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Marisol G.G
Marisol G.G, Fomación Profesional
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 1187
Experiencia:  Consultas en temas Generales y Derecho
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Marisol G.G está en línea ahora

Situaci n Nuestro Condominio constituy su Reglamento de Propiedad

Pregunta del cliente

Situación: Nuestro Condominio constituyó su Reglamento de Propiedad Horizontal en el año 2000, fecha de las escrituras. Los coeficientes de Copropiedad están establecidos de acuerdo con las áreas privadas de los lotes y no con el de las áreas de construcción de las casas existentes en los mismos lotes. Se utilizan así para todos los efectos: Quorum de asambleas, cuotas de administración, etc.

En el caso de los edificios de apartamentos no hay duda de que los coeficientes se deben trabajar por área construída.

A LA FECHA Y POR PRESUPUESTO No se ha modificado el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Teniendo en cuenta lo anterior y que estamos citados para la conciliación donde el demandante dice que debemos cambiar de forma inmediata los coeficientes, primero no hay presupuesto y se debe citar a asamblea para aprobar cobrar una extraordinaria para pagar este trabajo que es bastante costoso Cuál es el quórum decisorio en este caso? Y teniendo obras más urgentes que realizar y que son de suma importancia, DE QUE FORMA DEBEMOS PROCEDER?,

Igualmente el demandante no acepta la cuota que se estableció y que fue aprobada por los copropietarios en la Asamblea General de marzo del 2010, la cual está impugnada , cuota que subió de $98.000 a $140.000, para que el presupuesto alcanzara para los gastos necesarios, que hacemos?

En qué casos se deben cambiar los coeficientes de copropiedad?
Cual es el procedimiento, en caso de que sea obligatorio cambiarlos?

Esta consulta obedece a que impugnaron la Asamblea general del año 2010 y estamos citados a una conciliación urgente, y nos dicen que en esta etapa debemos conciliar coeficientes y cuotas de administración del año 2010 y 2011, que aún no se han podido aplicar legalmente.

Agradecemos altamente su pronta respuesta,

Atentamente,

DEBORA MANTILLA GALVIS [email protected]
Tel:(NNN) NNN-NNNN
Enviada: hace 5 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  jaigo101 escribió hace 5 año.
cordial saludo

Segun el articulo 25 de la ley 675 de 2001 "todo reglamento de propiedad horizontal debera señalar los coeficientes de copropiedad" Es decir es obligatorio señalarlos. Me imagino que la demanda va en el sentido de que el accionante esta pagando igual que las personas que tienen mas area privada.

Los casos en que se podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, es en los siguientes eventos:
<Jurisprudencia Vigencia>
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

El procedimiento a seguir para reformar los coeficientes es:

La Ley 675 dispone que se podrán modificar los coeficientes mediante decisión de la asamblea con un quórum del 70 por ciento del total de coeficientes del edificio o conjunto. En todo caso, en ese sentido la reforma del reglamento no solo requiere de la aprobación de la asamblea, sino que se debe elevar a escritura pública y registrar en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Como al parecer no hay coeficientes es necesario determinar anticipadamente los porcentajes y tratar de tener en la asamblea a la mayoria de cooporpietarios especialmente a los que tienen la mayoria de areas privadas.

Aqui estan los articulos de la ley 675 de 2001 que regulan lo referente a coeficientes.

DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.
ARTÍCULO 25. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán:
1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto.
2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
<Jurisprudencia Vigencia>
3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edifico o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.
<Jurisprudencia Vigencia>
ARTÍCULO 26. DETERMINACIÓN. Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto.
El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de propiedad horizontal, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados.
PARÁGRAFO. Para calcular el coeficiente de copropiedad de parqueaderos y depósitos, se podrán ponderar los factores de área privada y destinación.
ARTÍCULO 27. FACTORES DE CÁLCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES. En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.
ARTÍCULO 28. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
<Jurisprudencia Vigencia>
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.


Cualquier otra inquietud con todo gusto
Cliente: escribió hace 5 año.

Otra pregunta que se me paso colocarla en lo inicial.

 

Qué puede pasar si no se concilian los coeficientes ni la cuota de administración ¿

 

Qué acción concreta podría ordenar el Juez, en caso de no haber conciliación alguna?

 

Experto:  jaigo101 escribió hace 5 año.
articulo 58 Ley 675 de 2001

Parágrafo 3º. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Teniendo en cuenta lo anterior seria necesario demandar y acudir ante el juez civil municipal del domicilio de la coopropiedad.

La accion concreta es el proceso verbal sumario (modificaciones ley 1395 de 2010).
Cliente: escribió hace 5 año.
Quiero aclarar, SI hay coeficiente de copropiedad establecidos en el reglamento que está en las escrituras y firmadas en el año 2000. Estan por lotes de área privada y sobre ellos se esta cobrando desde esa fecha. Es un condominio campestre ubicado en Restrepo (Meta). No ha habido modificación alguna a ese reglamento.
Cliente: escribió hace 5 año.

