Cómo funciona JustAnswer:
  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tienen muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.
Formule su propia pregunta a D Sanchez de...
D Sanchez de Sepola
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 612
Experiencia:  Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
67879549
Escriba su pregunta sobre Ley de Argentina aquí...
D Sanchez de Sepola está en línea ahora

Buenas tardes Dra., como esta Ud? Mi consulta es la siguiente.

Pregunta del cliente

Buenas tardes Dra., como esta Ud?
Mi consulta es la siguiente. Hace tres años compre un lote en un loteo en Cordoba con figura de barrio cerrado pero poseo una escritura tradicional que incluye una clausula que regula la convivencia entre los propietarios y la administracio de los gastos comunes
El desarrollador quien posee la mayoria de los lotes , los vende y administra incluyo el codigo de convivencia en las escrituras
Actualmente el desarrollador propuso como encuadre juridico del barrio que los propietarios conformemos una Sociedad Anonima y pasemos a poseer acciones cuyo numero estara en relacion con los metros de terreno que cada propietario posea supuestamente a los efectos de delegar la administracion que el llevara a cabo hasta la fecha
En el reglamento que nos rige actualmente a cada propietario por el solo hecho de serlo le corresponde un voto en las decisiones de las asambleas, a partir de ahora propone que el numero de acciones que posea cada propietario este en relacion con los metros cuadrados de su lote, esto otorga mayor poder a quienes mas tierra tienen, especialmente AL DESARROLLADOR
Mi consulta es la siguiente, si la mayoria decidiera la conformacion de una Sociedad Anonima, puedo abstenerme de conformarla, y seguir pagando las expensas mensualmente como hasta ahora a la nueva administracion.Puedo negarme a formar parte de esa Sociedad Anonima???
Espero su amable respuesta
atte Maria Acosta
Enviada: hace 3 año.
Categoría: Ley de Argentina
Experto:  huracan29 escribió hace 3 año.

huracan29 :

buenas tardes

huracan29 :

estimada, si la mayoría decidiría formar la sociedad anomina ud no puede negarse

huracan29 :

debe regirse por lo establecido en el estatuto en cuando a las moyorias

huracan29 :

estimado, que duda tiene?

JACUSTOMER-4yi5hbbk- :

no lo puedo creer, compro un lote y termino siendo parte de una sociedad anonima???? No hay forma de no pertenecer a la misma?

JACUSTOMER-4yi5hbbk- :

debo resignar o ceder mi derecho segun el reglamento que estaincluido en la escritura de un voto un lote porque asi lo decida la mayoria? La mayoria me puede cambiar las reglas de juego donde yo pierdo derechos?

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.

Bienvenido, soy Daniela Sanchez de Sépola, abogado Colegiado y Experta en Ley Argentina. Estare en linea para ayudarlo. Disculpe, soy especialista en derecho inmobiliario y enestos temas, podria por favor confirmarme que usted SI tiene escritura de su terreno? Si se hizo ya una escritura, entonces tiene un derecho de dominio pleno, las calles son del estado municipal que corresponde segun la ubicacion o son privadas de la administracion del loteo? En este momento como estan funcionando? Asociacion Civil? Es vital que me responda esto y NO ESTA OBLIGADA a conformar una Sociedad Anonima

 

Lamentablemente no podemos chatear en vivo, porque la experta ha abandonado el modo chat, pero siga preguntando y yo aguardo para asesorarla correctamente

Cliente: escribió hace 3 año.

dra, recibio Ud. mi respuesta a sus preguntas?

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Lamentablemente no, estaba esperando la informacion pero no la visualizo.
Debe responder en el cuadrado que se ubica debajo de mi respuesta.-
Cliente: escribió hace 3 año.

Tengo escritura perfecta de dominio

La calle donde esta el lote era municipal al menos cuando compre el lote

No somos Sociedad Civil, solo existe el compromiso de pagar expensas comunes que esta expresado en el reglamento de convivencia que esta incliudo en la escritura y acepte en su momento

Como debo formalizar mi negativa en caso que la mayoria desee conformar la Sociedad Anonima?

Cliente: escribió hace 3 año.

