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Marisol G.G
Marisol G.G, Fomación Profesional
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Sobre la ley de propiedad horizontal vivo en un condominio

Pregunta del cliente

Sobre la ley de propiedad horizontal vivo en un condominio donde la mitad de las casas tienen un lote que es exactamente del tamaño del perímetro de sus muros exteriores y su alrededor es area común; la otra mitad tienen lotes que superar hasta mas del doble de su tamaño y son areas privadas exclusivas. Para definir los coeficientes de copropiedad necesarios para definir la contribución a los gastos de administración la ley establece que se debe tener en cuenta el area privada CONSTRUIDA. Si las dos casas tienen la misma area construida y teniendo en cuenta la diferencia en el area de los lotes, estas dos casas pagarían la misma cuota de administración?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  LUIS238 escribió hace 5 año.
No pagan igual pues el artculo 26 de la ley prevee que El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. por lo que debe establecerse en el Reglamento de Propieedad horizontal los valores q corresponden para las áreas privadas, para ello debe seguirse lo expresado en la ley
Cliente: escribió hace 5 año.
Volver a incluir en lista: Other.
Pienso que debo ser màs claro con la pregunta para entender la respuesta.
Cliente: escribió hace 5 año.

Quiero aclarar con un ejemplo : el primer lote de casas tiene un area construida de 250 m2 igual a su lote. Todo a su alrededor son areas comunes; y las otras casas tienen igual area construida pero el lote tiene 500M2 como area privada sin construir de 250 m2, entonces deberìan pagar igual o diferente?.

Si el Reglamento actual no contiene informaciòn de areas privadas libres, que se debe hacer para actualizarlo?

Hay algunos propietarios que tienen construidos andenes, piscinas o han hecho algun tipo de jacuzzi, estos se ponderan como area construida?

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola estoy aca para aclarar tus dudas, mi respuesta es de caracter informativo, no remplazo el profesional, pues no estoy presente en consulta

 

Te comento tu caso es complejo y hay que analizarlo personalmente, y para esto nesecitas asistencia legal, pero paso a darte un concepto que te puede ayudar a aclarar tu inquietud

 

Los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.

Es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

 

Te explico cuando el constructor del Conjunto termina las obras, determina el área de las zonas privadas, al igual que determina cuales son las zonas comunes y las comunes de uso exclusivo, etc.

Pero con el tiempo es muy común que algunos balcones, patios internos, jardines, que son zonas Comunes de uso exclusivo, o incluso de simple uso común, algún propietario quiera extender una pared, un techo, un planchón, etc., (Previa autorización de la Asamblea de Propietarios) situación que automáticamente cambia su naturaleza, para convertirse en una zona privada que incrementaría el área privada del inmueble del propietario.

Lo anterior, modifica automáticamente el Coeficiente de Copropiedad Inicial, por lo que el propietario tendrá una mayor área privada y por consiguiente se deberá cambiar el valor de la Cuota de Administración.

 

Trámite por modificación del Coeficiente de Copropiedad

La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá hacer la respectiva autorización para el cambio de destinación de un bien común a privado y por ende, hacer la respectiva modificación a los Estatutos, lo que también conllevaría a modificar el coeficiente de copropiedad de los bienes privados.

Esto modificará automáticamente el valor que deben sufragar los propietarios en su cuota de administración (Ordinaria y Extraordinaria), pues al incrementarse una zona privada, las otras se le reducirá su coeficiente, lo que conlleva a todos los efectos económicos y políticos en la participación en la Propiedad Horizontal.

Recuerde: Un propietario no puede a su arbitrio ir construyendo en zonas comunes, así sean comunes con uso exclusivo, primero debe ser autorizado por la Asamblea de propietarios (mínimo 70%) y se debe hacer la respectiva modificación de estatutos para modificar el coeficiente y con ello los valores de administración y los porcentajes de participación de cada propietario.

La norma:

Ley 675 de 2001

Artículo 25 Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.

2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.

3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

Artículo 26. Determinación. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.

Parágrafo. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.

Artículo 27. Factores de Cálculo en Edificios o Conjuntos de Uso Mixto y en los Conjuntos Comerciales. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

Parágrafo. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.

Artículo 28. Modificación de Coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:

1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.

2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.

3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.

4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

 

Ahora bien tu caso hay que estudiarlo a profundidad, un bien tenga o mantenga su calidad de bien común ( en oposición a calidad de bien privado, así sea privado de la persona jurídica) no se puede vender pues la ley lo prohibe ( no permite negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los bienes comunes. Ley 675/200 Parágraf.2 Art.19).

 

Ahora bien no es posible emitir una opinión más profunda sin conocer las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso. Por eso recomiendo su estudio y adecuación si es el caso.

 

Si tiene mas dudas estare en linea para ayudarle

Si mi respuesta aclaro su inquietud favor aceptarla

Marisol G.G, Fomación Profesional
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Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola

Que ha pasado en tu caso cuentame tienes mas dudas?

 

Si tiene mas dudas estare en linea para ayudarle

Si mi respuesta aclaro su inquietud favor aceptarla

Cliente: escribió hace 5 año.
De cualquier forma sigo con una inquietud y basado en el ejemplo de la contrapregunta, para mi caso en particular, lo único que diferencia mi propiedad que esta en la segunda etapa de las casas de la primera etapa es que yo tengo un area privada de uso exclusivo de 500 m2 en la siguiente forma : 250m2 construidos y 250 m2 sin construir y; y las casas de la primera etapa solo tienen 250 m2 construidos de area privada exclusiva y NO tienen area privada exclusiva sin construir. Pagamos igual o diferente canon de administración?
Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Mira va a de acuerdo al area construida, pero hagamos algo quiero complementarte mas la consulta mañana tendras mi respuesta final de acuerdo a lo ultimo que me escribiste

Mañana sobre el medio dia tienes mi respuesta a esta nueva observacion que me haces, si tienes mas dudas comentame en este momento para asi mañana tenerte el complemento a mi respuesta

 

Un saludo

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola a tu pregunta

La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley

Al calcular el coeficiente de un bien privado que tenga entre sus dependencias una zona libre, es necesario tener cuenta esta.
El cálculo del coeficiente, en cuanto a las áreas libres, se realizará en la forma anotada y es diferente a la parte construida

Tambien nuevamente revisa las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso. Por eso recomiendo su estudio y adecuación si es el caso.

De todos modos he pasado un requerimiento de acuerdo al ultimo comentario para terminar de complementarte mi opinion

 

Si tienes mas dudas por el momento estare en linea para ayudarle

Un saludo

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