Dr. Jaime A. González:

 

Quiero aclarar mis preguntas, con base en la situación planteada en los correos anteriores:

 

El Juez citó a la Administradora del Condominio a "Conciliación" el jueves 1 de septiembre/11. El demandante dice que él no concilia, pues lo que solicita es modificar los coeficientes de copropiedad de manera inmediata y además, No aprobar la cuota de administración que en esa Asamblea se aprobó. Nosotros como Consejo de Administración, tampoco consideramos procedente conciliar, porque, de acuerdo con la ley, ese no es el procedimiento de modificar los coeficientes (que actualmente si existen establecidos en las escrituras del año 2.000) , y tampoco estamos de acuerdo con conciliar una cuota que fue aprobada por Asamblea (Aunque esté impugnada).

 

La pregunta es: Si no se concilia, en la sesión que ya citó el Juez, Qué puede suceder? Y en ese caso de No conciliación, qué acción concreta podría ordenar el Juez?

 

Agradezco me conteste en forma completa, pues no tengo en mi poder la ley 675 de 2001 ni el Código de Procedimiento civil. Como no soy Abogada no entiendo que es el proceso verbal sumario. Agradezco me lo explique.

 

Experto:  jaigo101 escribió hace 5 año.
cordial saludo

Bueno en realidad solo puedo decirle que si no hay posibilidad de acuerdo sencillamente el proceso judicial continua. La conciliacion es una manera de arreglar los conflictos sin que llegue a sentencia en el caso de que se haga en intancias judiciales.

Cada una de las partes tiene su postura, el accionante en la demanda y ustedes como demandados en la contestacion de la misma( me imagino que se habran defendido por intermedio de apoderado).

Contestando sus preguntas:

Que pasa si no se concilia: El proceso continua normalmente, con las implicaciones que esto puede llevar para una parte u otra (depende del criterio juridico del juez, lo expuesto en la demanda y en la contestacion). No puedo preveer un resultado, solo de acuerdo a mi opinion dada en mis primeras respuestas creo que los coeficientes se deben establecer dependiendo del area privada construida, no es lo mismo tener un area privada mas grande y pagar igual que alguien que la tenga pequeña (que es la pelea del demandante).

La accion concreta del juez es que continue el proceso, siga con la etapa de pruebas y dicte sentencia, es decir sigue el curso normal de las cosas y en cierto sentido no es tan grave como lo esta usted viendo que anda preocupada de lo que pueda suceder si no se concilia; ustedes tiene su postura juridica que sera analizada por el juez en su momento. El fallo puede ser favorable o desfavorable a sus intereses. El derecho no es del todo previsible lamentablemente, cuando se cree que todo esta ganado el juez puede tener otro criterio (De todas maneras ojo, algunos jueces en las conciliaciones puedad dar indicios de cual es su postura frente a estos casos que muy posiblemente sera el criterio tenido en cuenta en la sentencia, esten pendientes de ello).

Si ustedes realizaron una buena contestacion de la demanda y no quieren conciliar, lo unico que les queda es esperar el fallo del juez el cual tiene sus correspondientes recursos.

Si tiene otra pregunta con gusto
Experto:  Marisol G.G escribió hace 5 año.

Hola estoy aca para aclarar tus dudas, mi respuesta es de caracter informativo, no remplazo el profesional, pues no estoy presente en consulta

 

Buen dia estoy de acuerdo con el otro experto y quiero aclararle algunos puntos.

 

La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

 

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

 

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.

 

Estos conjuntos en los que se construyen las casas de manera progresiva se asemejan a los conjuntos por etapas y, por ello, los coeficientes deberían tenerse como provisionales y ajustarse a medida que se vayan edificando e incorporando jurídicamente las construcciones.

 

No es posible emitir una opinión más profunda sin conocer las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso.

 

Por eso recomiendo su estudio y adecuación si es el caso.

 

Sin embargo, es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

 

Ahora bien en el caso de ustedes, a la asamblea la impugnaron precisamente por que los cobros de cuotas de administración no se estan haciendo conforme a la ley, a parte el reglamento no ha sido modificado y actualizado conforme a la ley

 

Un copropietario que no este de acuerdo la puede impugnar y en este caso ya se inicio el proceso, estan en etapa de conciliación el no concilia solo desea que se regule la cuota de administración de acuerdo a la ley, el proceso seguiria como comenta el otro experto, y que pasaria que el juez revisaria el reglamento de propiedad horizontal actual y lo que decidio la asamblea, y si efectivamente el cobro no se esta haciendo acorde a la ley, pasaria a determinar y ordenar la reforma del reglamento y hara enfasis en modificar los coeficientes de acuerdo a la ley 675

 

La cuota subiria para algunos copropietarios y bajaria para otros, ahora bien ustedes tienen primordialmente modificar con urgencia el reglamento y claro adicionar los problemas urgentes que no pueden esperar en el condominio que puedan atentar contra la seguridad y salud de los copropietarios y esto requiere del pago de una cuota extraordinaria la cual deben aprobar en asamblea extraordinaria.

 

Si el Juez determina esta modificaciónal reglamento hay que citar a asamblea extraordinaria y proceder a acatar la sentencia

 

Si ustedes no estan de acuerdo con la sentencia la pueden impugnar y seguir el proceso, esta impugnación deben estar acorde a la ley

 

Les aconsejo que se asistan de un abogado que revise primero el reglamento, segundo las decisiones de la asamblea y tercero la impugnación del copropietario y el analizando bien el caso les dira el camino a seguir

 

Si tiene mas dudas estare en linea para ayudarle

Si mi respuesta aclaro su inquietud favor aceptarla

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