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Marisol G.G
Marisol G.G, Formación profesional
Categoría: Ley de Chile
Clientes satisfechos: 1187
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Hola, junto con saludarle, consulto a UD. lo siguiente: Estoy

Pregunta del cliente

Hola, junto con saludarle, consulto a UD. lo siguiente:

Estoy comprando una propiedad donde una parte de ella se encuentra arrendada bajo un contrato simple ante notario. Este contrato tiene duración hasta el año 2022. La consulta es :
Si al cambiar propietario el terreno, el contrato sigue vigente?
Si sigue vigente, como elimino el contrato actual?

En el contrato actual, no se señala ninguna clausula referente a termino de contrato anticipado, tampoco señala multas ni indemnizaciones para ninguna de las partes.

Atento a su pronta respuesta, cordialmente

Gonzalo Greco
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Chile
Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola el contrato hay que analizarlo como tal que dice con respecto a la terminacion del mismo, la venta es una causal de terminacion pero ojo hay que analizar el contrato, por ahora mil disculpas quisiera ayudarte pero no puedo dejare tu consulta abierta a otros expertos de igual manera avise a servicio al cliente la urgencia como tal.

 

Un saludo

Cliente: escribió hace 5 año.

En primera instancia, existe un error, para no decir engaño en el cobro, este dice $ 23 y en realidad el cobro se realizo por US$ 23.- Por otra parte Ud no me puede responder "Mi respuesta es de caracter informativo para aclarar dudas o inquietudes, no remplazo al profesional, por no estar presente en consulta" Favor de aclarar el error en el cobro además si el profesional solicitará una copia del contrato de arrendamiento actual o que otro antecedente.

 

Atento a su respuesta

 

 

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola la web cobra en dolares y es clara con el cliente cuando inicias a colocar tu consulta, seguido la web son conceptos que derivan opciones a seguir, cuando un caso es de analisis fisico no podemos ayudar,si es de urgencias la web es clara que no trabajamos urgencias estoy hay que hacerlo presencial

 

Por ultimo no te entendi lo del profesional, aparte no te he contestado por que no me has aclarado tu consulta, deseo aclarar tu consulta

 

Un saludo

Cliente: escribió hace 5 año.

En referencia a lo del profesional, lo indico Ud.´, yo sólo copie su respuesta. En cuanto a la consulta, esta es clara, ¿ que pasa con el arrendatario si la propiedad la compro, entiendo que compro un bien inmueble no al arrendatario. ? por otra parte si necesita le envie una copia del actual contrato indique donde y se la envío por mail en archivo pdf.

 

Gracias

 

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola te dejo un concepto que te puede ayudar a aclarar tu duda

 

Arrendamiento

 

El arrendamiento es un contrato en que dos partes se obligan; una a conceder el goce de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Cuando el precio se paga periódicamente se denomina renta.

 

La ley regula varios tipos de arrendamiento. La información que se entrega en esta página sólo se refiere al arrendamiento de cosas, esto es, cuando se entrega el goce de una cosa, y concretamente, al arrendamiento de bienes inmuebles.

 

El contrato de arrendamiento es consensual, lo cual significa que basta que las partes hayan convenido en la cosa y en el precio para que se considere existente y válido. Las partes además, pueden acordar otras materias en el contrato.

 

A pesar de lo afirmado anteriormente, es conveniente que el contrato conste por escrito para facilitar la prueba de las obligaciones, e incluso puede ser conveniente celebrarlo por escritura pública.

 

El arrendatario no tiene facultades para subarrendar el inmueble, salvo que se hubiese estipulado o en el caso que se mencionará más adelante respecto de los bienes raíces urbanos.

 

En caso que el derecho de propiedad del arrendador se extinga por haberse transferido el inmueble a terceros, éstos no están obligados a respetar el arrendamiento. Así, en caso que el arrendador venda y transfiera el inmueble, el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento, pues es ajeno al contrato, pudiendo exigir que el arrendatario le restituya el inmueble. Sin embargo, están obligados a respetar el arrendamiento las siguientes personas:

 

Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título gratuito. Por ejemplo, si el inmueble es donado a otra persona, ésta debe respetar el arrendamiento.

 

Todo aquel a quien se transfiera el derecho del arrendador a título oneroso, siempre que el arrendamiento conste en escritura pública. Por ejemplo, si el arrendador vende y transfiere el inmueble a otro, éste no podrá exigir que el arrendatario le entregue el bien, si el contrato de arrendamiento se celebró por escritura pública.

 

Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario podrá requerir por sí sólo la inscripción.

 

En el caso que, extinguiéndose el derecho del arrendador por un hecho o culpa suya, como por ejemplo, cuando vende el inmueble, y el adquirente no está obligado a respetar el arrendamiento, deberá indemnizar los perjuicios al arrendatario.

 

El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a una regulación especial, establecida en la ley 18.101, que tiene por finalidad proteger a los arrendatarios. Ello, sin perjuicio de que se apliquen también las reglas generales del arrendamiento establecidas en el Código Civil, enunciadas anteriormente.

 

Los bienes raíces urbanos son los ubicados dentro de radio urbano respectivo. En general, se trata de casas, departamentos, bodegas; inmuebles conformados por el terreno en el cual están situados y las construcciones respectivas. La ley también se aplica a los arrendamientos de vivienda situados fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

 

Sin embargo, la ley no se aplica a los siguientes bienes raíces urbanos, los cuales se rigen sólo por el Código Civil u otras reglas especiales, según veremos:

  • Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación;
  • Inmuebles fiscales;
  • Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo;
  • Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y
  • Estacionamientos de automóviles y vehículos.

 

No obstante, los juicios que se originen en relación con contratos a que se refieren los números 3 y 5, tramitarán de acuerdo con el procedimiento sumario al que se hace mención más adelante.

 

Las reglas especiales se refieren básicamente a la terminación del arrendamiento. A este respecto cabe tener presente que, en los contratos cuya renta de arrendamiento se haya pactado mes a mes y a los de duración indefinida el arrendador sólo podrá ponerles término mediante desahucio judicial. El desahucio es la terminación del contrato por voluntad de una de las partes, por tanto las partes pueden poner término al contrato de común acuerdo sin que sea necesaria esta gestión judicial.

 

El arrendatario tendrá un plazo de cuatro meses para desocupar y restituir el inmueble, plazo que se cuenta desde que la demanda es notificada. El plazo se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario hubiese ocupado el inmueble. Sin embargo, el plazo más el aumento que corresponda no podrá exceder, en total, de doce meses. Naturalmente que el arrendatario deberá pagar la renta convenida durante este plazo. El arrendatario desahuciado podrá restituir el inmueble antes de expirar el plazo que la ley le concede, pues se ha establecido en su beneficio. En este caso estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución.

 

En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la notificación de la demanda. Esto no se aplica en caso que el arrendamiento termine por expiración del plazo convenido, pues en este caso el arrendatario deberá restituir el inmueble inmediatamente.

 

En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación de duración superior a un año el arrendatario estará facultado para subarrendar, salvo que en el contrato se hubiese acordado que el arrendatario carece de este derecho. En este caso el arrendatario podrá poner término anticipado al contrato pagando la renta sólo por el tiempo que hubiese hecho uso del inmueble pero no por el plazo que falte para terminar el arrendamiento.

 

Las controversias que surjan entre las partes con motivo del contrato se tramitan judicialmente mediante el procedimiento sumario, el cual es breve, pues una vez presentada la demanda se cita a las partes a una audiencia o comparendo, tras lo cual el juez pronuncia el fallo. Las partes deben recurrir al juez de letras que corresponda al domicilio del demandado. La demanda debe ir patrocinada por un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión. Así, por ejemplo, se tramitan mediante este procedimiento materias tales como el desahucio, la terminación del arrendamiento, restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador y otras derivadas del contrato.

El arrendamiento de predios rústicos también tiene algunas reglas especiales.

 

El contrato en este caso es solemne, es decir, debe cumplir los requisitos que indica la ley para que tenga validez. La ley dispone que deberá celebrarse por escritura pública o privada. Si se celebra por escritura privada es necesaria la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años.

 

El arrendatario no podrá subarrendar o ceder de otro modo la tenencia total o parcial del terreno, ni introducir mejoras sin autorización previa y por escrito del propietario.

 

Además deberá dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotación.

 

El incumplimiento de las obligaciones anteriores dará derecho al arrendador para pedir la terminación del arrendamiento.

 

Además, si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario. Esto no se aplica en el caso de las ventas forzadas, decretadas por resolución judicial.

 

Ahora bien su caso es de analisis por eso le sugiero se asista de un abogado que revise la negociacion como tal el contrato de arriendo y condiciones y ver las alternativas que tiene con respecto al inquilino

Puedes asistirte igualmente de un un abogado particular o se asistirte de un abogado en la Corporacion de Asistencia Judicial, comenta el caso y ellos te prepararan y ayudaran a resolver el conflicto te dejo el enlace http://www.cajmetro.cl/

 

Un saludo

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