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Marisol G.G
Marisol G.G, Fomación Profesional
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 1187
Experiencia:  Consultas en temas Generales y Derecho
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Marisol G.G está en línea ahora

se compra un establecimiento de comercio a una persona natural

Pregunta del cliente

se compra un establecimiento de comercio a una persona natural quien a su vez es propietaria del local en donde se ubica el establecimiento, al celebrar el contrato de arrendamiento del local con el vendedor, dueño del bien, con vigencia de un año, ? tiene derecho a la prorroga del contrato de arrendamiento el nuevo propietario al año, en consideracion a que el establecimeito lleva muchos años de funcionar en el mismo local cuyo ubicación, goodwill y prestigio son motivos de la compra o queda sujeto al vencimiento del conttrato de arrendamiento, ello es ,por un año, pudiendo entonces el propietario del bien solicitar la entrega del bien al año,previo cumplimiento del desahucio?

El propietrio solicito con preavisos de ley la entrega del bien, antes del vencimiento del contrato.

Queda beneficiado el nuevo propietario a la continuidad de la tenencia del establecimiento en el mismo local del anterior propietario y actualo dueño del inmueble ?

que norma rige o jurisprudencia establece la continuidad del beneficio a ffavor del nuevo propietario que no se le permita al propietario del bien y quien a su vez vendió el establecmiento de comercio ?
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola estoy aca para aclarar tus dudas, mi respuesta es de caracter informativo,

 

No entiendo su pregunta el propietario de la funeraria la vendio el es el dueño del local donde funciona la funeraria al vender la funeraria el nuevo propietario firma con el dueño del local un contrato de arrendamiento por un año renovable hasta alli voy bien?

 

Ahora que sigue es lo que no comprendo

Me comentas de nuevo tu pregunta?

Cliente: escribió hace 5 año.

GRACIAS

 

EL PROPIETARIO DEL LOCAL QUIEN A SU VEZ VENDIO EL ESTABLECIMENTO DE COMERCIO ( LA FUNERARIA ) CELEBRÓ EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL LOCAL CON UNA VIGENCIA DE UN AÑO, CONEL NUEVO PROPIETTARIO DEL ESTABLECIMIENTO, DENTRO DEL AÑO MANDO CARTA DESAHUCIANDOLO E INDICANDOLE QUE NO LE PRORROGARIA O RENOVARIA EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL LOCAL Y POR ENDE DEBIA ENTREGARLO AL FINALIZAR EL AÑO TAL COMO SE PACTO EN EL CONTRATO,

EL PROPIETAARIO DEL LOCAL ,QUE ERA EL PROPIETARIO DEL ESTABLECIMIENTO DDE COMERCIO LO TUVO DURANTE 11 AÑOS

LA PREGUNTA ES , COMO NO SE DAN LOS DOS AÑOS DE LEY PARA QUE SE RENUEVE EL CONTRATO, ?PUEDE HABLARSE DE LA SUMATORIA DE TENENCIAS , 11 AÑOS, DEL ESTABLECIMIENTO Y EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD DE FUNERARIA EN EL MISMO LOCAL PARA QUE SE DE LA PRORROGA O RENOVACIÓN DEL CONTRATO , A PESAR DE NO HABERSE CUMPLIDO LOS DOS AÑOS? REITERO EL DUEÑO ANTERIOR ,PROPIETARIO ACTUAL DEL LOCAL, LO TUVO DURANTE ONCE AÑOS Y LUEGO LO VENDE ? NO SE BENEFICIA EL DUEÑO ACTUAL DEL PERIODO , 11 AÑOS ,DE FUNCIONAMIENTO DEL ESTABLECIMIENTO EN EL MISMO LOCAL , A SABIENDAS QUE ADQUIERIO TODOS LOS MUEBLES , DERECHOS, NOMBRES ,ENSEÑAS , GODWILL ?

 

NOTA EL PREAVISO O DESAHUCIO ESCRITO XXXXXÓ EN EL TIEMPO DE LEY, ELLO ES SEIS MESES ANTES DE FINALIZAR EL CONTRATO

 

FAVOR INDICARME JURISPRUDENCIA U OTROS, TODA VEZ QUE EN ESTE CASO EL CONTRATO SE ESTIPULO SOLO POR UN AÑO EL VENCIMIENTO Y YA EL PROPIETAARIO DEL BIEN, INICIO UNA DEMANDA DE RESTITUCION, TODA VEZ QUE EL CONTRATO COMENZÓ EL PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2009 Y TERMINO EL 1 DE DICIEMBRE DE 2010 SIN QUE EL INQUILINO ENTREGARA EL BIEN, NO OBSTA PARA INDICARLA QUE EL DEMANDANTE RECIBIO DINERO ,EL CANON DE DICIEMBRE DE 2.010 SIN OPONERSE , LA CAUSAL DE RESTITUCION EN EL PROCESO ES VENCIMIENTO DEL TERMINO DEL CONTRATO

