran comprobaciones, si éstas consisten en ensayos o pruebas conforme los usos corrientes, tal
como la que debe efectuar normalmente todo comprador de cosa semejante, al punto que quien no
hubiera acudido al auxilio del idóneo no estaría autorizado para pretender que ese vicio era oculto
(conf. Planiol-Ripert, Tratado Práctico de Derecho Civil Francés, 1ª parte, t. X, pág. 130 y sigs.), pues
la acción se acuerda como protección contra lo imprevisto, contra los posibles engaños, y no podría
sostenerse que medió legítimamente cualquiera de estas situaciones si el adquirente no comienza por
ponerse a cubierto de las mismas (ver Salvat-Acuña Anzorena, ob. cit., nota 4ª, nº 2347, pág. 545 y sus
citas; conf. mi voto en Libre de esta sala nº 67.557 del 18/9/1992).
Vicio oculto no es sólo, pues, el no aparente, sino aquél que no puede ser conocido a pesar de una
verificación adecuada de la cosa, de modo que no lo sería el desperfecto que el comprador pudo
conocer mediante una diligencia de verificación por medios aptos para ella (Piantoni, Mario, ob. cit.,
t.1, pág.286). De ahí que las verificaciones que los adquirentes no hicieron y que debieron haber
concretado pues de haberlas hecho indudablemente habrían conocido los desperfectos de la cosa, no
podrían considerarse excesivas para determinar la presencia de vicios aparentes, ya que eran las
adecuadas a la naturaleza del sinalagma y las características y la antigüedad del inmueble objeto del
contrato y que, en definitiva, son exigibles de todo individuo que normalmente y en análogas
circunstancias de lugar, tiempo y modo, se hubiera propuesto encarar semejante emprendimiento (conf.
mi voto en Libre nº 67.557 del 18/9/1992, entre otros). De haber comprado sin adoptar aquellos
recaudos que permitían conocer las deficiencias y que inmediatamente pudieron ser comprobadas
obrando con diligencia (conf. art. 902, cód. civil), lógico es concluir que la compradora debe cargar con
las consecuencias de su omisión culposa. Si, por el contrario, sabían de su existencia y no obstante
decidieron la celebración del negocio, debe reputarse que éste resultaba igualmente beneficioso a sus
intereses como para hacer frente a los gastos de las eventuales refacciones necesarias para subsanar el
vicio.
Deviene, pues, manifiesta la improcedencia de la pretensión dirigida a cuestionar la caracterización de
los vicios como aparentes. Ya los propios términos en que se planteara la demanda revelan que los
nuevos adquirentes tomaron conocimiento de aquéllos cuando apenas se encontraban desempacando y
realizando las primeras tareas de limpieza para lo cual procedieron a poner en funcionamiento el
termotanque y constataron la ausencia de agua tanto en el baño como en la cocina y comenzaron a
sentir un fuerte olor a gas (ver fs. 30). En ese sentido, el informe del perito ingeniero designado de
oficio demuestra que para patentizar los daños referidos, bastó la mera apertura de las canillas, tarea
que mínimamente podrían haber realizado los compradores al visitar el inmueble para comprobar la
presencia de vicios aparentes respecto del deficitario caudal de agua tanto en el baño como en la cocina
y los desperfectos en el termotanque.En tales condiciones, es obvio que las deficiencias podrían haber
sido fácilmente detectadas con ese simple mecanismo, lo cual no podría sino calificarse como una
conducta exigible por parte de quien se dispone a adquirir un inmueble para conocer si el objeto del
contrato reunía las condiciones de habitabilidad que lo tornaran apto para su destino. Tales inferencias
respecto de las precauciones que simplemente podían haber adoptado los propios adquirentes, o si se
quiere con el elemental asesoramiento profesional que demandaban las circunstancias, dejan
desprovista de todo sustento a la queja.
Para concluir de este modo no debe perderse de vista que en el caso se trata de una edificación que data
del año 1960 (ver fs. 132, resp. al punto nº 12 de la pericia de ingeniero) y que, en este sentido, la
jurisprudencia ya se ha encargado de señalar que cuando se trata de edificios de una construcción
antigua o relativamente antigua, el mal estado de las cañerías, por su vetustez, en principio, no puede
considerarse como vicio oculto puesto que su deterioro producto del paso de los años constituye un
hecho previsible, que no puede pasar desapercibido ni aun al hombre común, que pone la diligencia
normal de quien es cuidadoso en sus negocios sino que, muy por el contrario, en tal caso, cabe extremar
las precauciones en vista de la antigüedad de la construcción (conf. sala E, voto del Dr. Dupuis en Libre
nº 33.859 del 16/2/88). El propio experto se encargó de señalar que no puede presumirse que un
conducto estándar de fluidos se encuentre en óptimas condiciones después de casi 40 años de uso (ver
fs. 151).
A todo evento, vale aquí también recordar la norma del art. 2170 del cód. civil que libera al enajenante
de la responsabilidad de los vicios redhibitorios cuando el comprador los conocía o debía conocer por
su profesión u oficio. Un principio similar aparece reflejado en el citado art.902 de ese cuerpo legal,
cuando establece que cuanto mayor es el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las
cosas, le corresponde la mayor obligación por las consecuencias posibles de los hechos. Así, pues,
como el fundamento específico de los vicios redhibitorios radica en el error, aquella norma exige la
ignorancia excusable por parte del comprador, acorde con el recaudo de la excusabilidad del error y la
sanción de la culpa en el desconocimiento del verdadero estado de las cosas (conf. Salas-Trigo
Represas, Código Civil Anotado, t. 2, pág. 530 y sus citas, ver mi voto en libre nº 67.557 del
18/9/1992). Y esto es lo que sucede en la especie donde, según se ha visto, el actor, de profesión
abogado, estaba además relacionado con la actividad inmobiliaria a través de sus padres quienes
dirigían una inmobiliaria los que incluso habían visitado el inmueble antes de concertarse dicha
compraventa (ver testimonio de fs. 343).
Finalmente y en otro orden de ideas, corresponde igualmente destacar que, en la especie, tampoco
cabría arribar a una solución favorable a los intereses del actor si se pondera que conforme al precepto
legal en la materia, los defectos de la cosa deben ser graves para dar origen a la responsabilidad del
enajenante por vicios redhibitorios. Graves en el sentido que determina el art. 2164, como que hagan a
la cosa impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella, de lo que resulta que la
mentada gravedad no sólo está referida al destino o uso de la cosa, sino también a su valor, ya que esto
último es el fundamento de la acción quanti minoris. En ese sentido, se ha dicho que no todos los
defectos son suficientes, porque se quebrantaría la seguridad y estabilidad de los contratos, si por
cualquier defecto en la cosa vendida, el comprador pretendiera dejar sin efecto el contrato o, como en la
especie, la disminución del precio pactado (conf. Rezzónico, ob. cit., págs. 260/261; Piantoni, ob.cit.,
pág. 288). En el caso, del propio reclamo de la demanda y de las constancias acompañadas surge que
los arreglos en la propiedad ascenderían a la suma de $7211,85 en julio de 1999, los que confrontados
con el precio de la operación de U$S 80.000 concertada en febrero de ese año, revelarían la
inconsistencia de un reclamo como el que nos oc upa.
En definitiva, la calidad de aparentes que cabe atribuir a los vicios de que adolecía la propiedad
adquirida como así también el ausente requisito de la gravedad de los desperfectos, otorga sustento para
coincidir en la improcedencia de la acción esgrimida con fundamento en el contrato de compraventa
puesto que no generan la responsabilidad del enajenante por garantía redhibitoria. En consecuencia, aún
prescindiendo del argumento de la sentencia referido a una supuesta diferencia del precio de la compra
en relación al de tasación, lo dicho hasta aquí basta para confirmar la decisión que se impugna. De
compartirse este criterio se tornaría abstracto el análisis de la procedencia del daño moral reclamado, de
todos modos inadmisible a la luz de lo dispuesto por el art. 2176 del cód. civil que sólo concede la
acción de daños y perjuicios cuando se ejerce la acción redhibitoria mas no para la quanti minoris en la
que debe presumirse que el comprador que ha optado por quedarse con la cosa lo hizo porque le es
conveniente y no le ha causado daño (ver Rezzónico, ob. cit., pág. 261, entre otros).
IV. Por último, se agravia la actora de la imposición de las costas de primera instancia. El
ordenamiento procesal vigente adhiere al principio generalmente aceptado en la legislación nacional y
extranjera cuyo fundamento reside básicamente en el hecho objetivo de la derrota, como base de la
imposición de la condena, aunque el referido principio no es absoluto ya que el propio Código Procesal
contempla distintas excepciones.Esta sala tiene decidido que la sola creencia subjetiva de la razón
probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas al perdidoso, pues es
indudable que salvo hipótesis de actitudes maliciosas todo aquél que somete una cuestión a los
tribunales de justicia es porque cree tener razón de su parte, mas ello no le exime del pago de los gastos
del contrario si el resultado no le es favorable. Sólo es admisible esta causal de eximición frente a las
características peculiares y dificultades del asunto, pero en tales supuestos la razón probable para litigar
debe encontrarse avalada por elementos objetivos de apreciación, de los que se la infiera sin lugar a
dudas (conf. CN Civ., esta sala, L. 112.907 del 11/8/92 y sus citas, R. 44.344 del 17/4/89 y sus citas, íd.
R. 72.781 del 14/8/90, íd. R. 136.124 del 16/11/93). En el caso, la solución que vengo propiciando
revela la inconsistencia de la acción intentada, sin que sus circunstancias persuadan para arribar a una
solución excepcional como la que autoriza el art. 68 citado en su último párrafo.
V. Voto, en definitiva, para que se confirme la sentencia apelada en todo cuanto decide y fue objeto de
agravios, con costas de alzada al actor perdidoso, por no existir motivos para apartarme del principio
general de la derrota que sienta el art. 68 del cód. procesal. Asimismo, debería diferirse la regulación de
los honorarios profesionales para cuando se la practique en la instancia anterior.
Los doctores Escuti Pizarro y Molteni votaron en el mismo sentido por razones análogas a las
expresadas en su voto por la Dra. Ana María Luaces.
Y Vistos: Por lo que resulta del acuerdo que informa el acta que antecede, se confirma la sentencia de
fs. 431/440 en todo cuanto decide y fue objeto de agravios, con costas de Alzada al actor perdidoso.
Difiérese la regulación de los honorarios profesionales para su oportunidad. Notifíquese y devuélvase.
Ana M. Luaces. Jorge Escuti Pizarro. Hugo Molteni.

D Sanchez de Sepola :

Este es un fallo muy similar y de la misma camara, posterior a Crabas

D Sanchez de Sepola :

Cuando rendis?

