Cómo funciona JustAnswer:

  • Preguntar a un Experto
    Los expertos tiene muchos conocimientos valiosos y están dispuestos a ayudar en cualquier pregunta. Credenciales confirmadas por una empresa de verificación perteneciente a Fortune 500.
  • Obtener una respuesta profesional
    Por correo electrónico, mensaje de texto o notificación mientras espera en su sitio.
    Haga preguntas de seguimiento si lo necesita.
  • Garantía de satisfacción plena
    Garantizamos tu satisfacción.

Formule su propia pregunta a Ad-Vocatus

Ad-Vocatus
Ad-Vocatus, Abogado
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 500
Experiencia:  Asesor, Conciliador y Litigante. Docente Universitario.
58820434
Escriba su pregunta sobre Ley de Colombia aquí...
Ad-Vocatus está en línea ahora

En las reuniones de la asamblea prevista en el artículo 39

Pregunta del cliente:

En las reuniones de la asamblea prevista en el artículo 39 de la ley 675, para aprobar cuentas del último ejercicio y aprobar el presupuesto, entre otros, se requiere quórum deliberatorio de más del 50% y decisorio de también más del 50% de los coeficientes presentes. Pero tratándose de segunda convocatoria el quórum puede ser el mínimo dado por dos personas (pluralidad), es decir, que una gran minoría puede tomar decisiones por la copropiedad y eso tiene como propósito impedir que la ausencia o negligencia de la mayoría afecte la copropiedad. Pero en esas reuniones en que se aprueba el presupuesto de la copropiedad hay dos tipos de expensas: 1) Las expensas comunes necesarias y 2) Las expensas comunes diferentes de las necesarias -artículo 3o de la ley ley-. En una copropiedad se dispuso la construcción de una piscina nueva y la ampliación de la sede social a un costo de más de mil millones de pesos, que prácticamente duplica la capacidad de la sede actual. Esa decisión se tomó en segunda convocatoria con una mayoría mínima (inferior inclusive al 40%), pero por ser expensas diferentes de las necesarias se alegó que se requería de la mayoría del 70% prevista en el artículo 46 numeral 3o. Hay personas que no pueden pagar esa cuota adicional a la ordinaria. Los defensores de la tesis de la licitud de esa cuota de expensas diferentes de las necesarias, argumentan que se trata de una cuota extraordinaria que no pasa de 4 veces el valor de las expensas ordinarias, prevista en la ley 675 en su numeral 2o y que por lo tanto no requiere mayoría calificada. Lo objetivo que no se está frente a una emergencia o imprevisto (artículo 35 de la ley cuyo parágrafo prohíbe cobro de cuotas extraordinarias en tanto haya recursos en el fondo de imprevistos), sino de un gasto que no clasifica como ordinario necesario y entonces es expensa no necesaria, pues no se trata de las erogaciones originadas en la "administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos" (Art. 3o de la ley). Muchos propietarios han enviado cartas pidiendo que no les incluyan esa cuota de expensas no necesarias en su factura de la cuota ordinaria y la minoría que aprobó esa expensa alega que el administrador debe cobrarla porque es un mandato de la asamblea. A esto se ha respondido que el artículo 49 autoriza al administrador para impuganar decisiones no ajustadas a la ley y a los estatutos y esta decisión de una gasto por más de mil millones de pesos que no es para el mantenimiento o administración de la copropiedad, no se tomó con el 70% previsto en el artículo 46 #3o y por lo tanto de acuerdo con el artículo 3o ib que establece que "Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley", tal expensa no adquirió carácter obligatorio. La pregunta es: 1) Es válido no pagar la cuota por esa expensa diferente de la necesaria. 2) Está obligado el propietario a contratar un abogado para que impugne el acta. 3) Es evidente o no que esa cuota para una nueva pisicina y ampliar considerablemente la sede social no corresponde a la cuota extraordinaria prevista en el artículo 46# XXXXX de la ley? Le agradezco su atención.

Pedro Bautista
Enviada: hace 4 año.
Categoría: Ley de Colombia
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Cordial y atento saludo estimado(a) cliente, para mi es un gusto atenderle,

Antes de dar respuesta a su pregunta, considero necesario citar los siguientes apartes de la ley:

"Art. 3. DEFINICIONES. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

"(...)

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

(...)"


A su vez, según el artículo 39, tenemos:

"ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este."