Dra he respondido a sus preguntas nueevamente siguiendo sus indicaciones, me podria confirma si ha recibido mi respuesta a dichas preguntas, gracias

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Si, aguarde que no se que sucedio no pude publicar la respuesta y la habia redactado integramente, aguarde que vuelvo a redactarla
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Le habia comentado que esto sucede porque muchos Loteos no cumplen con la ley de loteos, o se han conformado de manera irregular.
Si usted tiene escritura y las calles son de dominio municipal, entiendo que usted paga expensas por barrido, limpieza, recoleccion de residuos y seguridad.
De todas maneras nadie puede obligarla a conformar una estructura societaria como una SA
Es un problema del desarrollista esta situacion, y no tiene mas opcion que resolverlo el sin obligar a ningun comprador a formar parte de ningun invento que estan haciendo para sanear sus propios problemas
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.

Asimismo, ustred ya posee escritura, y al momento de adquirir el lote no estaba conformada una sociedad anonima ni siquiera se le notifico a usted que era condicion para la compra que formara con posterioridad una SA

 

Su obligacion se reduce a respetar las normas de convivencia y abonar expensas

 

Aguardo sus comentarios

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Le aclaro que usted no debe observar ningun estatuto porque usted no forma parte de ninguna sociedad, por lo cual no existe un estatuto.
La mayoria no podria jamas a obligarla a formar una figura juridica que no esta prevista para este desarrollo inmobiliario y que no es la adecuada ademas para ello.
Cliente: escribió hace 3 año.

Dra. El reglamento de convivencia incluido en la escritura establece la reglamentación como llamado a asamblea, cuorum, etc. Como si fuera un reglamento de sociedad o consorcio, aunque nunca se cumplieron todas las normas ahí establecidas, no se han realizado actas etc etc


Ý el llamado a esta reunión se realizo vía mail.

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Claro, el Reglamento que se incluyo es un reglamento de convivencia con algunas reglas para la toma de decisión, imagino así deberá ser, y de hecho asi es.
Fija entonces un órgano de administración, podría ser tan amable de comentarme que órgano de administración prevé?
Tal cual usted me comenta es una sociedad civil entonces, como supuse en un primer momento.-
Cliente: escribió hace 3 año.

Disculpeme, tendre que tomarme unos minutos ya que no tengo aquí el reglamento, busco la información y le respondo

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.

Si, por favor, seria de gran utrilidad para usted, tambien podria enviarmelo si tiene una manera de digitalizarlo. Asi lo leo y puedo responderle concretamente lo que necesita

Cliente: escribió hace 3 año.

Aquí lo tengo y digitalizado, se lo envío entonces,pero no encuentro la opción de enviar documento

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Claro esa opción creo que esta en el chat, no posee en el cuadrado donde responde, algún icono de insertar, o adjuntar archivo?
Cliente: escribió hace 3 año.

La única opción que encuentro es la de envío como imagen, creo que no será la adecuada. Pero sí tiene una opción de envío como "pegado como doc. de word"

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Intente por favor, cualquiera de las doa, si es en formato imagen estimo que podra pero hoja por hoja, intente cualquiera de las dos y si no puede, envie por favor un mail [email protected] y solicite que me lo hagan llegar los moderadores a mi casilla de correo, pero seria sumamente importante que lo pueda leer en detalle.
Cliente: escribió hace 3 año.

TERCERA PARTE: DIRECCION Y ADMINISTRACION



1.- Administración



1.1.- Organos. Los órganos de administración y representación del complejo son: a) El Administrador; b) La Asamblea.



A.- EL ADMINISTRADOR



1.2.- Designación y duración. El cargo de administrador será ejercido por una persona física o jurídica, propietaria o no, designada a tales efectos. Su designación y remoción se realizará por la asamblea conforme la normativa respectiva. Durará en su cargo por el tiempo que la asamblea determine, debiendo ser ratificado por la misma cada dos años con las mismas mayorías exigidas para su designación.



