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Marisol G.G
Marisol G.G, Fomación Profesional
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 1187
Experiencia:  Consultas en temas Generales y Derecho
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Buen dia yo soy christopher soy arrendatario de un local comercial

Pregunta del cliente

Buen dia yo soy christopher soy arrendatario de un local comercial de 2 x 1.50 mts en el cual pago 1.500.000 de arriendo y estoy en desacuerdo con el canon de arrendamiento llevo 6 años pagando el arriendo cumplidamente ya le mande una carta al arrendatario diciendole que estoy en desacuerdo y no hemos podido llegar a un acuerdo en cuanto al canon de arrendamiento ,consultando en internet he leydo que casi no hay judisprudencia en este aspecto por ser comercial pero que en caso de no llegar a un acuerdo puedo solicitar a un juez un perito para regular el canon de arrendamiento.Es esto cierto? y en caso de que fuera cierto asumo que tendria que pagar en el banco agrario el arriendo. mi pregunta seria tendria que consignar 1.500.000 cada mes o el arriendo que asumo tendria que pagar basandome en el avaluo comercial que tuve teniendo en cuenta el impuesto predial del predio que seria de 300.000 pesos.ENTONCES CONSIGNO 1.500.000 O 300.000 PESOS? TODO ESTO TENIENDO EN CUENTA LA PREGUNTA ANTERIOR.Gracias XXXXX XXXXX atencion.
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola estoy aca para aclarar tus dudas, mi respuesta es de caracter informativo, no remplazo el profesional, pues no estoy presente en consulta

 

A su pregunta, te comento el procedimiento para la renovación del contrato. Se trata de que al momento de cumplirse el término estipulado para la duración del contrato se puedan variar las circunstancias que imperan en él, lo normal es que las mismas partes acuerden esas nuevas circunstancias, siendo para ello preciso que una de ellas, generalmente al arrendador, promueva su discusión formulando para el efecto una oferta de renovación, antes del vencimiento del contrato, so pena que éste se renueve en los mismos términos.

 

Pero si ello no es posible al no ponerse de acuerdo los contratantes, prevé la ley mercantil el procedimiento verbal a fin de que el juez, con la intervención de peritos, decida sobre las circunstancias que han de imperar en el contrato que se renueva.

 

Efectos de la decisión judicial. Es de gran importancia establecer desde qué momento debe producir efecto la decisión del juez sobre las nuevas circunstancias del contrato. Efectivamente se observa que no se aplica un único criterio en relación a las decisiones judiciales, para algunos solamente se producen efectos a partir de la ejecutoria de la sentencia, para otros desde la misma fecha de la demanda y para otros desde el mismo momento en que debía ocurrir la renovación.

 

El criterio más generalizado en la práctica consiste en que la fecha del nuevo contrato debe ser aquella en la cual queda ejecutoriada la providencia que pone fin a las diferencias entre los contratantes y decide los términos que han de imperar en el nuevo contrato. Para sostener este criterio se argumenta que sólo puede exigirse el cumplimiento de los fallos una vez han cobrado firmeza, además que decisiones de esta naturaleza son constitutivas, pues dan lugar al nacimiento del nuevo contrato.

 

No comparto el criterio anterior, pues es bien claro que el contrato ya existe, simplemente se presentan diferencias en cuanto a algunos términos. Si el contrato tiene vida jurídica, la intervención judicial se presenta para determinar algunas cláusulas, algunos términos del nuevo contrato con los cuales no están de acuerdo las partes. Por todo ello, la vigencia del contrato que se renueva, es precisamente la fecha que se tenía prevista como terminación del mismo; es el momento en el cual surgen las diferencias que requieren la intervención del juez y el auxilio de peritos conforme al artículo 519 del Código de Comercio.

 

Por tanto, las determinaciones que tome el juez sobre las condiciones del contrato en que no estuvieron de acuerdo las partes, han de tener vigencia desde la misma fecha en que el contrato se renovó, en que surgieron tales diferencias y no en la fecha en que ejecutorió la providencia que las dictó.

 

No es extraño en nuestro sistema contractual que pueda tener vigencia el contrato estando todavía pendiente la determinación de algunos de sus elementos esenciales. Por ejemplo, en la compraventa, el artículo 1865 del C. C. permite que se deje la determinación del precio a un tercero. En el contrato de arrendamiento señala el artículo 1976 del Código Civil, que el precio puede determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta; más concretamente, el Art. 2001 del Código Civil señala que habiendo disputa acerca del precio o renta y no habiendo prueba, se estará al justiprecio de peritos.

 

En estos eventos del contrato de compra y el de arrendamiento, la vigencia de éste es precisamente desde el momento en que las partes lo acordaron y no desde la fecha en que el tercero o peritos determinan el precio. Lo propio ocurre en el contrato de arrendamiento que se renueva, y por ello los efectos de la decisión judicial deben retrotraerse al momento en el cual operó la renovación.

