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Marisol G.G
Marisol G.G, Fomación Profesional
Categoría: Ley de Colombia
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Experiencia:  Consultas en temas Generales y Derecho
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Vivo en un edificio de 3o apartamentos, de los cuales 26 tiene

Pregunta del cliente

Vivo en un edificio de 3o apartamentos, de los cuales 26 tiene garajes ubicado bajo el edificio en el primer piso. (el primer piso de habitacion viene a sel el segundo piso).
Las cuotas de administración son iguales para los apartametos con y sin garaje.

En la última asamblea en proposiciones y varios pedí que se redujera la cuota de los apartamentos sin garaje, lo que obviamente fue votado en contra (26 contra 4).
Mi pregunta es: Existe alguna norma, decreto o ley que sustente mi proposicón?
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  Marisol G.G escribió hace 4 año.

Hola estoy aca para aclarar tus dudas, mi respuesta es de caracter informativo, no remplazo el profesional, pues no estoy presente en consulta

 

A tu consulta la cuota de administracion debe ser de acuerdo al coeficiente de cada inmueble si todos los inmuebles tienen el mismo tamaño en metros cuadrados, la cuota de administracion seria igual para todos, pero si existen inmuebles unos con mayor tanaño otros con menor los coeficientes son distintos asi que la cuota de administracion es diferente

La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

Asi bien si tu ves que cada inmueble es diferente el area y por ende el coeficiente, se puede impugnar la asamblea pues hay que revisar la cuota de cada inmueble a pagar por administracion de acuerdo a su coeficiente

La ley 675 en su artículo 49 nos habla de la impugnacion

Impugnación de decisiones. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.

Parágrafo. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley. Ahora bien tienes dos meses despues de la comunicacion del acta para impugnarla o sea cuando ya esta en ferime y aprobada

Te sugiero te asistas de un abogado para que revise contigo el tema, revise el acta de la asamblea el reglamento de propiedad horizontal y asi mirar todas las razones que tienes para impugnarla, ahora bien las decisiones que se consideren en contravía de la ley o el reglamento de la propiedad horizontal, se presentan o se elevan ante la jurisdicción civil, esto es ante un juez civil de la ciudad donde se encuentra la propiedad horizontal, por esto requieres de la asistencia de un abogado

 

Me gustaria escuchar sus comentarios o duddas adicionales para lo que estare atenta a ayudarle

 

Un saludo

Marisol G.G, Fomación Profesional
Categoría: Ley de Colombia
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Cliente: escribió hace 4 año.
Los garajes según entiendo son áreas comunes con usufructo, a mi modo de ver una manera poco legal de evadir impuestos y cargarnos a los otros propietarios participación unicamente en los costos de mantenimiento, "aseo, luz, mantenimiento, etc que no tenemos por que asumir.

Hay algo que pueda hacer?
Experto:  Marisol G.G escribió hace 4 año.

Hola te comento en el presupuesto que les presentaron usted debio presentar el caso antes de la asamblea para que se hiciera el analisis y se evaluara si se cumple con los requisitos de ley para contemplar este hecho del no uso de los garajes y al elaborar el presupuesto final los exoneraran del pago

 

Ahora bien si el administrator no tuvo en cuenta estas observaciones y la asamblea tampoco, te sugiero acudir a la conciliacion de acuerdo claro a lo que dice el reglamento. De no lograrse la conciliacion en caso extremo debes de igual forma recurrir a un abogado que estudie la decision de la asamblea el reglamento de propiedad horizontal y asi iniciar proceso ante juez civil para solucionar la controversia o impugnar la decisión según la conveniencia

 

Tu caso es de analisis, mira te sugiero te acerques a una de las personerias de la ciudad si estas en Bogotá te puedes acercar a la carrera 7 con calle 20 llevas toda la informacion que tengas del caso y alli estudian el tema contigo, en la personeria encuentras asistencia para revisar y asistencia para la conciliacion ellos son conciliadores, si alli definitivamente no se soluciona el conflicto si requieres de la asistencia de un abogado para iniciar las acciones legales

 

Me gustaria escuchar sus comentarios o dudas adicionales para lo que estare en linea para ayudarle

 

Un saludo

Cliente: escribió hace 4 año.
Siendo la asignación de los garajes por usufructo de áreas comunes como esel caso que le planteo, se puede enajenar este usufructo de manera temporal o definitivo si la deuda de las cuotas de administración ya superan el valor del usfructo del garaje? si es esto posible, que camino se debe seguir.
Experto:  Marisol G.G escribió hace 4 año.