D Sanchez de Sepola :

Estimada le pido mil disculpas por la demora, es que siendo sabado a la noche, es muy dificil que los soportes juridicos la envien, peor seguire solicitandola

D Sanchez de Sepola :

Voces: DAÑOS EN EL INMUEBLE - INGENIEROS Y ARQUITECTOS - RESPONSABILIDAD
PROFESIONAL - CONSUMIDOR
Título: Algunas cuestiones respecto de la responsabilidad por edificación en inmuebles. Arquitectos e
ingenieros
Autor: Ghersi, Carlos A.
Fecha: 17-jun-2010
Cita: MJ-DOC-4756-AR | MJD4756
Producto: MJ
Sumario: I. Introducción. II. Los defectos aparentes. III. Vicios ocultos. IV. El encuadre y las acciones
por los vicios ocultos. V. El daño moral: por vicios redhibitorios y cláusulas abusivas. VI. Ruina de
edificios. VII. Los contratos y las relaciones de consumo. VIII. Los profesionales de la construcción:
arquitectos e ingenieros.
Por Carlos A. Ghersi (*)
I. INTRODUCCIÓN
La construcción de edificios determina la participación de distintos profesionales -calculistas,
ingenieros, arquitectos, etc.- en diferentes roles y funciones -tales como directores de obra,
sobreestantes, auditores-, así como también empresas constructoras, hormigoneras, subcontratistas
(electricistas, gasistas, etc.) que convergen en que el resultado o su "finalidad" sea la total terminación
y que la misma sea segura y habitable (arts. 740 , 742 CCiv; obligación de idemnidad o garantía, art.
1198 CCiv y art. 5 Ley 24.240 en cuanto al contenido como principio general) (1).
Dedicaremos los próximos párrafos a tres cuestiones que inquietan a los profesionales de la
construcción: los defectos aparentes, los vicios ocultos y la ruina, que son conceptos diferentes que dan
lugar a acciones y reclamos también distintos.
Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, hacia el final haremos una aclaración relativa a la
aplicación de la Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor, que también es un tema sensible a
estos profesionales (además de otras profesiones como médicos, abogados, escribanos, etc.).
II. LOS DEFECTOS APARENTES
Debemos relacionar los defectos aparentes con dos variables: una objetiva y la otra, se relaciona con la
calidad personal del receptor, que podriamos denominar subjetiva.
En cuanto a la primeras -objetiva- se trata de un incumplimiento, ya que lo entregado no coincide,
conforme a los arts. 740 y 742 CCiv, con los "principios de identidad e integridad", por lo cual pueden
presentarse dos alternativas: el incumplimiento absoluto, cuando los defectos aparentes son esenciales
(así por ejemplo, una habitación menos que la contratada, etc.) o el incumplimiento relativo, cuando los
defectos aparentes no son esenciales y el acreedor acepta su rectificación, por el deudor (una diferencia
en el color de la pintura, que permite realizar el cambio correspondiente).
En segundo lugar -calidad personal del receptor - entendemos que el sujeto-acreedor es diferente:si se
trata de una persona lega (sin conocimientos en la materia constructiva, decorativa, etc.) o lo que en
jurisprudencia se denomina "ordinaria diligencia de un profano en la materia" (2) o se trata de una
persona con conocimientos en construcción de inmuebles (no necesariamente tiene que ser un
profesional sino, por ejemplo, puede ser una persona que se dedica a la actividad inmobiliaria, es decir,
un idóneo que hace habitualidad de la relación con inmuebles) y que esto en parte importante define y
diferencia el "defecto aparente" del "vicio oculto" (arts. 902 y 909 CCiv).
La Real Academia Española ha definido la "apariencia" como algo que se muestra a la vista (3), en
consecuencia, la persona lega no está en condiciones más que establecer los defectos aparentes con la
"simple mirada superficial", ya que no posee una mirada técnica que «puede ser más específica en los
detalles» y se le exige una mayor obligación, de tal forma que no puede alegar luego un
desconocimiento y pretender incorporarlos (a los vicios aparentes) como vicios ocultos.
Así lo ha entendido la jurisprudencia: «se trata de defectos visibles» (4) o que se entienden aquellos
vicios que son de fácil comprobación (5).
El art. 1647 bis establece "condicionamientos" respecto de estos defectos aparentes:
«Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la
falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no
pudo ser advertida en el momento de la entrega o los defectos sean ocultos. En este caso tendrá el
dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento» (6).
El primer condicionamiento es que la obra tiene que ser recibida (lo cual técnicamente sostenemos que
el cumplimiento por parte del constructor debe con templar los art.740 y 742 CCiv). Sin embargo la
existencia de defectos aparentes implica, como señalamos precedentemente, un incumplimiento
defectuoso o relativo,
de allí entonces que sea necesario aludir al segundo condicionamiento:
«Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega».
Y luego señala la operatividad de esta situación: desde el descubrimiento de los defectos aparentes, no
advertidos en la entrega, para los cuales el receptor posee sesenta días para su denuncia (claro está, él
debe probar que no fue advertido en la entrega y la fecha del descubrimiento) (7) de lo contrario el
empresario se libera.
Entendemos que este plazo (contado en días corridos conforme a los art. 23 y ss. CCiv) es más que
razonable para que una persona lega, mediante la simple observación, a simple vista pueda detectar
estos defectos aparentes e incluso en determinadas situaciones es necesaria la "habitación continua"
para detectarlos.
Así lo ha establecido la jurisprudencia:
«Ello torna inaplicable, en sentido estricto, la liberación de la responsabilidad que el art. 1647 bis CCiv,
consagrada respecto del empresario por los vicios aparentes una vez recibida la obra al ser obvio lo que
esta norma alude no es otra cosa que la obra terminada [...] y la denuncia debe ser dentro de los sesenta
días de su descubrimiento (plazo que también rige para los vicios ocultos como veremos a
continuación)» (8).
Esta postura tiene un segundo fundamento: XXXXX XXXXX de defectos aparentes señalamos hace que la
obra no esté cumplida, por lo cual el incumplimiento relativo posee un plazo de prescripción decenal
(art. 4023 CCiv), después de la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, para iniciar
posibles acciones conforme a lo establecido en el art.505 CCiv.
El defecto aparente puede constar en el acta de recepción de la obra, lo cual no implica recibirla sino
simplemente acceder a ella para su observación o con posterioridad manifestada mediante un medio
fehaciente (acta notarial o carta documento con detalles de la denuncia de los defectos aparentes y la
fecha de su descubrimiento) y concederle un plazo razonable para que el constructor pueda subsanarlos,
conforme al art. 1071 CCiv (también debe existir una conducta de colaboración del receptor en cuanto
a facilitar el acceso, etc., es decir, ejercer el derecho conforme a la buena fe art. 1198 CCiv).
En cuanto a la calidad personal del receptor, es de suma importancia ya que, de poseer estas calidades
especiales (art. 909 CCiv), no podrá desconocer los defectos aparentes y pretender transformarlos en
ocultos. De allí, que es importante en la parte documental de la contratación (instrumento privado o
público) hacer constar esta circunstancia, así por ejemplo: en cuanto a la profesión del adquirente o su
idoneidad en la materia (sin perjuicio de la aplicación de los principios generales de la contratación: art.
1198 y 1071 CCiv).
La evaluación en estos casos tendrá por eje esta circunstancia de profesionalidad e idoneidad del
receptor, conforme y a contrario impero del principio de impericia, establecido en el art. 954 CCiv
(utilizando la norma como principio general del derecho de la desigualdad en la contratación o
asimetría de conocimiento).
Quien posee pericia tiene una obligación de juzgamiento más estricta que la de un lego incluso por
aplicación de los denominados "estándares objetivos u objetivados" (9).
III.VICIOS OCULTOS
En el caso de los vicios ocultos o vicios redhibitorios por el contrario estamos en presencia del efecto
cumplimiento (10) y el ejercicio de una garantía legal o como otros estiman un efecto
pos-cumplimiento o pos- contractual.
La diferencia sustancial es que estos vicios ocultos necesitan "manifestarse" para ser advertido por el
receptor, por lo cual el tiempo de acaecimiento puede no coin cidir con el tiempo de conocimiento
(descubrimiento) y lo que vale es este último como "momento o término jurídico" (para el inicio de la
denuncia).
Efectivamente puede manifestarse (exteriormente) pero la toma de conocimiento por el legitimado
puede ser posterior (descubrimiento) por ejemplo, por no encontrarse en edificio o ser el vicio de lenta
conformación (lento hundimiento de un piso).
En estos casos la norma señala:
«Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes [...] Este principio no regirá
cuando [...] los defectos sean ocultos. En este caso tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a
partir de su descubrimiento» (art. 1647 bis).
En cuanto al régimen de los vicios redhibitorios podemos señalar que acaecido el cumplimiento de las
obligaciones, supone la factibilidad de uso y goce del bien, pues es y hace la esencia del negocio
jurídico (art. 17 CN y art. 2513 CCiv).
El proceso pos-cumplimiento con la garantía de vicios redhibitorios se trata de una responsabilidad
objetiva (11) como factor de atribución para la reparación del daño que resultare.
El art. 2164 CCiv establece que son vicios redhibitorios los «defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio,
uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan
impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el
adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella».
El vicio debe fundarse en la materialidad del bien y que además debe reunir como requisitos básicos
(12):
A. que sea oculto;
B.que sea de envergadura para dejar sin efecto el contrato y solicitar el nuevo valor de la cosa en
cuanto a su precio;
C. que ya existiese al tiempo del cumplimiento;
D. que se trate de contratos onerosos.
Con los requisitos básicos, no habiendo excluido la garantía por convención de las partes (siempre que
no se trate de una cláusula abusiva en los términos del art. 1071 CCiv o del 37 LDC) funciona como
una responsabilidad objetiva, ya que es aplicable aun en los supuestos de buena fe (13).
Debemos diferenciarlo de dos situaciones jurídicas.
1. Error esencial en sustancia del bien o servicio, como vicio de la voluntad, en la formación del
consentimiento
Para que el acto voluntario conforme el consentimiento -elemento central del contrato de negociación
individual o paritario- y en el asentimiento -estructura de adhesión e incluso dentro de estos los de
consumo- se necesita la concurrencia de elementos internos (intención, discernimiento, libertad) y un
evento externo (la expresión o manifestación de la voluntad) (art. 913 CCiv).
El sujeto como sustento del negocio-contrato tuvo una falsa noción de las cualidades esenciales (error)
del bien vendido, el acto voluntario adolecería de un defecto y corresponde su anulabilidad por error
(intención) en el acto voluntario que conforma el consentimiento.
En estos términos se configura lo que denominamos "la cadena de ineficacia contractual": el acto
voluntario se encuentra viciado, y al servir de base al consentimiento, este resulta ineficaz para
constituir el elemento del contrato (negociación individual -paritaria o de adhesión-) por lo cual nos
encontramos en una anulabilidad por ineficacia de base (14) con los efectos propios de este instituto
(nulidades) (15).
2. Error esencial como supuesto de incumplimiento
Una segunda cuestión es el error esencial como supuesto de incumplimiento.En este supuesto el
