Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a D Sanchez de...

D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 594
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
67879549
Escriba su pregunta sobre Ley de Argentina aquí...
D Sanchez de Sepola está en línea ahora

Hola buen dia estoy en buenos aires ,argentina Me devolvieron

Pregunta del cliente:

Hola buen dia estoy en buenos aires ,argentina
Me devolvieron un local en malas condiciones ,me reformaron el frente ,construyeron baños ,los pisos estan todos quemados instalaron cañerias en el medio del local ,por lo tanto no acepte la llave ,pasaron dos meses desde la devolucion ,fuimos a una mediacion y no me quieren pagar lo que pido
m eofrecieron otra mediacion para pensar una suma mayor que igualmente no es la que pedimos
tengo distintas opiniones en el caso de no llegar a un acuerdo me conviene aceptar la llave e ir a un juicio directo con ellos o no les acepto la llave y les hago una demanada por ejecucion de contrato para que me pagan los meses de alquiler que estan pasando mas daños y perjuicios eso existe o me conviene aceptar la llave e ir a juicio
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.

D Sanchez de Sepola :

Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola, abogado Colegiado y Experta en Ley Argentina. Estare en linea para ayudarlo.

D Sanchez de Sepola :

Buenos dias,

D Sanchez de Sepola :

las dos opciones que indican son viables y posibles, nada mas que en un caso usted dispondra del local (si recibe llaves) y podra alquilarlo nuevamente o remodelarlo, o hacer con el lo que desee

D Sanchez de Sepola :

Y en otro caso debera continuar el local en manos de los actuales inquilinos y seguiran corriedo alquileres,

D Sanchez de Sepola :

Lo que usted debe evaluar es que le beneficia de estas dos opciones, pero a considerar por lo que usted comenta, dejarlo en manos de los inquilinos es practicamente dejarlo abandonado, ya que lo estan dañando de una manera impensable

D Sanchez de Sepola :

Los daños y perjuicios siempre existen como un derecho a su favor

D Sanchez de Sepola :

Tambien tiene derecho a reclamar alquileres, y multas por las reformas efectuadas sin su consentimiento

D Sanchez de Sepola :

Puede leer mis respuestas?

D Sanchez de Sepola :

Buenos dias

D Sanchez de Sepola :

esta en linea?

D Sanchez de Sepola :

Estan duplicadas las preguntas

Customer:

Hola ahora estoy en linea porque no la encontraba

D Sanchez de Sepola :

Le estaba respondiendo a su primer pregunta, y comentandole las opciones que posee a su disposicion

D Sanchez de Sepola :

Hola, buen dia

D Sanchez de Sepola :

me alegro este en linea

Customer:

si recibo la llaves tengo la misma fuerza legal que si no la recibo

D Sanchez de Sepola :

sera mas util para usted

D Sanchez de Sepola :

Tiene la misma fuerza, solo que debe recibirlas haciendo expresa reserva y protesto por no estar de acuerdo con el estado en que el inmueble le fuera entregado

Customer:

entonces cuales son los pasos a seguir deberia recibir la llave e iniciar un juicio por daños y perjuicios y una demanada para que me paguen los dos meses de alquiler que no han hecho

D Sanchez de Sepola :

Mientras mas detalles usted indique en el documento de recepcion de llaves mejor

Customer:

ok el tema es el siguiente ete local fue alquilado por esta empresa durante 17 años

D Sanchez de Sepola :

Debe iniciar un juicio ejecutivo por cobro de alquileres adeudados con mas los daños y perjuicios ocasionados que se tramitaran luego del cobro de alquileres, ya qu este tramita muy rapido

Customer:

en el contrato esta expreso que no podian hacerles reformas de estructura

D Sanchez de Sepola :

Claro, comprendo

Customer:

le cambiaron el frente ,le construyeron baños ,le bajaron techos eso es estructura o que dice la jurisprudencia que es estructura

D Sanchez de Sepola :

Pero cuando usted renovaba los contratos, pudo ver estas reformas?