1.3.- Funciones y facultades. Corresponde al administrador:




  1. Proceder al pago de todos los gastos comunes a cargo del complejo y todo otro pago resuelto por la asamblea;




  2. Proveer a la conservación y manutención de los espacios comunes;




  3. Hacer ejecutar trabajos o refacciones extraordinarios cuando ello fuera exigido por las circunstancias;




  4. Proceder al cobro de contribuciones ordinarias o extraordinarias, indemnizaciones, y toda otra suma a cargo de los titulares de lotes y a favor del complejo;




  5. Contribuir en la medida de sus posibilidades a resolver divergencias entre los titulares de los diversos lotes, pudiendo resolver acerca de las reclamaciones que se le plantearen;




  6. Llevar en forma los libros respectivos y mantenerlos en depósito juntamente con el testimonio del presente reglamento;




  7. Verificar las infracciones al presente reglamento y a las disposiciones provinciales y municipales vigentes, efectuando las denuncias cuando correspondiere;




  8. Convocar a asambleas ordinarias y extraordinarias realizando las citaciones respectivas;




  9. Expedir certificados sobre existencia de deudas por gastos comunes o por otro concepto;




  10. Contratar los seguros que resultaren pertinentes (contra robos, incendios, etc.);




  11. Representar al complejo en sus relaciones con terceros, realizando por su cuenta actividades judiciales, administrativas, bancarias, fiscales, policiales, etc.;


    l) Procurar por todos los medios a su alcance el cumplimiento del presente reglamento.


     




1.4.- Rendición de cuentas. El administrador deberá rendir cuentas de su gestión anualmente, dentro de los 120 días posteriores al 31 de diciembre de cada año. Esta obligación se cumplirá poniendo a consideración de la asamblea la rendición respectiva.


1.5.- Libros a llevar. El administrador debe llevar: a) el libro de Actas y de Asistencia a Asambleas; b) el libro de propietarios, locatarios o usuarios autorizados, en que consten los datos personales, domicilios constituidos, identificación de la escritura de compra o alquiler de cada lote (fecha, número, escribano interviniente).


1.6.- Remuneración. Corresponde al administrador una única remuneración por el cumplimiento de sus funciones a determinarse por la asamblea y que no podrá ser inferior a la que establezcan los usos y costumbres, tomando como parámetro de cálculo las características del loteo y la extensión y complejidad de sus funciones.



B.- LA ASAMBLEA



1.7.- Integración. La asamblea se encuentra integrada por los titulares de los lotes que componen el complejo, correspondiendo a cada uno de ellos un voto por cada lote de terreno.- Es condición ineludible para participar en la asamblea encontrarse al día en el pago de los gastos comunes y no hallarse en infracción del presente reglamento; de lo contrario, no podrán participar ni con voz ni con voto. En el caso de que un titular no tuviera voz ni voto en la asamblea por el motivo establecido en este artículo, no será tenido en cuenta a los fines de la determinación del quórum y las mayorías.



1.8.- Clases. Las asambleas tendrán carácter de ordinarias o extraordinarias. Las asambleas ordinarias tendrán lugar dentro de los 120 días siguientes al 31 de diciembre de cada año. Las asambleas extraordinarias tendrán lugar a convocatoria del administrador o de un número de propietarios que represente como mínimo un tercio del total de unidades.



1.9.- Atribuciones de las asambleas. Corresponde a las asambleas tratar y resolver los siguientes puntos: a) Ordinarias: aprobar la rendición de cuentas del administrador y del ejercicio cerrado; aprobar el presupuesto para el nuevo ejercicio; elegir el administrador; b) Extraordinarias: todos los asuntos relativos al complejo que no se encontrasen incluidos dentro de la competencia de las asambleas ordinarias.



1.10.- Notificaciones. El administrador está obligado a notificar a cada titular de lotes la realización de las asambleas ordinarias o extraordinarias con una anticipación mínima de quince días corridos, indicando lugar, día y hora de su realización e incluyendo el orden del día. El administrador realizará simultáneamente la primera y la segunda convocatoria, y no pudiendo celebrarse la asamblea en la primera por falta de quórum se celebrará en segunda cualquiera sea el número de titulares presentes después de transcurrida media hora. Las citaciones se realizarán por escrito con constancia de recepción, por carta certificada o por la modalidad que el administrador considere adecuada y que garantice la eficacia de la notificación, debiendo dirigirse al domicilio especial del titular convocado.