 

?ES POSIBLE HABLAR DE LA TACITA RECONDUCCION DEL CONTRATO DDE ARREDNAMIENTO, POR EL HECHO DE HABER RECIBIDO EL DUEÑO DEL LOCAL CANONES POSTERIOR A LA FINALIZACION DEL CONTRATO?

 

? EN QUE EVENTO SE DARIA LA PRORROGA PARA ESTE CASO ,DODNE EL CONTRATO DE ARREDNAMIENTO DEL LOCAL COMERCIAL FUE DE UN AÑO?

Cliente: escribió hace 5 año.

espero la respuesta a las aclaraciones o dudas que le envie solicitadas por usted

gracias

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Mira de lo que te entiendo es que el señor vendio la funeraria y les alquilo el local la condicion era renovar el contrato pero este señor solicito la devolucion del local, es que me escribes de nuevo todo de la misma forma y no te entiendo disculpame

Mira cuando un inmueble se da en arrendamiento si el propietario necesita el inmueble puede solicitar con anticipacion la devolucion del mismo antes de terminar el contrato, pero como ya hay un buen nombre del funcionamiento del inmueble el lo puede solicitar pero no puede colocar otro negocio igual al que figuraba en el contrato en este caso el no puede colocar otra funeraria

Ahora tu caso es atipico pues existio una venta del mismo, no conozco los documentos como se hizo esa venta, si en la promesa se coloco que se seguia en alquiler y que se debia garantizar la renovacion por otro u otros años mas

No te entiendo disculpame por eso te pido informacion

Mira se mas claro en tu pregunta para poder ayudarte, para poder indicarte a adonde dirigirte, por favor escribeme en minusculas

 

 

 

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Mira te dire mi respuesta de acuerdo a lo que te entendi, todo comerciante que tenga un local o Establecimiento de comercio en arrendamiento, tiene derecho a que una vez culminado el Contrato de arrendamiento, es decir, una vez vencido su término, el arrendador le renueve el contrato de arrendamiento.

Esta protección especial que la ley hace de los comerciantes que actúan como arrendatarios de Establecimientos de comercio, busca proteger el trabajo realizado por el comerciante, quien con su esfuerzo, inventiva y capacidad, logra posicionar una marca, un nombre, servicio o producto. Lo que busca la ley es evitar que el arrendador intente despojar al comerciante de un local posicionado para luego el arrendador montar un negocio igual, beneficiándose del trabado anterior del arrendatario y obviamente en detrimento de este.

Respecto a la renovación de un contrato de arrendamiento de un local o establecimiento de comercio, el Código de Comercio en su artículo 518 establece lo siguiente:

Art. 518.- El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

En primer lugar, para adquirir el derecho renovación del contrato de arrendamiento de que trata el artículo 518 del Código de Comercio, se debe cumplir el primer requisito sobre el tiempo mínimo en que se debe tener como arrendatario del local, es decir como mínimo dos años.

Cumpliéndose el anterior requisito y no habiendo incumplido ninguna causal del contrato durante el tiempo de duración del mismo, el arrendador esta obligado a renovar el contrato, a excepción de los casos planteados en los numerales 2 y 3 del artículo 518, lo que significa que si el arrendador no necesita el local para utilizarlo como vivienda o para montar un negocio diferente al que tiene el arrendatario, o no lo va a demoler o reconstruir, esta obligado a renovar el contrato de arrendamiento.

Es de aclarar, que lo que la ley obliga es a renovar el contrato, no ha mantener las condiciones del mismo, es decir, que el arrendador si puede exigir nuevas condiciones como precio, duración, etc., pues una cosa es la renovación del contrato (que es lo que la ley protege) y otra muy distinta son las condiciones del contrato mismo, las cuales dependen de un acuerdo de voluntades entre las partes, que bien pueden ser distintas a las condiciones del contrato precedente.

Ahora bien, el artículo 520 del Código de comercio, afirma que en caso que se den los preceptos contemplados en los numerales 2 y 3 del artículo 518, se debe informar al arrendatario con mínimo seis (6) meses de anticipación; se debe tener claro que este preaviso es solo en los casos en que el local vaya a ser utilizado por el arrendador como vivienda o para montar un negocio diferente al que tiene el arrendatario, o que lo vaya a demoler o reconstruir el local, de lo contrario no se aplica el preaviso de los seis meses puesto que existe la obligación por parte del arrendador de renovar el contrato.