contrato ya está conformado y estamos técnicamente en los efectos de aquel.
Los efectos de los contratos son la creación de derechos y obligaciones y respecto de estas últimas el
obligado puede cumplir o incumplir y en este último supuesto su incumplimiento puede ser absoluto o
relativo.
El incumplimiento absoluto se produce cuando hay una falta de adecuación esencial entre la prestación
prometida y la entregada.
Es decir, el "presunto cumplimiento" no es tal porque el bien entregado o el servicio realizado adolece
de una "cualidad esencial y determinante", que constituye un incumplimiento absoluto, donde el
acreedor ha perdido todo interés en continuar en el desarrollo de la contratación. Así, por ejemplo, ha
sucedido con la entrega de departamentos que conforme a su adquisición eran de una calidad
determinada (materiales internos) o metraje determinado y luego se descubre que se trata de una
calidad inferior y con síndrome de riesgo, que se diferencian por el rinde en determinados servicios, así
por ejemplo calefacción, o un metraje sustancialmente menor, etc.
El encuadre jurídico es particularmente relevante, pues estamos en el de sarrollo del contrato y operará
la resolución o rescisión del contrato (según corresponda la tipología del contrato) por incumplimiento
esencial absoluto, que conlleva a la responsabilidad y la reparación integral de daños (16).
IV. EL ENCUADRE Y LAS ACCIONES POR LOS VICIOS OCULTOS
La constatación de los vicios ocultos (descubrimiento) hace funcionar la responsabilidad objetiva que
da lugar a dos acciones:
A. la que provoca la rescisión del contrato (17).
B. la que tiende a reducir el precio como contraprestación (quanti minoris), indicadas en el art. 2175
CCiv (18).
Sostenemos que el adquirente conserva siempre el derecho de accionar por cumplimiento o la
reparación de la cosa viciosa y la correspondiente reparación de daños (transformado el vicio oculto en
incumplimiento relativo, donde el acreedor conserva interés por la prestación) (art. 4023 CCiv).
1.La diferencia de regulación civil y comercial
El hecho a partir del cual comienza a correr el plazo de la prescripción de la acción que en el Código
Civil lo establece el art. 4041 :
«Se prescribe por tres meses, la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compra y venta;
y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio» (19).
En el ámbito comercial, el art. 473 CCom señala:
«Las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren percibirse por el
reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega, serán de cuenta del vendedor durante un plazo,
cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero que nunca excederá de los seis meses siguientes
al día de la entrega. Pasado ese término, queda el vendedor libre de toda responsabilidad a ese
respecto». (20)
Como podemos apreciar las diferencias son esenciales. En el ámbito civil, el término es tres meses
desde la entrega para el descubrimiento del vicio oculto. En el ámbito comercial, el término es de seis
meses. Los efectos directos implican resolver o la reducción de precios. Los efectos indirectos, la
reparación de daños.
2. La diferencia de la aplicación en los contratos paritarios y de adhesión
Los "contratos por adhesión" en general son impresos en formularios y si se excluye la "garantía de
vicios ocultos" como principio general dichas cláusulas son nulas de nulidad absolutas (art. 1071 CCiv)
o se tienen por no escritas (art.37 LDC).
La autonomía de la voluntad es de la esencia del hombre, su libre albedrío en el manejo de su libertad
de contratación en los negocios de estructura paritaria o de negociación individual, de tal forma que el
poder económico y de información le brindan la posibilidad de "negociar" en sus propios términos
(socioeconómicos y jurídicos).
En cambio en la estructura de adhesión juega otro principio: el lego no posee información adecuada y
desde lo socioeconómico carece de poder de negociación, de tal forma que se somete al poder
dominante del otro contratante .
La libertad jurídica está condicionada por la ausencia de información adecuada y eficiente y poder de
allí las acotaciones necesarias como la del orden público, la moral y las buenas costumbre (arts. 21 y
953 CCiv).
Ese reconocimiento de inferioridad, sumado a la necesidad de consumo de bienes y servicios,
fundamenta los negocios jurídicos masivos, de tal forma que el marco económico elegido por la
comunidad facilita el ordenamiento jurídico, según las pautas socioculturales y éticas y la
regulación/limitación de la autonomía de la voluntad. Por el ordenamiento estatal (art. 954 CCiv).
La incorporación expresa al Código Civil del ejercicio abusivo es producto de una corriente progresista,
que considera que la morigeración en el ejercicio de los derechos no solo hace a la esencia y la
existencia del ser humano sino que es un problema de convivencia social.
Con esta premisa, se va elaborando la teoría, que principia en nuestra legislación por enmarcarse en los
arts. 953 y 954 CCiv, valla inicial que protegía ese interés social, y se propagó luego a través de una
jurisprudencia riquísima a lo ancho y a lo largo de nuestro país, hasta que en la reforma de 1968 se
introdujo el art.1071 CCiv, consagrando la sanción del ejercicio abusivo de los derechos.
Nos hace recordar las palabras de JOSSERAND:
«Los derechos tienen un espíritu que es la razón por la cual la ley los ha concebido y tienen una misión
que cumplir, contra la cual no pueden rebelarse. No se bastan a sí mismos, no llevan en sí mismos su
finalidad, sino que la desbordan al mismo tiempo que la justifican».
Tampoco podemos dejar de señalar a la buena fe como herramienta de control de la contratación
privada y muy especialmente en la introducción de cláusulas de restricción de la responsabilidad a la
empresa (de bienes y servicios).
El art. 1198 CCiv a nuestro entender, se ajusta al criterio expuesto, posibilitando un análisis de la
conducta de las partes, antes, durante y después del acaecimiento de los actos y hechos jurídicos y las
relaciones emanadas de ellos , así como las circunstancias fácticas que los rodearon, obteniendo una
visión completa de ella, tanto en su estructura como en sus consecuencias de la contratación.
La renuncia o atenuación anticipadamente por una cláusula predispuesta de la responsabilidad objetiva
por redhibición o vicio oculto es nula.
La cláusula de renuncia o exclusión de vicios ocultos podrá tener algún perfil de legalidad cuando se
debe ejercer en un contexto que implique mantener incólumes principios jurídicos constitucionales (art.
42 CN y arts. 954, 1071 y 1198 CCiv) y fundamentalmente que la ecuación económica se desarrolle en
un nivel que asegure la equivalencia en las contraprestaciones. (art. 954 CCiv).
La disposición del art. 2166 CCiv es clara:
«Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del
mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante», y
completada por los arts.2169:
«La estipulación en términos generales de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la
cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que tenía conocimiento, y que no declaró al
adquirente», y 2170:
«El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los
conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio».
A estas disposiciones debemos superponerle el art. 5 LDC respecto a la seguridad del bien edificado y
el art. 37 respecto de la cláusula abusiva que debe tenerse por no-escrita.
V. EL DAÑO MORAL: POR VICIOS REDHIBITORIOS Y CLÁUSULAS ABUSIVAS
Constatado el vicio redhibitorio opera con "similitud a un supuesto de incumplimiento contractual", por
lo cual simultáneamente con el daño económico puede producir un daño moral.
El art. 522 CCiv prevé ampliamente todos los casos de reparación por responsabilidad contractual;
precisamente en el caso de vicio s redhibitorios es de plena ejecución esa responsabilidad contractual
objetiva, como lo fundamenta MOSSET ITURRASPE, en algunos casos (buena fe) y en otros,
subjetiva (mala fe).
Simultáneamente con esta situación jurídica, si además el vendedor intenta oponer una cláusula
predispuesta de renuncia anticipada de dichas garantías operará un daño moral autónomo por el
quebrantamiento a la confianza y la buena fe del adquirente al pretender eximirse, lo cual constituye
una conducta abusiva (arts. 1071 y 1078 CCiv). (21)
VI. RUINA DE EDIFICIO
El art. 1646 CCiv impone la responsabilidad del constructor por la ruina del edificio, con los siguientes
condicionamientos:
1. ruina total o parcial;
2. que la causa sea por vicio de construcción, vicio del suelo, mala calidad de los materiales haya o no
el constructor proveído estos o hecho la obra en terreno del locatario;
3. la ruina deberá producirse dentro de diez años de recibida la obra;
4.el plazo de prescripción es de un año a contar desde que se produjo la ruina.
La extensión de la responsabilidad será: al director de obra y proyectista según las circunstancias y sin
perjuicio de las acciones de regreso.
Por último establece la imposibilidad de dispensar la responsabilidad por ruina.
El concepto de ruina es acción de caerse o destruirse, o pérdida grande, que el Código subdivide en:
parcial (pero que pierde la funcionalidad) o total (que pierde la esencia de su existencia), de tal forma
que se torna materialmente inadecuada para su uso y goce.
En este sentido la jurisprudencia ha señalado
«Siguiendo pautas de este Tribunal -con su anterior composición y con cita doctrinal en la Corte
Suprema Provincial- dejo establecidas para que ella exista [aludiendo a la ruina] no hace falta que las
fallas comprometan la estabilidad o solidez del edificio pues basta que las deficiencias impidan el
normal uso o goce de la cosa, desnaturalicen el fin de la obra o impidan su aprovechamiento adecuado
o aptitud para servir a su destino» (22).
De esta forma podemos señalar la diferencia entre el vicio redhibitorio u oculto: XXXXX XXXXX el uso y
disfrute de la cosa en forma total sino que trae inconvenientes materiales para su finalidad
-habitabilidad- o simplemente hace a una diferencia negocial en cuanto al valor; en cambio la ruina la
torna de imposibles uso y goce.
Existe una diferencia sustancial en cuanto a los legitimados pasivos o responsables, ya que en el caso
de los vicios señala al empresario y en cambio en el caso de ruina a aquellos que incursionaron en el
diseño, los cálculos, la proyección y la ejecución material e intelectual de la obra (constructor, director
de obra y proyectista según las circunstancias, incluido en determinadas oportunidades el calculista de
suelo) (23).
VII. LOS CONTRATOS Y LAS RELACIONES DE CONSUMO
El art. 18 Ley 24.240 establece que lo dispuesto en esta ley no obsta a las garantías establecidas en el
Código Civil (vicios redhibitorio).
El art.11 Ley 24.240, modificado por la Ley 26.361 , establece términos de garantía legal para las
relaciones de consumo: cuando se comercialicen muebles no consumibles, el consumidor y los
sucesivos adquirentes gozarán de tres meses cuando fueren bienes usados y de seis meses cuando
fueren nuevos, a partir de la entrega, salvo la posibilidad de ampliar el plazo (no de restringir) (24).
Además se establece que a los efectos de hacer efectiva la garantía legal, todo lo atinente a costos de
traslado y seguros son a cargo del vendedor.
Existe de esta forma imposibilidad legal (la ley es de orden público) de ser trasladados al consumidor.
El art. 15 Ley 24.240 establece lo concerniente a la posibilidad de reparación de bienes en garantía
legal y los requisitos que la empresa prestataria -puede ser otra distinta que el fabricante o vendedordeberá
cumplir: a) naturaleza de la reparación; b) piezas reemplazadas o reparadas; c) fecha en que el