D Sanchez de Sepola :

Si, esas remodelaciones no de pueden hacer, deben entregar el local en las condiciones que lo recibieron

D Sanchez de Sepola :

El tema es si no hay de su parte consentimiento tacito en alguna de estas reformas

Customer:

la del frente si el resto no mucho porque no entraba a ese local funcionaba como cafeteria y le habian puesto paredes de durlok

D Sanchez de Sepola :

Claro, es lo mismo que pensaba mientras le escribia

Customer:

en la mediacion ellos me dijeron que no dice en ningun lado del contrato ,como se entrego el local

D Sanchez de Sepola :

la reforma del frente usted la acepto si es que asi puede llamarse, por no haber reclamado antes, y el paso del tiempo en este sentido jugo en su contra

Customer:

pero sabenos que todos los locales de ellos tienen ese frente ,que le hicieron los baños

D Sanchez de Sepola :

con pericias tecnicas es muy facil saber las mejoras o reformas que se hicieron y la antiguedad de las mismas

Customer:

nosotros firmamos un acuerdo con ellos que ellospodrian modificar el local sin tocar estructura

Customer:

me dejaron todos caños en los pisos ,pisos quemados

D Sanchez de Sepola :

claro, y usted ha consultado con algun profesional de la construccion?

D Sanchez de Sepola :

ah

D Sanchez de Sepola :

eso es evidente

Customer:

al bajar el techo porque tenian que poner su cartel construyeron un muro y sacaron el vidrio que tenia

D Sanchez de Sepola :

no necesita prueba porque esto es destruccion

Customer:

entonces ademas de dejarlo en malas condiciones lo dejaron con todo eso que sale carisimo

D Sanchez de Sepola :

deberia buscar un escribano, y hacer constatar el estado del inmueble, sacar fotos y certificarlas

Customer:

el tema es un juicio de esta indole cuanto tarda

D Sanchez de Sepola :

claro, entonces le ordeno un poco las acciones que le aconsejo seguir

Customer:

si ellos llevaron su escribano el dia que nosotros no aceptamos la llave

Customer:

y ahi dejamos constancia del porque

D Sanchez de Sepola :

1) Constatar mediante escribano publico y fotografias el estado de la propiedad, bien detalladamente

Customer:

ahora si no llegamos a un acuerdo lo vamos a llevar

D Sanchez de Sepola :

Perfecto

Customer:

siii pero eso ahora en la etapa de negociacion

Customer:

pero un juicio de este tipo lo podemos perder

D Sanchez de Sepola :

no deje pasar el tiempo, porque si ya ellos le ofrecieron las llaves y pasa tiempo se va a descirtuar la prueba mas importante que usted posee

D Sanchez de Sepola :

NO!

D Sanchez de Sepola :

perderlo no

D Sanchez de Sepola :

si me esta contando que le destruyeron el local

D Sanchez de Sepola :

ademas de las modificaciones que estimos si usted no las desea es porque disminuyeron el valor del inmueble y no fueron para mejorarlo

Customer:

si eso es claro pero segun dicen aca en argentina depende de los peritos y a veces pueden estimar una suma menor y tardar tiempo

D Sanchez de Sepola :

tiempo tarda, pero es uno de los juicios mas cortos y rapidos que tenemos

Customer:

yo aca les reclamos la multa que ellos me dicen que es de un mes de alquiler por devolvermelo antes es asi o de un mes y medio me lo devolvieron al año de firmar

D Sanchez de Sepola :

la ejecucion de alquileres y daños por destruccion o roturas es algo medianamente sencillo, si usted posee pruebas tales como fotografias, testigos y una pericia particular o informe que puede solicitar a un ingeniero civil, no hay manera de perder este juicio

D Sanchez de Sepola :

es comercial?

Customer:

siii

Customer:

esta muy ien ubicado

D Sanchez de Sepola :

usted puede reclamar la totalidad de los alquileres, hasta cumplirse el contrato

D Sanchez de Sepola :

no corren las indemnizaciones comunes

Customer:

como es eso

Customer:

porque no corren

D Sanchez de Sepola :

pero la jurisprudencia en este sentido ha estimado conveniente el reclamar daños

Customer:

perdon esto ultimo no entendi

D Sanchez de Sepola :

porque usted tenia un contrato de 3 años, quizas asumio obligaciones o deudas contando con este alquiler

D Sanchez de Sepola :

que si es comercial es elevado y mayor a un alquiler habitacional o de unidad de vivienda

