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D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 604
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
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D Sanchez de Sepola está en línea ahora

¿Las leyes 25798 y 26497 , de Refinanciación de Créditos Hipotecarios,

Pregunta del cliente:

¿Las leyes 25798 y 26497 , de Refinanciación de Créditos Hipotecarios, pueden ser aplicadas para el caso de un fideicomiso creado para la constucción de un club de campo?
En caso afirmativo, ¿qué jurisprudencia existe sobre elo? Gracias.
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 4 año.

D Sanchez de Sepola :

Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola, abogado Colegiado y Experta en Ley Argentina. Estare en linea para ayudarlo.

D Sanchez de Sepola :

Buenas noches, estoy en linea para responderle

D Sanchez de Sepola :

En el caso de los Fideicomisos, o clubes de campo, existe una union de personas, SIN FINES lucrativos, que mancomunan sus esfuerzos para el logro de un fin, especificamente en los fideicomisos de construccion, el lograr un departamento o vivienda para los fiduciantes que forman parte del fideicomiso

D Sanchez de Sepola :

Por ello, suena contrario a los fines propios del fideicomiso el que ALGUIEN (ya sea su FIDUCIARIO) O FIDUCIANTE mayoritario, imponga una obligacion en moneda extranjera

D Sanchez de Sepola :

Usted tiene algun interes particular en el tema? Es fiduciante? o socio de un club de campo?

Customer:

Entiendo Dra. En el caso en le pregunto, es un fideicomiso para un proyecto de club de campo. El terreno original en que se construye está con un saldo hipotecario a favor de los que vendieron y las cosas fueron manejadas ta mal, que estamos ante la posibilidad cierta de ejecución. Yo soy un fiduciante, con mis avas partes totalmente pagas.

D Sanchez de Sepola :

Entiendo perfectamente

D Sanchez de Sepola :

O sea que fue el FIDUCIARIO quien contrajo este credito hipotecario

D Sanchez de Sepola :

o se constituyo con una hipoteca pero a cargo del fideicomiso

D Sanchez de Sepola :

es asi?

Customer:

Estamos ablando deuna cfra cercana al(NNN) NNN-NNNNde dólares billete. Si el fiduciaro contrajo esa hipoteca. Hipoteca que nunca manfestó al venderme y ue me enteré lugo de firmaar la correspondiente suscripión de avas partes. Sí, oviam,ene el que debe es elfideicomso a través del fiduciario.

D Sanchez de Sepola :

Gracias XXXXX XXXXX aclaracion

D Sanchez de Sepola :

o sea que usted adhirio a este fideicomiso

D Sanchez de Sepola :

o compro en realidad, solo le dieron el caracter de fiduciante pero usted no participa de decisiones con respecto al giro del fideicomiso

D Sanchez de Sepola :

Usted sabe si la hipoteca cubre el valor del inmueble, o es una parte del valor real? No se si me explico, en caso de ejecución hipotecaria, quedaría remanente? O desconoce esto usted?

D Sanchez de Sepola :

El Fiduciario es una persona fisica o juridica?

Customer:

Si todos adherimos, y creo en no mentirle si la mayoría no pasó la misma situación que yo, es decir , ignorar la hipoteca al momento de compra. Yo no intervengo en las decisiones, pero se formó un comité de control, del cual me aparté recientemente, pue el fiduciario n os ha llevado a involucrarnos en decisiones que son de él.

D Sanchez de Sepola :

Comprendo perfectamente

Customer:

Persona física. NO, el campo se compró en unos U$S(NNN) NNN-NNNN- y se deben U$S(NNN) NNN-NNNN- El déficit real operativo, hoy está en unos $ 500000 mensuales, pero esto esta decorado, por saldos remanentes de caja y un aorte excepcional que termina en seis mees, por parte de odos los fiduciantes.

D Sanchez de Sepola :

Ah, bueno, no esta tan mal el panorama entonces

D Sanchez de Sepola :

No le voy a decir nada nuevo, o que usted no sepa, pero lamentablemente muchos Fideicomisos o Asociaciones Civiles se conformaron con el fin de evadir responsabilidades y riesgos, pero eso no quiere decir que los adherentes no tengan herramientas para hacer valer sus derechos

Customer:

No lo se, soy ingeniero, no abogado. Y la herramienta que tien el fiduciario para presionarnos, la margen de su pésimo desempeño, es la hipoteca.

D Sanchez de Sepola :

El tema es muy novedoso, no existe jurisprudencia, pero me especializo en fideicomisos y si puedo darle parametros certeros de accion

D Sanchez de Sepola :

o posibilidades que usted tiene

D Sanchez de Sepola :

1) Como primer medida, no consienta de ninguna manera ninguna actuacion del Fiduciario

D Sanchez de Sepola :

al contrario, estimo que deben removerlo si no tiene capacidad para llevar adelante su funcion

Customer:

Una vez me dijeron, que muhos fideicomisos de este tipo se arman con un deuaasí. Lgo se remaan y secompran aprecio vil, para despu´s seguir con los mismo, con las obras ya realiadas y pagadas por los que después se quedansin ada.