consumidor hizo la entrega, y d) fecha de devolución.
Nos parece acertada la respuesta que da la ley a una importante cuestión, relativa a la privación de uso
del bien que se está reparando: debe deducirse a los efectos del cómputo de garantía (art. 16 Ley
24.240).
De no resultar satisfactoria la reparación, el consumidor, conforme al art. 17, puede optar entre pedir la
sustitución, devolver la cosa y obtener el reintegro de las sumas abonadas al precio actual de plaza u
obtener una quita proporcional del precio. Esta norma nos parece sumamente acertada, pues otorga la
opción al consumidor.
Esperamos una aplicación jurisprudencial no restrictiva y, obviamente, ejercida en el marco de la
teleología del art. 1071 CCiv, por "similitud" para los inmuebles nuevos o usados (25).
VIII. LOS PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCIÓN:ARQUITECTOS E INGENIEROS
Los profesionales -en general- han querido absurdamente escindirse de la aplicación de la Ley de
Derechos del Consumidor (en el caso de los médicos la Ley de Derechos del Paciente incluye
normativas iguales o similares a la LDC). No obstante, cada día con mayor fuerza la jurisprudencia esta
incluyéndolos, lo cual consideramos acertado e incluso beneficia a los profesionales (da certidumbre a
las relaciones jurídicas).
Sin embargo hay dos cuestiones indiscutibles: la publicidad en cuyo caso el art. 2 LDC incluye a los
profesionales y la segunda cuando los profesionales se constituyen en "empresa" que como tales sus
servicios se encuentran absorbidos por dicha ley:
"entiendo que el caso por el art. 40 y cctes. Ley 24.240 con las modifs. introducidas por la Ley 26.361
por cuanto se trata de hacer valer la responsabilidad del constructor (Sr. Fernández) y del vendedor
(Sra. Vázquez) respecto de los daños en un inmueble a estrenar (art. 1, 2 , 20 , 40 LDC) .(26).
----------
(1) V. Lovece, Graciela: "Daños derivados de la construcción de inmuebles", Tratado de daños
reparables, Dir. Carlos A. Ghersi y Coord. Celia Weingarten, La Ley, t. IV, p. 155.
(2) "Cardone Ricardo L. c/ Emilia Romagna S.R.L. y otro y/o quien resulte responsable".
(3) RAE: Diccionario de la Lengua Española, 21ª ed., Madrid, 1992, vol. I, p. 162.
(4) CNCom, Sala A, "Pantin Daniel J. c/ Incico S.R.L. y otros", 30/4/2009, en LL, 28 de enero de 2010.
(5) "Cardone Ricardo L. c/ Emilia Romagna S.R.L. y otro y/o quien resulte responsable".
(6) GHERSI y WEINGARTEN, dirs.: Código Civil comentado y anotado con jurisprudencia, 2ª ed.,
Nova Tesis, vol. I, art. 16467 bis.
(7) Sabido es también que el art.377 CPCCN pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los
presupuestos que se invocan como fundamento de las pretensiones, defensas o excepciones y ello no
depende solamente de la condición de actos o demandado, sino de la situación en que cada litigante se
coloque dentro del proceso. CNCom, Sala A, "Fusoni Horacio G. c/ Club 52 Sociedad Civil",
14/6/2007.
(8) CNCom, Sala A, "Pantin Daniel J. c/ Incico S.R.L. y otros", 30/4/2009, en LL, 28 de enero de 2010.
(9) GHERSI, dir. y WEINGARTEN, coord.: "Estándares...", op. cit. nota 1, vol I, pp. 430 y ss.
(10) Como hemos señalado en la introducción, el vicio redhibitorio supone el cumplimiento de las
obligaciones y debe reunir los siguientes elementos: obligación preexistente y exigible; persona con
aptitud para pagar; persona apta para percibir el pago; objeto; lugar y tiempo de pago, e intención de
formalizar el pago como tal (arts. 740 y 742 CCiv).
(11) «Es procedente la acción de daños y perjuicios incoada contra el fabricante de un vehículo por los
defectos que presenta -en el caso, vicios en el motor- toda vez que este tiene una obligación de
resultado de carácter objetivo, que consiste en transmitir al adquirente el dominio de un producto apto
para el uso al que está destinado (art. 1198 CCiv)». CNCom, Sala B, "Manessi Alberto V. c/ General
Motors de Argentina S.A. s/ ordinario", 28/6/2002.
(12) «Teniendo en cuenta que el actor reclama el pago de "software" que afirma haber vendido al
demandado, es de toda obviedad que no pudo conocerse su calidad hasta que estuvo instalado y se
intentó operarlo, por lo que parece razonable encuadrar como vicios redhibitorios el reclamo relativo a
su falta de operatividad». CNCom, Sala B, "Informix Software Argentina S.A. c/ Arte Gráfico Editorial
Argentino S.A.", 17/10/2003, en LL 2004-D-300-107566.
(13) GHERSI, Carlos y WEINGARTEN, Celia: Ley de Defensa del Consumidor 24.240. Comentada,
anotada y actualizada, La Ley, art. 37.
(14) PIETROBON, Vitorino:"El error en la doctrina del negocio jurídico", Revista de Derecho Privado,
Madrid, 1971, p. 425.
(15) GHERSI, Carlos A., dir.: Nulidades de los actos jurídicos. Civil, comercial, penal, procesal,
Universidad.
(16) GHERSI, Carlos A., dir. y WEINGARTEN, Celia, coord.: Tratado de contratos civiles,
comerciales, administrativos y de consumo, vol. I., La Ley.
(17) «La resolución del contrato de compraventa de un rodado cuyos vicios redhibidorios le impiden
cumplir su destino -en el caso, se quemó la instalación eléctrica y la falla puede repetirse- permite
condenar al fabricante y al concesionario a resarcir los gastos efectuados por el actor como
consecuencia inmediata, directa y necesaria de la adquisición, tales el patentamiento, flete, honorarios
del gestor, verificación, certificaciones, patentes y seguros». CNCom, Sala A, "Artemis Construcciones
S.A. c/ Diyón S.A.", 21/11/2000. La acción de resolución del contrato de compraventa de mercaderías
por la entrega en mal estado de la cosa objeto del contrato -en el caso, productos alimenticios
contaminados- debe ser considerada como una acción de vicios redhibitorios, sin que pueda
confundirse con la de nulidad por error en las cualidades esenciales de la cosa que la identifican, toda
vez que no existe una cláusula contractual que la especifique (art. 456 párr. 1º CCom). CNCom, Sala A,
"Regional S.A. c/ Nestlé Argentina S.A." , 23/2/2001, DJ 2001-2-1209.
(18) «En el caso de ejercicio de la acción quanti minoris, no corresponde duplicar los valores,
restituyendo una parte del precio y, al mismo tiempo, asignando un monto en función de los arreglos
necesarios para subsanar los vicios ocultos. Es evidente que, de otro modo, se estaría consagrando un
enriquecimiento injustificado a favor del adquirente, quien manteniendo la propiedad de la cosa,
obtendría una devolución de parte del precio abonado más el importe de todas las erogaciones
derivadas de la misma causa que origina tal disminución». CNCiv, Sala J, "Villa Edgardo Mario c/
Díaz Roberto s/ daños y perjuicios", 11/8/2005.
(19) «Determinada como compraventa la materia jurídica que ligó a la demandada con la asegurada de
la actora, cabe concluir que a la acción por pago de los daños sufridos en la maquinaria adquirida le es
aplicable el término breve de tres meses para la prescripción de las acciones redhibitorias y quanti
minoris». CNCiv, Sala D, "La Buenos Aires Cía. Argentina de Seguros c/ Worthington Argentina S.A.
s/ daños y perjuicios", 19/6/2003, ED, 206-280.
«Debe rechazarse la acción que prevé el art. 1647 bis CCiv por vicios ocultos -en el caso, deficiente
colocación de membrana asfáltica y falta de baldosas en la azotea del edificio, obstrucción de cañerías
por restos de material y problemas en columnas y desagües cloacales y pluviales-, dirigida por el
consorcio contra el constructor-vendedor, si la demanda se interpuso luego del plazo previsto en la
citada disposición -sesenta días desde que se toma conocimiento del vicio-, incumbiendo al actor la
prueba de los hechos impeditivos del oportuno ejercicio de la acción». CNCiv, Sala G, "Consorcio
Malabia 579/87 e. J. Velazco 566 c/ Empren S.A.", 10/12/2003, en LL 2004-B-41.
(20) «Resulta improcedente la defensa de prescripción opuesta a la acción de vicios redhibitorios
sustentada en que fue deducida transcurrido el plazo de seis meses del art. 473 CCom, pues este no
constituye un término de prescripción para iniciar la acción en tanto solo refiere al plazo para detectar o
comprobar la existencia del vicio y formular el consiguiente reclamo o protesta al vendedor por
cualquier medio fehaciente». CNCiv, Sala K, "U.de GRJ c/ HNB", 4/4/2000, DJ 2001-2-1209.
(21) «Cabe responsabilizar a la entidad bancaria titular fiduciaria del inmueble objeto de un
emprendimiento inmobiliario, por los vicios constructivos presentes en aquel -en el caso, filtraciones-,
si esta intervino en dicha operatoria no solo en carácter de agente financiero sino que era la única
legitimada para transmitir el bien a título de vendedor pues, visto que la pretensión del actor deriva del
cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, las cláusulas de irresponsabilidad pactadas entre
las empresas que formaron parte del emprendimiento son inoponibles a los adquirentes». CNCiv, Sala
G, "Ortiz Pablo D. c/ T.G.R. Hipotecaria S.A.", 9/8/2006, LL 25-10-06, 10-110900.
(22) CApelCC San Nicolás, "Cardone Ricardo L. c/ Emilia Romagna S.R.L. y otro s/ cumplimiento de
contrato y daños y perjuicios", 26/5/2009.
(23) Íd.
(24) «La obligación del comerciante vendedor de un automóvil usado de reparar al adquirente del
mismo el daño resultante de la evicción total consumada -en el caso, por reivindicación del verdadero
dueño que fue desposeído por robo a mano armada- tiene el alcance de restituirle el precio recibido y lo
demás invertido, las costas, frutos y daños y perjuicios que esta le causare». CNCom, Sala A, "Sánchez
Marcelo E. c/ Córdoba 5430 S.A. y Córdoba 5430 c/ Ginaca", 25/8/2000, DJ 2001-1-800.
(25) «Corresponde dejar sin efecto la sentencia que al admitir la excepción de prescripción opuesta por
el demandado en una acción estimatoria por vicios redhibitorios y con fundamento en el art. 4040
CCiv, omitió considerar argumentos conducentes y centrales formulados por el actor respecto al
encuadre de la relación jurídica en las previsiones de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y la
aplicación o no del plazo de prescripción el art. 50 de dicha ley CS» Tribunal de Origen CNCiv, Sala
C, "Sanz Sonia M.c/ Del Plata Propiedades S.A.", 19/9/2002, LL 2002-F-730.
«La responsabilidad del fabricante, en el caso de la compraventa de un automotor, dimana de la Ley de
Defensa del Consumidor (24.240), con las modificaciones introducidas por la Ley 24.999, pues
independientemente de lo pactado entre los contratantes, el art. 13 pone la responsabilidad por la
"garantía legal" a cargo de todos aquellos que intervienen en la cadena de comercialización. Y esta
responsabilidad, por la mentada "garantía legal", rige por los defectos o vicios de cualquier índole,
aunque hayan sido "ostensibles" o "manifiestos" al tiempo del contrato, brindando al adquirente una
mayor tutela que la otorgada por el Código Civil en cuanto a los vicios redhibitorios». Juez Mendivil
(SD), "Sollosqui Mercedes Elvira y otro c/ Vicente Zíngaro e hijos y otra s/ daños y perjuicios",
CC0203 LP 106685 RSD-169-6 S 14-9-2006.
(26) CNCiv, Sala L, "Quiroz Héctor y otro c/ Vázquez María Cristina", 27/3/2009, voto de la Dra.
PÉREZ PARDO.
(*) Doctor en Jurisprudencia, USAL. Especialista en Historia de la Economía y Políticas Económicas,
Ciencias Económicas, UBA. Director del Doctorado en Ciencias Jurídicas, USAL. Co-Director de la
Maestría en Derecho Económico, USAL. Director de la Especialización en Derecho de Daños, UNLZ.
Co-Director del Programa de Actualización en Derecho Médico, UBA. Co-Director del Programa de
Actualización en Derecho de Seguros y Daños, UBA. Profesor Titular por concurso, Derecho Civil
Parte General, Obligaciones Civiles y Comerciales, Contratos Civiles y Comerciales, UBA. Profesor
Titular de Economía, UCES. Profesor permanente en Brasil e invitado en Colombia, Perú y Uruguay.
Ex Fiscal de Estado de la Provincia de Buenos Aires.