A su vez, el artículo 41, dispone:

"REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse c onstancia de lo establecido en el presente artículo."

Por último, el artículo 46 de la misma ley 675 de 2001, establece:

"DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

(...)

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.

(...)

PARÁGRAFO.
Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley."


De acuerdo a las normas transcritas y según su muy juiciosa y elaborada consulta, es evidente que no se está frente a una expensa común necesaria, por lo cual ateniéndonos al parágrafo del artículo 46, la decisión tomada por la asamblea, siendo en una segunda convocatoria, requería de mayoría calificada del 70%.

Además se debe revisar si el procedimiento llevado a cabo cumplió con las formalidades de la ley al hacer las citaciones, so pena de nulidad.

Espero haber atendido apropiadamente a su inquietud.

Si mi respuesta fue útil, no olvide dejar una opinión positiva. Si tiene alguna inconformidad, contactéme antes de dejar una opinión negativa, tenga la seguridad que haré mi mejor esfuerzo para buscar una solución a su problema,


Muchas gracias.

Cliente: escribió hace 4 año.

La cita indistinta en la respuesta de los numerales 2o y 3o del artículo 46 puede generar confusión, en el sentido de que tratándose de cuota extraordinaria que no supere cuatro cuotas o expensas ordinarias no requiere mayoría calificada, lo que es cierto, pero es necesario distinguir que las cuotas extraordinarias están vinculadas o autorizadas sólo cuando se presenten imprevistos y los recursos del Fondo no alcancen (Art. 35). No obedeciendo o habiendo imprevistos, las obras que se acometan como nuevas o correspondan a ampliaciones de los bienes comunes existentes, deben inclurse como expensas diferentes de las necesarias y aprobarse con una mayoría del 70%. Si eso es correcto le agradecería aclararlo expresamente en la respuesta y reproducir la totalidad de la consulta, pues para el tercero que lea el concepto es fundamental conocer el contexto de la misma.

Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Estimado,

Tiene usted toda la razón, la cita que hago puede prestarse a suspicacias. De hecho mi intención al dejar ese aparte en la cita, era mencionarle algo, pero olvidé hacerlo, me disculpo: Como en este caso estamos ante diferentes tesis enfrentadas, ante el argumento de que las expensas extraordinarias no superan cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, este puede ser desvirtuado verificando estos valores, no sé si ese procedimiento se hizo, pero no está de más verificarlo. De cualquier forma, aún cuando no se supere el tope legal, le asiste toda la razón en su interpretación del artículo 35 y, como ya lo había mencionado en mi respuesta inicial, en mi opinión profesional, el caso que usted consulta es evidentemente sobre expensas diferentes de las necesarias, por lo cual requerían para su aprobación la mayoría calficada descrita por el artículo 46.

Ahora bien, como en cualquier controversia jurídica, con la fuerza de los argumentos de su parte y con el apoyo de la norma (parágrafo art. 46), le recomiendo primero que todo buscar una conciliación, un acuerdo entre los propietarios que quede consignado en acta de la asamblea, con el lleno de los requisitos de citación y participación.

Lo anterior antes de tener que acudir al procedimiento de impugnación del acta, que debe realizarse por intermedio de abogado, aunque no requiere de un abogado por copropietario, pues todos los disidentes podrían otorgar poder al mismo abogado.

Quedo atento para responder gustosamente a sus inquietudes.
Cliente: escribió hace 4 año.
Sólo una última anotación en relación con una pregunta no respondida, y es la relacionada con el derecho o legitimidad del copropietario para pedir que no se le incluya esa cuota y/o para no pagarla, dado que no tuvo la mayoría exigida en la ley y que de conformidad con el artículo 3o de la ley , "Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley". Como no tuvo esa mayoría pues no son obligatorias. Inclusive el artículo 49 ib. habilita al Administrador para valorar el tema de la legalidad como paso previo a la impugnación, lo cual permite suponer que el Administrador puede abstenerse de cumplir la decisión de la Asamblea si encuentra que no se hizo o aprobó conforme a la ley, en cuyo caso bien podría no incluir la cuota ilícitamente aprobada. Creo que después de esta respuesta no lo molestaré más.
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Saludos,

Créame que no es ninguna molestia responder a sus muy razonables y bien elaboradabas preguntas, siéntase cómodo de formular tantas preguntas como estime necesarias.