D Sanchez de Sepola :

No es asi

D Sanchez de Sepola :

usted debe simplemente colocarse en manos de un profesional serio, y ejercer todo lo que tiene a su disposicion para recuperar su inversion y su lucro cesante

D Sanchez de Sepola :

Debe solicitar la LIQUIDACION del fideicomiso

D Sanchez de Sepola :

ya que usted mismo me esta manifestando que posee deudas operativas mensuales que no puede afrontar

D Sanchez de Sepola :

por lo cual no puede sustentarse

D Sanchez de Sepola :

y el fiduciario esta obligado entonces a liquidarlo para reintegrarle a los adherentes su aporte

D Sanchez de Sepola :

en este caso usted me dice que hay un remanente o brecha entre el precio real y la deuda, y en funcion de eso se debe trabajar

Customer:

Perdón por mi escritura, Lo que pasa es que no se si los acreedores no son socios del fiduciario. Estve cnsultano abogados penalistas, y coincdieron que est´esadministración fraudulenta,estfa y hasta quizás asociación ilícita Pero el tema es que hay que robarlo.

Customer:

Obviamente si va a remate,s e podria dar el caso (exagerando) que sompre el campo por menor precio que la deuda.

D Sanchez de Sepola :

La verdad, no le recomendaria que se meta en el plano penal

D Sanchez de Sepola :

ya que como usted dice debe probarlo

D Sanchez de Sepola :

y tampoco sera esta la via para recuperar su inversion

D Sanchez de Sepola :

Luego, si al final del proceso civil se prueba que hubo un delito penal, ahi se formula la denuncia

D Sanchez de Sepola :

o el mismo juez civil la remite de oficio a la justicia penal

Customer:

NO quiero hacerle juicio a nadie. Pero lo del déficit es real. El fiduciario, de todo loque prometió hace años, NO CUMPLIÓ NUNCA NADA.

D Sanchez de Sepola :

Usted necesita una solucion

D Sanchez de Sepola :

Si comprendo perfectamente

D Sanchez de Sepola :

y entiendo que usted compro para invertir y no queria comprar un juicio

D Sanchez de Sepola :

Pero con esto que usted me dice, puede rapidamente responsabilizar al fiduciario por su actuar negligente

D Sanchez de Sepola :

y por no haber cumplido tal como usted dice

Customer:

Obviamente, lo que quiero saber es cuál es el riesgo de perderlo todo. Si vamos a la justicia civil, el fiduiario ya está afuera, por la gravedad de lo que hizo,pero esto no obsta para que igual se ejecute el emate.

D Sanchez de Sepola :

pero necesita usar acciones que protejan ya mismo el patrimonio, y estas acciones son civiles

D Sanchez de Sepola :

Es que alli esta el tema

D Sanchez de Sepola :

no deberia llegarse al remate

Customer:

Quiero saber que defensa tengo ante la hipoteca. Todo lo demás, pasa a segundo plano.

D Sanchez de Sepola :

La defensa es la teoria de la imprevision

Customer:

¿Pero si se llega? ¿Pueden estas leyes ser utilizadas?

D Sanchez de Sepola :

ya que si el credito esta en dolares es un hecho a todas luces imprevisto que haya duplicado su valor

D Sanchez de Sepola :

si, pueden claro que si

D Sanchez de Sepola :

ya que es una realidad NO HAY DOLARES

D Sanchez de Sepola :

y no puede nadie ser obligado a cometer un ilicito para conseguirlos

D Sanchez de Sepola :

el dolar blue es ilegal

D Sanchez de Sepola :

por lo cual, sencillamente, NO SE PUEDE CUMPLIR EN DOLARES BILLETES

D Sanchez de Sepola :

Y menos aun se puede exigir el cumplimiento a un tipo de cambio que existe en el mercado negro

Customer:

Ha cerado un trato con los acreedores de pagar en cutas de U$S 50000 mensulaes, más el 60% lo que ingrese por venta de terrenos, a undólar 30% arriba del dólar oficial.

D Sanchez de Sepola :

ningun juez podria propiciar esto

D Sanchez de Sepola :

sigue siendo un trato en la desesperacion

D Sanchez de Sepola :

no un traro en condiciones de igualdad

D Sanchez de Sepola :

trato perdon

Customer:

OK. Entonces colijo que la amenaza de ejección es solamente una amenaza o una poibilida cierta?

D Sanchez de Sepola :

Quizas sea cierto, pero aca es donde el fiduciario deberia ejercer todas las defensas que posee y no negociar un dolar mas oneroso que el oficial

D Sanchez de Sepola :

quizas el no esta defendiendo los derechos de los inversores

D Sanchez de Sepola :

tal como usted dice

D Sanchez de Sepola :

y en complicidad con los acreedores hipotecarios, deje o propicie una ejecucion

D Sanchez de Sepola :

por eso deben removerlo ya mismo

D Sanchez de Sepola :

y tienen razones de sobra para hacerloi

D Sanchez de Sepola :

Exijale que rinda cuentas e informe sobre la situacion del fideicomiso

D Sanchez de Sepola :

que brinde acciones a seguir o estrategias que piensa desplegar ante esta posibilidad de ejecucion

D Sanchez de Sepola :

por escrito

D Sanchez de Sepola :

en un plazo no mayor a 10 dias

D Sanchez de Sepola :

esta obligado a hacerlo

Customer:

Dra. si el fiduciario me dice que se le está muiendo uno de sushijos, NO le creo, Es gravísimo lo que digo, soy creyente y practicante pero no tan estúpido como este señor cree que soy. Mi impresión es que se ha armad todo para llegar a donde hemos llegado. No obstante en asamblea, yo le hice po´ner en actas queel único responsable delo que pas es e´l.