Customer:

me resulta dificil vajar la informacion, me gustaria que me explique como lo puedo hacer

D Sanchez de Sepola :

Copiar y pegar no podes?

D Sanchez de Sepola :

Veo si te lo puedo adjuntar

Customer:

si asi lo estoy haciendo


se me cuelga

Customer:

creo que copie todo, eso espero

D Sanchez de Sepola :

Te lo puedo mandar a traves de atencion al cliente

Customer:

como es eso

D Sanchez de Sepola :

pero como es sabado tengo miedo que no te lo envien y te quedes esperando!!!

D Sanchez de Sepola :

Ellos te mandan un mail a tu casilla

D Sanchez de Sepola :

Cuando rendis?

Customer:

por lo que pude ver mas o menos son fallos similares al que solicite

Customer:

el martes

D Sanchez de Sepola :

son todos los fallos que citan al que vos buscas

D Sanchez de Sepola :

Te explico, el fallo Crabas es un leading case

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

Es un fallo que marco un antes y un despues con respecto a los vicios redhibitorios

D Sanchez de Sepola :

Al punto que la Corte Suprema falla e invoca esta fallo como obiter dictum relevante

D Sanchez de Sepola :

Por eso es tan importante

D Sanchez de Sepola :

Lo mismo sucede con el otro con respecto a la excepción de incumplimiento contractual

D Sanchez de Sepola :

El fallo Elizalde es muy importante

D Sanchez de Sepola :

Son fallos que trascienden y fijan otra manera de sentenciar, a pesar de no encontrarse legislado de esa manera, son interpretaciones del codigo civil en su integridad

D Sanchez de Sepola :

Siempre invocando los principios generales del derecho: el deber de no dañar, dar a cada uno lo suyo, etc. Desde Justiniano estos principios se instalan en todas las legislaciones del mundo

D Sanchez de Sepola :

Si te pones a profundizar, contratos, es una materia sumamente compleja, pero si aplicas estos criterios rectores, concluis lo que el Codigo en su conjunto legisla

D Sanchez de Sepola :

La compraventa inmobiliaria, es la institucion de los derechos reales que tuvo que adaptarse a los derechos personales

D Sanchez de Sepola :

Al punto de tener que modificar el art 1185 reconociendole a los boletos de compra venta de inmuebles el vañlor equiparable a la escritura publica, el 1184 del CCiv regula que la compra venta de inmuebles debe ser instrumentada por escritura publica y tuvieron que crear un articulo el 1185 por medio de la ley 17711

D Sanchez de Sepola :

O ley Borda como se le llama

D Sanchez de Sepola :

en la decada del 70, por eso vemos que los hechos se adelantan al derecho o a la ley, y es labor de los jueces, interpretar, o regular jurisprudencialmente estos actos juridicos

Customer:

eso lo vimos en clase con otro caso exactamente de un boleto de compraventa de un inmueble que fue prueba suficiente

D Sanchez de Sepola :

Eso es lo que tenes que tener sumamente claro en derecho

D Sanchez de Sepola :

Porque hay abogados que dicen, hasta el dia de hoy, sin escritura no hay derecho real

D Sanchez de Sepola :

Y sigue la discusion, que esta hace años cerrada ya desde el 1970 por lo menos

Customer:

Tal cual nos dijo el profe

D Sanchez de Sepola :

Me alegro pensar como tu profe

D Sanchez de Sepola :

o sea que lo que te busque y pase es esa parte de la doctrina y juriprudencia

Customer:

jaja si sos una experta

Customer:

ok

D Sanchez de Sepola :

La que defiende o pone en superioridad a todo las practicas de la sociedad y no la ley de manera literal

D Sanchez de Sepola :

Tenes claro el contrato de donacion?

Customer:

hay un caso que quise elegir tambien de donacion


 

Customer:

si


 

D Sanchez de Sepola :

Cual sera?

Customer:

pasame alguna posta

D Sanchez de Sepola :

La donacion entre vivos a los herederos legitimos del donante?

Customer:

ya te paso

D Sanchez de Sepola :

ok

D Sanchez de Sepola :

yo pido todos, alguno nos tienen que mandar!

Customer:

lo que pasa que ghersi esta lleno de jurisprudencia cada tema cita algunos

D Sanchez de Sepola :

queres que te busque yo???

D Sanchez de Sepola :

podes elegir cualquiera de ghersi?

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

Ah!!!1 pero entonces hagamos al reves!!!

D Sanchez de Sepola :

Busquemos una nota a fallo de Ghersi, y asi tenemos todo, queres?

Customer:

siempre en los temas de compraventa, cesion de derecho, donacion. Locacion de O, SERVICIO


 

D Sanchez de Sepola :

Ok

D Sanchez de Sepola :

Te prometo que te voy a conseguir algo bueno

Customer:

TENEMOS QUE TENER EL FALLO COMPLETO, ESE DIA LE ENTRGAMOS AL PROFESOR Y EMPESAMOS A CONTAR LOS HECHOS, LA SENTENCIA Y NUESTRA OPINION

D Sanchez de Sepola :

perfecto!

D Sanchez de Sepola :

Si podemos elegir el fallo es muchisimo mas simple de resolver un sabado previo a lunes feriado

Customer:

Te juro que te voy a hacer un regalo!!!


 

D Sanchez de Sepola :

No!!!!Por favor!!! Me siento feliz si te ayudo!!!

D Sanchez de Sepola :

Es tan feo estudiar y no saber nada, ni tener a nadie que te ayude!!! jajajaj

Customer:

jajaj

D Sanchez de Sepola :

por lo menos ahora existe internet, vos sos chiquita, pero los viejos como yo

D Sanchez de Sepola :

jajjajaaj

Customer:

pense que era mas simple esto de buscar jurisprudencia


 

Customer:

chiquita de estatura ja

D Sanchez de Sepola :

no! la vieja es complicado la nueva ya esta toda compilada por soportes on line pero cuando pedis mas vieja es un tema

D Sanchez de Sepola :

jajjaj

Customer:

jajaj

D Sanchez de Sepola :

bueno vos te quedas hasta tarde esta noche?!

Customer:

hasta que hora estas??


 

D Sanchez de Sepola :

Avisame cuando te tengas que ir jajaj yo sigo hasta que te termine lo que necesitas

Customer:

naaaa

Customer:

el tema es como lo bajo la informacion despues


 

Customer:

pense que llegaria en archivo a mi correo


 

D Sanchez de Sepola :

es terrible el sitio en este tema, no nos deja contactarnos pero voy a romper los esquemas a todo el mundo para que te lo manden


 

D Sanchez de Sepola :

porque sino es muy antipractico esto asi

Customer:

aca en la pagina dice guardar y salir


 

Customer:

como es

Customer:

quizas no tengan en cuenta que existimos estudiantes medios brutitos jajaj

D Sanchez de Sepola :

si podes salir directamente o guardar asi guardas la conversacion


 

Customer:

aahh

D Sanchez de Sepola :
Voces: DAÑOS EN EL INMUEBLE - INGENIEROS Y ARQUITECTOS - RESPONSABILIDAD

PROFESIONAL - CONSUMIDOR

Título: Algunas cuestiones respecto de la responsabilidad por edificación en inmuebles. Arquitectos e

ingenieros

Autor: Ghersi, Carlos A.

Fecha: 17-jun-2010

Cita: MJ-DOC-4756-AR | MJD4756

Producto: MJ

Sumario: I. Introducción. II. Los defectos aparentes. III. Vicios ocultos. IV. El encuadre y las acciones

por los vicios ocultos. V. El daño moral: por vicios redhibitorios y cláusulas abusivas. VI. Ruina de

edificios. VII. Los contratos y las relaciones de consumo. VIII. Los profesionales de la construcción:

arquitectos e ingenieros.

Por Carlos A. Ghersi (*)

I. INTRODUCCIÓN

La construcción de edificios determina la participación de distintos profesionales -calculistas,

ingenieros, arquitectos, etc.- en diferentes roles y funciones -tales como directores de obra,

sobreestantes, auditores-, así como también empresas constructoras, hormigoneras, subcontratistas

(electricistas, gasistas, etc.) que convergen en que el resultado o su "finalidad" sea la total terminación

y que la misma sea segura y habitable (arts. 740 , 742 CCiv; obligación de idemnidad o garantía, art.

1198 CCiv y art. 5 Ley 24.240 en cuanto al contenido como principio general) (1).

Dedicaremos los próximos párrafos a tres cuestiones que inquietan a los profesionales de la

construcción: los defectos aparentes, los vicios ocultos y la ruina, que son conceptos diferentes que dan

lugar a acciones y reclamos también distintos.

Sin perjuicio de lo señalado precedentemente, hacia el final haremos una aclaración relativa a la

aplicación de la Ley de Defensa de los Derechos del Consumidor, que también es un tema sensible a

estos profesionales (además de otras profesiones como médicos, abogados, escribanos, etc.).

II. LOS DEFECTOS APARENTES

Debemos relacionar los defectos aparentes con dos variables: una objetiva y la otra, se relaciona con la

calidad personal del receptor, que podriamos denominar subjetiva.

En cuanto a la primeras -objetiva- se trata de un incumplimiento, ya que lo entregado no coincide,

conforme a los arts. 740 y 742 CCiv, con los "principios de identidad e integridad", por lo cual pueden

presentarse dos alternativas: el incumplimiento absoluto, cuando los defectos aparentes son esenciales

(así por ejemplo, una habitación menos que la contratada, etc.) o el incumplimiento relativo, cuando los

defectos aparentes no son esenciales y el acreedor acepta su rectificación, por el deudor (una diferencia

en el color de la pintura, que permite realizar el cambio correspondiente).

En segundo lugar -calidad personal del receptor - entendemos que el sujeto-acreedor es diferente:si se

trata de una persona lega (sin conocimientos en la materia constructiva, decorativa, etc.) o lo que en

jurisprudencia se denomina "ordinaria diligencia de un profano en la materia" (2) o se trata de una

persona con conocimientos en construcción de inmuebles (no necesariamente tiene que ser un

profesional sino, por ejemplo, puede ser una persona que se dedica a la actividad inmobiliaria, es decir,

un idóneo que hace habitualidad de la relación con inmuebles) y que esto en parte importante define y

diferencia el "defecto aparente" del "vicio oculto" (arts. 902 y 909 CCiv).

La Real Academia Española ha definido la "apariencia" como algo que se muestra a la vista (3), en

consecuencia, la persona lega no está en condiciones más que establecer los defectos aparentes con la

"simple mirada superficial", ya que no posee una mirada técnica que «puede ser más específica en los

detalles» y se le exige una mayor obligación, de tal forma que no puede alegar luego un

desconocimiento y pretender incorporarlos (a los vicios aparentes) como vicios ocultos.

Así lo ha entendido la jurisprudencia: «se trata de defectos visibles» (4) o que se entienden aquellos

vicios que son de fácil comprobación (5).

El art. 1647 bis establece "condicionamientos" respecto de estos defectos aparentes:

«Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la

falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no

pudo ser advertida en el momento de la entrega o los defectos sean ocultos. En este caso tendrá el

dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento» (6).

El primer condicionamiento es que la obra tiene que ser recibida (lo cual técnicamente sostenemos que

el cumplimiento por parte del constructor debe con templar los art.740 y 742 CCiv). Sin embargo la

existencia de defectos aparentes implica, como señalamos precedentemente, un incumplimiento

defectuoso o relativo,

de allí entonces que sea necesario aludir al segundo condicionamiento:

«Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega».

Y luego señala la operatividad de esta situación: desde el descubrimiento de los defectos aparentes, no

advertidos en la entrega, para los cuales el receptor posee sesenta días para su denuncia (claro está, él

debe probar que no fue advertido en la entrega y la fecha del descubrimiento) (7) de lo contrario el

empresario se libera.