Art. 520.- En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Se debe hacer énfasis en que el preaviso de seis meses solo aplicar en el caso en que se den las situaciones contempladas en los numerales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, pues si estos no se dan, la asiste la obligación al arrendador de renovar el contrato, y por lo tanto el preaviso carece de función.

Ahora, suponiendo que el contrato no se renueva porque el arrendador requiere remodelarlo, una vez remodelado, y si el arrendador decide arrendarlo nuevamente, el arrendatario inicial, es decir, el que estaba al momento de iniciar la remodelación, debe tener el privilegio para ser el quien tenga la primera oportunidad de arrendarlo:

Art. 521.- El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.
Parágrafo.- Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia por el arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad.

Comos se puede observar, no es fácil que un arrendador se niegue a renovar un contrato de arrendamiento de un establecimiento comercial, sin contar con causas plenamente justificadas, causas que no pueden ser otras que las contempladas en el artículo 518 del Código de Comercio.

En conclusion, si aun así, el arrendador decide no renovar el contrato de arrendamiento estando obligado a ello, puede quedar obligado a indemnizar al arrendatario en los términos del artículo 522 del Código de Comercio

 

Si tienes mas dudas estare en linea para ayudarte

 

Si mi respuesta te aclaro las dudas por favor aceptarla

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Mira debes analizar bien la situacion ver como se hizo la venta si hay algo que le de al propietario para actuar asi

 

Te aconsejo que provoques una conciliacion de modo que todos salgan bien de este inconveniente, acercate a la Personeria en tu ciudad ellos son conciliadores del estado analizaran tu caso y citaran las partes para llegar a un acuerdo sobre este inconveniente, de no lograr este acuerdo debes contratar un abogado y hacer valer tus derechos

 

Le deseo exitos si tiene mas dudas estare en linea para ayudarle

 

Si mi respuesta le aclaro sus dudas por favor aceptarla

Cliente: escribió hace 5 año.

DISCULPE SI NO HE SIDO CLARO HABLARE EN OTROS TERMINOS A VER QUE PASA

 

Pedro es dueño de un local y tambien del establecimiento de comercio que alli funciona (Funeraria )

Pedro le vende a una entidad sin animod de lucro que llamaré X , EL ESTABLECIMiIENTO DE COMERCIO ( Funeraria )

PEDRO IGUALMENTE LE DEJA EN ARRIENDO EL LOCAL A X DONDE SIEMPRE A FUNCIONADO LA FUNERARIA por once años

PEDRO Y LA ENTIDAD X ELABORAN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL REFERIDO LOCAL CON VIGENCIA DE UN AÑO

PEDRO TUVO LA FUNERARIA 11 AÑOS EN EL MISMO LOCAL

PEDRO TRES MESES DEPUES DE CELEBRAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON X ,le envia el preaviso diciendole no prorrogo ni renovo entregueme el local al año tal como se dijo en el contrato

 

la entidad X al expirar el contrato al año no ha entregado el bien, pero Pedro recibio los canones posteriores a la expiracion del contrato al menos tres mas, y procedio pedro a presentar demanda de restitucion

 

PREGUNTAS

 

1. al comprarr X el establecimento de Pedro ,no quedó automaticamente beneficiado de los 11 años que lleva funcionando el establecimento en el mismo local como para predicar la renovacion del contrato o su prorroga?

 

El contrato es inferior a dos años y por ende no cumple los dos años para la prorroga o renovacion automatica de ley , por ello la pregunta, ademas pedro cumplio con el desahucio antes de seis meses

 

2. Puede alegar X agregacion de tenecias por los 11 años que tuvo pedro el establecimiento para pregonar la renovacion del contrato?

 

La Causal que invoca Pedro para la restitucion es el vencimiento del contrato , La Entidad X ha pagado puntualmente los canones de arrendamiento hasta la fecha

 

De ser cierta la posibilidad de sumar los 11 años para pregonar la renovacion . favor enviarme jurisprudencia, sentencias

 

3. Se da la prorroga o la renovacion por el solo hecho de que Pedro recibio canones despues de expirado el contrato , aun cuando desahucio en el tiempo legal ?

 

De ser cierto, favor enviarme jurisprudencia, sentencias

 

Espero haber dado mas claridad al asunto

 

Gracias

 

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