De manera temporal si

No te entiendo lo de las cuotas

Pero me he confundido me tocaria estudiar esta ultima pregunta para poder contestarte y no equivocarme en la respuesta, no se si me puedas esperar a mañana y te contesto esto ultimo que me preguntas

Soy honesta contigo por que no tengo claro esto ultimo que me preguntas, estarias de acuerdo a esperarme hasta mañana estudio el tema y te contesto?

 

Un saludo

Cliente: escribió hace 4 año.
Claro que si puedo esperar. Me refiero a los siguiente:
1.- Cuando se contruyó el edificio no se vendieron los garajes sino el usufructo de esas áreas comunes, lo que a mi modo de ver afecta los cocientes de administración y el valor del impuesto predial que debemos asumir por partes iguales.
2.- Hay un apartamento que durante mas de 15 años no paga las cuotas de administración, menos las cuotas que se han pagado por pintura y reparaciones extraordinarias. Por incumplimiento no se le puede retirar el usufructo de esta area común?.

Experto:  Marisol G.G escribió hace 4 año.

Recuerda que la asamblea la puedes impugnar artículo 49 de la ley 675 de 2001, procedimiento artículo 149 del código de comercio

Ahora bien hay que ver como se otorgo el usufructo revisar

Dime que dice el manual de convivencia al respecto? sobre el tema, por que la asamblea no ha tomado decisiones con respecto a los morosos en años anteriores y mas los que estas gozando estos parqueaderos

Bueno con lo que me escribes puedo estudiar mejor el tema para ayudarte y contestarte mañana

 

 

Un saludo

Experto:  Marisol G.G escribió hace 4 año.

Hola estudiando el tema hay que ver la forma en que se firmo el usufructo de esos inmuebles que estan en mora.

 

Te comento solo la asamblea, que es el principal órgano de administración de la propiedad horizontal y por lo tanto, administradora de los bienes y servicios comunes, puede tomar decisiones sobre el uso de los parqueos privados mediante el Manual de Convivencia, claro acatando el reglamento de propiedad horizontal, pero sin variar o afectar el derecho de disposición que tiene el propietario sobre la unidad de dominio particular, que le permite enajenarlo, arrendarlo, hipotecarlo y constituir cualquier otro derecho sobre este.

 

Por esto hay que ver como se ha dado el usufructo condiciones para asi mismo determinar el paso a seguir con los morosos al respecto del uso y goce de los parqueaderos si dentro de este mismo se habla de la morosidad

 

El caso hay que analizarlo bien para que se decida como actuar sin dañar el derecho adquirido pues se puede limitar arbitrariamente el derecho de propiedad y el propietario en usufructo podria demandar

 

Ahora bien son varias las cosas a estudiar y es el gasto en mantenimiento de estos garajes a quien corresponde, la cuota de administracion ver los coeficientes de cada inmueble lo que da a una cuota diferente a cada uno y por ultimo la mora de algunos copropietarios que causa perjuicios a la copropiedad

 

Te sugiero te asistas de un abogado que estudie el tema como tal, el reglamento de propiedad horizontal, las actas de asamblea, el coeficiente de cada inmueble y mirar si procede impugnar la asamblea, si procede, o citar a una asamblea extraordinaria a fin de arreglar y encaminar de una forma organizada la situacion de la copropiedad

 

Le puedo sugerir inicialmente entrar a estudiar bien como esta la situacion para lo que te puedes acercar a la Personeria de su ciudad si estas en Bogotá acercarse a la carrera 7 con calle 20 en conciliacion, alli llevas toda la informacion que tengas del tema ellos lo estudian y analizan y te indicaran el camino a seguir iniciando con la conciliacion

 

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Espero todo se solucione de la mejor manera

 

Un saludo

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