Entendemos que este plazo (contado en días corridos conforme a los art. 23 y ss. CCiv) es más que

razonable para que una persona lega, mediante la simple observación, a simple vista pueda detectar

estos defectos aparentes e incluso en determinadas situaciones es necesaria la "habitación continua"

para detectarlos.

Así lo ha establecido la jurisprudencia:

«Ello torna inaplicable, en sentido estricto, la liberación de la responsabilidad que el art. 1647 bis CCiv,

consagrada respecto del empresario por los vicios aparentes una vez recibida la obra al ser obvio lo que

esta norma alude no es otra cosa que la obra terminada [...] y la denuncia debe ser dentro de los sesenta

días de su descubrimiento (plazo que también rige para los vicios ocultos como veremos a

continuación)» (8).

Esta postura tiene un segundo fundamento: XXXXX XXXXX de defectos aparentes señalamos hace que la

obra no esté cumplida, por lo cual el incumplimiento relativo posee un plazo de prescripción decenal

(art. 4023 CCiv), después de la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, para iniciar

posibles acciones conforme a lo establecido en el art.505 CCiv.

El defecto aparente puede constar en el acta de recepción de la obra, lo cual no implica recibirla sino

simplemente acceder a ella para su observación o con posterioridad manifestada mediante un medio

fehaciente (acta notarial o carta documento con detalles de la denuncia de los defectos aparentes y la

fecha de su descubrimiento) y concederle un plazo razonable para que el constructor pueda subsanarlos,

conforme al art. 1071 CCiv (también debe existir una conducta de colaboración del receptor en cuanto

a facilitar el acceso, etc., es decir, ejercer el derecho conforme a la buena fe art. 1198 CCiv).

En cuanto a la calidad personal del receptor, es de suma importancia ya que, de poseer estas calidades

especiales (art. 909 CCiv), no podrá desconocer los defectos aparentes y pretender transformarlos en

ocultos. De allí, que es importante en la parte documental de la contratación (instrumento privado o

público) hacer constar esta circunstancia, así por ejemplo: en cuanto a la profesión del adquirente o su

idoneidad en la materia (sin perjuicio de la aplicación de los principios generales de la contratación: art.

1198 y 1071 CCiv).

La evaluación en estos casos tendrá por eje esta circunstancia de profesionalidad e idoneidad del

receptor, conforme y a contrario impero del principio de impericia, establecido en el art. 954 CCiv

(utilizando la norma como principio general del derecho de la desigualdad en la contratación o

asimetría de conocimiento).

Quien posee pericia tiene una obligación de juzgamiento más estricta que la de un lego incluso por

aplicación de los denominados "estándares objetivos u objetivados" (9).

III.VICIOS OCULTOS

En el caso de los vicios ocultos o vicios redhibitorios por el contrario estamos en presencia del efecto

cumplimiento (10) y el ejercicio de una garantía legal o como otros estiman un efecto

pos-cumplimiento o pos- contractual.

La diferencia sustancial es que estos vicios ocultos necesitan "manifestarse" para ser advertido por el

receptor, por lo cual el tiempo de acaecimiento puede no coin cidir con el tiempo de conocimiento

(descubrimiento) y lo que vale es este último como "momento o término jurídico" (para el inicio de la

denuncia).

Efectivamente puede manifestarse (exteriormente) pero la toma de conocimiento por el legitimado

puede ser posterior (descubrimiento) por ejemplo, por no encontrarse en edificio o ser el vicio de lenta

conformación (lento hundimiento de un piso).

En estos casos la norma señala:

«Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes [...] Este principio no regirá

cuando [...] los defectos sean ocultos. En este caso tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a

partir de su descubrimiento» (art. 1647 bis).

En cuanto al régimen de los vicios redhibitorios podemos señalar que acaecido el cumplimiento de las

obligaciones, supone la factibilidad de uso y goce del bien, pues es y hace la esencia del negocio

jurídico (art. 17 CN y art. 2513 CCiv).

El proceso pos-cumplimiento con la garantía de vicios redhibitorios se trata de una responsabilidad

objetiva (11) como factor de atribución para la reparación del daño que resultare.

El art. 2164 CCiv establece que son vicios redhibitorios los «defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio,

uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan

impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el

adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella».

El vicio debe fundarse en la materialidad del bien y que además debe reunir como requisitos básicos

(12):

A. que sea oculto;

B.que sea de envergadura para dejar sin efecto el contrato y solicitar el nuevo valor de la cosa en

cuanto a su precio;

C. que ya existiese al tiempo del cumplimiento;

D. que se trate de contratos onerosos.

Con los requisitos básicos, no habiendo excluido la garantía por convención de las partes (siempre que

no se trate de una cláusula abusiva en los términos del art. 1071 CCiv o del 37 LDC) funciona como

una responsabilidad objetiva, ya que es aplicable aun en los supuestos de buena fe (13).

Debemos diferenciarlo de dos situaciones jurídicas.

1. Error esencial en sustancia del bien o servicio, como vicio de la voluntad, en la formación del

consentimiento

Para que el acto voluntario conforme el consentimiento -elemento central del contrato de negociación

individual o paritario- y en el asentimiento -estructura de adhesión e incluso dentro de estos los de

consumo- se necesita la concurrencia de elementos internos (intención, discernimiento, libertad) y un

evento externo (la expresión o manifestación de la voluntad) (art. 913 CCiv).

El sujeto como sustento del negocio-contrato tuvo una falsa noción de las cualidades esenciales (error)

del bien vendido, el acto voluntario adolecería de un defecto y corresponde su anulabilidad por error

(intención) en el acto voluntario que conforma el consentimiento.

En estos términos se configura lo que denominamos "la cadena de ineficacia contractual": el acto

voluntario se encuentra viciado, y al servir de base al consentimiento, este resulta ineficaz para

constituir el elemento del contrato (negociación individual -paritaria o de adhesión-) por lo cual nos

encontramos en una anulabilidad por ineficacia de base (14) con los efectos propios de este instituto

(nulidades) (15).

2. Error esencial como supuesto de incumplimiento

Una segunda cuestión es el error esencial como supuesto de incumplimiento.En este supuesto el

contrato ya está conformado y estamos técnicamente en los efectos de aquel.

Los efectos de los contratos son la creación de derechos y obligaciones y respecto de estas últimas el

obligado puede cumplir o incumplir y en este último supuesto su incumplimiento puede ser absoluto o

relativo.

El incumplimiento absoluto se produce cuando hay una falta de adecuación esencial entre la prestación

prometida y la entregada.

Es decir, el "presunto cumplimiento" no es tal porque el bien entregado o el servicio realizado adolece

de una "cualidad esencial y determinante", que constituye un incumplimiento absoluto, donde el

acreedor ha perdido todo interés en continuar en el desarrollo de la contratación. Así, por ejemplo, ha

sucedido con la entrega de departamentos que conforme a su adquisición eran de una calidad

determinada (materiales internos) o metraje determinado y luego se descubre que se trata de una

calidad inferior y con síndrome de riesgo, que se diferencian por el rinde en determinados servicios, así

por ejemplo calefacción, o un metraje sustancialmente menor, etc.

El encuadre jurídico es particularmente relevante, pues estamos en el de sarrollo del contrato y operará

la resolución o rescisión del contrato (según corresponda la tipología del contrato) por incumplimiento

esencial absoluto, que conlleva a la responsabilidad y la reparación integral de daños (16).

IV. EL ENCUADRE Y LAS ACCIONES POR LOS VICIOS OCULTOS

La constatación de los vicios ocultos (descubrimiento) hace funcionar la responsabilidad objetiva que

da lugar a dos acciones:

A. la que provoca la rescisión del contrato (17).

B. la que tiende a reducir el precio como contraprestación (quanti minoris), indicadas en el art. 2175

CCiv (18).

Sostenemos que el adquirente conserva siempre el derecho de accionar por cumplimiento o la

reparación de la cosa viciosa y la correspondiente reparación de daños (transformado el vicio oculto en

incumplimiento relativo, donde el acreedor conserva interés por la prestación) (art. 4023 CCiv).

1.La diferencia de regulación civil y comercial

El hecho a partir del cual comienza a correr el plazo de la prescripción de la acción que en el Código

Civil lo establece el art. 4041 :

«Se prescribe por tres meses, la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compra y venta;

y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio redhibitorio» (19).

En el ámbito comercial, el art. 473 CCom señala:

«Las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren percibirse por el

reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega, serán de cuenta del vendedor durante un plazo,

cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero que nunca excederá de los seis meses siguientes

al día de la entrega. Pasado ese término, queda el vendedor libre de toda responsabilidad a ese

respecto». (20)

Como podemos apreciar las diferencias son esenciales. En el ámbito civil, el término es tres meses

desde la entrega para el descubrimiento del vicio oculto. En el ámbito comercial, el término es de seis

meses. Los efectos directos implican resolver o la reducción de precios. Los efectos indirectos, la

reparación de daños.

2. La diferencia de la aplicación en los contratos paritarios y de adhesión

Los "contratos por adhesión" en general son impresos en formularios y si se excluye la "garantía de

vicios ocultos" como principio general dichas cláusulas son nulas de nulidad absolutas (art. 1071 CCiv)

o se tienen por no escritas (art.37 LDC).

La autonomía de la voluntad es de la esencia del hombre, su libre albedrío en el manejo de su libertad

de contratación en los negocios de estructura paritaria o de negociación individual, de tal forma que el

poder económico y de información le brindan la posibilidad de "negociar" en sus propios términos

(socioeconómicos y jurídicos).

En cambio en la estructura de adhesión juega otro principio: el lego no posee información adecuada y

desde lo socioeconómico carece de poder de negociación, de tal forma que se somete al poder

dominante del otro contratante .

La libertad jurídica está condicionada por la ausencia de información adecuada y eficiente y poder de

allí las acotaciones necesarias como la del orden público, la moral y las buenas costumbre (arts. 21 y

953 CCiv).

Ese reconocimiento de inferioridad, sumado a la necesidad de consumo de bienes y servicios,

fundamenta los negocios jurídicos masivos, de tal forma que el marco económico elegido por la

comunidad facilita el ordenamiento jurídico, según las pautas socioculturales y éticas y la

regulación/limitación de la autonomía de la voluntad. Por el ordenamiento estatal (art. 954 CCiv).

La incorporación expresa al Código Civil del ejercicio abusivo es producto de una corriente progresista,

que considera que la morigeración en el ejercicio de los derechos no solo hace a la esencia y la

existencia del ser humano sino que es un problema de convivencia social.

Con esta premisa, se va elaborando la teoría, que principia en nuestra legislación por enmarcarse en los

arts. 953 y 954 CCiv, valla inicial que protegía ese interés social, y se propagó luego a través de una

jurisprudencia riquísima a lo ancho y a lo largo de nuestro país, hasta que en la reforma de 1968 se

introdujo el art.1071 CCiv, consagrando la sanción del ejercicio abusivo de los derechos.

Nos hace recordar las palabras de JOSSERAND:

«Los derechos tienen un espíritu que es la razón por la cual la ley los ha concebido y tienen una misión

que cumplir, contra la cual no pueden rebelarse. No se bastan a sí mismos, no llevan en sí mismos su

finalidad, sino que la desbordan al mismo tiempo que la justifican».

Tampoco podemos dejar de señalar a la buena fe como herramienta de control de la contratación

privada y muy especialmente en la introducción de cláusulas de restricción de la responsabilidad a la

empresa (de bienes y servicios).