En relación con la pregunta que en efecto estaba pendiente de respuesta, al copropietario le asiste todo el derecho de negarse a pagar las cuotas que hayan sido aprobadas de manera ilegal, como en este caso. De llegar ser ejecutado por la mora en el pago de dichas cuotas de administración, podrá interponer excepciones dada la ilegalidad del título ejecutivo con el cual se le pretende hacer el cobro de una obligación que a su vez también es ilegal.

Le dejo un enlace a un vídeo de un caso que si bien no es exactamente el mismo, si puede proporcionarle elementos de juicio aplicables en el suyo:



Quedo atento.


Cliente: escribió hace 4 año.
Muchas gracias, XXXXX XXXXX satisfecho con sus respuestas pero sólo quería manifestarle que el enlace a un video anunciado con su último correo no llegó
Experto:  Ad-Vocatus escribió hace 4 año.
Mil disculpas,

El enlace es el siguiente:

http://www.youtube.com/watch?v=O-aZlVlOmRA&feature=relmfu
Ad-Vocatus, Abogado
Categoría: Ley de Colombia
Clientes satisfechos: 500
Experiencia: Asesor, Conciliador y Litigante. Docente Universitario.
Ad-Vocatus y otros otros especialistas en Ley de Colombia están preparados para ayudarle

Opiniones de nuestros clientes:

 
 
 
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Muchísimas gracias, me fue de mucha ayuda su respuesta. Alberto Alvarado Bogota, Colombia
  • Me fue de gran ayuda. Captó inmediantemente mi problema y me ayudó a saber qué puedo hacer para solucionar mi problema. Ana Toribio Santa fe, Argentina
  • Los felicito por su respuesta tan profesional y por las cuatro Jurisprudencias que me envió, las que incluiremos como pruebas. Fernando Monterrey Nuevo León, México
  • Estoy muy satisfecho con la pronta respuesta que me han dado. Muchas gracias Guillermo Buenos Aires, Argentina
  • Excelentes sus comentarios. Definitivamente tiene razón.¡Gracias! María Fermín. Puerto Plata, Rep. Dom.
  • El tiempo de respuesta es excepcional, de menos de 6 minutos. La pregunta se respondió con profesionalidad y con un alto grado de compasión. Inés Santander
  • Quedé muy satisfecho con la rapidez y la calidad de los consejos que recibí. Me gustaría añadir que puse en práctica los consejos y que funcionaron la primera vez y siguen haciéndolo. Luis Málaga
 
 
 

Conozca a los expertos:

 
 
 
  • Ad-Vocatus

    Ad-Vocatus

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    500
    Asesor, Conciliador y Litigante. Docente Universitario.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/EL/elcuato/2012-6-11_174936_goto3.64x64.jpg Avatar de Ad-Vocatus

    Ad-Vocatus

    Abogado

    Clientes satisfechos:

    500
    Asesor, Conciliador y Litigante. Docente Universitario.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/JA/jaigo101/2011-3-19_173045_foto.64x64.png Avatar de jaigo101

    jaigo101

    profesional

    Clientes satisfechos:

    129
    Soy un profesional con título de Abogado en Colombia. Actualizado con las leyes vigentes colombianas
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/DF/dfpmlawyer/2011-7-31_154034_FotoDFPM.64x64.JPG Avatar de dfpmlawyer

    dfpmlawyer

    Formación profesional

    Clientes satisfechos:

    66
    Abogado. Derecho Civil, comercial, administrativo, contratacion estatal y nuevas tecnologias
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/AC/acamargog/2011-7-27_15108_picture27.64x64.png Avatar de advokat

    advokat

    Especialista

    Clientes satisfechos:

    25
    Especialista en Propiedad Intelectual. Asesorías en derecho comercial
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/NE/NELSONELIECER/2011-5-31_175716_IMG2326.64x64.JPG Avatar de NELSONELIECER

    NELSONELIECER

    Formación profesional

    Clientes satisfechos:

    5
    Profesional universitario en derecho, con conocimientos actualizados en las diferentes leyes colombianas.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/IS/Isbeliav/2011-12-20_19321_isbelia.64x64.jpg Avatar de Isbeliav

    Isbeliav

    Abogado de Colombia

    Clientes satisfechos:

    40
    Abogada y Contadora, Especialista en Politica y Legislación Tributaria - Colombia
 
 
 

Preguntas relacionadas con Ley de Colombia