 

 

Es cláusula de estilo en los contratos de arrendamiento la renuncia a los requerimientos para constituir al arrendatario en mora de pagar la renta mensual por arrendamiento. De otro lado, el fallo en proceso verbal que decide sobre el nuevo canon de arrendamiento tiene efectos retroactivos, y si tenemos en cuenta que la duración de un proceso verbal con sus dos instancias, perfectamente pasa de los seis meses, es evidente que aparece una suma global como consecuencia de los reajustes retroactivos.

 

En el caso en que el arrendatario viniera pagando su renta periódica y cumplidamente hasta el momento del fallo en proceso verbal. Entonces nos preguntamos ¿cuándo deberá pagar, esa suma retroactiva para no incurrir en mora en el pago de la renta mensual? ¿Será necesario el requerimiento para la constitución en mora? ¿O con la renuncia que se acostumbra será suficiente? ¿Estará automáticamente en mora? Todos estos interrogantes deben tener una solución lógica y acorde con nuestro sistema jurídico, en la cual se precisa un criterio interpretativo, pues es evidente la ausencia de normatividad sobre la materia.

 

La renuncia a los requerimientos para ser constituido en mora que se pacte en el contrato, aparte del examen que sobre su valides habría que efectuar, dada la derogatoria que del articulo 2035 realizó la Ley 820 de 2003, se refiere a la obligación normal y periódica de pagar la renta mensual por arrendamiento, no a la obligación extraordinaria, eventual, de tener que pagar reajuste global a una renta o una eventual indemnización. Concluimos en este punto que la renuncia a los requerimientos para ser constituido en mora no alcanza a cubrir la suma eventual que se llegue a fijar en el futuro como reajuste contractual y será necesario requerir al deudor conforme a las normas generales (articulo 1608 CC) para colocarlo en mora ante todo, porque la sentencia que se produce en proceso verbal no es una sentencia de condena.

 

La sentencia no tiene por sí sola que prestar mérito ejecutivo, sino que es necesario con fundamento en ella, en el requerimiento para constituir en mora y en el contrato, demandar su cumplimiento. También, por tratarse de una decisión judicial, con un carácter más bien arbitral, no debe procederse a la condena en costas de ninguna de las partes intervinientes y por el contrato ambas deben sufragar los gastos por partes iguales, como lo dispone el articulo 2001 del Código Civil.

 

Acompaña a la anterior argumentación jurídica una invocación de conveniencia para la administración de justicia. El hecho de que se definan judicialmente las diferencias ocurridas en el momento de la renovación del contrato con efectos hacia el futuro, a partir de la ejecutoria de la providencia, ha llevado a los sujetos de esas relaciones jurídicas a buscar las controversias judiciales y no a evitar las, pues la duración que suelen tener los procesos verbales, resulta muy conveniente para los arrendatarios acudir al litigio. Si se llega a imponer nuestro criterio indudablemente incidirá para que los ciudadanos procuren llegar a un acuerdo de sus diferencias, sin tener que congestionar los despachos judiciales.

 

Ahora bien en su caso usted necesita asistirse juridicamente, para que inicie proceso y que se un juez el que determine y regule el nuevo canon de arrendamiento, por ahora le sugiero que le siga pagando cumplidamente al propietario el canon de alquiler que venia pagando, el monto con respecto al avaluo comercial seria el 1 por ciento, pero esto lo determina el Juez, ademas hay que ver el contrato como se dio con que condiciones, no es solo el tamaño del local lo que se ve, sino la ubicacion, los beneficios que podria tener para usted el local comercialmente, todo esto lo regularia el Juez y desde que dia comenzaria aregir este nuevo valor

 

Asi en conclusión debes asistirte de un abogado hoy mismo para que vea todo lo que tienes en documentacion, lo que has venido pagando y claro inicie proceso, puedes asistirte de un abogado ojala experto inmobiliario, tambien puedes asistir a los consultorios juridicos y buscar asistencia, te recomiendo en Bogotá el Consultorio Jurídico de la Universidad Catolica de Colombia, o el de la Universidad Manuela Beltran (este ultimo es especial en tramites) ellos a parte de asistirle juridicamente, son expertos en conciliacion, podria inclusive sin irse a proceso provocar una conciliacion alli y llegar a un acuerdo con el canon de arrendamiento del local

 

Le deseo exitos, y que todo se le solucione para bien

 

Si tiene mas dudas estare en linea para ayudarle

Si mi respuesta aclaro su duda por favor aceptarla, sólo así recibimos remuneración por nuestro tiempo.

Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Cuenteme tiene mas dudas??? vi que vio mi respuesta, tiene mas dudas???

 

Estare en linea para ayudarle si tiene mas dudas

 

De no ser asi y mi respuesta le sirvio de ayuda por favor aceptarla, solo asi recibire remuneracion por mi tiempo

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