El art. 1198 CCiv a nuestro entender, se ajusta al criterio expuesto, posibilitando un análisis de la

conducta de las partes, antes, durante y después del acaecimiento de los actos y hechos jurídicos y las

relaciones emanadas de ellos , así como las circunstancias fácticas que los rodearon, obteniendo una

visión completa de ella, tanto en su estructura como en sus consecuencias de la contratación.

La renuncia o atenuación anticipadamente por una cláusula predispuesta de la responsabilidad objetiva

por redhibición o vicio oculto es nula.

La cláusula de renuncia o exclusión de vicios ocultos podrá tener algún perfil de legalidad cuando se

debe ejercer en un contexto que implique mantener incólumes principios jurídicos constitucionales (art.

42 CN y arts. 954, 1071 y 1198 CCiv) y fundamentalmente que la ecuación económica se desarrolle en

un nivel que asegure la equivalencia en las contraprestaciones. (art. 954 CCiv).

La disposición del art. 2166 CCiv es clara:

«Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del

mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante», y

completada por los arts.2169:

«La estipulación en términos generales de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la

cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio de que tenía conocimiento, y que no declaró al

adquirente», y 2170:

«El enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los

conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio».

A estas disposiciones debemos superponerle el art. 5 LDC respecto a la seguridad del bien edificado y

el art. 37 respecto de la cláusula abusiva que debe tenerse por no-escrita.

V. EL DAÑO MORAL: POR VICIOS REDHIBITORIOS Y CLÁUSULAS ABUSIVAS

Constatado el vicio redhibitorio opera con "similitud a un supuesto de incumplimiento contractual", por

lo cual simultáneamente con el daño económico puede producir un daño moral.

El art. 522 CCiv prevé ampliamente todos los casos de reparación por responsabilidad contractual;

precisamente en el caso de vicio s redhibitorios es de plena ejecución esa responsabilidad contractual

objetiva, como lo fundamenta MOSSET ITURRASPE, en algunos casos (buena fe) y en otros,

subjetiva (mala fe).

Simultáneamente con esta situación jurídica, si además el vendedor intenta oponer una cláusula

predispuesta de renuncia anticipada de dichas garantías operará un daño moral autónomo por el

quebrantamiento a la confianza y la buena fe del adquirente al pretender eximirse, lo cual constituye

una conducta abusiva (arts. 1071 y 1078 CCiv). (21)

VI. RUINA DE EDIFICIO

El art. 1646 CCiv impone la responsabilidad del constructor por la ruina del edificio, con los siguientes

condicionamientos:

1. ruina total o parcial;

2. que la causa sea por vicio de construcción, vicio del suelo, mala calidad de los materiales haya o no

el constructor proveído estos o hecho la obra en terreno del locatario;

3. la ruina deberá producirse dentro de diez años de recibida la obra;

4.el plazo de prescripción es de un año a contar desde que se produjo la ruina.

La extensión de la responsabilidad será: al director de obra y proyectista según las circunstancias y sin

perjuicio de las acciones de regreso.

Por último establece la imposibilidad de dispensar la responsabilidad por ruina.

El concepto de ruina es acción de caerse o destruirse, o pérdida grande, que el Código subdivide en:

parcial (pero que pierde la funcionalidad) o total (que pierde la esencia de su existencia), de tal forma

que se torna materialmente inadecuada para su uso y goce.

En este sentido la jurisprudencia ha señalado

«Siguiendo pautas de este Tribunal -con su anterior composición y con cita doctrinal en la Corte

Suprema Provincial- dejo establecidas para que ella exista [aludiendo a la ruina] no hace falta que las

fallas comprometan la estabilidad o solidez del edificio pues basta que las deficiencias impidan el

normal uso o goce de la cosa, desnaturalicen el fin de la obra o impidan su aprovechamiento adecuado

o aptitud para servir a su destino» (22).

De esta forma podemos señalar la diferencia entre el vicio redhibitorio u oculto: XXXXX XXXXX el uso y

disfrute de la cosa en forma total sino que trae inconvenientes materiales para su finalidad

-habitabilidad- o simplemente hace a una diferencia negocial en cuanto al valor; en cambio la ruina la

torna de imposibles uso y goce.

Existe una diferencia sustancial en cuanto a los legitimados pasivos o responsables, ya que en el caso

de los vicios señala al empresario y en cambio en el caso de ruina a aquellos que incursionaron en el

diseño, los cálculos, la proyección y la ejecución material e intelectual de la obra (constructor, director

de obra y proyectista según las circunstancias, incluido en determinadas oportunidades el calculista de

suelo) (23).

VII. LOS CONTRATOS Y LAS RELACIONES DE CONSUMO

El art. 18 Ley 24.240 establece que lo dispuesto en esta ley no obsta a las garantías establecidas en el

Código Civil (vicios redhibitorio).

El art.11 Ley 24.240, modificado por la Ley 26.361 , establece términos de garantía legal para las

relaciones de consumo: cuando se comercialicen muebles no consumibles, el consumidor y los

sucesivos adquirentes gozarán de tres meses cuando fueren bienes usados y de seis meses cuando

fueren nuevos, a partir de la entrega, salvo la posibilidad de ampliar el plazo (no de restringir) (24).

Además se establece que a los efectos de hacer efectiva la garantía legal, todo lo atinente a costos de

traslado y seguros son a cargo del vendedor.

Existe de esta forma imposibilidad legal (la ley es de orden público) de ser trasladados al consumidor.

El art. 15 Ley 24.240 establece lo concerniente a la posibilidad de reparación de bienes en garantía

legal y los requisitos que la empresa prestataria -puede ser otra distinta que el fabricante o vendedordeberá

cumplir: a) naturaleza de la reparación; b) piezas reemplazadas o reparadas; c) fecha en que el

consumidor hizo la entrega, y d) fecha de devolución.

Nos parece acertada la respuesta que da la ley a una importante cuestión, relativa a la privación de uso

del bien que se está reparando: debe deducirse a los efectos del cómputo de garantía (art. 16 Ley

24.240).

De no resultar satisfactoria la reparación, el consumidor, conforme al art. 17, puede optar entre pedir la

sustitución, devolver la cosa y obtener el reintegro de las sumas abonadas al precio actual de plaza u

obtener una quita proporcional del precio. Esta norma nos parece sumamente acertada, pues otorga la

opción al consumidor.

Esperamos una aplicación jurisprudencial no restrictiva y, obviamente, ejercida en el marco de la

teleología del art. 1071 CCiv, por "similitud" para los inmuebles nuevos o usados (25).

VIII. LOS PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCIÓN:ARQUITECTOS E INGENIEROS

Los profesionales -en general- han querido absurdamente escindirse de la aplicación de la Ley de

Derechos del Consumidor (en el caso de los médicos la Ley de Derechos del Paciente incluye

normativas iguales o similares a la LDC). No obstante, cada día con mayor fuerza la jurisprudencia esta

incluyéndolos, lo cual consideramos acertado e incluso beneficia a los profesionales (da certidumbre a

las relaciones jurídicas).

Sin embargo hay dos cuestiones indiscutibles: la publicidad en cuyo caso el art. 2 LDC incluye a los

profesionales y la segunda cuando los profesionales se constituyen en "empresa" que como tales sus

servicios se encuentran absorbidos por dicha ley:

"entiendo que el caso por el art. 40 y cctes. Ley 24.240 con las modifs. introducidas por la Ley 26.361

por cuanto se trata de hacer valer la responsabilidad del constructor (Sr. Fernández) y del vendedor

(Sra. Vázquez) respecto de los daños en un inmueble a estrenar (art. 1, 2 , 20 , 40 LDC) .(26).

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(1) V. Lovece, Graciela: "Daños derivados de la construcción de inmuebles", Tratado de daños

reparables, Dir. Carlos A. Ghersi y Coord. Celia Weingarten, La Ley, t. IV, p. 155.

(2) "Cardone Ricardo L. c/ Emilia Romagna S.R.L. y otro y/o quien resulte responsable".

(3) RAE: Diccionario de la Lengua Española, 21ª ed., Madrid, 1992, vol. I, p. 162.

(4) CNCom, Sala A, "Pantin Daniel J. c/ Incico S.R.L. y otros", 30/4/2009, en LL, 28 de enero de 2010.

(5) "Cardone Ricardo L. c/ Emilia Romagna S.R.L. y otro y/o quien resulte responsable".

(6) GHERSI y WEINGARTEN, dirs.: Código Civil comentado y anotado con jurisprudencia, 2ª ed.,

Nova Tesis, vol. I, art. 16467 bis.

(7) Sabido es también que el art.377 CPCCN pone en cabeza de los litigantes el deber de probar los

presupuestos que se invocan como fundamento de las pretensiones, defensas o excepciones y ello no

depende solamente de la condición de actos o demandado, sino de la situación en que cada litigante se

coloque dentro del proceso. CNCom, Sala A, "Fusoni Horacio G. c/ Club 52 Sociedad Civil",

14/6/2007.

(8) CNCom, Sala A, "Pantin Daniel J. c/ Incico S.R.L. y otros", 30/4/2009, en LL, 28 de enero de 2010.

(9) GHERSI, dir. y WEINGARTEN, coord.: "Estándares...", op. cit. nota 1, vol I, pp. 430 y ss.

(10) Como hemos señalado en la introducción, el vicio redhibitorio supone el cumplimiento de las

obligaciones y debe reunir los siguientes elementos: obligación preexistente y exigible; persona con

aptitud para pagar; persona apta para percibir el pago; objeto; lugar y tiempo de pago, e intención de

formalizar el pago como tal (arts. 740 y 742 CCiv).

(11) «Es procedente la acción de daños y perjuicios incoada contra el fabricante de un vehículo por los

defectos que presenta -en el caso, vicios en el motor- toda vez que este tiene una obligación de

resultado de carácter objetivo, que consiste en transmitir al adquirente el dominio de un producto apto

para el uso al que está destinado (art. 1198 CCiv)». CNCom, Sala B, "Manessi Alberto V. c/ General

Motors de Argentina S.A. s/ ordinario", 28/6/2002.

(12) «Teniendo en cuenta que el actor reclama el pago de "software" que afirma haber vendido al

demandado, es de toda obviedad que no pudo conocerse su calidad hasta que estuvo instalado y se

intentó operarlo, por lo que parece razonable encuadrar como vicios redhibitorios el reclamo relativo a

su falta de operatividad». CNCom, Sala B, "Informix Software Argentina S.A. c/ Arte Gráfico Editorial

Argentino S.A.", 17/10/2003, en LL 2004-D-300-107566.

(13) GHERSI, Carlos y WEINGARTEN, Celia: Ley de Defensa del Consumidor 24.240. Comentada,

anotada y actualizada, La Ley, art. 37.

(14) PIETROBON, Vitorino:"El error en la doctrina del negocio jurídico", Revista de Derecho Privado,

Madrid, 1971, p. 425.

(15) GHERSI, Carlos A., dir.: Nulidades de los actos jurídicos. Civil, comercial, penal, procesal,

Universidad.

(16) GHERSI, Carlos A., dir. y WEINGARTEN, Celia, coord.: Tratado de contratos civiles,

comerciales, administrativos y de consumo, vol. I., La Ley.