1.11.- Quórum. El quórum para la primer convocatoria es de más de la mitad de los propietarios de los lotes. Para la segunda convocatoria no existe quórum, por lo que en tal caso la asamblea sesionará cualquiera sea el número de titulares presentes después de transcurrida media hora.



1.12.- Mayorías. Las resoluciones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta de los miembros presentes. Por excepción, se exige el voto de titulares que representen el 85% de los lotes que integran el complejo para:




  1. reformar total o parcialmente el presente reglamento;




  2. modificar el sistema de funcionamiento del servicio de seguridad (guardia permanente diurna y nocturna);




  3. modificar el sistema de distribución y pago de los gastos comunes;




  4. decidir la apertura de nuevos accesos al complejo y/o servicios generales.




  5. Aprobar o no solicitudes de los propietarios y/o terceros que no estén contempladas en el presente reglamento.


     


    1.13.- Reglas para deliberar. La asamblea será presidida por el Administrador, quien sólo podrá votar en caso de empate. Si el administrador fuera socio podrá votar en tal carácter, y en caso de empate, decidir sobre la cuestión. Previamente a la deliberación se determinarán los asuntos a tratar, su orden y el tiempo en que cada titular solicitante podrá hacer uso de la palabra. En la deliberación se seguirá rigurosamente el orden del día no pudiéndose tratar temas no incluidos en él, salvo el caso de que hubieran asistido la totalidad de miembros de la asamblea y dispusieran por unanimidad la incorporación de un tema no incluido.





1.14.- Representaciones. Los titulares podrán hecerse representar en las asambleas por mandatarios, bastando a éstos para acreditar su personería la exhibición del contrato de mandato por escrito con las firmas certificadas notarialmente. El mismo mandatario no podrá representar simultáneamente a más de un titular. El administrador no podrá actuar como mandatario de ningún titular. Si un lote perteneciera a más de un titular, estos deberán unificar representación.



1.15.- Ausentes. El administrador comunicará por escrito con constancia de recepción las resoluciones de la asamblea a los titulares que hubieran estado ausentes en la misma. Dichas resoluciones serán definitivas y válidas para los titulares ausentes, quienes no podrán formular reclamación alguna fundada en su ausencia.





2.- Sistema Sancionatorio



2.1.- Regla general. Con absoluta independencia de las sanciones impuestas por organismos públicos o privados y de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados, el administrador podrá imponer las sanciones establecidas para el caso de incumplimiento o infracción al presente reglamento. Dicho incumplimiento o infracción podrá ser personal del sancionado, o tener razón en la conducta de sus familiares, dependientes, locatarios, etc. Las sanciones serán aplicadas de oficio por el administrador.



2.2.- Penalidades. Para el incumplimiento de las obligaciones prescriptas en el presente reglamento corresponderá como sanción una multa a graduarse por el Administrador según la gravedad de la falta entre el 0,5% y el 5% del valor del lote . El monto de las penalidades podrá incrementarse cuando las infracciones fueran reiteradas.




2.3.- Reconsideración. En los cinco (5) días posteriores a la aplicación de una sanción, el sancionado podrá solicitar al administrador la reconsideración de la misma por la asamblea. En tal caso, el administrador estará obligado a convocar a una asamblea extraordinaria a tales fines. Si la asamblea ratificara la sanción, los costos de su convocatoria y funcionamiento se encontrarán a cargo del solicitante.



3.- Disposiciones Generales



3.1.- Jurisdicción. Los titulares de lotes se someten para toda cuestión judicial o extrajudicial que se planteare con motivo del presente reglamento a la jurisdicción de los tribunales ordinarios de la ciudad de Córdoba, con renuncia expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción, inclusive la federal, quedando expresamente establecido que la constitución de domicilios especiales no importará prórroga de jurisdicción.



3.2.- Domicilio. En el domicilio constituido por los titulares serán válidas todas las notificaciones judiciales o extrajudiciales practicadas. Si no se constituyera domicilio especial, se lo tendrá por constituido a todos los efectos en el lote de su titularidad en el complejo.




4.- Disposiciones Transitorias



4.1.- Administración. En su carácter de fundadora y desarrollista del emprendimiento, la empresa ALEBE S.A. estará a cargo de la administración del complejo en los términos de las disposiciones 1.3 a 1.6 durante un plazo de seis años a contarse desde la fecha de protocolización del presente reglamento. La disposición 1.2 entrará en vigencia finalizado el plazo anterior.



4.2.- Ejercicio. A los fines del ejercicio de las funciones de administración señaladas, la empresa ALEBE S.A. podrá actuar en forma directa o designando un tercero para el desempeño de las mismas.



4.3.- Irrevocabilidad. El carácter de administrador conferido a ALEBE S.A. no podrá ser revocado, suspendido o restringido por ninguna asamblea o reunión de propietarios, sea cuales fueran las mayorías reunidas. Toda decisión adoptada en tal sentido será nula y de ningún valor.



4.4.- Renuncia. La empresa ALEBE S.A. podrá renunciar en cualquier momento a la administración, debiendo a tales fines convocar a Asamblea Extraordinaria a los fines de que se designe nuevo administrador. La renuncia producirá efectos a partir de la designación del mismo.



4.5.- Rendición de cuentas. Mientras ejerza la administración, ALEBE S.A. cumplirá la obligación de rendir cuentas establecida en 1.4, enviando por medio fehaciente a cada titular con participación en la asamblea un resumen de las cuentas del ejercicio.




5.- Daños y perjuicios



5.1.- Queda expresamente aclarado que ALEBE S.A. y AMANCAE S.A. no serán responsables ni asumirán ningún tipo de responsabilidad respecto de cualquier bien, sin limitación, ya sea mueble o inmueble, semoviente o rodado o de cualquier tipo que sea propiedad de los Compradores y/o Titulares de lotes de terrenos y/o de terceros, que se encuentren dentro de sus instalaciones, ya sea por actos de robo, hurto, desaparición, o por cualquier otra causa que pueda o pudiese afectar a los bienes citados precedentemente. Asimismo el conocimiento del presente reglamento implicará relevar a las sociedades mencionadas supra de todo tipo de responsabilidades a ese respecto.


Los Compradores y/o Titulares de terreno, responderán solidariamente por los familiares y/o invitados a los que los vincule. En el supuesto caso que la conducta de los mismos, o en el que el uso de cualquiera de los bienes de propiedad de éstos o que se encontraren dentro de su propiedad, afectasen o pudiesen afectar derechos o causen daños o perjuicios, ya sea a AMANCAE S.A. o a terceros, AMANCAE S.A. y ALEBE S.A. queXXXXX XXXXXberadas de toda responsabilidad debiendo los intervinientes dirimir sus diferencias en forma privada.

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Es muy claro, rige las normas de convivencia, la deliberación, el órgano administrador, y solo prevé la posibilidad de MODIFICAR el reglamento, jamas menciona ni siquiera someramente que se cambiara la forma societaria y que deberán los propietarios estar obligados a conformar una SA
En los hechos, funciona como Sociedad Civil, ya que surge del reglamento que me envío, no puede ser obligada a conformar la SA

Por otro lado, tal como usted indica, la notificación a las asambleas no fue efectuada en tiempo ni en forma por lo cual las asambleas son nulas.


Cliente: escribió hace 3 año.

Bueno, analizaremos la información que nos ha enviado y cualquier duda volveremos a contactarla. Como hacemos para reabrir el dialogo con Ud. mañana

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Le recomendaría que ingrese una nueva pregunta así podemos chatear, porque es mas dinámico, mas fácil y sobre todo útil para usted.
Si le ha sido útil mi información, le pido por favor valore la respuesta de manera positiva
Cliente: escribió hace 3 año.

La nueva pregunta como hago para que la reciba Ud. ?


 


 

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Ingresela en mi link directo se lo proveo asi la respondo yo y seguimos con el tema

http://www.justanswer.es/legal-es/expert-drasanchezdesepola/
Cliente: escribió hace 3 año.

Muchas grácias ! ha sido muy clara .


 


 

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Me alegra mucho haber sido util y estoy a su disposicion para loq ue sea necesario
Saludos!
D Sanchez de Sepola, Abogada Especializada
Categoría: Ley de Argentina
Clientes satisfechos: 612
Experiencia: Fideicomisos, Negocios Inmobiliarios, Tributario, Derecho Internacional, Ingeniería legal, Sociedades, Empresas.-
D Sanchez de Sepola y otros otros especialistas en Ley de Argentina están preparados para ayudarle
Cliente: escribió hace 3 año.

Dra. Sanchez de Sepola, buenos dias.


Tengo un duda


Comunico mi posicion en discidencia sobre la Sociedad Anonima por mail al desarrollador? Por carta documento una vez que se resuelva por Asamblea el camino a tomar?


No me presento en la reunion prevista para el 22 de marzo y no comunico nada?


O como me sugiere Ud. manejar este punto...


Espero su respusta


Atte Maria Acosta

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Usted ha sido comunicada por mail de la asamblea? O lo fue por carta documento?
Si no ha sido notificada fehacientemente, no asista, pero si fue citada en forma si debe asistir y votar en contra.
La citacion en forma incluye el ORDEN DEL DIA de la asamblea, los temas que se trataran y la información suficiente para que usted sepa que temas trataran y tenga la posibilidad de informarse con anterioridad a la asamblea
Cliente: escribió hace 3 año.

Dra.


le envio el mail fechado 31/12/2013 donde entre otros temas, el desarrollador renuncia y convoca a Asamblea


Y ademas en su momento nos fue entregada una copia del mismo en el control de ingreso al barrio


 



Estimados Propietarios:

No quería que termine el año, sin darles los resultados de la encuesta, realizada.

De la nómina de 53 Propietarios, 16 son los que han exteriorizado su opinión.

7 Propietarios siguen manteniendo lo dispuesto oportunamente en Opción 1.

3 Propietarios se inclinan por la Opción 1, pero dan lugar a excepciones; consensuando con los vecinos más próximos los horarios de trabajo.

6 Propietarios escogen la Opción 2.



Evidentemente, el porcentaje de participación obtenido es muy bajo como para tomar una decisión definitiva; más aún si tenemos en cuenta que los resultados son muy parejos; por lo tanto ésta Administración decide No Innovar y quién quiera continuar con las Obras lo haga como se vino realizando hasta el corriente año.

Con respecto a los otros temas planteados en los correos recibidos, estoy totalmente de acuerdo en que estamos operando en forma irregular, sin Asambleas y sin un Órgano de Administración legalmente designado.

Pero también deben reconocer que hace varios años que pregono por la constitución de alguna Sociedad o forma jurídica que nos encuadre legalmente, sin haber obtenido consenso para ello.

A pesar de todo, POSTA CARRETA siguió funcionando y creciendo!

En Junio de 2014, cumpliré 10 años de desempeño en la función de Administrador, demasiado tiempo!!!

Por lo tanto, hago púbica mi Renuncia como Administrador de POSTA CARRETA y los convoco a una Asamblea Extraordinaria para el día Viernes 21 de Marzo. a las 15:30 hs en el Complejo LA OLLA.

El Orden del Día tendrá como tema principal:

1.- Definir la Forma Jurídica (una o dos Sociedades) que regulará el Funcionamiento de POSTA CARRETA.

2.- La adecuación del Reglamento de Funcionamiento, Administración, Construcción y Edificación.

3.- Elección de 3 o más propietarios para llevar adelante el proceso de Transformación y Adecuación.

En los próximos días les pasaré la minuta de la sociedad propuesta oportunamente por el Contador Raúl AIMAR, que fue el profesional consultado en dicha oportunidad. Sugiero que dediquen algún tiempo para analizarla con sus asesores legales, o propongan una opción más conveniente.

Después de realizada la Asamblea Extraordinaria, tendremos 90 días (hasta el 30 de Junio) para designar los nuevos Administradores y realizar los cambios de titularidad en los Servicios Comunes y Empleadores del Persona de POSTA CARRETAl; allí culmina mi Función de Administrador!

Dejaré copias del presente correo en la Guardia de POSTA CARRETA, para quiénes necesiten tenerlo impreso.

No quiero dejar pasar la oportunidad, para disculparme con aquellos propietarios que se hubieran sentido agraviados o afectados por mis dichos en el correo anterior; cada uno en su interior sabe lo que le corresponde.