D Sanchez de Sepola :

y ellos interrumpen sin mas el alquiler

D Sanchez de Sepola :

sin causa, dejandole todo destrozado

D Sanchez de Sepola :

tiene un juicio por ganar si o si

D Sanchez de Sepola :

solo debe juntarse de prueba ahora

D Sanchez de Sepola :

no en el juicio

D Sanchez de Sepola :

busque escribano, ingeniero civil y constate el estado del inmueble

Customer:

pero otra pregunta en el contrato espesifica creo yo que si lo devuelven antes tienen una multa de un mes y medio

D Sanchez de Sepola :

que el ingeniero le indique al escribano que daños posee, que los fundamente, labre un acta lo mejor posible, bien detallado todo

D Sanchez de Sepola :

saque fotos, certifiquelas

D Sanchez de Sepola :

ah, si esta especificado entonces usted pacto algo con el inquilino

D Sanchez de Sepola :

sino lo estuviera puede reclamar los alquileres no percibidos en el rubro lucro cesante

Customer:

no es un contrato que es basico de aca lo tienen todas las inmobiliarias creo yo

D Sanchez de Sepola :

Fijese si posee esa clausula

Customer:

normalmente tiene idea de los honorarios de un abogado por el juicio ya que si por algun motivo llego a perder deberia pagar yo

D Sanchez de Sepola :

No veo posibilidades de perder, de ultima el juez podra ajustar la suma de daños que usted pida

D Sanchez de Sepola :

honorarios calcule aproximadamente el 10 % del monto reclamado

Customer:

le cuento esto el contrato era por 44.000 pesos al mes

Customer:

ellos me ofrecieron primero pagar la multa y darme nueve mil pesos

Customer:

eso me parecio una verguenza

D Sanchez de Sepola :

claro, usted tiene un daño impresionante

D Sanchez de Sepola :

el monto que de repente dejo de recibir

Customer:

yo llame a un arquitecto y el me paso por dejar bien el loca 170.000 pesos

D Sanchez de Sepola :

ese presupuesto debe solicitarlos por escrito

Customer:

porque sale muy caro todo lo que es el frente del local

Customer:

si si esta por escrito

D Sanchez de Sepola :

perfecto, entonces no hay dudas de su derecho

D Sanchez de Sepola :

ellos pueden haber efectuado modificaciones, pero deben entregarselo en condiciones y como lo recibieron

Customer:

yp pedi ese monto mas la multa mas los dos meses que el local esta cerrado co la llave en poder de ellos

Customer:

o sea suma como 280 .000 pesos ellos me ofrecieron 85000 pesos

D Sanchez de Sepola :

Estos meses corren y se los adeudan, la multa ni hablar que si, y las reparaciones tambien!

Customer:

en esta mediacion

D Sanchez de Sepola :

Usted no esta planteando nada descabellado

Customer:

por eso hay un abogado que me dijo que no acepte las llaves porque de esa manera a ellos le sigue corriendo el alquiler y tienen que negociar conmigo y no ir a un juicio

D Sanchez de Sepola :

si, es una buena estrategia en miras al monto elevado de alquiler que percibe

D Sanchez de Sepola :

me parece una buena estrategia de presion, porque los meses que corren los adeudan si o si

Customer:

pero ellos me pueden obligar a recibir las llaves

D Sanchez de Sepola :

pero tampoco puede usted no recibir las llaves porque si, llega un punto en que debe recibirlas o se las consignaran

D Sanchez de Sepola :

ellos pueden consignarlas judicialmente

D Sanchez de Sepola :

y ahi usted estara en desventaja

Customer:

exacto que quiere decir consignarlas judicialmente

D Sanchez de Sepola :

Es un juicio de entrega de llaves, para mas o menos poder explicarle

D Sanchez de Sepola :

se llama consignacion de llaves

D Sanchez de Sepola :

si usted no las recibe por dejar transcurrir alquileres nada mas, perdera

D Sanchez de Sepola :

y es una pena que pierda algo que tiene ganado en los hechos

Customer:

en esta proxima mediacion ellos van a ofrecer esa suma ,si yo digo no

Customer:

se puede ir a otra mediacion o ya directo se acepta la llave con un escribano prestando disconformidad