D Sanchez de Sepola :

Claro, esta bien lo que usted hizo, pero debe ponerlo manifiestamente en evidencia

D Sanchez de Sepola :

que informe POR ESCRITO su "supuesta estrategia"

D Sanchez de Sepola :

y alli no tiene alternativas para seguir haciendo las cosas mal

D Sanchez de Sepola :

no se si me explico

D Sanchez de Sepola :

es una estrategia para su remocion

D Sanchez de Sepola :

inmediata

Customer:

Va a haberuna pr+xima asamblea en donde él teóricamente va a explicar eto. Ahora en 16 meses "vendió" ocho lotes y tenemos el défict quele comenté. Nada va a poder decir de como salir de eta situación, solo mentir.

D Sanchez de Sepola :

Perfecto, entonces no tiene plan A, ni B ni C ningun tipo de plan

D Sanchez de Sepola :

es un improvisado

D Sanchez de Sepola :

y no puede entonces seguir actuando como fiduciario

D Sanchez de Sepola :

el fideicomiso hay que liquidarlo o tomar una accion seria y sustentable

D Sanchez de Sepola :

para afrontar las deudas y sanearlas completamente

Customer:

ESpero equivocarme. vamos diretamente a la ejecución. No no es un improvisado. Para mí lo hace a propósito. Es más, tiene antecedentes de haberlo hecho.

D Sanchez de Sepola :

no tiene sentido seguir en asambleas que no son fructíferas ni sirven para nada

D Sanchez de Sepola :

Pero no lo permitan

Customer:

Concuerdo con usted, pero acarlo no me soluciona la hipoteca

D Sanchez de Sepola :

tienen el poder para no dejarlo seguir

Customer:

Sí, pero los acreedores pueden ejeutar.

D Sanchez de Sepola :

Por supuesto, hemos excedido el tema de la hipoteca

D Sanchez de Sepola :

concretamente

D Sanchez de Sepola :

Pueden INTENTAR una ejecucion

D Sanchez de Sepola :

pero no la lograran en este momento del pais ni en esta situacion

D Sanchez de Sepola :

Los jueces no estan dando ejecuciones ante deudas pactadas en moneda extranjera

D Sanchez de Sepola :

Lo remito a donde le di las razones por las cuales no puede proceder una ejecucion en dolares

Customer:

Enonces, el manejo administrativo, comercial, de ingeniería, hace agua por todos lados. Sacarlo por ésto, creo que es my sencillo. Lo quepasa, es que cuando uno lo engañan en su buena fe, en vez de empezar el partido 0 a 0, empieza ya perdendo por goleada.

Customer:

Ok. correcto pero entonces legalmente las leyes en cuestión no se aplican para estos casos.

D Sanchez de Sepola :

Por supuesto, es asi. El tema es que usted actua de buena fe, y por supuesto esa es la ventaja que tiene este tipo de personas

Customer:

Concluendo:

D Sanchez de Sepola :

No se aplica la de refinanciacion de creditos destinados a vivienda

Customer:

1) Ud. aconseja destituirlo.

D Sanchez de Sepola :

pero si se aplica la teoria de la improvision

D Sanchez de Sepola :

imprevision disculpe

Customer:

2) Inclusive acerl juicio por la parte civi.

D Sanchez de Sepola :

1) Si lo aconsejo porque usted no le tiene confianza, y con toda la razon del mundo!

D Sanchez de Sepola :

2) Si, lo penal llegara como consecuencia de lo civil

D Sanchez de Sepola :

pero en el civil puede tomar medidas urgentes para proteger el bien

Customer:

Bueno, ha sido un gusto. Le reitero mis disculpas pr la ortografía. Le envío mis saludos XXXXX XXXXX deseo la mejor de las pascuas para Ud. y familia.

D Sanchez de Sepola :

Gracias, XXXXX XXXXX Un placer para mi

D Sanchez de Sepola :

Espero haber sido de utilidad

D Sanchez de Sepola :

y estoy a su entera disposicion para lo que necesite

D Sanchez de Sepola :

Le deseo tambien unas felices pascuas

D Sanchez de Sepola :

y le reitero, estoy a su entera disposicion

Customer:

Muy profesional y atenta. Rspondió mi pregunta, a que entiendo que las leyes por las que pregunte no tienen apliación en mi caso.

D Sanchez de Sepola :

Entendio perfectamente, trate de brindarle opciones aplicables a este caso.

Customer:

Nuevamente gracias.

D Sanchez de Sepola :

A usted!

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