Todos tenemos algún defecto, simplemente que por mi formación, sólo puedo ver los colores tal cual son.

Sin otro particular y deseándoles los mejores Augurios de Felicidad para el año próximo, los saludo

Alejandro Corrales

saludos XXXXX XXXXX a la espera de su respusta para saber si es valida formalmente la forma en que se realiza la convocatoria

Atte Maria Acosta

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
No es valida, el tema es que el administrador renuncia. No se la verdad quien sera el nuevo administrador, pero usted puede ver que acepta lo que le respondi anteriormente, FUNCIONAN DE MANERA IRREGULAR, NECESITAN UNA ESTRUCTURA JURIDICA ADECUADA.
Por lo cual, mas lejano aun veo la posibilidad de llevar adelante una SA, diria que es imposible.
En definitiva, esta todo por hacer, con respecto a la forma juridica que le daran a la administracion.-
Si va o no va a esa asamblea, la verdad no lo veo relevante, ya que con un administrador que comunica su renuncia, nada se puede tratar salvo la aceptacion de esa renuncia y la posterior rendicion de cuentas del administrador, no veo que pueda debatirse el orden del dia con esta problematica de no tener administrador
Cliente: escribió hace 3 año.

muchas gracias Dra. por su respuesta, analizo su mail y seguimos en contacto si surgen nuevas dudas

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Perfecto, cualquier duda sigo a su disposición!
Saludos
Cliente: escribió hace 3 año.
Buenas noches Dra

La forma juridica que quiere darle el desarrollador en que los vecinos formemos una SA y que esta sociedad anonima elija a un subgrupo de vecinos que lleven a cabo la administracion.
Sobre lo que ud. plantea que por ahora hay que aceptarle la renunca, ver la rendicion de cuentas, etc y elegir un nuevo administrador... es condicion necesaria que haya un nuevo ádministrador para elegir la forma juridica del barrio o sonn dos temas independientes?
Que otras formas de organizacion juridica puede y meacosneja plantear en la reunion?
Gracias XXXXX XXXXX respuesta, atte Maria Acosta
Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Claro, como usted lo advierte es necesario que exista un administrador, luego este administrador si considera que tienen que cambiar la forma jurídica deberá convocar a asamblea y lograr unanimidad para poder llevar adelante cualquier cambio.
Para proponer una forma juridica debo conocer el barrio, al menos saber cuantos lotes conforman el mismo? Si estan todos ocupados con sus viviendas construidas? Que espacios comunes poseen? Tienen Plazas, que otro espacio verde ademas de las calles? Las plazas, si existieran, fueron donadas al municipio o son condominio de los dueños de los lotes?
Al menos estas preguntas me aclararian un poco la magnitud y desarrollo del barrio
Cliente: escribió hace 3 año.

Buenos dias Dra. como estas Ud.?


 


Entiendo que hasta ahora somos una comunidad de vecinos, un barrio, administrados de manera externa por el administrador/desarrollador a traves de una SA que le pertenece.


 


Ud. me comenta que para poder cambiar de forma juridica debe lograrse por unanimidad.


Ahora bien sobre este punto, el administrador ha manifestado recientemente por mail que como condicion que para votar en la Asamblea cada vecino debera estar completamente al dia con los pagos de expensas y no acarrear ningun tipo de deuda. Hay un porcentaje muy elevado de vecinos que no cumple con esta condicion...puede realmente apelar a esto para evitar que voten todos propietarios? no creo posible lograr la unanimidad si no pueden votar los morosos.


Respondiendo a sus preguntas


- el barrio se va desarrollando en etapas, el administrador saca a la venta mas lotes a medida que vende un porcentaje de los lotes de las etapas anteriores. Hoy dia hay dos grupos de lotes, vendidos en dos etapas difrentes, con codigos que difieren entre si. Uno de estos loteos es un loteo generado por el y que segun informacion municipal cumple con normas de un loteo y el segundo loteo que saca a la venta, lindero al primer loteo, donde esta nuestra casa, es originariamente un loteo de los años 40 que compro al original desarrollador pero que era un tipico loteo de esa epoca con calles publicas y un trazado tipico de la epoca ( ejemplo Vinnelli o Kanmar)


- lotes con propietarios particulares son 53. No todos estan ocupados por viviendas.


El desarrollador en alguno de sus terrenos esta construyendo una hosteria y en otro de ellos comienza a construir un grupo de departamentos, esto esta sucediendo dentro del primer loteo que saco a la venta


- Los lotes que posee el desarrollador no estan discriminados numericamente en el detalle de expensas a pagar mensualmente, dice en su detalle "lotes varios " y paga un monto determinado por el mismo. En el detalle de expensas estan agrupados los dos loteos.


Esas expensas pagan el agua corriente que suministra un tanque de agua ubicado en el segundo loteo, control de acceso y seguridad


- Hay espacios comunes, alguna plazoleta en el primero de los loteos sin mejora alguna que se ocupa de hecho por algunos vecinos como lugar de reunion social


- El desarrollador hace aprox 10 años compra un loteo, hace usucapion de los loteos donde no aparecen los dueños originales y en algunos lotes no se declaran los dueños (?)


- La zona donde esta emplazado el barrio no pertencia a ningun egido hasta hace aproximdamente dos años momento en que todas la tierras de la provincia deben pasar a formar parte de alguna comuna o municipio. La nuestra fue absorvida por la municipalidad de Sta Rosa de Calamuchita


-Desconozco si los supuestos espacios comunes fueron donados o son condominio. En la segunda etapa vendida donde esta mi lote, no hay espacios comunes y por mi lote pasa una calle publica


Espero haber sido suficientemente clara para poder recibir su respuesta


Gracias XXXXX XXXXX a la espera entonces


atte Maria Acosta


 


 


 

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Comprendo,y me ha dado un buen panorama de la situación. Ante una estructura tan compleja, pero a la vez con puntos a favor, ya que los loteos antiguos, de hace 40 años como usted dice, es mas sencillo el sistema y por ello mas fácil encontrar una figura jurídica adecuada.
la verdad no quiero responder de manera liviana, ya que estos temas son de muchísima complejidad, y usted y sus vecinos, van a necesitar un asesoramiento y seguimiento permanente durante el proceso de transformación o consolidación de la estructura jurídica.
le aporto alguna información que debe ser guía para saber que pasos seguir:
No es obligatorio la figura de la SA ni de ninguna otra sociedad comercial para administrar el loteo.
La ley de Propiedad Horizontal no puede ser aplicada en estos casos
Si puede llevarse o conformarse una asociacion de vecinos (sociedad civil) y puede establecer validamente un reglamento que regule perfectamente: forma en que se liquidaran expensas, rubros, organo administrador, etc
Para cualquier estructura que deseen hacer se necesita unanimidad, ya que las mayorias absolutas no son validas en este caso, porque lo que se pretende es darle una nueva forma juridica
No creo que el administrador pueda liberarse de la responsabilidad y administracion de manera tan sencilla, ya que es el mismo loteador el que instituyo este tipo de administracion, y no puede desligarse de manera sencilla
Le recomiendo que con sus titulos, planos y realidad se consiga un buen abogado, que sepa de derechos reales, no cualquier abogado que dice "lo que le parece" sino que sepa realmente y le ayude a lograr la estructura adecuada, con los pasos legales y validos para ello,
Espero haber sido util, lo mio es simplemente una respuesta que la ubica en tiempos, formas, legalidad y procedimientos, pero necesita un accionar fuerte y firme de un profesional capaz para poder seguir con este tema.
Cliente: escribió hace 3 año.

Muchas gracias XXXXX XXXXX su completa respuesta y su orientacion sobre los pasos que debo seguir a partir de ahora. Los tendre muy en cuenta.


Le hago llegar mis saludos XXXXX XXXXX gracias, XXXXX XXXXX Acosta


 


 

Experto:  D Sanchez de Sepola escribió hace 3 año.
Ha sido un placer para mi responderle. mas aun si fue de utilidad para usted mi informacion.
Le deseo mucha suerte y gracias XXXXX XXXXX en Just Answer, estoy a su entera disposicion para lo que necesite.
Saludos!