D Sanchez de Sepola :

eso depende de ellos

D Sanchez de Sepola :

la entrega al escribano no tiene valor

D Sanchez de Sepola :

debe entregarlas a un juez

Customer:

no a mi con un escribano

D Sanchez de Sepola :

no

D Sanchez de Sepola :

se discute el valor de esa entrega como modo de cese de los canones locativos

D Sanchez de Sepola :

lo acertado es con deposito judicial en sobre cerrado al juez

Customer:

que significa eso

D Sanchez de Sepola :

significa que para que ellos se liberen realmente del tema de la entrega de llaves

D Sanchez de Sepola :

deben hacer un juicio

D Sanchez de Sepola :

el de consignacion judicial de llaves

D Sanchez de Sepola :

de todas formas los meses que transcurrieron los adeudan, eso no se discute al momento

D Sanchez de Sepola :

el tema es que no puede negarse reiteradamente porque si a recibir las llaves

D Sanchez de Sepola :

eso debe observar su abogado

D Sanchez de Sepola :

debe dar una razon siempre del porque y que ese porque no sea solo dejar transcurrir meses de alquiler

Customer:

ok mi abogado dice que si quiero en esta mediacion no acepto lo que me ofrecen de dinero y que vamos a juicio pero que en ese mismo momento vamos con un escribano al local y ellos nos entregan la llave con una constatacion que el local esta en mal estado y que de esa forma reclamamos daños y perjuicios

D Sanchez de Sepola :

aparte ellos si o si recurriran a la justicia y entregaran las llaves de la propiedad

D Sanchez de Sepola :

perfecto

D Sanchez de Sepola :

ai debe hacer

Customer:

si si por eso la idea es aceptarla asi podemos alquilar el local

D Sanchez de Sepola :

fotos y un ingeniero o arquitecto tambien

D Sanchez de Sepola :

si, me parece conveniente

Customer:

ok le hago una pregunta este local no estaba habilitado

D Sanchez de Sepola :

ya que usted asi no posee local

Customer:

cuales son todos los reclamos a nivel judicial que podemos hacer

D Sanchez de Sepola :

Alquileres y daños y perjuicios

D Sanchez de Sepola :

en los daños incluye los rubros: lucro cesante, daño emergente, desvalorizacion venal del inmueble y perdidas de mejores chances

D Sanchez de Sepola :

El abogado debe saberlos

Customer:

el tema de la habilitacion no tiene nada que ver

Customer:

usted sabe a que se le llame estructura en un local

Customer:

porque eso es lo que ellos no podian tocar de acuerdo al contrato

D Sanchez de Sepola :

el tema de la habilitacion si a usted no le causo al momento algun inconveniente no

D Sanchez de Sepola :

pero si posee algun inconveniente obviamente si

Customer:

ok

Customer:

usted sabe a que se le dice estructura de local

D Sanchez de Sepola :

si

Customer:

que es estructura de local

Customer:

a que se le llama

D Sanchez de Sepola :

estructura es todo lo que hace referencia a las fundaciones del edificio, que no son detalles de diseño, serian las vigas, columnas, losas, pisos

Customer:

el frente que era todo en vidrio igual que el local de al lado que es mellizo al mio

Customer:

eso es estructura

Customer:

bajada de techo

D Sanchez de Sepola :

no eso es fachada, pero un dato importante es esto que me dice que son dos locales mellizos

D Sanchez de Sepola :

es un ph entonces?

Customer:

no es un edificio muy antiguo que esta en una zona muy linda que abajo tiene locales ,todos tienen el mismo frente que tenia el mio

Customer:

pero el de al lado es mellizo y parece otro local

D Sanchez de Sepola :

pero si es edificio es propiedad horizontal?

D Sanchez de Sepola :

o son independientes cada uno

Customer:

le paso a comentar cada punto

D Sanchez de Sepola :

con su escritura simple

Customer:

siii son independientes

Customer:

bajada de techo

Customer:

durlok en todas las paredes del local

Customer:

construccion de dos baños

Customer:

los pisos estan quemados y con instalaciones de lo que era salida de agua para la cafeteria

Customer:

remodelacion del frente era de vidrio alto y al bajarle el techo le contruteon al frente una mamposteria como de 5 mts

Customer:

atras de sa mamposteria hay ladrillo con todos los cables de luz tirados porque al instalar los focos en la bajada de techo quedo de esa manera

D Sanchez de Sepola :

Mire, sinceramente lo que usted me relata iria mas alla de lo que se discute con respecto a la estructura, esos son DAÑOS y REFORMAS, aca y en la china, por lo cual tiene derecho a reclamar que le devuelvan el local en el estado en que estaba

Customer:

antes los techos eran altos

D Sanchez de Sepola :

Y su mejor prueba es el local mellizo

D Sanchez de Sepola :

esa es la prueba de como entrego su local

Customer:

ok

D Sanchez de Sepola :

Tenga confianza que usted tiene todo a su favor

D Sanchez de Sepola :

solo debe instrumentar muy bien todo ANTES de iniciar alguna accion judicial

Customer:

ok es feo la verdad llegar a un juicio sobre todo en argentina que se tarda saiglos

Customer:

siglos

Customer:

pero la verdad que tambien se pasaron de vivos a ellos no les costaba nada dejarlo bien es una empresa grande

Customer:

sabe usted lo que aca regula un juez al abogado

D Sanchez de Sepola :

Ni hablar, se han comportado muy mal con usted

D Sanchez de Sepola :

en q provincia vive?

D Sanchez de Sepola :

o ciudad?

Customer:

en buenos aires

D Sanchez de Sepola :

es un poco mas elevado que cordoba, entre el 10 y 15% estime pero abona el que pierde

D Sanchez de Sepola :

y usted va a ganar

D Sanchez de Sepola :

tiene derecho y no puede perder

Customer:

gracias

D Sanchez de Sepola :

gracias XXXXX XXXXX

Customer:

ok me ha servido mucho su consulta como haria si quisiera hacer una consulta en otro momento

D Sanchez de Sepola :

mucha suerte

D Sanchez de Sepola :

con respecto a esta misma pregunta tiene una semana para seguir preguntando sin costo extra

Customer:

ok pero como la encuentro a usted en linea

D Sanchez de Sepola :

sino puede solicitarme o hacer una pregunta como hoy, pero le contestara cualquier experto que este en linea

D Sanchez de Sepola :

le proveo mi enlace

Customer:

por favor demelo

D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 594
Experiencia: Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • pcarruego

    pcarruego

    Abogada

    Clientes satisfechos:

    163
    Derecho
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/PC/pcarruego/2011-10-13_134953_pato3.2.64x64.jpg Avatar de pcarruego

    pcarruego

    Abogada

    Clientes satisfechos:

    163
    Derecho
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HU/huracan29/2013-7-18_153346_20130718120300.64x64.jpg Avatar de huracan29

    huracan29

    Doctorado

    Clientes satisfechos:

    2417
    Abogada especialista en los fueros civil, comercial, laboral y previsional
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/XI/ximena2011/2011-4-17_11178_P2030640.64x64.JPG Avatar de Mariana Gonzalez

    Mariana Gonzalez

    Asesoramiento Integral

    Clientes satisfechos:

    588
    ABOGADA
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DA/DAVIDBERTOLASI/2012-5-9_143457_barb.64x64.jpg Avatar de DAVID_ABOGADO

    DAVID_ABOGADO

    Abogado de Argentina

    Clientes satisfechos:

    535
    Abogado en el ejercicio de la profesión.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/LA/lautiyenzo11/2012-2-3_225338_16642416539501426321053414430314276267938775n.64x64.jpg Avatar de lautiyenzo11

    lautiyenzo11

    Doctorado

    Clientes satisfechos:

    1936
    Abogada,especialista en derecho del trabajo, civil, comercial y de la Seguridad Social.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AV/avilacamps/2013-9-6_203122_yo2.64x64.jpg Avatar de Pablo Avila Camps

    Pablo Avila Camps

    Abogado de Argentina

    Clientes satisfechos:

    650
    Abogado con 20 años de experiencia en materias laborales, previsionales, civiles y comerciales. Gran experiencia en resolución de conflictos por la vía conciliatoria.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DA/daniluchis/2016-3-10_15171_o.64x64.jpg Avatar de D Sanchez de Sepola

    D Sanchez de Sepola

    Abogada Especializada

    Clientes satisfechos:

    576
    Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
 
 
 

Preguntas relacionadas con Ley de Argentina