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Marisol G.G
Marisol G.G, Fomación Profesional
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 1187
Experiencia:  Consultas en temas Generales y Derecho
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Marisol G.G está en línea ahora

Tengo un local comercial en arriendo desde hace 7 a os, mi

Pregunta del cliente

Tengo un local comercial en arriendo desde hace 7 años, mi negocio es un restaurante de comida china, esta ubicado en un segundo piso, durante este tiempo he disfrutado de un espacio y la entrada ha sido exclusiva para mis clientes. Sin embargo, hace unos días el dueño del predio me hizo saber que arrendo un espacio libre que se encuentra en el segundo para la ampliación de otro restaurante que funciona en el primer piso, habiendole solicitado en arriendo este espacio de manera verbal hace algun tiempo. Sin entrar en funcionamineto estoy anticipandome a que esto me traera problemas, dado que la persona del otro local va a disfrutar de una imagen que hemos construido con mucho esfuerzo durnte todo este tiempo y a la vez puede hacernos un contrapeso en la ventas que tenemos en la actualidad. Existe algun marco normativo que me proteja y que el dueño del predio o el tomador de este espacio busquen que la entrada a este espacio lo haga desde la entrada principal del local que funckiona en el primer piso, dado que me dicen que los potenciales clientes de este restaurante compartirian la entrada de mi local comercial. Adicional a lo anterior el dueño del predio siempre ha insistido de manera verbal que el espacio de la zona común (pasilo y escaleras) esta en calidad de préstamo y que no hacia parte del contrato, sin embargo, es la única entrada y salida de los clientes y de acceso al local comercial y de traslado de la zona de producción al comedor. Desde ya les quedo agradecido por la orientación que me puedan brindar al respecto José Mendoza
Enviada: hace 6 año.
Categoría: Ley de Colombia
Cliente: escribió hace 6 año.
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Experto:  Marisol G.G escribió hace 6 año.

Hola, estoy preparada para resolver tus inquietudes en el Area General y Juridica, cuente conmigo a cualquier pregunta

Hola, estoy preparada para resolver tus inquietudes en el Area General y Juridica, cuente conmigo a cualquier pregunta

A tu pregunta lo que sucede es que arrendaste un local comercial, cuando lo arrendaste en el contrato como quedaron los linderos de lo que arrendaste, si dentro del contrato esta especificado la entrada, seria solamente para tu local, pero si no estan estipulados se tomaria de uso comun, ya que por la figura de propiedad horizontal las areas comunes no son exclusivas de un solo local en su caso, de todos modos todo se basa en el contrato.

 

Deseo aclararte en los edificios o conjuntos se usan términos que parecen contradictorios como por ejemplo bien privado pero con restricción de actividades y zona común de uso privativo

Recordemos que cuando hablamos de Régimen de Propiedad Horizontal, estamos haciendo referencia a Edificios y Conjuntos tanto de uso residencial, como comercial o mixto. Cuando usamos las expresiones Unidad Residencial es también del Régimen de Propiedad Horizontal.

 

Bienes privados o de dominio particular

Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. (Artículo 3º Ley 675/2001)

En otras palabras, es la parte interna del apartamento, casa, oficina, local o bodega, construida o no, que está en el Edificio o Conjunto.

A pesar de ser un bien privado o de dominio particular los estatutos pueden perfectamente establecer unas restricciones a las clases de usos, incluso más allá de las regulaciones de Uso de Suelo que establezcan las Oficinas de Planeación de la Alcaldía.

Esto quiere decir, que perfectamente los estatutos pueden establecer por ejemplo, que los apartamentos de un edificio, sólo pueden ser usados para vivienda, de tal manera que en un apartamento su dueño o tenedor, no podría instalar una peluquería.

Asimismo es con los locales en una Propiedad Horizontal, pues así esté permitido en dicho lugar por ejemplo la instalación y funcionamiento de pizzerías según el Uso de Suelo, si los estatutos de la copropiedad prohíben la utilización del local en actividades donde se preparen o vendan alimentos o bebidas, el dueño o tenedor no puede ir en contravía de los estatutos, así el Uso de Suelo de la ciudad lo permita.

 

Bienes comunes

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (Artículo 3º Ley 675/2001)

En otras palabras, podemos hablar de pasillos, corredores, escaleras, ascensores, calles internas de parqueaderos, piscinas, zonas de juegos, salones sociales, etc.

 

Zonas Comunes de Uso Privativo

Dentro de la definición de Bienes Comunes, podemos hacer una subdivisión o una definición de lo que se conoce cómo Zonas Comunes de Uso Privativo, donde incluimos a los balcones o miradores de un apartamento o casa sometido a Propiedad Horizontal, pues como verán, si bien el balcón "aparentemente" hace parte de mi apartamento, dicho espacio hace parte de las zonas comunes, simplemente que por estatutos se ha permitido que los habitantes de dicho apartamento sean los únicos que lo puedan usar, pero con las restricciones que impone los estatutos, por ejemplo en sacar y colgar ropa para secar.

 

Bienes comunes esenciales

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (Artículo 3º Ley 675/2001)

En esta definición, encontramos bienes comunes que no se permitirá un uso privado exclusivo, pues son como su nombre lo dice, esenciales para la existencia misma del Edificio o Conjunto sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, entre los que encontramos la totalidad del terreno, las columnas, el sistema general de acueducto o alcantarillado al interior del edificio o conjunto, las fachadas que no pueden ser cambiadas al arbitrio de uno de los dueños o tenedores de un solo inmueble privado dentro de la propiedad horizontal

Experto:  Marisol G.G escribió hace 6 año.

Te aconsejo que llegues a una conciliacion con el propiertario pero antes revisa tu contrato, de como este depende tu conversacion con el.

 

Os deseo exitos y si tienes mas dudas del tema preguntame

Cliente: escribió hace 6 año.

hola, tengo varias cosas que no estan claras:

 

1. El contrato -NO especifica linderos, aunque tiene una clausula en la que el propietario se guarda este derecho (tal vez, en virtud de prevenir una situación a la actual). Pero por un periodo muy largo los únicos que han gozado de esta área hemos sido nosotros, además, se le ha asumido el costo por el mantenimiento de esta área sin retribución alguna por parte del propietario.

2. Por todo este periodo solo han conocido que corresponde a la entrada del restaurante de nosotros, además la zona de recibimiento del restaurante esta en esta zona y así fue aceptada por el propietario aunque insista que esta área no hace parte del contrato, es parte esencial para el buen funcionamiento del restaurante por estar ubicados en un 2° piso por ser una entrada exageradamente pequeña y porque el traslado de la zona de producción al área de comedor se debe hacer por este hall

3. Además, el aprovechamiento de nuestra imagen por parte del tecero que quiere ampliar su local al segundo piso (funcionando ya en el 1°) puede ir en contravia de nuestros intereses y afectar nuestras ventas, nuestra imagen, generando desorientación, confusión y mal nombre

 

 

Experto:  Marisol G.G escribió hace 6 año.

Hola lo que pasa es que hay que ver el contrato por que si son varios locales, hay que ver que dice el contrato con respecto a las zonas comunes y esto unicamente le puede ayudar un abogado que revise el contrato y alli le dira que camino tomar, por eso le indique que mejor iniciara provocando una conciliacion y llegar a un acuerdo del uso de la entrada. Asesorese de un abogado lo puede conseguir en la Defensoria del Pueblo

 

Si mi respuesta le aclaro su inquietud por favor aceptarla