(17) «La resolución del contrato de compraventa de un rodado cuyos vicios redhibidorios le impiden

cumplir su destino -en el caso, se quemó la instalación eléctrica y la falla puede repetirse- permite

condenar al fabricante y al concesionario a resarcir los gastos efectuados por el actor como

consecuencia inmediata, directa y necesaria de la adquisición, tales el patentamiento, flete, honorarios

del gestor, verificación, certificaciones, patentes y seguros». CNCom, Sala A, "Artemis Construcciones

S.A. c/ Diyón S.A.", 21/11/2000. La acción de resolución del contrato de compraventa de mercaderías

por la entrega en mal estado de la cosa objeto del contrato -en el caso, productos alimenticios

contaminados- debe ser considerada como una acción de vicios redhibitorios, sin que pueda

confundirse con la de nulidad por error en las cualidades esenciales de la cosa que la identifican, toda

vez que no existe una cláusula contractual que la especifique (art. 456 párr. 1º CCom). CNCom, Sala A,

"Regional S.A. c/ Nestlé Argentina S.A." , 23/2/2001, DJ 2001-2-1209.

(18) «En el caso de ejercicio de la acción quanti minoris, no corresponde duplicar los valores,

restituyendo una parte del precio y, al mismo tiempo, asignando un monto en función de los arreglos

necesarios para subsanar los vicios ocultos. Es evidente que, de otro modo, se estaría consagrando un

enriquecimiento injustificado a favor del adquirente, quien manteniendo la propiedad de la cosa,

obtendría una devolución de parte del precio abonado más el importe de todas las erogaciones

derivadas de la misma causa que origina tal disminución». CNCiv, Sala J, "Villa Edgardo Mario c/

Díaz Roberto s/ daños y perjuicios", 11/8/2005.

(19) «Determinada como compraventa la materia jurídica que ligó a la demandada con la asegurada de

la actora, cabe concluir que a la acción por pago de los daños sufridos en la maquinaria adquirida le es

aplicable el término breve de tres meses para la prescripción de las acciones redhibitorias y quanti

minoris». CNCiv, Sala D, "La Buenos Aires Cía. Argentina de Seguros c/ Worthington Argentina S.A.

s/ daños y perjuicios", 19/6/2003, ED, 206-280.

«Debe rechazarse la acción que prevé el art. 1647 bis CCiv por vicios ocultos -en el caso, deficiente

colocación de membrana asfáltica y falta de baldosas en la azotea del edificio, obstrucción de cañerías

por restos de material y problemas en columnas y desagües cloacales y pluviales-, dirigida por el

consorcio contra el constructor-vendedor, si la demanda se interpuso luego del plazo previsto en la

citada disposición -sesenta días desde que se toma conocimiento del vicio-, incumbiendo al actor la

prueba de los hechos impeditivos del oportuno ejercicio de la acción». CNCiv, Sala G, "Consorcio

Malabia 579/87 e. J. Velazco 566 c/ Empren S.A.", 10/12/2003, en LL 2004-B-41.

(20) «Resulta improcedente la defensa de prescripción opuesta a la acción de vicios redhibitorios

sustentada en que fue deducida transcurrido el plazo de seis meses del art. 473 CCom, pues este no

constituye un término de prescripción para iniciar la acción en tanto solo refiere al plazo para detectar o

comprobar la existencia del vicio y formular el consiguiente reclamo o protesta al vendedor por

cualquier medio fehaciente». CNCiv, Sala K, "U.de GRJ c/ HNB", 4/4/2000, DJ 2001-2-1209.

(21) «Cabe responsabilizar a la entidad bancaria titular fiduciaria del inmueble objeto de un

emprendimiento inmobiliario, por los vicios constructivos presentes en aquel -en el caso, filtraciones-,

si esta intervino en dicha operatoria no solo en carácter de agente financiero sino que era la única

legitimada para transmitir el bien a título de vendedor pues, visto que la pretensión del actor deriva del

cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, las cláusulas de irresponsabilidad pactadas entre

las empresas que formaron parte del emprendimiento son inoponibles a los adquirentes». CNCiv, Sala

G, "Ortiz Pablo D. c/ T.G.R. Hipotecaria S.A.", 9/8/2006, LL 25-10-06, 10-110900.

(22) CApelCC San Nicolás, "Cardone Ricardo L. c/ Emilia Romagna S.R.L. y otro s/ cumplimiento de

contrato y daños y perjuicios", 26/5/2009.

(23) Íd.

(24) «La obligación del comerciante vendedor de un automóvil usado de reparar al adquirente del

mismo el daño resultante de la evicción total consumada -en el caso, por reivindicación del verdadero

dueño que fue desposeído por robo a mano armada- tiene el alcance de restituirle el precio recibido y lo

demás invertido, las costas, frutos y daños y perjuicios que esta le causare». CNCom, Sala A, "Sánchez

Marcelo E. c/ Córdoba 5430 S.A. y Córdoba 5430 c/ Ginaca", 25/8/2000, DJ 2001-1-800.

(25) «Corresponde dejar sin efecto la sentencia que al admitir la excepción de prescripción opuesta por

el demandado en una acción estimatoria por vicios redhibitorios y con fundamento en el art. 4040

CCiv, omitió considerar argumentos conducentes y centrales formulados por el actor respecto al

encuadre de la relación jurídica en las previsiones de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y la

aplicación o no del plazo de prescripción el art. 50 de dicha ley CS» Tribunal de Origen CNCiv, Sala

C, "Sanz Sonia M.c/ Del Plata Propiedades S.A.", 19/9/2002, LL 2002-F-730.

«La responsabilidad del fabricante, en el caso de la compraventa de un automotor, dimana de la Ley de

Defensa del Consumidor (24.240), con las modificaciones introducidas por la Ley 24.999, pues

independientemente de lo pactado entre los contratantes, el art. 13 pone la responsabilidad por la

"garantía legal" a cargo de todos aquellos que intervienen en la cadena de comercialización. Y esta

responsabilidad, por la mentada "garantía legal", rige por los defectos o vicios de cualquier índole,

aunque hayan sido "ostensibles" o "manifiestos" al tiempo del contrato, brindando al adquirente una

mayor tutela que la otorgada por el Código Civil en cuanto a los vicios redhibitorios». Juez Mendivil

(SD), "Sollosqui Mercedes Elvira y otro c/ Vicente Zíngaro e hijos y otra s/ daños y perjuicios",

CC0203 LP 106685 RSD-169-6 S 14-9-2006.

(26) CNCiv, Sala L, "Quiroz Héctor y otro c/ Vázquez María Cristina", 27/3/2009, voto de la Dra.

PÉREZ PARDO.

(*) Doctor en Jurisprudencia, USAL. Especialista en Historia de la Economía y Políticas Económicas,

Ciencias Económicas, UBA. Director del Doctorado en Ciencias Jurídicas, USAL. Co-Director de la

Maestría en Derecho Económico, USAL. Director de la Especialización en Derecho de Daños, UNLZ.

Co-Director del Programa de Actualización en Derecho Médico, UBA. Co-Director del Programa de

Actualización en Derecho de Seguros y Daños, UBA. Profesor Titular por concurso, Derecho Civil

Parte General, Obligaciones Civiles y Comerciales, Contratos Civiles y Comerciales, UBA. Profesor

Titular de Economía, UCES. Profesor permanente en Brasil e invitado en Colombia, Perú y Uruguay.

Ex Fiscal de Estado de la Provincia de Buenos Aires.
D Sanchez de Sepola :

Estoy tratando de enviarte el documento pero es dificil, no lo toma

D Sanchez de Sepola :

fijate si podes hacer click en este enlace

Customer:

Ok

D Sanchez de Sepola :

pudiste?

D Sanchez de Sepola :

ese es uno de los soportes mios, fijate si podes entrar por ahi

D Sanchez de Sepola :

pudiste?

D Sanchez de Sepola :

te consulto algo, obligacion de seguridad en los contratos? o responsabilidad daños en los contratos?

D Sanchez de Sepola :

Te parece vicios redhibitorios en la construccion. La responsabilidad de ingenieros y arquitectos? O no te gusta este tema?

D Sanchez de Sepola :

Defensa del consumidor?

D Sanchez de Sepola :

Contrato de camping?

D Sanchez de Sepola :


























Sumario:

1. Introducción; 2. La reparación y el factor de atribución; 3. El daño; 4. La reparación integral; 5- Conclusión.

Doctrina:

Comentario al fallo: "Partes: Komatorre S. A. c/ Edesur S. A. s/ cobro de sumas de dinero - ordinario" - Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala L - 19/9/2007

Por Carlos A. Ghersi (*)

D Sanchez de Sepola :

Este tema??me parece que este es justo!!!

D Sanchez de Sepola :

Es ejecucion de obra, responsabilidad por vicios, aun siendo legitima la accion de la empresa constructora

D Sanchez de Sepola :














Sumario:

I. Introducción. II. Los defectos aparentes. III. Vicios ocultos. IV. El encuadre y las acciones por los vicios ocultos. V. El daño moral: por vicios redhibitorios y cláusulas abusivas. VI. Ruina de edificios. VII. Los contratos y las relaciones de consumo. VIII. Los profesionales de la construcción: arquitectos e ingenieros.

D Sanchez de Sepola :

este ultimo empiezo a trabajar, si?

D Sanchez de Sepola :

Imagen a tamaño completo

Customer:

compraventa, donacion, cesion, vicios, eviccion son los temas en lo que mas me siento segura

D Sanchez de Sepola :

No se como mandartelo!!!

D Sanchez de Sepola :

Fijate si podes abrirlo, me preocupa mucho como hacer


 

Customer:

a mi correo

D Sanchez de Sepola :

te lo tacha

D Sanchez de Sepola :

pasamelo si arroba

D Sanchez de Sepola :

solo la primer parte

D Sanchez de Sepola :

despues la segunda

D Sanchez de Sepola :

es de hot o de g o de ya

Customer:

lucia_rd hotmail.com

Customer:

uyy

D Sanchez de Sepola :

bueno sigamos entonces

D Sanchez de Sepola :

te parece bien el de vicios redhibitorios?

D Sanchez de Sepola :

estas en linea?

Customer:

si

D Sanchez de Sepola :

perfecto

D Sanchez de Sepola :

entonces avanzamos con este tema de vicios

Customer:

dale

D Sanchez de Sepola :

entonces vos te vas fijando en tu mail cuando te desconectes, y te va allegar un mensaje diciendo que te respondi, si?

Customer:

ok


 

Customer:

y ya estariamos

Customer:

es re tarde

D Sanchez de Sepola :

si yo te agrego todo aca, si?

D Sanchez de Sepola :

voy a avisar a atencion al cliente para que te lo envien porque a mi me resulta imposible!!!

Customer:

en el chat??


 

D Sanchez de Sepola :

si pero te van a enviar un mail

Customer:

gracias XXXXX XXXXX verdad servicio excelente para ti

D Sanchez de Sepola :

gracias XXXXX XXXXX por la paciencia yno olvides valorar mi respuesta por favor!!!!!

D Sanchez de Sepola :

Gracias XXXXX XXXXX paso lo que falta en breve

Customer:

gracias XXXXX XXXXX bsss

D Sanchez de Sepola :

yo me quedo haciendo eso

Customer:

mira que me falta como para representarte

D Sanchez de Sepola :

jajajajajaj!!!!

Customer:

tu chico te va a pedir el divorcio jajja


 

D Sanchez de Sepola :

si!!! jaja

Customer:

el mio esta mirando tele jajaj

D Sanchez de Sepola :

el mio tambien!!!

D Sanchez de Sepola :

los mios, mi esposo y mis 3 niños!!!

Customer:

jajajaj somos unas genias!!!!!

Customer:

un gusto y anda a descansar con ellos bsssss

D Sanchez de Sepola :

besos, igualmente y suerte!!!!

Customer:

gracias XXXXX XXXXX vos tambien!!!

D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle