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Sebastián Ortúzar
Sebastián Ortúzar, Abogado de Chile
Categoría: Ley de Chile
Clientes satisfechos: 10
Experiencia:  Abogado excelencia académica y diplomado en Derecho Laboral
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estoy arrendando una casa desde hace 11 años, comenzamos con

Pregunta del cliente

estoy arrendando una casa desde hace 11 años, comenzamos con un valor de arriendo, luego lo subimos segun IPC y luego el valor se estanco, ya que la propiedad tenia muchos problemas (electricos, de gasfiteria, cañerias viejas y rotas, techo en mal estado,pisos sueltos, etc) por lo que de mi dinero hice algunos arreglos y algunos de montos grandes, los canele con mi tajeta de credito, autorizados por el arrendador y luego se lo tuve que descontar en muchas coas porque asi lo pidio, despues de 11 años recien esta la casa casi como lo que se ofrecio al arrendarla, pero a todo lo anterior se agrego que sin consultarme autorizo que el vecino construyera un segundo piso, convirtiendo la casa que yo arrende como independiente, en una casa pareada en donde se escucha todo. Hoy el pretende olvidarse de todo esto y me quiere reajustar el arriendo en un 17%, porque dice que es en forma retroactiva y que si no me gusta le devuelva la casa (yo creo que quiere recuperar el costo del arreglo del techo). Originalmente el contrato lo hice con una empresa de corretaje, pero han pasado tantos años que el contrato se me perdió y se que al arrendador tambien, pero era un contrato tipo en donde se indica que el arriendo se reajustaba según IPC. Durante estos casi 12 años nunca he dejado de pagar mi arriendo en fecha y he mejorado la casa considerablemente. De todo esto tengo respaldo de fotos, boletas, presupuestos y las transferencias de arriendo, asi como los correos de queja al arrendador. Ahora después del terremoto las panderetas de la casa se derrumbaron y aun no he conseguido que las arregle. con todo, mi pregunta es si este señor me puede pedir la casa por noestar de acuerdo en pagar el reajuste usurero que me impone, cuales son mis derechos y como me puedo resguardar? me preocupa el que no encuentro el contrato. gracias.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Chile
Experto:  Sebastián Ortúzar escribió hace 5 año.
Estimado (a):
Respecto de la situación planteada hay que aclarar los siguientes aspectos:

REPARACIONES DE UN INMUEBLE ARRENDADO.
Hay que distinguir entre dos clases de reparaciones:
1. Necesarias. Que son las indispensables para dar el inmueble en arrendamiento, o para dejarlo en estado de servir para el fin para el cual fue arrendado, así, si se trata de una casa habitación, son las necesarias para que la casa sea habitable. Estas reparaciones serán de cargo del ARRENDADOR.
2. Locativas. Que son las reparaciones que tienen por objeto subsanar los defectos y deteriores que se ocasionen producto del uso y goce del inmueble arrendado. Éstas, serán de cargo del Arrendatario, salvo una excepción, que es cuando dichos deteriores provienen de la mala calidad de la cosa arrenda o de CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR, como sería un terremoto, por lo tanto, los daños ocasionados producto del terremoto serían de cargo del ARRENDADOR.

DERECHOS QUE LE ASISTEN COMO ARRENDATARIO EN SU CASO.
1. Primero, derecho a ser INDEMNIZADO por todos los perjuicios ocasionados por el arrendador o que sean de su cargo. Por ejemplo, por los gastos incurridos en reparaciones NECESARIAS, o de los perjuicios sufridos como consecuencia de reparaciones que haya tenido que hacer el arrendador y no las hizo (por ejemplo, las deterioros ocasiones por el terremoto).

2. Si el arrendador decide poner término unilateralmente al arrendamiento (desahucio), tiene derecho a que le dé un plazo de 6 meses en su caso, contados desde la notificación respectiva, para hacer abandono del inmueble.
La posibilidad de que el arrendador ponga término unilateralmente al contrato de arrendamiento, sólo procede en los contratos de duración indefinida, de los pactados mes a mes, y en los contratos de plazo fijo igual o inferior a 1 año.
En su caso, según lo expuesto, deduzco que su contrato es de duración indefinida, y en tal sentido, procede el desahucio (aviso anticipado de término), pero debe notificarse judicialmente o personalmente por un notario. Pero, podría ejercer el derecho de retención que explico en el punto siguiente.

3. Derecho de Retención. Consiste en el derecho que tiene el arrendatario a no ser expulsado del inmueble mientras el arrendador no le pague las sumas debidas o no le asegure su pago, según el artículo 1937 del Código Civil.
Este derecho de retención, debe hacerlo valer en la audiencia a que sea citado, si es que el arrendador inicia un proceso judicial para poner termino al contrato de arrendamiento.

4. En la práctica, para que el arrendador lo pueda expulsar del inmueble, previamente, debe iniciar un proceso judicial, en el cual usted podrá defenderse, y hacer valer el derecho de retención, si es que procede.

Por último, es preciso aclarar que en el caso que no haya constancia escrita del contrato de arrendamiento, se puede probar su existencia por cualquier otro medio de prueba, por ejemplo, recibos, testigos, etc.
Atte.